חכירה ובעלות על נכס - מה ההבדל בעצם?

לפני רכישת דירה יד שנייה כדאי מאוד להקדיש רגע (ויותר) ולברר אודות הבעלות של מי שעומד למכור לך את הדירה.

האם הדירה היא בבעלותו המלאה של המוכר?

או כמו שנהוג לשאול "האם יש טאבו על הדירה"?

אני רוצה לעשות קצת סדר בדברים:

המקרקעין במדינת ישראל מנוהלים ע"י מס' גופים עיקרים:

לשכת רישום מקרקעין – הידועה "טאבו"

מנהל מקרקעי ישראל – אשר שינה את שמו לאחרונה לרשות מקרקעי ישראל

חברות משכנות, לדוגמא "עמידר"

חשוב מאוד לדעת את ההבדלים האלה לפחות כדי להבין כיצד מתנהלת העברת הזכויות החוזיות והקנייניות בפועל ע"ש רוכש הדירה החדש. 

אז הנה הסבר קצר:

לשכת רישום המקרקעין

בישראל קיימות  11 לשכות רישום מקרקעין בערים: תל-אביב, רחובות, חולון,פתח-תקווה, עכו, נתניה, נצרת עילית, ירושלים, חדרה ובאר שבע. לשכות רישום המקרקעין מנהלות למעשה את רישומן של קרקעות פרטיות.

הנתון הבא יבהיר נקודה: רק 5% מהקרקעות בישראל מנוהלות על ידי לשכות רישום המקרקעין ושאר ה-95% נמצאות בידי רשות מקרקעי ישראל.

הקרקעות המנוהלות על ידי לשכות רישום המקרקעין, נמצאות בעיקר באיזורי ערים גדולות או כאלו שהפכו לקרקע פרטית בטרם הוקם מנהל מקרקעי ישראל. 

רשות מקרקעי ישראל – מנהל מקרקעי ישראל

כאשר הרישום של הנכס מנוהל בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל הכוונה היא שמדובר על בעלות שהיא סוג של חכירה. חכירה, היא השכרה לטווח ארוך מהמדינה למינימום תקופה של 49 שנים עם אופציה להארכת התקופה בתמורה לתשלום דמי חכירה. 

ישנן לא מעט קרקעות שהתשלום עבור דמי חכירה שולם מראש, כלומר בשפה הנדלנ"ית, נעשה "היוון". אם הקרקע אינה מהוונת, הרי שבעל הקרקע יצטרך לקבל אישור מרשות מקרקעי ישראל בכל פעם שירצה לעשות שינוי ולהעביר את זכויותיו.

נכון להיום, בתקווה לשינוי בעתיד, תהליך אישור העברת הזכויות ובכלל, כל התנהלות אל מול רשות מקרקעי ישראל היא די מסורבלת ומעכבת ניהול עסקאות. 

דוגמא יומיומית פשוטה היא כאשר רוכש המעוניין בנכס הרשום רק בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל, יהיה עליו להציג יפוי כוח מיוחד מהמוכר לצורך כך. שלא כמו בדיקה בלשכת רישום המקרקעין, "טאבו" אשר פנקסיו פתוחים לכל מאן דבעי תמורת אגרה מתאימה. 

כדאי לדעת שנכס שהוא בעצם  קרקע של מנהל מקרקעי ישראל  אשר אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין, חובה לבדוק גם את הסכם החכירה של המוכר עם מנהל מקרקעי ישראל וכן אישור מצב זכויות שימצא על ידי המוכר מאת המנהל. 

למה חשוב לדעת את זה? כי מדובר בפרוצדורה המאריכה את התנהלות עסקת המכר.  

מי אמור לבדוק את זה? עורכי הדין המלווים את העסקה.

חברות משכנות

בעבר, הוקמו חברות  משכנות על מנת לנהל את הדיור הציבורי בישראל, כאשר גם הקרקע וגם המבנה עליה מוחכרים לדורות דוגמת עמידר.

אולם עם השנים הוקמו חברות משכנות שמנוהלות על ידי חברות קבלני בניין ו/או ע"י עורכי הדין של הקבלן, אשר בהתאם לרישיון מיוחד שקיבלו הם מנהלים את הנכס כחברה משכנת עד אשר תסתיים תקופת רישום הבניין או קבוצת בניינים כבתים משותפים.

אם הנכס אותו החלטת לרכוש, בבעלות חברה משכנת, אז כדאי לדעת שמדובר בהליך מאוד מורכב של העברת הזכויות המשפטיות, מאוד מסורבל  שגם מוכתב על ידי מנהלי החברה המשכנת. בד"כ מדובר בהליך שבו מחייבים את הרוכש להמציא מסמכים ויפויי כח נוטריונים לביצוע העברה על שמם, אם וכאשר יסתיים הליך רישום הבית המשותף. ולעיתים מדובר ברישום שאורך שנים רבות.