מה כדאי לבחור: מזומן או נכס חדש בהסכם תמ"א 38/2?

יובל שלום! מקווה לעשות סדר בבלבול. אני מבין שמדובר על בנין של 4 דיירים בסך הכל והיזם רוצה לרכוש את הדירות של כולכם. מבחינת עלויות מיסוי יש לבדוק כל דייר בנפרד. בעיקרון אם אתה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת יחיד אז כנראה תהיה פטור ממס. הספק היחידי שהייתי בודק ונזהר הוא- התמורה כאן מושפעת הרי מזכויות בניה נוספות שיש לכל אחת מהדירות. מס שבח יכול להפריד בין הדירה הפטורה ובין זכויות הבניה הנופסות שיש עליהם פטור רק עד לתקרה ספית מסוימת. החשש גור במיוחד כאשר הקונה הוא יזם וכאשר המכירה היא של כולכם כך שברור שזכויות התמא ינוצלו.
מציע בדוק נושא זה יותר לעומק ובכל מקרה להגיע להסכמה עם היזם שלמעט הפטור ממס שאתם תנצלו כל יתר חבויות המס אם יהיו יחולו עליו.
כנ"ל יש לסכם מולו לענין היטל ההשבחה.
לגבי כדאיות- תשווה בין מה שהוא מציע לך היום ובין השווי של הדירה במידה ותעשו הסכם תמ"א. כך בחשבון שתקבל כנראה דירה גדולה יותרץ מהשווי של דירת התמא יש לבצע הפחתה בגלל הפרשי זמן וסיכון. ההפרש בין השווים הוא הרווח שלך על פני הזמן. תבדוק מה שווה לך.
אילן הלןוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38