תמריצים למימוש תמא 38

תמריצים למימוש תמא 38 – הקדמה:

המדינה רוצה לחזק את הבניינים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה עתידיות. חיזוק הבניינים והפיכתם לעמידים בפני רעידות אדמה זה עסק יקר מאוד. 

הממשלה לא רוצה להשקיע בהפיכת הבניינים לעמידים. הממשלה גם מודעת לכך שלאנשים אין הרבה כסף כדי לממן את חיזוק הבניינים (במיוחד אנשים הגרים בבניינים שנבנו לפני שנת 80', הבניינים שלא נבנו לפי תקן ישראלי מספר 413 ולכן יש לחזקם). הממשלה גם מודעת לכך שיש בעיות משפטיות עם חיוב האנשים לחזק את הבניינים. מה שכן, המדינה יכולה "לשלם" באמצעות הוספת זכויות בנייה. כך נוצרה תמא 38. 

תמא 38 היא תוכנית מתאר שנותנת את האופציה לדיירים לקבל זכויות בנייה. אך תנאי לקבלת זכויות הבנייה, הוא חיזוק הבניין. באופן זה, מימון חיזוק הבניין ייעשה באמצעות בנייה שמנצלת את זכויות הבנייה.

תמריצים למימוש תמא 38 – מבחינת זכויות הבנייה

רציתם פעם לבנות להרחיב את דירתכם או להוסיף חדר וניסיתם לקבל אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה? אם כן, אתם בוודאי יודעים שהתהליך מסורבל, יקר וצריך להתאים לתוכניות החלות על דירתכם. תמא 38 נותנת זכויות בנייה נוספות (או ליתר דיוק, נותנת לוועדה המקומית את האופציה לאשר הוספת זכויות בנייה) בתמורה לחיזוק הבניין.

אילו זכויות בנייה יכולות להתווסף על פי תמא 38?

א. הוספת קומה לבניין. מדובר בבניית קומה על הגג של הבניין או בהפיכת קומת העמודים התחתונה (הקומה המפולשת) לקומה שבה יכולים לגור. מכירת הדירות בקומה החדשה תניב סכום כסף לא מבוטל. 

ב. הוספת אגף חדש לבניין, הכולל דירות חדשות. 

ג. הרחבת הדירות הקיימות. ההרחבה יכולה להיות עד 25 מ"ר וצריכה לכלול ממ"ד. ההרחבה תאפשר לדיירים לגור בדירות מרווחות יותר ותעלה את שווי הדירות. 

ד. הוספת חניות. הדבר לא רק ישפר את איכות החיים אלא גם נחוץ כאשר מוסיפים דירות לבניין. 

ה. סגירת מרפסות. 

ו. התקנת מעלית חדשה. 

ז. שיפוץ חזית הבניין, הלובי ו/או חדר המדרגות. 

ח. הוספת מרפסת שמש. 

כמו כן, ניתן להסכים עם הקבלנים שיבצעו את העבודה על שיפוצים נוספים לבניין כגון צביעת הסורגים והחלפת החלונות. 

הערות: 

• הערך של הוספת זכויות הבנייה גדול במיוחד באזורים בהם שווי הקרקע גבוה, כגון אזור המרכז, ואילו באזורי הפריפריה הערך יותר קטן. זו הסיבה לכך שרוב הפרויקטים של חיזוק הבניינים נעשו באזור המרכז. 

• סוג זכויות הבנייה שיתווספו תלוי בעיקר במבנה ההנדסי של הנכס ובמיקום הבניינים ברחוב. 

• כמו כן חשוב לציין שהוועדה לתכנון ובנייה צריכה לאשר את הוספת זכויות הבנייה, ולעיתים היא לא תאשר תוספת של זכויות בנייה מסיבות תכנוניות כגון צפיפות יתר. 

• לכל סוג של זכויות בנייה דרוש רוב אחר של דיירים. לחיזוק הבניין ולשיפוצים שונים יש צורך ברוב רגיל (מעל 50%). להרחבת דירות יש צורך ברוב של מעל 60%. להוספת דירות יש צורך ברוב של שני שליש מבעלי הדירות, ברוב של שני שליש מבעלי הדירות לפי שטח רצפתן ואם אין הסכמה פה אחד של הדיירים אז יש צורך באישור המפקח על הבתים המשותפים.

תמריצים למימוש תמא 38 – מבחינת המיסים:

המיסים לעבודות הבניה ולהשבחת הבניין היו עלולים להפחית את התמריץ לחזק את הבניין. לכן נתקבלו חוקים נוספים אשר פוטרים את מימוש תמא 38 מרוב המיסים אשר היו עלולים לחול.

מהן ההקלות?

1. פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ממס שבח על מכירת הדירות שערכן עלה בעקבות זכויות הבנייה שנוספו לפי תמא 38. מתי שווי הדירה עלה? כאשר נוספה מעלית לבניין, כאשר הדירה הורחבה וכיו"ב. אם זכויות הבנייה לא היו ניתנות לפי תמא 38, היה צריך לשלם מס על ההעלאה בשווי הדירה. 

2. סעיף 31ב לחוק מע"מ נותן פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה. אם שירותי הבנייה היו ניתנים ללא קשר לתמא 38, היה צריך לשלם עליהם מע"מ. 

3. יש פטור מהיטל השבחה. על הוספת זכויות בנייה שלא נבעה מתמא 38, יש לשלם היטל השבחה על פי ערך זכויות הבניה. 

4. ניתן פטור ממס מכירה.

תמריצים למימוש תמא 38 – התמריץ החשוב ביותר

הדיירים מקבלים את הדבר החשוב ביותר – בניין שכעת הוא מחוזק ועמיד יותר בפני רעידות אדמה.

תמריצים למימוש תמא 38 – סיכום:

זהו אינטרס של הממשלה (וגם של האזרחים) שהבניינים יהיו עמידים בפני רעידות אדמה. לשם כך, במסגרת תמא 38 הממשלה נותנת תמריצים לאזרחים שיהיו מוכנים לחזק את הבניין שלהם. התמריץ העיקרי הוא הוספת זכויות בנייה. הקלות במיסים משלימות את המהלך. בנוסף להטבות, הדיירים נהנים גם מבניין מחוזק. 

לקריאה נוספת: ניהול פרוייקט תמא 38 - כיצד? >>