הבניין עומד להריסה על פי תמא 2 . בבניין הישן 25 דירות מגורים של 60- 75 מ"ר של הבעלים .. ויש 5 משרדים בשטח של 30 מ"ר כל אחד .
היתר הבנייה מקנה 50 דירות מגורים ו- 5 משרדים + מתקן רובוטי שיכלול 50 חניות כך שכל דירות המגורים יקבלו חנייה במתקן כולל דירות היזם . ובעלי המשרדים לא יקבלו חנייה .
בעלי המשרדים לא מקבלים חנייה ברובוט והם לא חותמים . האם ניתן לכפות עליהם חתימה על אף שהם לא מקבלים חנייה ?.
הקבלן טוען ש חוק התמ"א באה לטובת דירות המגורים בלבד ובנוסף המשרדים קטנים בשטחם
כך שבעלי המשרדים מתלוננים ללא צדק .
תודה למענה
שלום, מייקל
לכאורה הצדק עמכם, ואכן ניתן לכפות על בעלי המשרדים את הפרוייקט, למרות שהתמורות שהם מקבלים הן פחותות, נוכח ההקלות שאכן ניתנות לבעלי הדירות לעומת שטחים מסחריים. יש לבדוק כל מקרה לגופו, ועל כן במסגרת זו אין לי אפשרות לתת לך תשובה המתייחסת ספציפית למקרה הנדון.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום רבאני בעלת דירה בפרויקט תמא 1 חיזוק. חתמנו על הסכם עם יזם לפני שנים רבות. יש היתר, וכעת היזם מבקש שנחתום על מסמכי ליווי לפרויקט עבור קרן חוץ בנקאית וחברת ביטוח. היזם מעוניין לקחת משלים הון כי אין לו הון עצמי מספיק ולרשום שעבוד שני על חלקת הרכוש המשותף. בהסכם התמא כתוב שהיזם רשאי לקחת construction loan בתנאים מקובלים בשוק. אינני מעוניינת לחתום על מסמכי הליווי שכן אין לי עניין לשעבוד נוסף על הרכוש המשותף וגם חשוב לי שהיזם יביא גם כסף מהבית וייקח סיכון.
עוד הדיירים והיזם מאיימים עליי בתביעה כי טוענים שסעיף הליווי בחוזה מחייב אותי לחתום.
האם מדובר בהתנגדות לגיטימית מצידי? האם בכ הדיירים לא אמור למנע את זה? האם זו לא הפרת חוזה מצד ביזם שהצהיר שהוא בעל איתנות פיננסית לביצוע הפרויקט ? האם זה הגיוני שהיזם ימנף את הפרויקט ברמה כזו ויחייב את הבעלים לספק לו שעבוד שני???
שלום, לי
המצב שתיארת אמנם לא אידאלי, אך הוא נפוץ בשוק.
לרוב השעבוד למימון ההון העצמי המשלים של היזם הינו שעבוד בדרגה שניה, כך שהוא "נבלע" בתוך השעבוד למימון הפרוייקט במסגרת הליווי הבנקאי.
ברור שלא ניתן לתת לך תשובה במסגרת הזו, בטח לא אם מדובר בהפרת ההסכם, אך אייעץ לך להיוועץ באיש מקצוע מטעמך שיבחן את הדברים, ככל שאינך מקבלת מענה מצד ב"כ הדיירים, כמו גם לוודא, כי השעבוד הינו אך ורק על היחידה הרישומית ולא על כל המקרקעין, חלילה.
נתקבל היתר תמא 38/1 בנין ב-ת"א . היזם שילם לעירייה את המיסים כנדרש. יש תאריך לפי ההסכם לעליה על הקרקע , בכל זאת כל הנושא מתעקב אולי קבלת מימון או מי יודע מה. אפילו שלט המורה על תמ"א 38 היזם טרם העמיד! נראה לנו שבכל זאת יש בעיה מסויימת. שאלתי האם היזם יכול לדרוש ולקבל חזרה מהעיריה את המיסים ששילם ?
שלום, אלם
יש לבדוק מול היזם מהי הסיבה לעיכוב בתחילת העבודות. בהחלט יתכן שהעיכוב נובע מסגירת הליווי הפיננסי לפרוייקט (אשר לרוב דורש מכירה מוקדמת של מספר יחידות לפני מתן מסגרת ההלוואה). בנסיבות, מוטב לבדוק מהי המניעה ולא לשער השערות. יכולים להיות תרחישים רבים, כדאי לבדוק את המצב ולהתנהל בהתאם.
הבניין עומד להריסה תמ"א 2
ייבנו 200 תת חלקות וומותר רק 150 חניות
כיצד תירשם החנייה עבור ה 150 תת חלקות שמקבלות חנייה במתקן ?
תודה רבה
שלום, מיכאל
חניה ממוכנת - "רובוטית" - קיימת זה זמן מה, וישנן הנחיות מסודרות של האגף לרישום מקרקעין במשרד המשפטים כיצד יש לרשום את החניות במסגרת תיקון/רישום צו הבית המשותף.
אני מאמינה שערוכי הדין שמעורבים בעסקה יודעים כיצד לעשות זאת (ואם לא - שידעו למי לפנות). רשמנו דברים כאלה זה מכבר, והמקחים יודעים לאשר רישומים של מתקנים כאלה. הסר דאגה מלבך. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
הפרויקט תמא 38 מתנהל רק על ידי היזם, אין מעורבות של הנציגות והעורך דין יותר משתף פעולה עם היזם ולא עם הדיירים, גם המפקח מטעמנו לא ברור לי הוא יותר קשור לדיירים או לקבלן. האם זה תקין וזה קורה בהרבה פרויקטים?
שלום, שימי
מובן כי הנציגות חייתבל היות מעורבת בהתנהלות הפרוייקט, בין אם מעורבות של ממש, ובין אם מעורבות בדרך של קבלת מידע ועדכונים שוטפים על ההתקדמות בתהליכים.
ככל שהייצוג המשפטי אינו לרוחכם - הפנו את תשומת ליבו של המייצג, ובמידת הצורך שקלו את המשך התנהלותכם.
כדאי לכם להיות מעורבים, רק יש לשים לב, שלא תמיד יש התקדמות מהירה והתהליכים הללו דורשים זמן, כך שייתכן שנדמה שאתם "בחוץ", כשלמעשה אין חדש לעדכן.
אבל גם תשובה של "אין התקדמות" היא תשובה, שאתם זכאים לה.
שלום
הבנין בתהליך תמא ארוך שנים.. שמתהמה מפאת אי תשלומים מצג היזם לעובדים לספקים וכו וכו
יש ערבות בבנק של היזם עבורינו הבעלים בסך 1 מיליון שח
היזם נותן שיפוץ דירות מתנה
אולם השיפוץ הפנימי של הדירות נמשך כבר שנה וחצי כך שאין אפשרות להשכיר את הדירות.
הבעלים רוצים לחלוט את הערבות..ולשפץ עצמאי עם כסף זה.
1-האם הערבות מחולקת שוה בשוה בין כל הבעלים?
כי יש כאלה שדירתם כבר בסיום השיפוץ ויש כאלה שהשיפוץ לא החל..
איך זה מתחלק?
2- האם אפשר לאיים על היזם שאם לא ימשיך ויסיים השיפוץ במהירות לא נחתום לו על טופס 4?
שלום רב
ראשית - לא נדרשת חתימתכם על בקשה לטופס 4 / אישור אכלוס. כך שאין בכך איום.
הערבות צריכה להבטיח ביצוע עבודות שהיזם התחייב להם ולא נעשו. כך שאם אצל חלק העבודות בוצעו ואצל חלק לא אז ברור שכספי הערבות יבטיחו את ביצוע העבודות שטרם נעשו.
באופן כללי אני מבין כי היזם קיים ועובד רק בעצלתיים. אני לא חושב שלממש את הערבות זה נכון מבחינתכם כל עוד הוא עובד בפרויקט. פשוט צריך לנדנד ולאיים אבל למשוך את הזמן כל עוד הוא עובד ולהמתין עם מימוש הערבות למצב בו אין ברירה אחרת. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום,
מבקש לדעת האם קבלן יכול תוך כדי התקדמות בניה לבקש שינוי בהיתר לקומת חניה תת קרקעית נוספת והוספת דירות גן ללא הסכמת הדייירים?
ואיך אפשר להתנגד למהלל שכזה?
בברכה ובכבוד רב,
קבלן יכול להגיש תוכנית שינויים להיתר הבניה. במידה ומדובר על שינוי זניח ללא הגדלת שטחים הסמכות לדון בתוכנית השינויים היא אצל מהנדס הרישוי ואם מדובר בשינויים אחרים אז הסמכות היא לוועדה. במקרה כזה התהליך הוא כמו כל בקשה להיתר וככל ומבקשים הקלות יש לפרסם את דבר הגשת תוכנית השינויים לצורך הגשת התנגדויות. כמובן לא כל שינוי מהווה הקלה ומחויב בפרסום.
כל זה במישור התכנוני מול העיריה. מעבר לכך יש לבחון את הצד ההסכמי בינכם כבעלים ובין היזם, בראש ובראשונה לבחון מה כתוב בהסכם בינכם לגבי השינוים שביקש והיכולת להתנגד.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במידה שתוך כדי הבניה מתגלה שהקבלן משתמש במלט וטיט שיצאו מהמפעלים שלא קיבלו היתר , למי פונים אם העו"ד משתף פעולה עם היזם?
לא ברור לי למה הכוונה אבל אם משתמש בחומרים ללא תו תקן אז ניתן לפנות לפיקוח על הבניה בעיריה בה הפרויקט ולהתלונן על כך. ברוב הפרויקטים מלווה את הבעלים גם מפקח בניה ולא רק עורך דין ובמקרה כזה השגחה על טיב הביצוע היא חלק ממה שהוא אמור לבצע.
איזה סיכון כלכלי יש / אין
לבעלי דירות במסלול תמא 38/2
שקבלו את כל הערבויות הבנקאיות הבלתי תלויות המקסימליות כולל ערבות בדק, דמי שכירות וכמובן ערבות לכל שלבי ההליך,
אם חלילה היזם יקרוס
אם משהוא לא טוב קורה ליזם, לדוגמא נכנס להליכי פירוק, כינוס וכו', אז גם בעלי הדירות יפגעו
בשלב ראשון מרבית הפרויקטים יעצרו עד שיכנס יזם אחר בנעליו של היזם המקורי. זה יכול לקחת חודשים רבים. הערבויות נועדו לצמצם את הסיכון לסבירות נמוכה מאוד. למשל- במקרה כזה כנראה שהיזם יפסיק לשלם דמי שכירות. לכך נועדה ערבות דמי השכירות להבטיח תשלומים אלו. אבל גם ערבות כזאת היא בסכום בלתי מוגבל.
ערבות חוק המכר מאפשרת במקרים כאלו לדרוש מהבנק לממש את הערבות ולקבל את שווי הדירה. אבל במקרה כזה מוותרים על הזכות לדירה ואלי גם חשופים למס בגין מימוש הערבות.
ערבות בדק היא בסוף הפרויקט אחרי שכבר הדירה נמסרה ונועדה להבטיח את התחייבות היזם לתיקון ליקויים. בשלב כזה אני לא רואה טעם לדבר על סיכונים. מצבכם טוב יותר ממי שקנה דירה מהיזם שלא מקבל בכלל ערבות.
האם יפוי כח אמור להיות קשור להסכם עצמו? חייבת להיות הפניה לחוזה ? מה גובר מבחינה משפטית החוזה או יפוי כח?(במידה ויש אי ברירות באחד מהם)
יפוי הכוח ניתן לעורכי הדין וניתן בהקשר להסכם שנחתם והשימוש בו כפוף להוראות ההסכם. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
א. האם יפוי כח בלתי חוזר חייב להיות על שמו של עורך דין של הדיירים או שנהוג להכניס את שם היזם/קבלן
נהוג שיפוי הכוח הנ"ל מייפה את כוחם של עורכי הדין של היזם ושל הבעלים ולא את היזם עצמו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם מספיק שמעל 20% מבעלי הדירות יתנגדו לתמ"א הריסה ובניה כדי למנוע את הפרויקט, או שנדרש גם שהם יהיו בעלי מעל 20% מהרכוש המשותף?
יש לנו בנין עם 2 כניסות אצלנו יש 11 דירות ובכניסה השנייה 9. אם יש 5 מתנגדים אצלנו ו - 1 בכניסה השנייה זה מספיק כדי למנוע את הפרויקט?
תודה רבה!
שלום רב,
בודקים את הרוב התומך בהסכם. רוב זה הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. אם לא עומדים בתנאי זה אז אין פרויקט ולא ניתן להתקדם וממילא אין גם צורך להתנגד.
השאלה שלך היא ממה סופרים את הרוב? מכל כניסה בנפרד או משתי הכניסות ביחד?
השאלה רלבנטית רק אם מדובר על בית משותף אחד. אם מדובר על שני בתים משותפים (אפילו אם מחובר בקיר משותף) אז התנאי צריך להתקיים בכל כניסה בנפרד.
אם בית משותף אחד והשאלה רלבנטית לגבי פרויקט אחד משותף - הרוב צריך להתקיים בכלל הדירות ולפי מה שכתבת הוא לא מתקיים. סה"כ 20 דירות ויש לנו 6 מתנגדים.
אם רק כניסה אחת רוצה לעשות פרויקט אז יש הוראה בחוק כי במקרה כזה ובתנאים מסויימים ניתן לקבוע כי הרוב הנדרש יספר רק באותה חלקה. כך שהיכן שיש 5 מתנגדים אין רוב והיכן שיש מתנגד אחד כנראה יש רוב.
האם השמאי של היזם מוריד כ12-15אחוזים מערך הדירה לפני העברת הערבויות למסמכי הליווי לבנק המלווה ,ואם כן אשמח להסבר מה משתמע מכך ?
תודה
שלום אורי
זה חמור מאוד אם הוא עושה כך. יש הסכמים בהם נכתב (בטעות) כי הערבות לא תכלול את רכיב המע"מ, זאת כי כך פועלים לגבי ערבויות לרוכשי דירות היזם בהתאם לחוק. מעבר לכך השמאי צריך לתת הערכת שווי מלאה ונכונה
אני גר בדירת פנטהאוז בת 150 מר ולה מרפסת צמודה בת 70 מר (באותו מפלס)
כעת יש הצעה להריסת הבנין.
מה דין המרפסת לצורך העניין, האם היזם מחויב, לתת לי מרפסת בשטח זהה (לפחות) - ובמידה ולא, האם יש תקדימים משפטיים התומכים בזכותי לסרב לעיסקה?
חן שלום
אני לא יודע מה היזם מציע לכם. ברור שההצעה שלו לא יכולה לקפח אותכם והיא צריכה לקחת בחשבון את שטח הדירה ואת שטח המרפסת הצמודה לה. (רק תוודאו שאכן יש הצמדה בטאבו ולא מדובר בשטחים לגביהם אין היתר בניה שאז יכול להיות מצב שונה). אם היזם לא יכול להחזיר לכם דירה חדשה עם שטח מרפסת דומה אז הוא צריך לתת לכם שווה ערך. יש עקרונות שמאיים של מפתח המרה בין שטח דירה לשטח מפרסת. נניח 1/3. כלומר אם יש לך 70 מ"ר מרפסת את יכול לקבל במקומם עוד כ- 20 מ"ר שטח דירה. בכל מקרה בו ההצעה מקפחת אותכם אתם יכולים לסרב והענין יתברר בפני המפקחת על המקרקעין. רק מנסיון עדיף להגיע להסכמות קודם ולא להמתין להחלטה שיפוטית
שלום, קניתי תוספת לחדר לבית שעומד לפני פינוי בינוי בקרוב.
העו"ד והיזם טוענים שצריכות להיות שתי ערבויות למסמכי הליווי, אחת לדירה כיום ואחת לדירה המשודרגת עם תוספת החדר. האם כך זה מתבצע?
היזם נותן ערבות של ערך של הדירה כיום, והבנק נותן את הערבות בתוספת השדרוג.
מה קורה במידה והיזם, חלילה, פושט רגל. האם אקבל את הסכום הכולל את שדרוג החדר?
היי אורי
אני מבין שאתה אחד מהבעלים הנוכחיים וכי במסגרת ההסכם אתה מוסיף שטח ךדירה תמורת סכום שתשלם. אכן תקבל 2 ערבויות ושתיהן ערבויות בנקאיות לא של היזם. ערבות אחת היא על מלוא שווי הדירה החדשה שלך כםי שיקבע על ידי שמאי. ערבות שניה (יכולות להיות כמה ערבויות כאלו) תוצא לך בהתאם לקצב התשלומים שלך עבור תוספת השטח.
שלום, טרם עניתם על שאלתי מתאריך 12.6 בעוד שכבר עניתם לשאלות שנשאלו רק אתמול העניין מאד דחוף לי. אודה למענה בהקדם, אורנה
היי אורנה
ראי תשובה למטה.
רכשתי דירה בפרויקט תמ"א 38/1 בשנת 2014 , במעמד הרכישה שולם לעו"ד הקבלן 1.5% מסך עלות הדירה (לפני התיקון לחוק המכר) עבור רישום הדירה בטאבו.
הקבלן פשט את הרגל , ורישום הדירה טרם הוסדר (נמצא בתהליך בליווי כונס נכסים)
הכונס נמצא בהליך התקשרות עם עורך דין אחר לצורך רישום הזכויות. לטענתו עו"ד שלו שילמנו והיה אמור לרשום את הזכויות , כבר לא רלוונטי מכיוון שצריך לבצע פעולות רישום "ייחודיות" לפרויקט תמ"א 38 , כמו תיקונים לצו בית משותף בשונה מרישומו מלכתחילה
1. האם הדבר נכון? האם הדבר אכן מצריך פעולות "ייחודיות" שעו"ד המקורי לא יכול לבצע?
2. במידה וכן, האם אוכל לפנות לעו"ד המקורי להחזר הסכום, שכן הוא לא ביצע את הפעולה שלשמה התחייב ולשעליה שילמתי
תודה רבה מראש
יוסף שלום רב
לדעתי התשובה שקיבלת לא מדויקת. אתה שילמת לעורך הדין בעיסקה המקורית את שכר טרחתו. אם הוגדר כי שכר טרחתו כולל את הרישום אז הוא צריך לבצע את הנדרש. אפילו הייתי אומר כי אם אין התייחסות אחרת בהסכם הרכישה אז מרגע ששולם שכר הטרחה חוב על אותו עורך דין מקורי לבצע את הרישום.
כל הפעולות שציינת אינן בגדר הפתעה. ברור שצריך לשנות את מסמכי הבית המשותף. זו לא הפתעה. יתירה מכך - כל המסמכים הנדרשים לצורכי הרישום אמורים להיות אצל אותו עו"ד. לכן אני חושב שהנאמן בפירוק יכול היה לדרוש מאותו עו"ד להשלים את עבודתו או לחילופין אתה יכול לדרוש ממנו החזר. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום. הבניין שלי חתם תמא לפני 5 שנים בחברה מסוימת (וכנראה גם לא היה מספיק להשיג את הרוב הדרוש) ומאז לא היתה התקדמות משמעותית. כרגע הבניין בתהליך חתימה של פינוי בינוי מול חברה אחרת והחברה הראשונה התעוררה ומאיימת בתביעה.
האם החתימה עדיין בתוקף?
האם יש משמעות לשינוי תוכנית מתמא לפינוי בינוי?
יש לקרוא מה כתוב בהסכם וגם מה קרה בפועל.
הסכם תמ"א כולל התחייבות יזם לעמידה בלוחות זמנים. חלק מהם מהווים גם תנאי לעיסקה כולה. למשל- לדבריך לא ברור שבכלל ההסכם נחתם על ידי הרוב הנדרש. בהסכם אמור להיות כתוב שאם לא נחתם בתוך פרק זמן מסוים על ידי הרוב הנדרש אז ההסכם בטל או ניתן לביטול.
יכול להיות שבפועל היזם לא עומד בלוחות המזנים אבל הוא ממשיך לעבוד על הפרויקט ואף אחד לא ביטל את ההסכם. אם זה המצב אז היזם יכול לטעון כי ויתרם על זכות הביטול וכו'.
מאחר ואתם בכל מקרה תלכו לפרויקט פינוי בינוי אני מציע לכם כי המצב יוצג ליזם שיבחר בפרויקט ותדרשו ממנו שיקח על עצמו את הטיפול בחברה הקודמת, אם בכלל יהיה צורך לטפל בה.
אנו מתחם של כ-200 דירות בשלבים סופיים של בחירת עו"ד דיירים, כמה מקובל שכ"ט של עו"ד?
בדקנו כ-8 משרדי עורכי דין, בכולם השכר היה עד כ-25K לדירה, העו"ד שכנראה נבחר רוצה 1.5% שזה יוצא להערכתי כ-40K לדירה, (וזה גם צמוד למדד..).
האם אפשר/רצוי להתמקח? האם זה שיקול בבחירת עו"ד? (יודגש שהרווחיות בפרויקט שלנו גבולית בגלל הגבלת מספר הקומות לבניה באזורנו).
תודה !
לא מכיר את נתוני הפרויקט אבל שכר של 25,000 ש"ח ומעמ וכמות כזו של דירות זה סביר מאוד.
אין כל מניעה להתמקח עם עוה"ד ואני מאמין כי הוא ירד בהצעתו.
אם הרווחיות גבולית אז בודאי שכל הורדה בשכר היא לטובת הפרויקט.בסוף זאת אותה עוגה שמחלקים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי התקנות, עליהן חתם השר הפנים אריה דרעי, במהלך 5 שנים מרגע קבלת הדירה ישלמו הדיירים ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונה יקבלו 100% הנחה, בשנה השלישית 75% הנחה, בשנה הרביעית 50%, ובשנה החמישית 25%.לא מצאתי מה קורה עם תשלומי הארנונה בעת הבנייה עצמה והשאלה שלי האם בבניה עצמה אני אצטרך לשלם ארנונה.תודה לעונים
אם מדובר על פרויקט של הריסה אז ברור שאין חובת תשלום ארנונה. אם מדובר על פרויקט חיזוק ותוספת אז ממשיכים לשלם ארנונה על הדירה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com