האם ערבות מתמדת עם מסמך "נון ריקורס" היא קבילה ובעלת תוקף?
שאלה לגבי ערבות מתמדת
טל
12/01/14
שלום
אנחנו בעיצומה של הבניה בתמ"א ונדרשים כמתחייב מהחוזה לחתום על"ערבות מתמדת לכל חוב" לצורך שעבוד תת החלקה החדשה. הטופס הוא "דף מידע לערב/ממשכן" סטנדרטי של בנק דיסקונט ללא מגבלת זמן, מקום, הקשר וכו' של החוב. הסכום הוא 20 מיליון ש"ח. עורך הדין שלנו כתב "מסמך שינויים" אותו הוא מכנה "נון ריקורס" שאומר כי "חרף האמור בערבות המתמדת, אין להיפרע מהערב אלא אך ורק במימוש הנכסים הממושכנים". האם די בכך? האם זה מסמך קביל? האם זה הגיוני שמדובר במסמך נפרד לגמרי מהערבות עצמה? הרי אם הערבות כפופה לו ומתבטלת למעשה על ידו למה לדרוש מאיתנו לחתום על ערבות כזו? אם נדרוש שיירשם ידנית על גבי הערבות "בכפוף למסמך שינויים" לצד חתימותינו זה יבטיח שלא יוכלו להתכחש לנספח?
בתודה מראש.
טל.
אנחנו בעיצומה של הבניה בתמ"א ונדרשים כמתחייב מהחוזה לחתום על"ערבות מתמדת לכל חוב" לצורך שעבוד תת החלקה החדשה. הטופס הוא "דף מידע לערב/ממשכן" סטנדרטי של בנק דיסקונט ללא מגבלת זמן, מקום, הקשר וכו' של החוב. הסכום הוא 20 מיליון ש"ח. עורך הדין שלנו כתב "מסמך שינויים" אותו הוא מכנה "נון ריקורס" שאומר כי "חרף האמור בערבות המתמדת, אין להיפרע מהערב אלא אך ורק במימוש הנכסים הממושכנים". האם די בכך? האם זה מסמך קביל? האם זה הגיוני שמדובר במסמך נפרד לגמרי מהערבות עצמה? הרי אם הערבות כפופה לו ומתבטלת למעשה על ידו למה לדרוש מאיתנו לחתום על ערבות כזו? אם נדרוש שיירשם ידנית על גבי הערבות "בכפוף למסמך שינויים" לצד חתימותינו זה יבטיח שלא יוכלו להתכחש לנספח?
בתודה מראש.
טל.
ערבות מתמדת
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/01/14
טל שלום רב,
לצורך מתן תשובה ספציפית, אקדים על הדרך והמהות של המשכנתא בתמ"א. היזם רכש מאת הדיירים את זכויות הבנייה ברכוש המשותף ואת זכויות אלה מבקש היזם למשכן לבנק תמורת מתן הלוואה. אולם, הבנק כמובן לא יכול לרשום משכנתא על זכויות בנייה שהן מושג אמורפי ושלא קיים ברמה הרישומית בטאבו. לכן, מייצרים תת חלקה נפרדת, רישומית, אליה מצמידים את כל זכויות הבנייה ועל תת החלקה הזו ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק. היות והדיירים הם הבעלים של תת החלקה החדשה עד לסיום העסקה, הרי שהם אמורים לחתום לבנק על המשכנתא ובשלב זה דורש עוה"ד מטעם הדיירים לוודא שבכל מקרה הבנק לא יממש אלא אך ורק את תת החלקה הזו שיש בה את זכויות הבנייה ולא את דירות הדיירים עצמם.
בהצלחה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
לצורך מתן תשובה ספציפית, אקדים על הדרך והמהות של המשכנתא בתמ"א. היזם רכש מאת הדיירים את זכויות הבנייה ברכוש המשותף ואת זכויות אלה מבקש היזם למשכן לבנק תמורת מתן הלוואה. אולם, הבנק כמובן לא יכול לרשום משכנתא על זכויות בנייה שהן מושג אמורפי ושלא קיים ברמה הרישומית בטאבו. לכן, מייצרים תת חלקה נפרדת, רישומית, אליה מצמידים את כל זכויות הבנייה ועל תת החלקה הזו ניתן לרשום משכנתא לטובת הבנק. היות והדיירים הם הבעלים של תת החלקה החדשה עד לסיום העסקה, הרי שהם אמורים לחתום לבנק על המשכנתא ובשלב זה דורש עוה"ד מטעם הדיירים לוודא שבכל מקרה הבנק לא יממש אלא אך ורק את תת החלקה הזו שיש בה את זכויות הבנייה ולא את דירות הדיירים עצמם.
בהצלחה!
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
