ראיון אישי - עו"ד גיא פרבמן

התכבדנו לראיין את עו"ד גיא פרבמן, מנהל פורום נדלן ובתי משפט באתר הפורומים המשפטיים - כדי שתוכלו להכיר, את האנשים שמאחורי הפורומים, ואשר מקדישים שעות מזמנם כדי להשיב לגולשים.

שאלנו את עו"ד פרבמן, על החיים במשפט - בתחום הנדלן, על ניהול הפורומים, ועוד. נעים להכיר:

עו"ד פרבמן, המטרה של הראיון היא לאפשר לגולשים להכיר טוב יותר את מנהלי הפורומים. מה הוא הדבר הראשון שהיית רוצה שידעו עליך?

שאני בן אדם מאוד תחרותי ולא אוהב להפסיד.

בחרת להתמקצע בתחום הנדל"ן - נשמח אם תספר מה הוביל לכך, וקצת על העיסוק בתחום:

העובדה שתחום הנדל"ן משלב בתוכו מאפיינים של יזמות, תכנון והיערכות הן כלכלית והן תכנונית מהווה אתגר אשר משך אותי עוד בתקופת לימודי המשפטים ללמוד לחקור ולהתמחות בתחום. 

העיסוק היום בתחום הינו מרתק. משרדי מלווה פרויקטים רבים באזורים שונים בארצנו ובחו"ל דבר המצריך היערכות, תוך הכרה ולמידה והעשרת הידע המקצועי. בנוסף, התחום משלב תחומים שונים הן תכנוניים, הן מיסויים והן קניינים על היבטיים השונים אשר גורם לעניין רב, בקיצור כל תיק שונה במהותו מתיק אחר ומצריך יצירתיות ומקצועיות.

השוק העולמי במיתון, וככל הנראה יש לכך השפעות גם על שוק הנדלן בארץ, מה דעתך?

ללא ספק המיתון פגע גם בישראל. אולם, שתי סיבות הובילו לכך שתחום הנדל"ן נפגע יחסית באופן לא משמעותי.

הגורם הראשון הינו העובדה שבמהלך שנת 2008 עבר השוק להשתמש במטבע הישראלי. הדבר הוביל לקביעת רף מחירים גבוה, אשר השפעת ירידת שער הדולר ביחס למטבע הישראלי לא גרם לשינוי במחירי הנדל"ן.

הגורם השני הינו העובדה שהמשקיע הישראלי משך חלק מכספי השקעות (קופות הגמל, קרנות השתלמות) ובמקום להמשיך ולהשקיע בניירות בחר להשקיע בנדל"ן לרבות רכישת נכסים למטרות השכרה או השקעה לטווח הארוך.

לא אחת נשמעות הדעות לפיהן מחירי הנדלן למגורים גבוהים מאוד (בארץ), וזאת גם ביחס למיתון ולקיפאון - מה דעתך?

אני מסכים עם העובדה שאכן מחירי הדירות לרבות מחירי השכירויות גבוהות ביותר בארץ ובמיוחד באזור המרכז. העובדה שלמרות שאנו נמצאים במיתון עדיין הביקוש גדול והיצע קטן מוביל לעליית מחירי הנדל"ן.

השקעות נדלן היו תמיד חלק מהעשייה של עשירי תבל, מה מוביל לכך שכל חברה מוצלחת או יזם (או ספר העוסק ב"איך להתעשר") מחייבים עצמם להשקעות אלה?

המציאות שבה הנדל"ן מצליח לשמור על תשואה גבוהה ובטוחה במרבית המקרים היא זו שמובילה את היזמים, חברות מצליחות להשקיע בנדל"ן ולבסס את הונם על אוצר זה.

בפורומים השונים באתר, לא אחת ניתן לקרוא על שוכרים סרבני פינוי - האם הדבר הפך להיות למכת מדינה? ומה היית ממליץ לבעלי בתים לעשות כדי להתמודד עם סיטואציות אלה.

נושא פינוי דיירים הינו בעיה קשה. לשמחתי לאחרונה חוקקה כנסת ישראל הליך מזורז לפינוי שוכרים שכולי תקווה שיסייע בהליך פינוי של דייר סורר.

לבעל דירה אשר מעוניין להשכיר את דירתו הייתי מציע ראשית לא לחסוך על שכ"ט עו"ד, במקום להוריד הסכמים מהאינטרנט או לרכוש נוסח הסכם בסניף הדואר מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יערוך את ההסכם וידאג לביטחונות לערבים, וכן יערוך את הבדיקות הנדרשות לשוכרים ולערבים.

מניסיוני שוכרים בעייתיים כאשר שומעים שהסכם נערך במשרד עו"ד מחליטים לסגת מהעסקה ובכך מקטין בעל הדירה את הסיכון.

נתוני הלשכה מצביעים על כך שרוב מקרי הרשלנות המקצועית בקרב עורכי דין - יסודם בעורכי דין שהובילו עסקאות נדלן. מה הגורם לכך - ואיך אתה באופן אישי מתמודד עם המורכבות של העסקאות למול הנתון המדאיג האמור?

הסיבה לכך שמקרי הרשלנות הרבים הינם בתחום הנדל"ן נובעת מהעובדה שעו"ד רבים אשר אינם בקיאים בתחום מחליטים לבצע עסקאות, בנוסף לא עורכים את הבדיקות הנדרשות, ולאור אי ההבנה בתחום המיסוי נותנים ייעוץ אשר עלול לגרום ללקוח להפסד כלכלי.

התמודדות משרדי הינה בהבנה הבסיסית שבטרם מתן אישור לחתימה יש לערוך את כול הבדיקות הנדרשות (רשות מקומית, לשכת רישום מקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל), ורק לאחר מכן לערוך בדיקה על תוכן ההסכם ולהיתן את הערות ולעמוד בתוקף על הזכויות של מרשי.

בנוסף בכול עסקה אני בודק את העסקאות הקודמות שביצע המוכר/הרוכש וכן עסקאות עתידיות שהוא מעוניין לבצע ורק לאחר שכול המידע ברשותי אני נותן את הייעוץ התכנוני המיסוי הנכון.

לאחרונה הוסמכו עוד 1700 עורכי דין חדשים - מה דעתך על ההצפה במקצוע? (כשכבר ברור לכל שעו"ד כיום לא גובה שכ"ט בעסקת מכר מקרקעין שדומה למה שהיה קיים לפני 10 שנים למשל).

נושא ריבוי עו"ד אינו מהווה בעיה מבחינתי. תחרות תמיד טובה. אולם, לצערי הרב לשכת עו"ד טועה בכך שהיא לא קובעת באופן מפורש ששכ"ט עו"ד בתחום הנדל"ן יעמוד על מינימום ריאלי אשר יחייב את כול עו"ד.

חשוב לציין, שעו"ד שגובים שכר נמוך בשיעור לא ריאלי הם אלה שלרוב גורמים ללקוח להפסדים, ומוצאים עצמם בפני סכנה של תלונה ו/או תביעה רשלנית.

מה הוביל אותך להחלטה לנהל את פורום נדלן באתר הפורומים המשפטיים? מה תוכל לספר על החוויה של ניהול פורום?

הרצון לייתן מענה ראשוני ולסייע בתחום שבו אני מתמחה. ניהול הפורום מפגיש אותי עם אוכלוסיה שונה אשר זקוקה לסיוע.

נראה כי לבד מפורום נדלן, מגלה אתה בקיאות רבה בעניינים של סדרי דין - לא לחינם משבחים אותך הלוך ושוב בפורום בתי משפט, בניהולך. מה הוביל אותך משך למעלה משנה לנהל פורום פרוצדוראלי? ובנוסף, האין זה מפתיע כי פורום כזה מצליח לרכז פעילות כה ענפה?

פורום בתי המשפט הינו הבמה המרכזית של האזרח הפשוט שידו אינו משיגה לרוב להסתייע בעו"ד.

הופתעתי שפורום זה מצליח להביא פניות רבות ולעיתים מצאתי עצמי עונה ומסייע לחבר (עו"ד) בנושאים פרוצדוראלים, דבר שהדהים אותי. לאחרונה אני נתקל לא במעט במתמחים שבאופן מפורש לא מתביישים לציין שהם צריכים עזרה שהם לא מקבלים מהמאמן שלהם ומבחינתי לעזור לעו"ד לעתיד לרכוש מיומנות ראוייה הינה דבר מבורך.

לאחרונה החלטת על שינוי המיקום של משרדך, והנך שוקל התרחבות: תוכל לספר לנו מבחינה מקצועית עם הפנים לעתיד היכן עו"ד פרבמן אוחז? תוך כך נשמח אם תשיב גם לשאלת השאלות שלנו, היכן יהיה גיא פרבמן בעוד 10 שנים?

הרצון הינו להמשיך ולהתרחב במשרד לצרף עובדים נוספים, תוך הרחבת הקשת של התחומים בהם משרדי מטפל תוך שימור הלבה של תחום הנדל"ן ומיסוי המקרקעין.

הנבואה ניתנה לטיפשים ולהגיד איפה אהיה בעוד 10 שנים אין איש יודע. אולם, כולי תקווה שבעוד 10 שנים אהיה מאושר עם אשתי ילדיי ואראה ברכה בעבודתי.

___

עוד על עו"ד גיא פרבמן

עו"ד גיא פרבמן - יליד 1972 נשוי + 2. בעלים של משרד עו"ד גיא פרבמן משדר שנוסד בשנת 2001 - המתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין מלווה פרויקטים בתחום תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בנוסף, המשרד מטפל בתחום האזרחי - מסחרי לרבות הופעות בבתי משפט, וכן מייצג המשרד שחקני כדורסל בליגת העל.

___

קישור לפורום נדלן, ופורום בתי משפט בניהולו של עו"ד גיא פרבמן: הקש כאן לפורום נדלן, וכאן לפורום בתי משפט>>