מתוך: פורום דיני חוזים
 
  • הודעות שוטפות
  • בעל בית מסנן שוכרים מחליפים אפשריים
    דניאל | 26/03/2019 18:12

    שלום רב

    אני שוכר כבודד יחידת דיור צמודה לבית פרטי. ביחידה הראשית גר בעל הבית. יתרת החוזה - 5 חודשים.

    אני עובר מקום עבודה ונאלץ לעבור מהעיר בה שוכר אני גר לעיר מרוחקת.

    בחוזה השכירות שלי מופיע סעיף שמאפשר לי לצאת מהחוזה לפני תומו אם אני מוצא שוכר חלופי.

    פרסמתי מודעה, אבל בעל הבית דוחה מתעניינים שאני מפנה אליו. בשיחה טלפונית אמר לי בעל הבית שהוא לא מעוניין בזוגות עם ילדים או זוגות בכלל. ישכיר רק לבודדים. (אגב יחידת הדיור מספיק גדולה בכדי להכיל זוג ואפילו זוג עם תינוק). ברור שדרישה זו מקטינה את הסיכוי שלי למצוא שוכר חלופי.

    האם הדרישה שלו ל"בודדים בלבד "סבירה" בעיני החוק. האם דרישה זו יכולה להיות עילה להפרת חוזה מהצד שלו ולאפשר לי לצאת מהחוזה באופן חוקי?

    תודה מראש

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
     
    • המשכיר אינו מסכים לדייר חילופי שאינו זוג. חוקי?
      ליאור חאיק, עו"ד | 26/03/2019 18:15

      דניאל שלום,

      לדעתי דרישת המשכיר אינה עומדת בדרישות חוק השכירה מאחר ומדובר בטעמים שאינם סבירים.

      סעיף 22  לחוק קובע:

      א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –


      (1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;


      (2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.


      ככל ויש צורך בסיוע נוסף, אני עומד לרשותך.

      בברכה,

      ליאור חאיק, עו"ד
      מנהל פורום צרכנות ופורום דיני חוזים

      לוי אשכול 31, רחובות
      טל': 052-5475475; מייל: haiklior@hotmail.com

      האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
       
      • שכירות
        שיר | 02/04/2019 10:10

        אם תשכיר למרות התנגדותו, אתה עלול להיות במצב של הפרת חוזה.

        לא מומלץ לשוכר לבצע מהלך של החלפה ללא הסכמת המשכיר ללא ייעוץ משפטי מוקדם, מכיוון שקיימת אפשרות ששני הצדדים יגיעו לבסוף לבית משפט - ולא כדאי לשוכר להסתכן בכך שבית המשפט יקבע שהסירוב הוא כדין וכי הוא הפר את הסכם השכירות. הפנייה לבית המשפט עלולה לגרום לשוכר עיכוב בהעברת הדירה, ובכל מקרה, בית המשפט רשאי להתנות את ביצוע העסקה "בתנאים שייראו לו", כולל פיצויים למשכיר. ולבסוף, האפשרות השלישית של התייחסות חוזית לנושא: אם החוזה אוסר על העברת שכירות, חובה לפנות לבית המשפט.

        הפסיקה מתייחסת לנושא:

        סעיף 22 לחוק קובע, כי העברת זכות השכירות על ידי השוכר מותנית בהסכמת המשכיר, אולם אם לא הסכים המשכיר להעברת הזכות וזאת מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אזי יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.

        לדידי, אכן יש מקום לכלול "מנגנון יציאה" בכל הסכם שכירות, והרציונאל העומד בבסיס ההסדר המצוי בחוק בעניין זה הוא נכון וראוי, שכן יש לאפשר את "עבירות" הזכות ואין לכפות על השוכר את המשך ההתקשרות בכל תנאי.

        עם זאת, קיימת בעייתיות רבה באופן בו מנוסח סעיף 22 הנ"ל ובהכללת מונח "הסבירות" בהקשר זה.

        מונח ה"סבירות" הינו מונח "סל" וכלי חשוב לצורך הכרעה במחלוקות הניטשות בין צדדים סביב נכונותו של מעשה שעשה מי מהם. אז בוחן בית המשפט את מסכת ההתרחשויות ובודק כיצד היה פועל "אדם סביר" בנסיבות המחלוקת.

        אולם, ככל שעסקינן בבעל נכס החפץ להשכיר את נכסו, אין מקום להחלת מונח ה"סבירות".

        הרי ככל שניתנה לגיטימיות לבעל הנכס לבחירת השוכר הראשוני, מדוע יש להגבילו בבחירת השוכר החלופי??

        באופן היפוטטי, על פי החוק, רשאי השוכר היוצא להביא תחתיו שוכר חלופי שלא ימצא חן בעיני בעל הנכס, ואולם זה האחרון יהיה חייב לספק "טעמים סבירים" להתנגדותו לקבלת השוכר החדש כשוכר חלופי בנכס, ובאם לא יהיו טעמים כאלה בידו, הרי שאפשר ובית המשפט יכפה עליו להשכיר את הנכס לשוכר חלופי זה בו אין הוא חפץ.

        תוצאה זו הינה קשה ופוגעת בעקרון חופש ההתקשרות ובמיוחד בזכות הקניין של בעל הנכס שהינה זכות יסוד.

        ניתן ללמוד על מידת הפרשנות בה נוקט בית המשפט באשר למונח "סבירות" (בהקשרו ברשימה זו), מתוך פסק דין שניתן לאחרונה בע"א 5309/04 בביוף נ' זהורי ואח'. שם, בחן בית המשפט המחוזי בירושלים את סבירות התנגדותו של בעל בית, להעברת זכויותיו של דייר מוגן בבית עסק.

        לצורך בחינת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות במושכר יש לבצע איזון בין זכות הקניין (שהינה זכות יסוד בעלת מדרג נורמטיבי גבוה) של בעל הבית מחד, ובין זכות הדייר מכוח החוק ועקרון העבירות מנגד. 

        האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
         
* משתמש רגיל מופיע בכתום רגיל
** משתמש בכיר מופיע בכתום דגוש