פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מחסן עם חלון תמ״א38
רבקה ורד
06/08/15
האם במסגרת הוספת מחסן בתמ"א 38, ניתן לבנות חלון במחסן?
מחסן עם חלון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/08/15
שלום רבקה!
בדר"כ לא ניתן להוסיף חלון במחסן ואין לכך קשר לתמ"א 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ לא ניתן להוסיף חלון במחסן ואין לכך קשר לתמ"א 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- חסימת חלון
שני
06/08/15
בפרויקט התמ"א בונים מעלית ותוך כדי כך חוסמים וסותמים את החלון שקיים אצלי במטבח ובנוסף אוטמים וחוסמים עוד 2 חלונות בביתי ועוד פגיעות נוספות שלא אפרט אותן כעת. האם אני חייב להגיש התנגדות או שאני יכול לתבוע ישירות אצל המפקחת על פגיעה בשיויון?
חסימת חלון בבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/15
שני שלום!
אם יש עוד אפשרות להגיש התנגדות אז תגישי התנגדות. המפקחת לא נכנסת לדיון תכנוני וקשה לי להניח שבגלל סיבה זו היא תעצור פרויקט תמ"א. עכשיו זה הזמן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש עוד אפשרות להגיש התנגדות אז תגישי התנגדות. המפקחת לא נכנסת לדיון תכנוני וקשה לי להניח שבגלל סיבה זו היא תעצור פרויקט תמ"א. עכשיו זה הזמן.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש מגבלה של מספר חניות שדיירים יכולים לקבל
יצחק
05/08/15
שלום
האם יש מיגבלה למספר מקומות החנייה שדיירים יכולים לקבל במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ? הכוונה למשל האם כל דייר יכול לקבל 2 חניות בהנחה שיש מקום במיגרש .
האם יש מיגבלה למספר מקומות החנייה שדיירים יכולים לקבל במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ? הכוונה למשל האם כל דייר יכול לקבל 2 חניות בהנחה שיש מקום במיגרש .
מגבלת חניות במסגרת פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/15
יצחק שלום!
בהנחה שיש מקום במגרש (וזו הנחה כבדה מאוד) ניתן לקבל 2 חניות לכל דירה (אבל לא יותר מכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בהנחה שיש מקום במגרש (וזו הנחה כבדה מאוד) ניתן לקבל 2 חניות לכל דירה (אבל לא יותר מכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה המרחק החובה בן הגדר שלי לתוספת הבניה של השכן
שרה זהבי
04/08/15
השכנים עושים תמ"א 38, רוצים להתרחב לצד שלי, השאלה מה המרחק שצריך להיות בחוק בן הגדר שלי לחדרי הבטחון ולתוספת הבניה שלהם כשיבנו.
מה המרחק בין הגדר לתוספת הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/08/15
שלום שרה!
בכל מקום זה יכול להשתנות. בעיקרון- בתוספת ממ"ד במסגרת תמ"א 38 אפשר להגיע ממש עד קו המגרש. אבל כדי לתת תשובה מדויקת צריך לבדוק את התוכניות החלות אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקום זה יכול להשתנות. בעיקרון- בתוספת ממ"ד במסגרת תמ"א 38 אפשר להגיע ממש עד קו המגרש. אבל כדי לתת תשובה מדויקת צריך לבדוק את התוכניות החלות אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק בבניין החדש שמתגלה לאחר מספר שנים
שני
04/08/15
שלום,
מציעים בבניין אצלנו תמ"א 38/2 - הריסה ובניה.
איזה בטחונות אמורים היזמים לתת לי כדי לפצות אותי במצב בו יתגלה נזק גדול רק מספר שנים לאחר סיום הבניה (כמו קריסת המרפסות אצל גינדי למשל)
מציעים בבניין אצלנו תמ"א 38/2 - הריסה ובניה.
איזה בטחונות אמורים היזמים לתת לי כדי לפצות אותי במצב בו יתגלה נזק גדול רק מספר שנים לאחר סיום הבניה (כמו קריסת המרפסות אצל גינדי למשל)
נזק שמתגלה לאחר שנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/08/15
שלום שני
בדר"כ בהסכמי תמ"א 38/2 נותנים ערבות בנקאית קטנה לתיקוני בדק לתקופה של שנה. גם אם מתגלים ליקויים מאוחר יותר עדין האחריות נשארת של היזם גם בהתאם להוראות חוקהמכר (דירות). לענין זה אין לך בטחונות בדיוק כמו שלורכשי הדירות מהיזם אין בטחונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בדר"כ בהסכמי תמ"א 38/2 נותנים ערבות בנקאית קטנה לתיקוני בדק לתקופה של שנה. גם אם מתגלים ליקויים מאוחר יותר עדין האחריות נשארת של היזם גם בהתאם להוראות חוקהמכר (דירות). לענין זה אין לך בטחונות בדיוק כמו שלורכשי הדירות מהיזם אין בטחונות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה עם עירית ירושלים ותמ"א 38?
מיכל
04/08/15
למה בירושלים כמעט ואין בנינים שעברו תמא 38?
הרי הדירות בירושלים שוות המון.
מי מעכב את זה? העיריה? או שיש סיבה אחרת?
הרי הדירות בירושלים שוות המון.
מי מעכב את זה? העיריה? או שיש סיבה אחרת?
תמ"א 38 בירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/08/15
שלום מיכל
אין מניעה לעשות פרויקטים של תמ"א בירושלים. מעבר לכך אין לי ידיעה על עיכובים מכוונים למעט עצם העבודה שפרויקט תמ"א במהותו הוא ארוך ומסובך.
אם יש לך בנין ספציפי שרוצה תמ"א אפשר לענין בו יזמים שונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לעשות פרויקטים של תמ"א בירושלים. מעבר לכך אין לי ידיעה על עיכובים מכוונים למעט עצם העבודה שפרויקט תמ"א במהותו הוא ארוך ומסובך.
אם יש לך בנין ספציפי שרוצה תמ"א אפשר לענין בו יזמים שונים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור של היזם והטעיה של הדיירים
יונתן
03/08/15
שלום רב,
לאחר חתימת החוזה עם היזם הוכנסו בבקשה להיתר שינויים מסוימים. מספר הדירות שנפגעו מכך (חסימת חלון אמבטיה) גדול משליש. היזם שיקר לנו כשטען שע"פ הבקשה להיתר לא תהיה חסימה של החלון ולא מציע שום פתרון. האם במקרה כזה ניתן להתנגד לבקשה שלו? האם ניתן לתבוע יזם על הטעיה מכוונת?
כמו כן בחוזה מצהיר היזם שיגיש בקשה להיתר תוך 4 חודשים ממועד חתימת כל הדיירים אך
לא נאמר מה יקרה אם לא יעשה זאת. הרוב חתמו על החוזה ועד שהוא הגיש לנו את הבקשה להיתר לחתימה
הוא חרג מהמועד בכמה חודשים בלי סיבה. בינתיים מסיבות נוספות יותר משליש מהדיירים לא
מעונינים להמשיך איתו. זו עילה לביטול חוזה?
לאחר חתימת החוזה עם היזם הוכנסו בבקשה להיתר שינויים מסוימים. מספר הדירות שנפגעו מכך (חסימת חלון אמבטיה) גדול משליש. היזם שיקר לנו כשטען שע"פ הבקשה להיתר לא תהיה חסימה של החלון ולא מציע שום פתרון. האם במקרה כזה ניתן להתנגד לבקשה שלו? האם ניתן לתבוע יזם על הטעיה מכוונת?
כמו כן בחוזה מצהיר היזם שיגיש בקשה להיתר תוך 4 חודשים ממועד חתימת כל הדיירים אך
לא נאמר מה יקרה אם לא יעשה זאת. הרוב חתמו על החוזה ועד שהוא הגיש לנו את הבקשה להיתר לחתימה
הוא חרג מהמועד בכמה חודשים בלי סיבה. בינתיים מסיבות נוספות יותר משליש מהדיירים לא
מעונינים להמשיך איתו. זו עילה לביטול חוזה?
עילה לביטול הסכם עם היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/08/15
יונתן שלום!
כדי לתת לך תשובה יותר נכונה צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם על נספחיו. מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם בהסכם או לעו"ד אחר אם תרצו עם כל החומר שיש לכם. בגדול- לא כל כך קל להפטר מיזם במיוחד שסך הכל לפי מה שאתה מתאר הוא עובד גם אם לא בקצב שהתחייב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כדי לתת לך תשובה יותר נכונה צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם על נספחיו. מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם בהסכם או לעו"ד אחר אם תרצו עם כל החומר שיש לכם. בגדול- לא כל כך קל להפטר מיזם במיוחד שסך הכל לפי מה שאתה מתאר הוא עובד גם אם לא בקצב שהתחייב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כל דייר מקבל הגדלה לפי השטח היחסי שלו בקרקע
אבישי
01/08/15
האם כל דירה מקבלת הגדלה לפי שטח יחסי שלה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/08/15
שלום אבישי!
בעיקרון יש קשר בין החלק גודל הדירה במקור המתבטא בחלק היחסי ברכוש המשותף ובין מה שמקבלים. למי שיש יותר צריך לקבל יותר. אבל בדר"כ לא עושים חישוב מדויק של שטח יחסי אלא נותנים אותו שטח לדירות הדומות בשטחן. אחרת זה יכול ליצור בעיה תכנונית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יש קשר בין החלק גודל הדירה במקור המתבטא בחלק היחסי ברכוש המשותף ובין מה שמקבלים. למי שיש יותר צריך לקבל יותר. אבל בדר"כ לא עושים חישוב מדויק של שטח יחסי אלא נותנים אותו שטח לדירות הדומות בשטחן. אחרת זה יכול ליצור בעיה תכנונית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום החזקת מעלית בתמא
אלי נוימן
31/07/15
שלום
סיימנו תמ"א 38 בשעה טובה
שאלתי האם הדיירים בקומה א שאין להם צורך טכני להשתמש במעלית כיוון שהמעלית עוצרת בין הקומות,האם יש לחייב אותם בתשלומי הטיפול השוטף?
יש לציין שקרוב לואדאי שאם אותו דייר יעלה לגג או מישהו מטעמו הוא בהכרח ישתמש במעלית ?
בתודה מראש
סיימנו תמ"א 38 בשעה טובה
שאלתי האם הדיירים בקומה א שאין להם צורך טכני להשתמש במעלית כיוון שהמעלית עוצרת בין הקומות,האם יש לחייב אותם בתשלומי הטיפול השוטף?
יש לציין שקרוב לואדאי שאם אותו דייר יעלה לגג או מישהו מטעמו הוא בהכרח ישתמש במעלית ?
בתודה מראש
הוצאות אחזקת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/08/15
אלי שלום!
השאלה שלך היא כללית ואינה רלבנטית רק לתמ"א. הוצאות אחזקת מעלית הן חלק מהוצאות השוטפות לאחזקת הרכוש המשותף וככאלו חלות על כל הדירות לפי שטחן היחסי או לפי מה שכתוב בתקנון המוסכם אם יש. יש אפשרות לפתור דירות בקומת הקרקע שלא מהוצאות כאלו.
אני מציע לא להכנס לויכוחים כאלו. כל הוצאות האחזקה של מעלית (טיפול שוטף + בודק) הם בערך 7500 ש"ח לשנה. לא יודע מהשטח היחסי של אותה דירה אבל בטוח שתראו שזה סכום קטן מאוד לכל חודש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה שלך היא כללית ואינה רלבנטית רק לתמ"א. הוצאות אחזקת מעלית הן חלק מהוצאות השוטפות לאחזקת הרכוש המשותף וככאלו חלות על כל הדירות לפי שטחן היחסי או לפי מה שכתוב בתקנון המוסכם אם יש. יש אפשרות לפתור דירות בקומת הקרקע שלא מהוצאות כאלו.
אני מציע לא להכנס לויכוחים כאלו. כל הוצאות האחזקה של מעלית (טיפול שוטף + בודק) הם בערך 7500 ש"ח לשנה. לא יודע מהשטח היחסי של אותה דירה אבל בטוח שתראו שזה סכום קטן מאוד לכל חודש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת יזם שלא עומד בלוחות זמנים
זיו
30/07/15
שלום - הודיעו לי מנציגות הבניין כי החליטו לבטל את ההסכם עם היזם מכיוון שהוא לא עומד בלוחות הזמנים שקבענו (יש לציין כי בהסכם ניתן לו 18 חודשים להוציא היתר בניה) -אנחנו נמצאים כבר בשלב של אחרי ועדה בעיריה (בה אושרה התוכנית עם סייגים שצריך לתקן ) -מאז הוועדה עברה כבר שנה
השאלה האם יזם חדש שיגיע יוכל לקבל את כל החומר שכבר קיים בעיריה וכל האישורים שכבר הוציאו לטובת התמא -או שהוא יצטרך להתחיל הכל מהתחלה ?
השאלה האם יזם חדש שיגיע יוכל לקבל את כל החומר שכבר קיים בעיריה וכל האישורים שכבר הוציאו לטובת התמא -או שהוא יצטרך להתחיל הכל מהתחלה ?
החלפת יזם שלא עומד בלוז
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/08/15
זיו שלום!
בעיקרון חומר אדריכלי ואחר שמצוי בתיק שיך ליזם ולגבי התכנון יש גם זכויות יוצרים לאדריכל עצמו. גם צריך לראות על שם מי הבקשה עצמה להיתר. אבל ברור שגם אם חוזרים אחורה זה לא לנקודת ההתחלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון חומר אדריכלי ואחר שמצוי בתיק שיך ליזם ולגבי התכנון יש גם זכויות יוצרים לאדריכל עצמו. גם צריך לראות על שם מי הבקשה עצמה להיתר. אבל ברור שגם אם חוזרים אחורה זה לא לנקודת ההתחלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובותיו של עו"ד בעל נכס בעת דיון בנושא תמ"א
יורי
30/07/15
צהריים טובים
בבנין שבו דנים על תהליך תמ"א 38.2 אחד מבעלי הנכסים הוא עו"ד. עושה רושם שהוא מתעלם מהתנהלות שהיא בניגוד לחוק באופן ברור .
האם אותו בעל דירה בהיותו גם עו"ד לא חייב מבחינה אתית ומחוייבות למקצוע להתריע על זה שההתנהלות מסויימת איננה חוקית ?
בבנין שבו דנים על תהליך תמ"א 38.2 אחד מבעלי הנכסים הוא עו"ד. עושה רושם שהוא מתעלם מהתנהלות שהיא בניגוד לחוק באופן ברור .
האם אותו בעל דירה בהיותו גם עו"ד לא חייב מבחינה אתית ומחוייבות למקצוע להתריע על זה שההתנהלות מסויימת איננה חוקית ?
חובותיו של עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/15
יורי שלום!
קשה לתת לך תשובה לאור נתוני השאלה. לא ברור לי למה אתה קורא התנהלות לא חוקית. אם מדובר על דבר מה פלילי או התנהלות שגובלת בעושק או מרמה אז בודאי עליו להתריע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לתת לך תשובה לאור נתוני השאלה. לא ברור לי למה אתה קורא התנהלות לא חוקית. אם מדובר על דבר מה פלילי או התנהלות שגובלת בעושק או מרמה אז בודאי עליו להתריע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2
נירית
29/07/15
האם יש פסיקה כזאת של (חזקה) על תקן 21 שעלוי אוכל להשיען במידה ולא הקבל את מה שמשקף מצב הנכס שלי מול שיחה עם היזם והנציגות?
עד כמה שאני יודעת שהמצב הוא שאין שמאי מעריך על תקן 21.ומי שעושה מדעת לכיסו למרות שהתחייב בפנינו באמצאות העורך דין שלא יקבל תמורה או שווה תמורה היא הנציגות ?
המצב המורכב לפתרון לגשת לשמאי על פי תקן 21 ולהגיש גם אם אנו דירה בודדת שמעונינית בפרויקט אבל מבקשים את התמורה האמיתית שמגיעה לנו ?
תודה על התיחסותך ?
עד כמה שאני יודעת שהמצב הוא שאין שמאי מעריך על תקן 21.ומי שעושה מדעת לכיסו למרות שהתחייב בפנינו באמצאות העורך דין שלא יקבל תמורה או שווה תמורה היא הנציגות ?
המצב המורכב לפתרון לגשת לשמאי על פי תקן 21 ולהגיש גם אם אנו דירה בודדת שמעונינית בפרויקט אבל מבקשים את התמורה האמיתית שמגיעה לנו ?
תודה על התיחסותך ?
חוות דעת שמאי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/15
נירית שלום!
אין חובה בחוק לקבל הערכה שמאית לגבי חלוקת התמורות בעיסקת תמ"א 38. גם תקן 21 דן בעסקאות של פינוי בינוי ולא בעסקאות תמ"א 38.
נציגות לא צריכה להכניס לכיסה דבר ואין לכך כל קשר לתקן אלא לשכל הישר.
אין כל מניעה שתעשי בדיקות מטעמך או שתנסי לשכנע את יתר הבעלים בנחיצות הבדיקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה בחוק לקבל הערכה שמאית לגבי חלוקת התמורות בעיסקת תמ"א 38. גם תקן 21 דן בעסקאות של פינוי בינוי ולא בעסקאות תמ"א 38.
נציגות לא צריכה להכניס לכיסה דבר ואין לכך כל קשר לתקן אלא לשכל הישר.
אין כל מניעה שתעשי בדיקות מטעמך או שתנסי לשכנע את יתר הבעלים בנחיצות הבדיקה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשמח לקבל את עזרתכם
מאיר
24/07/15
אנחנו עוברים בבניין תהליך של תמ"א 38 שיפוץ המבנה, שמי מאיר ואני בן 75 ואני מתמודד עם בעיות רפואיות שונות, שאלתי היא מה התהליך שאני אמור לעשות על מנת לקבל אישור שיזכה אותי בהשכרת דירה חלופית לתקופת השיפוצים.
אשמח מאוד להבין את הפרוצדורה המלאה.
תודה רבה
אשמח מאוד להבין את הפרוצדורה המלאה.
תודה רבה
דמי שכירות במסגרת פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
מאיר שלום!
תשלום דמי שכירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א הוא ענין מסחרי והיה צריך לסכם זאת עוד לפני חתימת ההסכם. אם הנושא הוסדר בהסכם - צריך לקרוא מה כתוב שם. אם לא הוסדר בהסכם - אז הדרך היחידה היא לשכנע את היזם בכך כיום ואני ממש לא בטוח שהוא ירצה לשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשלום דמי שכירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א הוא ענין מסחרי והיה צריך לסכם זאת עוד לפני חתימת ההסכם. אם הנושא הוסדר בהסכם - צריך לקרוא מה כתוב שם. אם לא הוסדר בהסכם - אז הדרך היחידה היא לשכנע את היזם בכך כיום ואני ממש לא בטוח שהוא ירצה לשלם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פריצות לדירות
אמיתי
21/07/15
בבניין בו אנו גרים, הצחילו את פרויקט התמ"א בהסכמת כל הדיירים,לפני כחמישה חודשים.
בחודשיים האחרונים פרצו פעמיים לשתי דירות,וזאת כנראה גם בזכות העובדה שקל מאוד לגנבים לפרוץ כאשר הבניין מוקף בפיגומים,ואין שמירה.
שאלתי-למרות שהעניין לא נלקח בחשבון בעת חתימה החוזה עם היזם,
האם אפשר לדרוש מהיזם,לאור מספר מקרי הפריצה בזמן כל כך קצר, כי יתקין מיגון כלשהו לדיירים?
כאמור,יש עוד שנה לפחות לגמר הפרויקט וידם של הפורצים עוד נטויה..
בחודשיים האחרונים פרצו פעמיים לשתי דירות,וזאת כנראה גם בזכות העובדה שקל מאוד לגנבים לפרוץ כאשר הבניין מוקף בפיגומים,ואין שמירה.
שאלתי-למרות שהעניין לא נלקח בחשבון בעת חתימה החוזה עם היזם,
האם אפשר לדרוש מהיזם,לאור מספר מקרי הפריצה בזמן כל כך קצר, כי יתקין מיגון כלשהו לדיירים?
כאמור,יש עוד שנה לפחות לגמר הפרויקט וידם של הפורצים עוד נטויה..
פריצות לדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/07/15
כיום לאחר שהחוזה נחתם קודם כל צריך לקרוא מה כתוב שם והאם יש התיחסות לנושא זה. אני מבין שמדובר על תמ"א של תטספת בניה. אם במהלך העבודות ובעיקר כשמוסיפים מרפסת שמ / ממ"ד/ שטח אחר לדירה קיימת, צריך לטפל גם במעבר לשטח החדש מהדירה הישנה. בהסכם אמור להיות מוסדר אמצעי מיגון לפתח שנוצר בתקופת העבודה. בנוסף תבדקו אם אין חובת שמירה החלה על היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיטת "המנהלה"
שלמה
20/07/15
האם תוכל להביע עמדה ואו תפיסה על שיטת המנהל לעומת שיטת היזם? אני מבין שעו"ד ללום הגה את השיטה על מנת ליעל תמ:א ולמעט כסיכונים לבעלי הדירה.
שיטת המנהלה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
שלום שלמה!
לא נכנס לשאלה מי הגה את "השיטה" אלא יתרונות וחסרונות.
באופן הרגיל נציגות מבין בעלי הדירות היא זו שדחופת את קידום הפרויקט. מחפשת יזמים, ממנה עו"ד וכו' עד להסכם מחייב. הבעיה הגדולה בשיטה זו היא חוסר הידע הקיים אצל בעלי הדירות בענינים מקצועיים הקשורים בפרויקט. לעיתים הם מקבלים תשובות סותרות מיזמים אליהם הם פונים לגבי מה ניתן להוסיף/לבנות על החלקה ומה ניתן להציע להם. הם לא יודעים האם ההצעה הטובה יותר היא באמת הטובה ביותר שניתן לקבל ולחילופין לא יודעים אם ההצעה הטובה ביותר בכלל ישימה או אולי מדובר על יזם לא מקצועי.
לנישה הזו נכנסים גורמים מקצועיים האמורים ליצג את הבעלים ולבחור את היזם ואת ההצעה הריאלית הטובה ביותר. בעיקרון זה טוב. הבעיה היא שגם הליך הבחירה של החברה המנהלת לוקה באותם בעיות שדיברנו עליהם קודם. בנוסף - יש כאן סוג של חתונה קתולית מול החברה המנהלת וחשד שאולי אחרי שתבחר היא תעשה את רווחיה במשותף עם היזם על חשבון בעלי הדירות.
לכן כמו בכל דבר- חשוב לדעת אם מי עושים עסק ועד כמה הוא מקצועי ואמין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נכנס לשאלה מי הגה את "השיטה" אלא יתרונות וחסרונות.
באופן הרגיל נציגות מבין בעלי הדירות היא זו שדחופת את קידום הפרויקט. מחפשת יזמים, ממנה עו"ד וכו' עד להסכם מחייב. הבעיה הגדולה בשיטה זו היא חוסר הידע הקיים אצל בעלי הדירות בענינים מקצועיים הקשורים בפרויקט. לעיתים הם מקבלים תשובות סותרות מיזמים אליהם הם פונים לגבי מה ניתן להוסיף/לבנות על החלקה ומה ניתן להציע להם. הם לא יודעים האם ההצעה הטובה יותר היא באמת הטובה ביותר שניתן לקבל ולחילופין לא יודעים אם ההצעה הטובה ביותר בכלל ישימה או אולי מדובר על יזם לא מקצועי.
לנישה הזו נכנסים גורמים מקצועיים האמורים ליצג את הבעלים ולבחור את היזם ואת ההצעה הריאלית הטובה ביותר. בעיקרון זה טוב. הבעיה היא שגם הליך הבחירה של החברה המנהלת לוקה באותם בעיות שדיברנו עליהם קודם. בנוסף - יש כאן סוג של חתונה קתולית מול החברה המנהלת וחשד שאולי אחרי שתבחר היא תעשה את רווחיה במשותף עם היזם על חשבון בעלי הדירות.
לכן כמו בכל דבר- חשוב לדעת אם מי עושים עסק ועד כמה הוא מקצועי ואמין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מספר דיירים לבניית ממ"ד
יעקב
15/07/15
שלום רב,
בבניין אצלי רשומות 15 תתי חלקות שהם בבעלות 28 בעלים.
אחד הדיירים מבקש לבנות ממ"ד ומרפסת, כיצד מחשבים את מספר המסכימים? ממספר הדיירים בחלקות או ממספר הבעלים? ז"א אם על חלקה אחת ישנם 3 שותפים האם צריך להחתים את שלושתם וזה ייחשב כהסכמה אחת? או שהסכמת אחד מהם תחייב את השלושה?
בבניין אצלי רשומות 15 תתי חלקות שהם בבעלות 28 בעלים.
אחד הדיירים מבקש לבנות ממ"ד ומרפסת, כיצד מחשבים את מספר המסכימים? ממספר הדיירים בחלקות או ממספר הבעלים? ז"א אם על חלקה אחת ישנם 3 שותפים האם צריך להחתים את שלושתם וזה ייחשב כהסכמה אחת? או שהסכמת אחד מהם תחייב את השלושה?
חישוב מספר הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/07/15
יעקב שלום!
החישוב נעשה ממספר הדירות בבנין. אם יש 15 דירות ואתה צריך לממ"ד רוב של 60% אז אתה צריך הסכמה מבעלים של 9 דירות לפחות. אם לדירה יש מספר בעלים ולא כולם חתמו על הסכמה אז צריך לראות שהחותמים על הסכמה מהווים רוב של זכויות הבעלות באותה דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החישוב נעשה ממספר הדירות בבנין. אם יש 15 דירות ואתה צריך לממ"ד רוב של 60% אז אתה צריך הסכמה מבעלים של 9 דירות לפחות. אם לדירה יש מספר בעלים ולא כולם חתמו על הסכמה אז צריך לראות שהחותמים על הסכמה מהווים רוב של זכויות הבעלות באותה דירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר מול נסח טאבו
יורי
15/07/15
שלום רב,
בבניין 11 דירות ל 11 בעלים שונים + 1 מחסן לבעלים ה12
בנסח טאבו 12 רשומים שונים
בהיתר העיריה רשום 10.63
מה זה אומר ?
( אנחנו בניין השוקל לעבור תמ"א 38 פינוי בינוי)
בבניין 11 דירות ל 11 בעלים שונים + 1 מחסן לבעלים ה12
בנסח טאבו 12 רשומים שונים
בהיתר העיריה רשום 10.63
מה זה אומר ?
( אנחנו בניין השוקל לעבור תמ"א 38 פינוי בינוי)
היתר מול נסח טאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/07/15
יורי שלום!
לא ברור לי מה זה 10.63 שרשום בהיתר. לא נשמע לי הגיוני. מספר הדירות הוא מספר שלם.
לגבי המחסן - יש לבדוק אם בכלל הופיע בהיתר או שזו בניה ללא היתר שנעשתה בזמנו.
פעם לא היו בודקים התאמה של הרישום בטאבו לעומת ההיתר. כך יתכן כי נרשמה תת חלקה נוספת לגביהמחסן שהוא בכלל בניה ללא היתר.
כרגע וכל עוד זה המצב הרישומי אתם צריכים לחשב את הרוב הנדרש מתוך 12 בעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה 10.63 שרשום בהיתר. לא נשמע לי הגיוני. מספר הדירות הוא מספר שלם.
לגבי המחסן - יש לבדוק אם בכלל הופיע בהיתר או שזו בניה ללא היתר שנעשתה בזמנו.
פעם לא היו בודקים התאמה של הרישום בטאבו לעומת ההיתר. כך יתכן כי נרשמה תת חלקה נוספת לגביהמחסן שהוא בכלל בניה ללא היתר.
כרגע וכל עוד זה המצב הרישומי אתם צריכים לחשב את הרוב הנדרש מתוך 12 בעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
אלונה ג
14/07/15
שלום , יצרו איתי קשר מהעירייה ואמרו שהולכים לעשות תמ"א 38 בבניין (בניית ממד ומרפסת בדירה ) מבקשים שאחתום על מסמכים מהיום למחר כביכול כל הבניין חתם כבר ומתתנים רק לחתימה שלי מה אני אמורה לדעת על מנת לחתום על המסמך
חתימה מהיום למחר על הסכם התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
אלונה שלום
לא ברור לי מה זה התקשרו מהעיריה? בדרך כלל עיריה לא מתקשרת בענינים אלו לבעלי הדירות.
בכל מקרה- לא מציע להבהל ולא למהר. תבקשי לדעת על מה את חותמת ותחתמי רק לאחר שתביני על מה את חותמת ומה תנאי ההסכם. את גם רשאית לא לחתום או לשאול שאלות על מנת לברר כל מה שלא ברור לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה התקשרו מהעיריה? בדרך כלל עיריה לא מתקשרת בענינים אלו לבעלי הדירות.
בכל מקרה- לא מציע להבהל ולא למהר. תבקשי לדעת על מה את חותמת ותחתמי רק לאחר שתביני על מה את חותמת ומה תנאי ההסכם. את גם רשאית לא לחתום או לשאול שאלות על מנת לברר כל מה שלא ברור לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף בחוזה
חיים כהן
13/07/15
האם מותר להכניס סעיף בחוזה מכירת בית שמגביל את הקונה כשירצה למכור שיוכל למכור רק לחרדים. ובאם הוכנס סעיף כזה האם יש לו תוקף משפטי
הגבלת מכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
חיים שלום!
זכות הקנין היא זכות חשובה ביותר ומעוגנת גם בחוק יסוד כבוד האדם וחרותו. לכן אני חושב שמגבלה חוזית לא תעמוד במבחן זה. מצד שני סעיף כזה בהסכם המכר הוא כמו המסמר על הקיר. אם תרצה לעשות בעיות (גם אם משפטית תפסיד בסוף) זה יכול לעזור.
אבל - זכות חוזית תקיפה רק בין הצדדים להסכם. אתה בעצם היית רוצה להגביל כל העברה עתידית ולא רק נוכחית. בעיה שניה היא שאתה רוצה להבריח קונים ולצורך כך הם צריכים לדעת על המגבלה הנ"ל.
אני לא יודע באיזה סביבת מגורים מדובר אבל בעיקרון אם מדובר על בית משותף ניתן היה להכניס סעיף כאמור בתקנון הבית המשותף.
לא יודע איזה מטרה אתה מבקש להשיג אבל מציע לך להתיעץ עם עורך דין אם זה חשוב לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זכות הקנין היא זכות חשובה ביותר ומעוגנת גם בחוק יסוד כבוד האדם וחרותו. לכן אני חושב שמגבלה חוזית לא תעמוד במבחן זה. מצד שני סעיף כזה בהסכם המכר הוא כמו המסמר על הקיר. אם תרצה לעשות בעיות (גם אם משפטית תפסיד בסוף) זה יכול לעזור.
אבל - זכות חוזית תקיפה רק בין הצדדים להסכם. אתה בעצם היית רוצה להגביל כל העברה עתידית ולא רק נוכחית. בעיה שניה היא שאתה רוצה להבריח קונים ולצורך כך הם צריכים לדעת על המגבלה הנ"ל.
אני לא יודע באיזה סביבת מגורים מדובר אבל בעיקרון אם מדובר על בית משותף ניתן היה להכניס סעיף כאמור בתקנון הבית המשותף.
לא יודע איזה מטרה אתה מבקש להשיג אבל מציע לך להתיעץ עם עורך דין אם זה חשוב לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זמן לסיום פרויקט תמ"א בהרצליה
דנה
12/07/15
שלום,
אני מעוניינת להשכיר דירה בהרצליה לפיה הבעלים טוען כי בחודשים הקרובים הפרויקט יסתיים. הייתי רוצה לדעת אם ישנה אפשרות לדעת תאריך משוער לסיום או תכנית שהעירייה מחויבת להציג לעיני הציבור לגבי הפרויקט.
תודה מראש!
דנה
אני מעוניינת להשכיר דירה בהרצליה לפיה הבעלים טוען כי בחודשים הקרובים הפרויקט יסתיים. הייתי רוצה לדעת אם ישנה אפשרות לדעת תאריך משוער לסיום או תכנית שהעירייה מחויבת להציג לעיני הציבור לגבי הפרויקט.
תודה מראש!
דנה
זמן סיום לא ידוע
יניב
14/07/15
היי דנה
אני מבין משאלתך שאת מחפשת ודאות לגבי תאריך הסיום של התמא אך לצערי אין ודאות של 100 אחוז אף פעם.
תחילה מה שהייתי מציע לך זה לעיין בחוזה מול הקבלן ששם מצויין לוח הזמנים
קבלן שמאחר בלוח הזמנים בדרך ניתן לו עוד תקופה של 3 חודשים (גרייס) לאחר תקופה זאת
הקבלן צריך לפצות את הדיירים על כל יום איחור.
כמובן שהאינטרס של הקבלן הוא לעמוד בלוחות הזמנים אך לעיתים למרות התחייבויות חוזיות יש מציאות אחרת
בנוסף את יכולה לבדוק האם הוגשה תכנית במהלך התמא להוספת זכויות שיעכב את זמן הפרויקט
אני מציע לך גם לדבר עם הדיירים עצמם כמו גם עם מנהלי הפרויקט
ןומה שתוכלי לעשות הכי טוב זה להגן עלייך חוזית מול בעל הדירה ולהתייחס להצהרתו בעניין סיום התמא תוך 60יום
מקווה שעזרתי , למען הספר ספק אינני עורך דין אלא בעל ניסיון בתחום הנדלן בפרט בהרצליה.
בהצלחה
יניב אדרי בעלים של חברת לידרס
אני מבין משאלתך שאת מחפשת ודאות לגבי תאריך הסיום של התמא אך לצערי אין ודאות של 100 אחוז אף פעם.
תחילה מה שהייתי מציע לך זה לעיין בחוזה מול הקבלן ששם מצויין לוח הזמנים
קבלן שמאחר בלוח הזמנים בדרך ניתן לו עוד תקופה של 3 חודשים (גרייס) לאחר תקופה זאת
הקבלן צריך לפצות את הדיירים על כל יום איחור.
כמובן שהאינטרס של הקבלן הוא לעמוד בלוחות הזמנים אך לעיתים למרות התחייבויות חוזיות יש מציאות אחרת
בנוסף את יכולה לבדוק האם הוגשה תכנית במהלך התמא להוספת זכויות שיעכב את זמן הפרויקט
אני מציע לך גם לדבר עם הדיירים עצמם כמו גם עם מנהלי הפרויקט
ןומה שתוכלי לעשות הכי טוב זה להגן עלייך חוזית מול בעל הדירה ולהתייחס להצהרתו בעניין סיום התמא תוך 60יום
מקווה שעזרתי , למען הספר ספק אינני עורך דין אלא בעל ניסיון בתחום הנדלן בפרט בהרצליה.
בהצלחה
יניב אדרי בעלים של חברת לידרס
זמן לסיום פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
דנה שלום!
לא ניתן לדעת בוודאות מתי הפרויקט יסתיים אבל ניתן להעריך לאור השלב בו מצוי הפרויקט כיום. בכל מקרה- אם הבעלים טוען זאת אז שיתחייב על כך בהסכם השכירות. אפשר לעגן זאת בהסכם השכירות כולל הוראות למקרה שהפרויקט לא מסתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לדעת בוודאות מתי הפרויקט יסתיים אבל ניתן להעריך לאור השלב בו מצוי הפרויקט כיום. בכל מקרה- אם הבעלים טוען זאת אז שיתחייב על כך בהסכם השכירות. אפשר לעגן זאת בהסכם השכירות כולל הוראות למקרה שהפרויקט לא מסתיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה רובע 3 תל אביב בית מ 1950
נורית
12/07/15
לעו"ד אילן הלוי שלום,
כהמשך לשאלה שלי מיום 25.6.15 ולתשובתך מיום 28.6.15 אני מבקשת את התייחסותך שנית, כאשר לפניך מספר נתונים נוספים על הבניין, שאני מבינה כעת את הצורך בציונם:
הבניין שלנו נמצא ברובע 3 קצת צפונה מרח' ארלוזורוב. למעשה הוא מורכב משני בניינים הרשומים יחדיו בטאבו, מאחר והקיר המשותף ביניהם הוא קיר אחד בלי מחיצה.
צורת הבית היא האות "ח" הפוכה.
בכל כניסה 11 דירות, סה"כ 22 דירות.
שטח המגרש הוא 904 מ"ר בלבד, כלומר כאילו 452 מ"ר לכל בניין. פחות מ 500 מ"ר אותם הבאת כדוגמא. צפוף.
האם מתקבל על הדעת שאפשר להחיל תמ"א 38/2 כאן, בשיטת "הבניין הקיים" או בשיטה הניפחית עליה כתבת?
אודה לך על תשובתך.
נורית
כהמשך לשאלה שלי מיום 25.6.15 ולתשובתך מיום 28.6.15 אני מבקשת את התייחסותך שנית, כאשר לפניך מספר נתונים נוספים על הבניין, שאני מבינה כעת את הצורך בציונם:
הבניין שלנו נמצא ברובע 3 קצת צפונה מרח' ארלוזורוב. למעשה הוא מורכב משני בניינים הרשומים יחדיו בטאבו, מאחר והקיר המשותף ביניהם הוא קיר אחד בלי מחיצה.
צורת הבית היא האות "ח" הפוכה.
בכל כניסה 11 דירות, סה"כ 22 דירות.
שטח המגרש הוא 904 מ"ר בלבד, כלומר כאילו 452 מ"ר לכל בניין. פחות מ 500 מ"ר אותם הבאת כדוגמא. צפוף.
האם מתקבל על הדעת שאפשר להחיל תמ"א 38/2 כאן, בשיטת "הבניין הקיים" או בשיטה הניפחית עליה כתבת?
אודה לך על תשובתך.
נורית
תמ"א 38/2 רובע 3 תל אביב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/07/15
שלום נורית!
אין שיטת הבנין הקיים. תוכנית רובע 3 שעומדת לקבל אישור (ובכל מקרה העיריה כבר פועלת עלפיה) היא תוכנית נפחית. לכל אזור נקבע מקדם רח"ק המתאים לאותו אזור המהווה מכפלה של מספר הרח"ק בשטח המגרש. התוצאה היא כמות המ"ר (עיקרי ושירות) שניתן לבנות מעל פני הקרקע במגרש. התמ"א לא תוסיף זכויות מעבר לכך אלא חלק מהזכויות "יצבעו" ככאלו שמקורן בתמ"א 38 ולכך השלכות חשובות מבחינת מיסוי והיטלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שיטת הבנין הקיים. תוכנית רובע 3 שעומדת לקבל אישור (ובכל מקרה העיריה כבר פועלת עלפיה) היא תוכנית נפחית. לכל אזור נקבע מקדם רח"ק המתאים לאותו אזור המהווה מכפלה של מספר הרח"ק בשטח המגרש. התוצאה היא כמות המ"ר (עיקרי ושירות) שניתן לבנות מעל פני הקרקע במגרש. התמ"א לא תוסיף זכויות מעבר לכך אלא חלק מהזכויות "יצבעו" ככאלו שמקורן בתמ"א 38 ולכך השלכות חשובות מבחינת מיסוי והיטלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי וערבות ביצוע לדיירים הקיימים
עופר
11/07/15
שלום,
היזם מתחייב בחוזה לליווי בנקאי, אבל לא ברור לנו האם הליווי יכלול בהכרח גם ערבות ביצוע של הבנק לדיירים הקיימים.
היזם לא מוכן להתחייב לגבי מה שהבנק ייתן במסגרת הליווי, ופותר אותנו בהסבר שהוא לא יכול להכתיב לבנק את אופן הליווי.
אנחנו מאוד מתלבטים האם לסמוך על זה שליווי בנקאי בהכרח יכלול גם ערבות ביצוע לדיירים הקיימים ?
היזם מתחייב בחוזה לליווי בנקאי, אבל לא ברור לנו האם הליווי יכלול בהכרח גם ערבות ביצוע של הבנק לדיירים הקיימים.
היזם לא מוכן להתחייב לגבי מה שהבנק ייתן במסגרת הליווי, ופותר אותנו בהסבר שהוא לא יכול להכתיב לבנק את אופן הליווי.
אנחנו מאוד מתלבטים האם לסמוך על זה שליווי בנקאי בהכרח יכלול גם ערבות ביצוע לדיירים הקיימים ?
ערבות ביצוע לפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/07/15
שלום עופר!
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל בנין קיים וכי היזם מתחייב להסתיע בבנק מלווה לצורך מימון הפרויקט.
בהסכמים לפרויקטים כאלו מתחייב היזם להוציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע העבודות. במקרה בו ניתן על פי ההסכם והערבות תוכלו לממש את הסכם. ערבות זו אינה קשורה בהכרח לליווי הבנקאי.
אם אכן יהיה בנק מלווה אז הוא יוציא ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר לטובת רוכשי דירות היזם. הבנק לא מתחייב אבל בפועל זה כך ברוב הפעמים, להשלים את הפרויקט במקרה של כשל מבחינת היזם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמלווה אותכם. אני מציע שתוודאו מולו מה הבטחונות שאתם מקבלים במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל בנין קיים וכי היזם מתחייב להסתיע בבנק מלווה לצורך מימון הפרויקט.
בהסכמים לפרויקטים כאלו מתחייב היזם להוציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע העבודות. במקרה בו ניתן על פי ההסכם והערבות תוכלו לממש את הסכם. ערבות זו אינה קשורה בהכרח לליווי הבנקאי.
אם אכן יהיה בנק מלווה אז הוא יוציא ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר לטובת רוכשי דירות היזם. הבנק לא מתחייב אבל בפועל זה כך ברוב הפעמים, להשלים את הפרויקט במקרה של כשל מבחינת היזם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמלווה אותכם. אני מציע שתוודאו מולו מה הבטחונות שאתם מקבלים במסגרת ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתמ"א 38/2
אנונימוס
10/07/15
שלום ,
לבניין שלנו ברמת גן מגיעים יזמים בנוגע לאפשרות של פינוי בינוי
מדובר בבניין בן 25-26 שנה 6 דיירים עם מעלית , חניה , מקלט בתחתית הבניין .
אבל בגלל שעל אותה החלקה עומד בית ישן בן 50-60 שנים דו קומתי עם 4 דיירים ניתן לבצע פינוי בינוי של כלל 10 הדירות עבור פרוייקט של כ30-35 דירות
השאלה היא איך לדעת לתמחר נכון את התמורה של הדיירים ?
והאם הצעה של 25 מטר (13 לשטח הדירה ו12 למרפסת) בנוסף לעליית קומה היא דבר שהוא כדאי מבחינה כלכלית ?
שהרי הבניין שלנו חדיש יותר ומכיל כבר מעלית חניה ומקלט לעומת הבניין הישן שלא מכיל את הדברים האלו .
תודה מראש
לבניין שלנו ברמת גן מגיעים יזמים בנוגע לאפשרות של פינוי בינוי
מדובר בבניין בן 25-26 שנה 6 דיירים עם מעלית , חניה , מקלט בתחתית הבניין .
אבל בגלל שעל אותה החלקה עומד בית ישן בן 50-60 שנים דו קומתי עם 4 דיירים ניתן לבצע פינוי בינוי של כלל 10 הדירות עבור פרוייקט של כ30-35 דירות
השאלה היא איך לדעת לתמחר נכון את התמורה של הדיירים ?
והאם הצעה של 25 מטר (13 לשטח הדירה ו12 למרפסת) בנוסף לעליית קומה היא דבר שהוא כדאי מבחינה כלכלית ?
שהרי הבניין שלנו חדיש יותר ומכיל כבר מעלית חניה ומקלט לעומת הבניין הישן שלא מכיל את הדברים האלו .
תודה מראש
2 בתים על אותה חלקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/07/15
שלום לאנונימוס
לא ניתן בפורום כזה לתמחר את התמורה שמגיע לכם. צריך לדעת בדיוק כמה דירות וכמה שטח בנוי כבר ומה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות וכמה דירות נוספות ניתן לבנות.
אגב- אם הבנין שלכם הוא בן 25 שנים אז לא בטוח בכלל, לפחות כיום, שהוא זכאי לתמרצי ההתמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן בפורום כזה לתמחר את התמורה שמגיע לכם. צריך לדעת בדיוק כמה דירות וכמה שטח בנוי כבר ומה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות וכמה דירות נוספות ניתן לבנות.
אגב- אם הבנין שלכם הוא בן 25 שנים אז לא בטוח בכלל, לפחות כיום, שהוא זכאי לתמרצי ההתמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 32.2
יורי
09/07/15
בוקר טוב ,
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
קראתי שעל פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי ,התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן.
מאחר התקם השמאי קובע שהטבה סבירה היא תוספת של 25 מר -כיצד ניתן לטעון כפו שראיתי במספר תשובות קודמות שלמעשה גם אם הדיירים מקבלים דירה חדשה ללא הגדלה הם יוצאים נשכרים ?
זה נראה לי שזה דומה למצב שבו מנסים לשכנע אדם שימכור את מכוניתו מתחת לערך אשר נקבע ע"י הערכת ביטוח/ שמאי .
נראה לי שהאופציה הזו כמובן תמיד אפשרית כי ההתקשרויות נעשות מרצון חופשי על בסיס מו"מ -אך העסקה איננה הוגנת עבור הדייר .לכן נראה לי לא הגון להכריח דייר המבקש לקבל את התמורה הסבירה אשר קרוב לודאי שגם הוצגה לו בשעה שהפרויקט הוצע לו אלא אם כן מסתבר שזו שיטה ללכוד את הדיירים חסרי הידע ולאחר מכן להיעזר במערכת חוקים או סעיפים סבוכים על מנת לתת תמורה נמוכה יותר .
בתמצית השאלה היא האם ליזם לא קיימת מחויבות המקצועית להציע כבר בשלב הראשוני את ההצעה שיש לה את הסבירות הרבה ביותר להתקיים ,במקום הצעה קוסמת ( מלכודת דבש)אשר מצופה ממנו לדעת (כגורם מקצועי) שהסבירות שהוא יוכל לעמוד בה נמוכה עד מאד .
במקום זה היזמים לקוחים על עצמם התחיבות חלשה תוך שימוש בסעיפי " בכפוף לתכנון אדריכלי, אישור הרשות המקומית ...וכדומה
רווחיות סבירה בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/15
שלום יורי!
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
תקן שמאי לגבי פינוי בינוי מניח הנחות עבודה אבל לא בהכרח הן נכונות בכל מצב. מה שחשוב בתקן הוא הבדיקה שרווחיות היזם בפרויקט היא סבירה ולא מעבר לכך. יכול להיות שנגלה בפרויקט מסוים שהרווחיות סבירה גם אם לא מרחיבים מעל 25 מ"ר ויכול להיות כמובן גם הפוך ואז ידרשו איזונים נוספים בין בעלי הדירות ליזם.
כל תכנון כפוף לאישור הוועדה המקומית וגורמי תכנון אחרים (הג"א, כיבוי אש, נגישות נכים) ועוד. בשלב הראשוני היזם לא נכנס לתכנון מפורט גם בגלל הוצאה הכספית הגדולה שכרוכה בכך טרם הוא יודע שבכלל יש לו פרויקט וגם בגלל שהעיריה וגורמי תכנון אחרים בכלל לא ידברו איתו עדין בשלב התחלתי כזה.
היזם כן אמור לדעת בשלב זה מהו שטח הדירות הקיים, כמה קומות הוא יכול לבנות ותכסית מקסימאלית בכל קומה, כמה דירות אמורים לאשר לו (כפוף לשינויים קלים) אפשרות לפתרונות חניה.
לכן - בניסוח תמיד משאירים פתח במידה ויהיה שינוי. יחד עם זאת השינוי צריך להיות לא מהותי והחוזה בינכם אמור לקבוע כי במקרה של שינוי מהותי אתם רשאים לבטל את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 תיקון 1 2 או 3 כשקיים קומה 1 ופחות מ400מ'
חגית
09/07/15
שלום עו"ד לוי,
האם יש הגבלה לתמ"א 38 כפי תיקון 1 2 או 3 כשכל מה שקיים בשטח מבנה של קומה אחת ובנוי פחות מ400 מטר בירושלים?
תודה,
חגית
האם יש הגבלה לתמ"א 38 כפי תיקון 1 2 או 3 כשכל מה שקיים בשטח מבנה של קומה אחת ובנוי פחות מ400 מטר בירושלים?
תודה,
חגית
תחולת תמ"א 38 על בנין בן קומה אחת.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/07/15
שלום חגית!
סעיף 12 לתמ"א 38 קובעי כי - "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו
עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי
ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא
יחולו הוראות סעיף 11 לעיל."
כלומר - לפי לשון הסעיף בודקים לא מה בנוי בפועל אלא מה ניתןל בנות על אותה חלקה לפי התוכניות החלות. אם ניתן לבנות על פיהן מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות על התמריצים הקבועים בסעיף 11 לתמ"א יחולו.
כל זה בכפוף לכך שאין באותה רשות מקומית תוכנית מקומית שהוכנה מכוח תמ"א 38 הקובעת אחרת.
יש מקרה ידוע ברחובות בו בעלים של בית צמוד קרקע זכה בתביעה מול העיריה להכיר בזכויותיו לתמריצי התמ"א בהסתמך על סעיף 12 שנזכר לעיל.
הוא אומנם ניצח בקרב אבל הפסיד במערכה. אני יודע שהעיריה מררה את חייו בהוצאת היתר הבניה עד שנכנע לדרישותיה. עירית רחובות עצמה תיקנה תוכנית מקומית השוללת זכויות אלו מבית צמוד קרקע.
אני יודע שגם עירית ראשון לציון עושה צרות לכאלו מבנים.
לגבי ירושלים אני לא יודע מה המדיניות שם. אם אין להם תוכנית מקומית שקובעת אחרת אני חושב שיש לכם עילה חוקית לדרוש את תמרצי התמ"א גם לבנין כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 12 לתמ"א 38 קובעי כי - "על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו
עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי
ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא
יחולו הוראות סעיף 11 לעיל."
כלומר - לפי לשון הסעיף בודקים לא מה בנוי בפועל אלא מה ניתןל בנות על אותה חלקה לפי התוכניות החלות. אם ניתן לבנות על פיהן מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות על התמריצים הקבועים בסעיף 11 לתמ"א יחולו.
כל זה בכפוף לכך שאין באותה רשות מקומית תוכנית מקומית שהוכנה מכוח תמ"א 38 הקובעת אחרת.
יש מקרה ידוע ברחובות בו בעלים של בית צמוד קרקע זכה בתביעה מול העיריה להכיר בזכויותיו לתמריצי התמ"א בהסתמך על סעיף 12 שנזכר לעיל.
הוא אומנם ניצח בקרב אבל הפסיד במערכה. אני יודע שהעיריה מררה את חייו בהוצאת היתר הבניה עד שנכנע לדרישותיה. עירית רחובות עצמה תיקנה תוכנית מקומית השוללת זכויות אלו מבית צמוד קרקע.
אני יודע שגם עירית ראשון לציון עושה צרות לכאלו מבנים.
לגבי ירושלים אני לא יודע מה המדיניות שם. אם אין להם תוכנית מקומית שקובעת אחרת אני חושב שיש לכם עילה חוקית לדרוש את תמרצי התמ"א גם לבנין כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
