תמ"א 38 – כמעט כל שבוע בכותרות העיתונים הכלכליים. מה קרה?

תמ"א 38 מצטייר בעיני רבים כפרויקט להשבחת מראהו של הבניין ולהשבחת הנכס הפרטי של דייריו. זוהי הזדמנות להוספת מרפסת, להוספת ממ"ד, לטפח את הגינה או להוסיף חניה. אלו נראים בעיני רבים כעיקר,  כגולתה של הכותרת בעיתונות הכלכלית שכה רבות עסקה בפרויקט זה.

נכון אומנם כי גם אלו יכולים להתלוות ליישומה של תוכנית תמ"א 38, אך בכך עסקינן, התוספות מתלוות לפעולת החיזוק. חיזוק המבנים נעשה לצורך הצלה מרעידות אדמה והוא היווה את המטרה בהגיית התוכנית. למטרה זו נלווה כאחת גם התמריץ בדמות זכויות הבניה השונות.

נשמע כמו פיתרון טוב. לא ייפלא איפוא כי הפרויקט עשה כותרות רבות בעיתונות הכלכלית וזו הכללית כאחד. אך יש הטוענים כי תמ"א 38 אט אט עוזבת את אור הזרקורים, ואילו אחרים טוענים כי הכותרות להן זוכה התוכנית אינן מעידות עליה בהכרח לחיוב. 

תמ"א 38 ספגה קיטונות של ביקורת בעת האחרונה גם מעל כותרות העיתונים, בין היתר מחמת הבעייתיות הכרוכה ביישומה דה פקטו.  במאמר זה נעמוד על הבעייתיות הנגלית בביקורות העיתונות על התוכנית.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 אושרה ע"י הממשלה ב2005 כמענה לבעיה מפניה התריעו מומחים, והיא רעידות האדמה. תמ"א 38 אומנם כפי שצייַנו מצטיירת בעיני רבים כהזדמנות לשיפוץ הבניין, ואכן טיפוח הבניין הוא חלק לא זניח מתפעולה.

ברם ממילא ניתן יהיה לבצע התוכנית למבנה שהוקם עובר לשנת 1980, ככל שלא נבנה תחת תקן מתאים לזה בו נבנו מבנים לאחריה. היות ולדיירים חלק חשוב ביישום התוכנית והתאגדותם סביב המטרה בליוויו של יזם או קבלן שהפרויקט יהיה כדאי עבורם, נדרשת איפוא הסכמה של הדיירים.

אך הדיירים המעוניינים ישמחו לגלות כי אין צורך בהסכמה כללית אלא די בהסכמה של שני שלישים של בעלי הדירות במבנה, כפי שקובע התיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. ברי כי הסכמה כוללת של הדיירים עלולה היתה להוות מחסום רציני ליישום התוכנית. יש מי גם שחלוקים באשר להטבות שיש להניב מתמ"א 38, כאשר הטבות אלה אמורות למעשה להוות את התמריץ עבור השחקנים הפועלים לבצע את חיזוק המבנה.

מהו התמריץ שתמ"א 38 מבטיחה?

התוכנית מאפשרת מתן הטבות הגלומות בהיתרי הבניה שביכולתה של הוועדה לתכנון ולבניה לאשר. הטבות פופולריות הן למשל:

1.  הוספת מרפסת המעלה את ערך הנכס ומשפרת את איכות חייהם של דיירי הבניין.

2. הוספת מעלית המקלה אף היא.

3. זכויות בניה להוספת דירות על גג הבניין.

4. חיזוק של המבנה ללא צורך בהשתתפות כלכלית לשיפוץ הבניין ולטיפוחו.

5. שיפוץ הגינה.

ועוד כהנה וכהנה.  

חרף ההבטחה בפרוייקט תמ"א 38, נתקל יישומו בבעיות. כעת נעבור לתהות על קנקנה של תמ"א 38 באספקלריית הבעייתיות בה היא פוגשת.

הבעייתיות ביישום תמ"א 38

כאמור ההבטחה בפרוייקט הביאה אותו לכותרות העיתונות הכלכלית מאז אושרה התוכנית על ידי הממשלה. ברם, בחלוף השנים בהן התכנית פעלה, הכותרות השבועיות קיבלו לעתים תפנית והחלו לעסוק באוזלת ידה של זו להגיע לכמות של מבנים הדורשים חיזוק כמו גם לדון בבעייתיות שבה תמ"א 38 נתקלה. מהם המוקדים לאותה בעייתיות מדוברת בפרוייקט תמ"א 38? להלן נדון בקשיים מרכזיים.

א) הסכמת הדיירים: לאנשים שונים ייתכנו אינטרסים שונים, יש מי שירצו בחיזוק המבנה המשמש להם בית ויש מי שלאו. יש מי שירצו בחיזוק אך יהיו חלוקים באשר לסוג ההטבה שהבניין דורש לטענתם.  החוק תוקן בעניין זה, ואין צורך בהסכמה כללית מכל הדיירים בדירות. במקומות מסויימים מדווחים דיירים על סכסוכי שכנים קשים הגובלים לעיתים באלימות הנסבה על היעדר ההסכמה, וזאת הגם שדרושה הסכמתם של שני שלישים מדיירי הבניין.

ב) התקשרות עם היזם: כאמור, הוצאת תמ"א 38 אל הפועל תלויה במידה רבה בהחלטת הדיירים ובהתקשרותם עם יזם שהפרוייקט יהא בעיניו ריווחי די הצורך על מנת ליישמו. וכאן גם נגענו בבעייתיות נוספת בה נתקל יישומו של תמ"א 38. ההוצאות הגבוהות מרתיעות לעיתים את הדיירים ואת היזם ולכך נצרף את חוסר הוודאות בעלויות הכרוכות בבנייה, ואלו מדירים לעיתים את רגליהם של יזמים מהשתתפותם בפרוייקטים.

יצויין כי ברמה החקיקתית ניסו לתת על כך מענה. פתרון בולט הוא בהיבט המיסויי. דוגמה אחת היא התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשס"ח- 2008, שמעניק הטבה בדמות פטור ממס שבח בתנאים מסויימים.

ג) סעיף זה ידון בעניין שהוא ספק ביקורת ספק קושי, אך ללא ספק הוא מהווה אבן נגף ביישום התמ"א 38 כדבעי באזורי הפריפריה. אחוז לא מבוטל מתושבי הפריפריה משתייכים לאוכלוסיה סוציו אקונומית הדלה באמצעים שעלולה משכך להיתקל בקשיים במימון הפרויקט.

לכך יוסף ערך הקרקע  וביקוש יחסית נמוך לדיור באיזור. ומכאן קצרה הדרך לשמיעת טיעונים כדוגמת טענת אי שיוויון. בהקשר זה יש לציין כי הניסיון לימד, כי בערים המרוחקות מן המרכז, יש השפעה על ההטבות אותן יוכלו הדיירים להשיג.

כך הסיכויים להוספת מרפסת למשל בערי פריפריה נמוכים יחסית על פי רוב, להבדיל מהסיכויים ביחס לערים במרכז, כמו ראשל"צ, רמת גן וכיו"ב. נראה כי יש מקום למציאת דרכים לפתרון הבעיה אם ברמה החקיקתית או המוניציפלית. ברמת גן למשל העיריה קידמה את תמ"א 38 והכינה תוכנית להגדלת זכויות הבניה. תמ"א 38 רמת גן מהווה דוגמה לתוכנית שבה ניתנת תנופה ברמה המוניציפלית ליישום תמ"א, באמצעות מתן אפשרות לבניית שתי קומות מעל לגג הבניין.

לסיכום 

נוכחנו כי תמ"א 38 באה כמתן פתרון ומענה לבניינים רבים הטעונים חיזוק מפני רעידות אדמה. התוכנית החלה עם תשואות וכותרות בעיתונות הכלכלית, שעסקו באפשרויות ובהטבות שתמ"א 38 יכולה להביא לבניינים המועדים.

ברם, אט אט נתגלעו הקשיים כמו גם המשוכות שעמדו בדרכם של בניינים כאלה ליישום התוכנית בחצרם האחורית. כך כותרות העיתונות לעיתים שינו נימתן ומתחו ביקורת על אוזלת ידה של התוכנית ממתן מענה לבעיה העיקרית, כמו גם להצביע על הקשיים ביישומה, וביניהם הקשיים בפריפריה.

זאת, חרף העובדה שלא מעט אזורים בה שוכנים למרגלותיו של אזור המועד לרעידות אדמה לצערנו. ברי, כי יש צורך במאמץ למציאת פתרון למכלול האזורים. פתרון שישפוך אור על התוכנית, וחשוב מכך יגן על חיי אדם.