רוכש דירה במסגרת תמ"א 38? זהירות! יש בדיקות שאסור לך לפספס

רכישת דירה היא העסקה הגדולה והחשובה שתבצעו בחיים. כעורך דין המלווה מאות עסקאות מידי שנה, ברובן אני רואה שמי שמקדיש ימים שלמים בחיפוש אחר הריצוף המושלם – לא עוצר דקה כדי לשאול שאלות שהתשובות להן קריטיות כדי לקבל את הדירה שרכשו! ערכתי עבורכם תמצית קצרה, ממנה כדאי לכם להתחיל רכישה נבונה.

1. ערבות חוק המכר – אם אתם רוכשים דירה בפרויקט עם ליווי בנקאי סגור וניתנת לכם ערבות בנקאית לפי חוק המכר – אתם יכולים להיות יותר רגועים ושקטים – יש בנק מאחוריכם. זה המצב בכמעט כל פרויקט לפי תמ"א 38/2.

הבנק מעמיד קו אשראי ליזם כך שיוכל לסיים את בניית הפרויקט, ומנגד נותן לכם ערבות בנקאית. אם יש כשל בסיום הפרויקט, הבנק (כעיקרון) מחזיר לכם את הכסף ששילמתם.

2. רכישת דירה ללא ערבות חוק המכר – קיימים פרויקטים של תמ"א 38/1 הנבנים לא ליווי בנקאי, וללא ערבות בנקאית לפי חוק המכר. חשוב שתדעו איך להגן על כספכם, ויש כמה נקודות שאסור לכם לפספס – 

1.1 הערת אזהרה – ראשית, על הקבלן לרשום לטובתכם הערת אזהרה על זכויות הקבלן כשהן נקיות ממשכנתא ומהערת אזהרה לצד שלישי. 

1.2 לוח תשלומים – חשוב להתאים את לוח התשלומים לקצב עבודות בנית הפרויקט. הוראות חוק המכר קובעות קצב תשלומים לפי התקדמות הבניה. זכרו! את הכסף ליזם משלמים רק לפי קצב התקדמות בניית הדירה והפרויקט בפועל.

1.3 קבלת הלוואת משכנתא – לא כל בנק למשכנתאות נותן הלוואות לרכישת דירה בפרויקטים ללא ליווי סגור וערבות בנקאית. חשוב לבדוק בטרם חתימת ההסכם שאתם יכולים לקבל משכנתא לדירה באותו פרויקט ומאותו יזם. 

חשוב שתקבלו זכות לביטול החוזה באם לא תקבלו הלוואה מסיבות הקשורות ביזם או בפרויקט. 

במצב קלאסי אתם רוכשים מיזם דירה בבניין שהוא בנה על קרקע ששייכת לו. הדברים שונים ברכישת דירה במסגרת תמ"א 38.

בעסקאות תמ"א 38 היזם בונה ומוכר לכם דירות על קרקע (או גג) ששייכים לבעלי הדירות המקוריים.

עליכם להיות ערים לעובדה שעל הקרקע בה אתם קונים דירה יש "בעל בית" שהיזם נתן לו התחייבויות שקודמות וגוברות על אלה שהוא עומד לתת לכם – 

1. התחייבויות היזם כלפי הבעלים – בדקו שאין סתירה בין התחייבויות היזם כלפיכם לבין התחייבויותיו כלפי בעלי הקרקע. 

2. האם מותר ליזם למכור לכם את הדירה כעת – סוג מסויים הסכמי יזם-בעלי דירות בעסקאות תמ"א 38 עשויים לכלול מגבלה על המועד בו מותר ליזם למכור דירות לצדדים שלישיים. יש לבדוק את הסכם התמ"א שבין הקבלן לבעלים ולוודא שהקבלן רשאי למכור לנו את הדירה במועד (כלומר שלב הפרויקט) שאנו מבקשים לרכוש אותה.

1. האם היזם מקיים את הסכם התמ"א? הסכם התמ"א הוא הבסיס לזכויות הקבלן מכוחן הוא מוכר לנו את הדירה. חשוב לוודא שהסכם התמ"א לא הופר על ידי הקבלן ושאין כל טענה כלפי הקבלן בדבר הפרתו.

2. האם הסכם התמ"א לא הופר? האם יש טענות להפרה של הסכם התמ"א או חלילה סכסוך בין בעלי הדירות ליזם. בדקו היטב! אחרת אתם עלולים לרכוש את הדירה – ולהתמודד בבית המשפט מול בעלי הדירות המקוריים!  

1. חלוקת חניות ומחסנים – חלוקת הזכויות ברכוש המשותף עלולה להיות מורכבת, ותלוייה בהסכמות שבין בעלי הדירות לבין היזם. 

מה לעשות כדי שלא תמצאו את עצמכם במחלוקת משפטית סביב מחסן או חניה שרכשתם מהיזם? תהיו חכמים –  בדקו את הסכמי ההתקשרות שבין היזם לבין בעלי הדירות, וודאו שאין שום הגבלה על הצמדת חלקי רכוש משותף לדירות היזם.  

2. וודאי יצא לכם להיתקל בפתרונות חניה שונים ומגוונים. הדבר הפך לחלק אינטגרלי מכל פרויקט תמ"א 38.

3. נשיאה בהוצאות החזקת מתקני החניה – חשוב לדעת מראש איך יסדיר תקנון הבית המשותף את נטל תחזוקת מתקני החניה בין בעלי הדירות. 

קיימים מקרים בהם העלות תוטל על כל בעלי הדירות – גם כאלה שיש להם חניה רגילה. 

קיימים מקרים אחרים בהם העלות מוטלת רק על מי שלדירתו צמודה חניה כזו. בדקו, שאלו, וודאו – דעו לקראת מה אתם הולכים.

רכישת דירה במסגרת פרויקט של תמ"א 38 היא עסקה כדאית ומשתלמת. מדובר בפרויקטים שנבנים בלב סביבה ותיקה, שאילולא פרויקטים אלה, אי אפשר היה למצוא באזור דירות חדשות במחירים סבירים. מצד שני, עלינו לזכור שמדובר במשימה יחסית מורכבת ומאתגרת, הדורשת היעזרות במומחה מקצועי שיודע לנווט נכון במסגרת הסוגיות המאתגרות בעסקה שכזו.  

*עו"ד אבי קזו-כהן, עו"ד ויזם נדל"ן העוסק בייצוג בעסקאות תמ"א 38. טלפון: 050-7777692