אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום דיני חוזים 15:16   18/06/2021 נפטר אדם חתם חוזה לקנות דירה בחוזה כתוב שכוח עליון מבטל החוזה. הקונה נפטר באופן לא צפוי וזה כוח עליון...
  • פורום דיני תעבורה 14:49   18/06/2021 דוח תנועה על חנייה כפולה בהמשך דיון... הי יעקב המון תודה על הדיון. אין ספק שנקודת ראייה אחרת ושונה - מוסיפה. ברור לי שצריך לגבות ת...
  • פורום פשיטת רגל 14:47   18/06/2021 סגירת תיקים שלום רב, יש לי איחוד תיקים תוך הכרזה כמוגבל. שקלתי אפשרות של פשיטת רגל. מאידך, בין התיקים ישנם שנ...
  • פורום זכויות יוצרים 14:18   18/06/2021 טעויות דפוס כהפרת זכות מוסרית האם טעויות שאירעו בעת הורדת ספר לדפוס (לאחר הגהה) מהוות פגיעה בזכות המוסרית ל"שלמות היצירה?"אם כן...
  • פורום נדלן ודיני מקרקעין 13:45   18/06/2021 פרוטוקול האם יש חובה חוקית לפרסם לדיירים פרוטוקולים של ישיבת ועד בית? או מספיק לשמור או מה בדיוק צריך?לפי ...

תמ"א 38 – כמעט כל שבוע בכותרות העיתונים הכלכליים. מה קרה?

  • 06/09/2011
  •   מאת: עו"ד שרית אמסלם
  • צפיות: 8391
תמ"א 38 התחילה כתוכנית בה תלו את המענה לבניינים הטוענים חיזוק מפני רעידות אדמה. פתרון שניסה להעלות את הכדאיות שבפעולת החיזוק אליה נלוות הטבות, וכל אלו בלטו מעל כותרות העיתונות הכלכלית חדשות לבקרים. שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38

תמ"א 38 מצטייר בעיני רבים כפרויקט להשבחת מראהו של הבניין ולהשבחת הנכס הפרטי של דייריו. זוהי הזדמנות להוספת מרפסת, להוספת ממ"ד, לטפח את הגינה או להוסיף חניה. אלו נראים בעיני רבים כעיקר,  כגולתה של הכותרת בעיתונות הכלכלית שכה רבות עסקה בפרויקט זה.

נכון אומנם כי גם אלו יכולים להתלוות ליישומה של תוכנית תמ"א 38, אך בכך עסקינן, התוספות מתלוות לפעולת החיזוק. חיזוק המבנים נעשה לצורך הצלה מרעידות אדמה והוא היווה את המטרה בהגיית התוכנית. למטרה זו נלווה כאחת גם התמריץ בדמות זכויות הבניה השונות.

נשמע כמו פיתרון טוב. לא ייפלא איפוא כי הפרויקט עשה כותרות רבות בעיתונות הכלכלית וזו הכללית כאחד. אך יש הטוענים כי תמ"א 38 אט אט עוזבת את אור הזרקורים, ואילו אחרים טוענים כי הכותרות להן זוכה התוכנית אינן מעידות עליה בהכרח לחיוב. 

תמ"א 38 ספגה קיטונות של ביקורת בעת האחרונה גם מעל כותרות העיתונים, בין היתר מחמת הבעייתיות הכרוכה ביישומה דה פקטו.  במאמר זה נעמוד על הבעייתיות הנגלית בביקורות העיתונות על התוכנית.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 אושרה ע"י הממשלה ב2005 כמענה לבעיה מפניה התריעו מומחים, והיא רעידות האדמה. תמ"א 38 אומנם כפי שצייַנו מצטיירת בעיני רבים כהזדמנות לשיפוץ הבניין, ואכן טיפוח הבניין הוא חלק לא זניח מתפעולה.

ברם ממילא ניתן יהיה לבצע התוכנית למבנה שהוקם עובר לשנת 1980, ככל שלא נבנה תחת תקן מתאים לזה בו נבנו מבנים לאחריה. היות ולדיירים חלק חשוב ביישום התוכנית והתאגדותם סביב המטרה בליוויו של יזם או קבלן שהפרויקט יהיה כדאי עבורם, נדרשת איפוא הסכמה של הדיירים.

אך הדיירים המעוניינים ישמחו לגלות כי אין צורך בהסכמה כללית אלא די בהסכמה של שני שלישים של בעלי הדירות במבנה, כפי שקובע התיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. ברי כי הסכמה כוללת של הדיירים עלולה היתה להוות מחסום רציני ליישום התוכנית. יש מי גם שחלוקים באשר להטבות שיש להניב מתמ"א 38, כאשר הטבות אלה אמורות למעשה להוות את התמריץ עבור השחקנים הפועלים לבצע את חיזוק המבנה.

מהו התמריץ שתמ"א 38 מבטיחה?

התוכנית מאפשרת מתן הטבות הגלומות בהיתרי הבניה שביכולתה של הוועדה לתכנון ולבניה לאשר. הטבות פופולריות הן למשל:

1.  הוספת מרפסת המעלה את ערך הנכס ומשפרת את איכות חייהם של דיירי הבניין.

2. הוספת מעלית המקלה אף היא.

3. זכויות בניה להוספת דירות על גג הבניין.

4. חיזוק של המבנה ללא צורך בהשתתפות כלכלית לשיפוץ הבניין ולטיפוחו.

5. שיפוץ הגינה.

ועוד כהנה וכהנה.  

חרף ההבטחה בפרוייקט תמ"א 38, נתקל יישומו בבעיות. כעת נעבור לתהות על קנקנה של תמ"א 38 באספקלריית הבעייתיות בה היא פוגשת.

הבעייתיות ביישום תמ"א 38

כאמור ההבטחה בפרוייקט הביאה אותו לכותרות העיתונות הכלכלית מאז אושרה התוכנית על ידי הממשלה. ברם, בחלוף השנים בהן התכנית פעלה, הכותרות השבועיות קיבלו לעתים תפנית והחלו לעסוק באוזלת ידה של זו להגיע לכמות של מבנים הדורשים חיזוק כמו גם לדון בבעייתיות שבה תמ"א 38 נתקלה. מהם המוקדים לאותה בעייתיות מדוברת בפרוייקט תמ"א 38? להלן נדון בקשיים מרכזיים.

א) הסכמת הדיירים: לאנשים שונים ייתכנו אינטרסים שונים, יש מי שירצו בחיזוק המבנה המשמש להם בית ויש מי שלאו. יש מי שירצו בחיזוק אך יהיו חלוקים באשר לסוג ההטבה שהבניין דורש לטענתם.  החוק תוקן בעניין זה, ואין צורך בהסכמה כללית מכל הדיירים בדירות. במקומות מסויימים מדווחים דיירים על סכסוכי שכנים קשים הגובלים לעיתים באלימות הנסבה על היעדר ההסכמה, וזאת הגם שדרושה הסכמתם של שני שלישים מדיירי הבניין.

ב) התקשרות עם היזם: כאמור, הוצאת תמ"א 38 אל הפועל תלויה במידה רבה בהחלטת הדיירים ובהתקשרותם עם יזם שהפרוייקט יהא בעיניו ריווחי די הצורך על מנת ליישמו. וכאן גם נגענו בבעייתיות נוספת בה נתקל יישומו של תמ"א 38. ההוצאות הגבוהות מרתיעות לעיתים את הדיירים ואת היזם ולכך נצרף את חוסר הוודאות בעלויות הכרוכות בבנייה, ואלו מדירים לעיתים את רגליהם של יזמים מהשתתפותם בפרוייקטים.

יצויין כי ברמה החקיקתית ניסו לתת על כך מענה. פתרון בולט הוא בהיבט המיסויי. דוגמה אחת היא התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשס"ח- 2008, שמעניק הטבה בדמות פטור ממס שבח בתנאים מסויימים.

ג) סעיף זה ידון בעניין שהוא ספק ביקורת ספק קושי, אך ללא ספק הוא מהווה אבן נגף ביישום התמ"א 38 כדבעי באזורי הפריפריה. אחוז לא מבוטל מתושבי הפריפריה משתייכים לאוכלוסיה סוציו אקונומית הדלה באמצעים שעלולה משכך להיתקל בקשיים במימון הפרויקט.

לכך יוסף ערך הקרקע  וביקוש יחסית נמוך לדיור באיזור. ומכאן קצרה הדרך לשמיעת טיעונים כדוגמת טענת אי שיוויון. בהקשר זה יש לציין כי הניסיון לימד, כי בערים המרוחקות מן המרכז, יש השפעה על ההטבות אותן יוכלו הדיירים להשיג.

כך הסיכויים להוספת מרפסת למשל בערי פריפריה נמוכים יחסית על פי רוב, להבדיל מהסיכויים ביחס לערים במרכז, כמו ראשל"צ, רמת גן וכיו"ב. נראה כי יש מקום למציאת דרכים לפתרון הבעיה אם ברמה החקיקתית או המוניציפלית. ברמת גן למשל העיריה קידמה את תמ"א 38 והכינה תוכנית להגדלת זכויות הבניה. תמ"א 38 רמת גן מהווה דוגמה לתוכנית שבה ניתנת תנופה ברמה המוניציפלית ליישום תמ"א, באמצעות מתן אפשרות לבניית שתי קומות מעל לגג הבניין.

לסיכום 

נוכחנו כי תמ"א 38 באה כמתן פתרון ומענה לבניינים רבים הטעונים חיזוק מפני רעידות אדמה. התוכנית החלה עם תשואות וכותרות בעיתונות הכלכלית, שעסקו באפשרויות ובהטבות שתמ"א 38 יכולה להביא לבניינים המועדים.

ברם, אט אט נתגלעו הקשיים כמו גם המשוכות שעמדו בדרכם של בניינים כאלה ליישום התוכנית בחצרם האחורית. כך כותרות העיתונות לעיתים שינו נימתן ומתחו ביקורת על אוזלת ידה של התוכנית ממתן מענה לבעיה העיקרית, כמו גם להצביע על הקשיים ביישומה, וביניהם הקשיים בפריפריה.

זאת, חרף העובדה שלא מעט אזורים בה שוכנים למרגלותיו של אזור המועד לרעידות אדמה לצערנו. ברי, כי יש צורך במאמץ למציאת פתרון למכלול האזורים. פתרון שישפוך אור על התוכנית, וחשוב מכך יגן על חיי אדם.

open married cheat cheat on your wife
women who cheat go reasons married men cheat
wife cheat story why women cheat with married men read
my husband cheated with a man open open
read here husbands that cheat open
infidelity open link
all women cheat husbands who cheat why wife cheated
all women cheat my wife cheated on me now what why wife cheated
website click here read here
what makes women cheat link all wife cheat
husband cheated wife husband cheated on me why women cheat on their husband
generic viagra which is best read here viagra without prescription in vietnam
redirect wife cheated why women cheat in relationships
redirect website why women cheat in relationships
catching a cheater dating a married man go
my boyfriend cheated on me quotes reasons people cheat reasons why women cheat on their husbands
click here affairs with married men link
i dreamed my husband cheated on me husband cheated on me read
שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק