אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום תמא 38 20:12   13/06/2021 דיור חלופי בשל מצב בריאותי שלום רב, אימי חתמה לפני 3-4 שנים על הסכם תמ"א ולא במסגרת פינוי בינוי. אימי בת 76 והחלה החמרה במ...
  • פורום תכנון ובנייה 19:27   13/06/2021 פיצול??? אני מעונין להוציא היתר כדי לעשות לדירה שלי דלת נוספת מחדר המדרגות בבית משותף. המטרה היא כי חדר א...
  • פורום דיני עבודה 18:21   13/06/2021 גמול השתלמות עובדת רשות שלום רב. קיבלתי אישור על גמול השתלמות. עובדת שנה עשירית בעירייה ולא עדכנו אותי על זכאות. האם ה...
  • פורום דיני צבא 18:15   13/06/2021 פסילת מקצוע אני עולת לפסילת מקצוע השבוע ואני אמורה לסגור שבת (בתפקיד שהולכים לפסול לי אותו) . השאלה אם המפקדת...
  • פורום נדלן ודיני מקרקעין 17:05   13/06/2021 גבול מקום החניה כולל שטח נוסף מעבר ... על פי סעיף 158א1(א) של חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, ההגדרה של מקום חניה היא:"מקום חניה" – שטח המ...

ניהול פרויקט תמא 38 – כיצד?

  • 16/03/2011
  •   מאת: אלעד שניר, צוות האתר
  • צפיות: 8337
רוצים לחזק את הבניין שלכם על פי תמא 38 ולא יודעים כיצד? אם כן, זהו המאמר בשבילכם. תמצאו בו תשובות מהן האפשרויות לניהול הפרויקט ומהם שלביו. שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38

ניהול פרויקט תמא 38 – מהו?

פרויקט תמא 38 הינו בעצם חיזוק הבניין כך שיעמוד בפני רעידות אדמה. אולם הוא מורכב יותר. פרויקט תמא 38 כולל בתוכו גם בנייה על פי זכויות בנייה שנוספו לפי תמא 38. תמא 38 נותנת זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק הבניין. בבניינים אשר עומדים בקריטריונים של תמא 38, כדאי לקבל זכויות בנייה נוספות ולנצל אותן על ידי בנייה. הקבלן המבצע יכול גם לבצע שיפוצים שונים בבניין כגון שיפוץ הלובי או ייפוי חזית הבניין. 

לבנייה עצמה, שהיא מטרת הפרויקט, יש שלבים מקדימים.

ניהול פרויקט תמא 38 – מהם השלבים?

השלבים בפרויקט הם: 

1. הסכמה של הדיירים, לפחות עקרונית, לקבלת הצעות מיזמים. 

2. מהנדס שמומחה בחיזוק בודק את הבניין. הוא צריך לתת חוות דעתו האם הבניין זקוק לשיפוץ ואם כן, מהי השיטה המיטבית לחיזוקו כך שיעמוד בפני רעידות אדמה. כעיקרון, המבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני התאריך 1.1.1980 זקוקים לחיזוק מפני שהם בדרך כלל אלו שלא עומדים בתקן ישראלי 413. 

3. אדריכל צריך להכין חוות דעת באשר לשאלה אילו זכויות בנייה ניתן להוסיף. זכויות הבנייה יכולות להיות הוספת מעלית, בניית ממ"דים, הרחבת דירות, הוספת מעלית, הוספת דירות לבניין וכו'. השאיפה היא להוסיף דירות (על ידי הוספת אגף, הוספת קומה על הגג או סגירת הקומה התחתונה שעל העמודים) מפני שהוספת דירות תניב את הרווח הגדול ביותר, שאמור להתחלק בין הקבלן לבין בעלי הדירות. 

4. יש לבדוק האם יש סוגיות משפטיות שעלולות לעכב את פרויקט תמא 38. בין הגורמים לעיכוב ניתן למצוא הערת אזהרה על אחת הדירות, משכנתא או שיעבוד של הדירה לחוב אחר. גורמים אלו עלולים לגרום לעיכוב מפני שאפילו אם הדיירים מסכימים לפרויקט, יש עוד גוף שצריך להתחשב בדעתו. כמובן שיש פתרונות שונים. 

5. יש להעריך את עלויות הפרויקט. עלויות הפרויקט כוללות: 

א. עלויות הכנת תוכנית מפורטת (הכוללת את שיטת החיזוק ואת זכויות הבנייה הנוספות) שתוגש לאישור הוועדה המקומית. יש לציין שאם הוועדה תדחה את התוכנית, יהיה צורך לתקן את התוכנית ולהגישה מחדש. 

ב. עלויות החיזוק (כפי שהומלץ על ידי המהנדס). 

ג. עלויות הבנייה על פי זכויות הבנייה (כפי שהומלץ על ידי האדריכל). 

ד. עלויות שכר טרחת בעלי המקצוע השונים. 

ה. עלויות המיסים. עם זאת, תמא 38 כוללת הקלות רבות במיסים, כך שלא צפוי שעלויות המסיים תהיינה משמעותיות. 

6. הערכת הרווח הצפוי מהפרויקט. בין אם מדובר על מכירת הדירות הנוספות ובין אם מדובר על העלאת שווי הדירות הישנות (במקרה זה הדיירים יצטרכו לשלם על עבודות הבנייה). 

7. חתימת החוזה על ידי הדיירים (לרוב, שלב זה משולב בשלב הבא, של החתימה מול הקבלן). לכל זכות בנייה יש צורך ברוב אחר: לחיזוק ושיפוץ יש צורך ברוב של יותר מ- 50%. לחיזוק והרחבת דירות יש צורך ברוב של יותר מ- 60%. לחיזוק והוספת דירות יש צורך בהסכמה של כולם או בהסכמה של 2/3 ואישור המפקח על הבתים המשותפים. 

8. התקשרות עם קבלן בחוזה לבנייה. מומלץ לבדוק היטב עם איזה הקבלן מתקשרים: חשוב שתהיה לו יכולת כלכלית, שיהיה לו ניסיון בפרויקטים כאלה, ושהדיירים בפרויקטים הקודמים שלו מרוצים. 

9. הבנייה והפיקוח על הבנייה.

ניהול פרויקט תמא 38 – מהן האפשרויות?

לדיירים ולוועד הבית יש שלוש אפשרויות לניהול הפרויקט: 

א. לתת לחברה פרטית לנהל את הפרויקט. החברה היא זו שתשכור את בעלי המקצוע השונים, היא זו שתתקשר עם הקבלן ותפקח על הבנייה והיא זו שתדאג לביצוע העסקה. בתמורה, היא תקבל את זכויות הבנייה מהדיירים ותשמור, בעיקרון, את כל הרווח לעצמה. 

ב. להתקשר עם חברה קבלנית כבר מההתחלה. החברה הקבלנית היא זו שתשכור את בעלי המקצוע השונים ותדאג להכנת התוכנית המפורטת. אך וועד הבית יצטרך לדאוג לביצוע העסקה עם הקבלן באופן המיטבי לדיירים ולפקח על בנייתו (וועד הבית כמובן יכול לשכור לשם כך בעלי מקצוע מטעמו). 

ג. הוועד ינהל את הפרויקט בעצמו ויתקשר עם קבלן רק לשם הבנייה. הוועד יצטרך לשכור מהנדס ואדריכל, יצטרך להכין את התוכנית המפורטת בעצמו ולהתקשר עם הקבלן. הדיירים יצטרכו לשלם על כך ולקחת את כל הסיכונים על עצמם, אך לא יצטרכו לשלם ל"מתווכים" וישאירו את הרווח לעצמם.

ניהול פרויקט תמא 38 – סיכום:

בפני וועד הבית יש אפשרויות רבות לניהול הפרויקט. חשוב שיכיר את כל שלבי הפרויקט לפני שיחליט. חשוב גם שיקבל הצעות מכמה יזמים ויבדוק מה היתרונות והחסרונות של כל הצעה.

women who cheat women who cheat reasons married men cheat
click catching a cheater i dreamed my wife cheated on me
married men who cheat with men My boyfriend cheated on me find an affair
read here all women cheat click here
what makes a husband cheat link
infidelity open link
why most women cheat go women that cheat
infidelity types of women who cheat i dream my husband cheated on me
i dreamed my husband cheated on me read wife cheat
how many women cheat open wifes cheat
what makes women cheat go all wife cheat
what makes women cheat go all wife cheat
married men who have affairs men who have affairs married woman wants cheat
married men who have affairs men who have affairs married woman wants cheat
why some women cheat husbands that cheat my husband cheated
married men that cheat how do i know if my wife cheated go
married men that cheat percent of women that cheat go
generic viagra which is best buy viagra fedex viagra without prescription in vietnam
link read here viagra without prescription in vietnam
buy internet viagra read here viagra without
click here buy viagra in budapest where to buy viagra in india
redirect men who have affairs why married men cheat
cheaters caught women who cheat on husbands when married men cheat
read here what makes a husband cheat will my husband cheat again
שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום תמא 38
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק