עסקאות נדל"ן

שלום ריי,

האם מונה לקבלן כונס נכסים או נאמן?

כעיקרון ניתן לפנות לבית המשפט, אבל לא מומלץ לעשות זאת לבד, אלא לאגד את כל הרוכשים בבנין שלכם (או בפרוייקט).

לגבי מכירה - אין בעיה למכור דירה כאשר רשומה הערת אזהרה לטובתך. במקרים כאלה הרישום מתנהל גם בחברה משכנת ולא רק בטאבו.

מקווה שעזרת לי.

שלום א.ע.כ.,

לכאורה אין מניעה שהבן יחתום על מסמכי המשכנתא של האמא.

יש לוודא כי ייפוי הכח מסמיך אותו לחתום על עסקאות כאלה.

על מנת להיות בצד הבטוח, אני ממליצה לכם לפנות לבנק ולבדוק מולם את הנושא.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום רונית,

בשעה טובה על רכישת הדירה.

כשבני זוג רוכשים נכס במשותף, כל אחד מבני הזוג הוא בעלים של מחצית מהדירה.

כל אחד מהבעלים רשאי לעשות בחצי שלו מה שהוא רוצה: להוריש, להעביר במתנה, למכור וכו'.

אם אתם לא סומכים אחד על השניה, תרשמו הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה האחד בחצי של השניה.

מקווה שהשבתי לשאלתך, בהצלחה.

שלום שון,

אין מניעה לרכוש דירה כשעל זכויות המוכר רשומה משכנתא.

מובן שאם המשכנתא תמחק לפני החתימה על החוזה ויוצג בעת החתימה נסח נקי, לא מתעוררת כלל בעיה. אך בדרך כלל לא זה המצב.

במקרה בו רשומה משכנתא על זכויות המוכר יש לקבוע בחוזה הוראות שעניינן הסרת המשכנתא או גרירתה במועד המוסכם, במידת האפשר ישירות על ידיך מכספי המכירה וכתנאי להמשך התשלומים.

על עוה"ד שלך להבטיח באמצעות הוראות אלה שהזכויות בדירה יועברו אליך כשהן נקיות מהמשכנתא של המוכר. אם אינך בטח שכך נעשה כדאי לבקש הסבר מעוה"ד.

שלום שלמה,

למיטב הבנתי, החניות שייכות לקבלן. זה שהן לא נמכרו, לא אומר שמישהו אחר הפך להיות הבעלים שלהן.

אני חושבת שאם הבניין/מתחם מתנהל באמצעות פיקוח של בית המשפט, אתם בכל מקרה תצטרכו לקבל אישור של בית משפט לבקשות שלכם, ולכן הכי נכון להגיש ישירות את הפניה לבית המשפט באמצעות עוה"ד.

בהצלחה רבה!

שלום חזי,

מדבריך אני מבינה שהמרפסת נבנתה ללא היתר לעומת שני חדרים, מקלחת ושירותים שנבנו בהיתר.

תוקף ההיתר מתייחס למועד תחילת עבודות הבניה, כלומר יש להתחיל לבנות תוך 3 שנים ממועד קבלת ההיתר.

כל עוד יש היתר, לא אמורה להיות בעיה עם המשכנתא, אפילו במצב שלא תוקן צו הבית המשותף והתשריט.

ככל ואין היתר לתוספת, אפילו לחלק מסוים ממנה (המרפסת למשל), עדיין תוכל לקבל משכנתא, אבל יש לקחת בחשבון שהשמאי יפחית את שווי הנכס. בכמה יפחית ? זה תלוי בפרמטרים שמאיים.

ולכן, אם ההון העצמי שלך הוא ההון המינמלי הדרוש לרכישה ויתר התשלום יהיה באמצעות המשכנתא (לפי מחיר הנכס שאותו אתה רוכש), אתה עלול למצוא את עצמך במצב שבו המשכנתא שתקבל היא לפי השווי שהעריך השמאי את הנכס ולא לפי השווי שרכשת.

במצב כזה, חובה לפנות לשמאי לפני הרכישה, על מנת שלא תמצא את עצמך בלי מקורות מימון ובהפרת הסכם המכר.

מקווה שעזרתי, אני כאן לשאלות נוספות.

שלום עמרם,

אם מדובר בחכירה ממדינת ישראל באמצעות רמ"י - לרוב תהיה אפשרות לחדש את תקופת החכירה. אם המחכיר איננו מדינת ישראל, האפשרות לחידוש החכירה תלויה בתנאי השכירות.

ואכן, בתום תקופת החכירה ובכפוף לתנאי החכירה יתכן שתדרש לתשלומים נוספים בגין חידוש החכירה.

אפשר לקבל את תנאי החכירה בהזמנת שטר השכירות המקורי מהטאבו.

שלום רב,

הסכם מחייב למכירת דירה חייב להיות בכתב ולכלול פרטים נוספים מעבר להסכמה עקרונית לגבי המחיר.

כל עוד לא נחתם חוזה הבעלים אינם מחוייבים כלפיכם.

כדאי להגיע איתם להבנות בעניין זה, ורצוי לא לחתום על מסמך כלשהו לפני שתתיעצו עם עו"ד מטעמכם.

שלום נחמיה,

לצורך ביצוע ההעברה יש לקבל את הסכמת הבנק ולעמוד בתנאיו.

שים לב, שבמקרה בו המתנה מועברת בכפוף למשכנתא אותה תשלם הבת, רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה בתמורה, ולא מתנה.

שלום רב,

נכון,

לאחר קבלת החוזה על האפוטרופוס לקבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה לחתום בשם האדם לו הוא משמש אפוטרופוס.

שלום רב

בקשר לנהוג ולמקובל - דומני שמוטב שתתייעץ עם גורמים מתווכים