ניהול פרויקט תמא 38 – כיצד?

ניהול פרויקט תמא 38 – מהו?

פרויקט תמא 38 הינו בעצם חיזוק הבניין כך שיעמוד בפני רעידות אדמה. אולם הוא מורכב יותר. פרויקט תמא 38 כולל בתוכו גם בנייה על פי זכויות בנייה שנוספו לפי תמא 38. תמא 38 נותנת זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק הבניין. בבניינים אשר עומדים בקריטריונים של תמא 38, כדאי לקבל זכויות בנייה נוספות ולנצל אותן על ידי בנייה. הקבלן המבצע יכול גם לבצע שיפוצים שונים בבניין כגון שיפוץ הלובי או ייפוי חזית הבניין. 

לבנייה עצמה, שהיא מטרת הפרויקט, יש שלבים מקדימים.

ניהול פרויקט תמא 38 – מהם השלבים?

השלבים בפרויקט הם: 

1. הסכמה של הדיירים, לפחות עקרונית, לקבלת הצעות מיזמים. 

2. מהנדס שמומחה בחיזוק בודק את הבניין. הוא צריך לתת חוות דעתו האם הבניין זקוק לשיפוץ ואם כן, מהי השיטה המיטבית לחיזוקו כך שיעמוד בפני רעידות אדמה. כעיקרון, המבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני התאריך 1.1.1980 זקוקים לחיזוק מפני שהם בדרך כלל אלו שלא עומדים בתקן ישראלי 413. 

3. אדריכל צריך להכין חוות דעת באשר לשאלה אילו זכויות בנייה ניתן להוסיף. זכויות הבנייה יכולות להיות הוספת מעלית, בניית ממ"דים, הרחבת דירות, הוספת מעלית, הוספת דירות לבניין וכו'. השאיפה היא להוסיף דירות (על ידי הוספת אגף, הוספת קומה על הגג או סגירת הקומה התחתונה שעל העמודים) מפני שהוספת דירות תניב את הרווח הגדול ביותר, שאמור להתחלק בין הקבלן לבין בעלי הדירות. 

4. יש לבדוק האם יש סוגיות משפטיות שעלולות לעכב את פרויקט תמא 38. בין הגורמים לעיכוב ניתן למצוא הערת אזהרה על אחת הדירות, משכנתא או שיעבוד של הדירה לחוב אחר. גורמים אלו עלולים לגרום לעיכוב מפני שאפילו אם הדיירים מסכימים לפרויקט, יש עוד גוף שצריך להתחשב בדעתו. כמובן שיש פתרונות שונים. 

5. יש להעריך את עלויות הפרויקט. עלויות הפרויקט כוללות: 

א. עלויות הכנת תוכנית מפורטת (הכוללת את שיטת החיזוק ואת זכויות הבנייה הנוספות) שתוגש לאישור הוועדה המקומית. יש לציין שאם הוועדה תדחה את התוכנית, יהיה צורך לתקן את התוכנית ולהגישה מחדש. 

ב. עלויות החיזוק (כפי שהומלץ על ידי המהנדס). 

ג. עלויות הבנייה על פי זכויות הבנייה (כפי שהומלץ על ידי האדריכל). 

ד. עלויות שכר טרחת בעלי המקצוע השונים. 

ה. עלויות המיסים. עם זאת, תמא 38 כוללת הקלות רבות במיסים, כך שלא צפוי שעלויות המסיים תהיינה משמעותיות. 

6. הערכת הרווח הצפוי מהפרויקט. בין אם מדובר על מכירת הדירות הנוספות ובין אם מדובר על העלאת שווי הדירות הישנות (במקרה זה הדיירים יצטרכו לשלם על עבודות הבנייה). 

7. חתימת החוזה על ידי הדיירים (לרוב, שלב זה משולב בשלב הבא, של החתימה מול הקבלן). לכל זכות בנייה יש צורך ברוב אחר: לחיזוק ושיפוץ יש צורך ברוב של יותר מ- 50%. לחיזוק והרחבת דירות יש צורך ברוב של יותר מ- 60%. לחיזוק והוספת דירות יש צורך בהסכמה של כולם או בהסכמה של 2/3 ואישור המפקח על הבתים המשותפים. 

8. התקשרות עם קבלן בחוזה לבנייה. מומלץ לבדוק היטב עם איזה הקבלן מתקשרים: חשוב שתהיה לו יכולת כלכלית, שיהיה לו ניסיון בפרויקטים כאלה, ושהדיירים בפרויקטים הקודמים שלו מרוצים. 

9. הבנייה והפיקוח על הבנייה.

ניהול פרויקט תמא 38 – מהן האפשרויות?

לדיירים ולוועד הבית יש שלוש אפשרויות לניהול הפרויקט: 

א. לתת לחברה פרטית לנהל את הפרויקט. החברה היא זו שתשכור את בעלי המקצוע השונים, היא זו שתתקשר עם הקבלן ותפקח על הבנייה והיא זו שתדאג לביצוע העסקה. בתמורה, היא תקבל את זכויות הבנייה מהדיירים ותשמור, בעיקרון, את כל הרווח לעצמה. 

ב. להתקשר עם חברה קבלנית כבר מההתחלה. החברה הקבלנית היא זו שתשכור את בעלי המקצוע השונים ותדאג להכנת התוכנית המפורטת. אך וועד הבית יצטרך לדאוג לביצוע העסקה עם הקבלן באופן המיטבי לדיירים ולפקח על בנייתו (וועד הבית כמובן יכול לשכור לשם כך בעלי מקצוע מטעמו). 

ג. הוועד ינהל את הפרויקט בעצמו ויתקשר עם קבלן רק לשם הבנייה. הוועד יצטרך לשכור מהנדס ואדריכל, יצטרך להכין את התוכנית המפורטת בעצמו ולהתקשר עם הקבלן. הדיירים יצטרכו לשלם על כך ולקחת את כל הסיכונים על עצמם, אך לא יצטרכו לשלם ל"מתווכים" וישאירו את הרווח לעצמם.

ניהול פרויקט תמא 38 – סיכום:

בפני וועד הבית יש אפשרויות רבות לניהול הפרויקט. חשוב שיכיר את כל שלבי הפרויקט לפני שיחליט. חשוב גם שיקבל הצעות מכמה יזמים ויבדוק מה היתרונות והחסרונות של כל הצעה.