פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38 קומת עמודים מפולשת
דוד
28/08/18
שלום.
בית פרטי על עמודים על קרקע מינהל לא מהוונת.
האם בסגירת קומת עמודים מפולשת במסגרת תמא 38 יש פטור מתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל?
(ראיתי החלטת מינהל לפטור במקרים של פינוי בינוי במסגרת הגדלת זכויות על פי תמא 38)
בית פרטי על עמודים על קרקע מינהל לא מהוונת.
האם בסגירת קומת עמודים מפולשת במסגרת תמא 38 יש פטור מתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל?
(ראיתי החלטת מינהל לפטור במקרים של פינוי בינוי במסגרת הגדלת זכויות על פי תמא 38)
תמא 38 קומת עמודים מפולשת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
דוד שלום
על קרקע לא מהוונת אין פטור מהמינהל. מציע כי תבדוק מה העלויות להיוון החכירה ואולי אפילו לרכישת זכויות בעלות מהמינהל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
על קרקע לא מהוונת אין פטור מהמינהל. מציע כי תבדוק מה העלויות להיוון החכירה ואולי אפילו לרכישת זכויות בעלות מהמינהל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניוד זכויות
דינה
28/08/18
ניוד זכויות בנייה
עד כמה אכן נעשה שמוש בניוד זכויות בנייה כך שבמקום שתבננה קומות מעל הנכס בתמא 38, הדירות נבנות במתחם אחר.
עד כמה אכן נעשה בפועל שמוש בפתרון זה (לא במקרה של בתים לשמור).
היכן ? והאם ניתן לדבר עם מי שהצליחו להוציא לפועל ניוד זכויות
תודה
דינה
עד כמה אכן נעשה שמוש בניוד זכויות בנייה כך שבמקום שתבננה קומות מעל הנכס בתמא 38, הדירות נבנות במתחם אחר.
עד כמה אכן נעשה בפועל שמוש בפתרון זה (לא במקרה של בתים לשמור).
היכן ? והאם ניתן לדבר עם מי שהצליחו להוציא לפועל ניוד זכויות
תודה
דינה
ניוד זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
שלום דינה
אני מכיר ניוד זכויות במקרים של בנינים לשימור. ניוד מכוח הוראת תמא 38 לא נתקלתי. בעיקרון זה אפשרי לפי הוראות התמ"א. אם יש לך שני בנינים, ואת רוצה להעביר מאחד לשני, אז מציע כי תיגשי לאגף ההנדסה בעירייה הרלבנטית ותשאלי שם. ניתן גם לפנות בבקשה במסגרת תיק מידע ולברר את הסוגיה. אשמח לדעת גם כן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מכיר ניוד זכויות במקרים של בנינים לשימור. ניוד מכוח הוראת תמא 38 לא נתקלתי. בעיקרון זה אפשרי לפי הוראות התמ"א. אם יש לך שני בנינים, ואת רוצה להעביר מאחד לשני, אז מציע כי תיגשי לאגף ההנדסה בעירייה הרלבנטית ותשאלי שם. ניתן גם לפנות בבקשה במסגרת תיק מידע ולברר את הסוגיה. אשמח לדעת גם כן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת.מ.א.38/2
סמי מועלם
27/08/18
שלום רב.
האם לשינוי תבע נקודתית דרוש רוב של 100%או מספיק 80% כמו בתמא 38/2?
מה דין הסכם תמא 38/2 הכולל סעיף התחייבות ליזם לאפשר לו הגשת תבע נקודתית היה ותמא 38/2 לא תצלח? על ההסכם חתומים יותר מ 80%,דייר אחד אינו חתום.האם כריכת הסכם תמא 38/2 יחד עם התחייבות לתבע נקודתית תקינה מבחינה משפטית?
תודה
האם לשינוי תבע נקודתית דרוש רוב של 100%או מספיק 80% כמו בתמא 38/2?
מה דין הסכם תמא 38/2 הכולל סעיף התחייבות ליזם לאפשר לו הגשת תבע נקודתית היה ותמא 38/2 לא תצלח? על ההסכם חתומים יותר מ 80%,דייר אחד אינו חתום.האם כריכת הסכם תמא 38/2 יחד עם התחייבות לתבע נקודתית תקינה מבחינה משפטית?
תודה
תבע נקודתית בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
סמי שלום,
ניתן בהחלט להכניס סעיף המאפשר שינוי תב"ע נקודתית כאופציה חלופית לתמ"א 38.
על שינוי התבע הנקודתי חלים הכללים הרגילים לפיהם ברשויות התכנון יכול כל אדם המתנגד לתכנית להגיש את התנגדותו והיא תידון לפני הועדה.
בהמשך ידרש רוב של 100% בפני המפקח על המקרקעין לצורך הוספת דירות חדשות בבניין.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן בהחלט להכניס סעיף המאפשר שינוי תב"ע נקודתית כאופציה חלופית לתמ"א 38.
על שינוי התבע הנקודתי חלים הכללים הרגילים לפיהם ברשויות התכנון יכול כל אדם המתנגד לתכנית להגיש את התנגדותו והיא תידון לפני הועדה.
בהמשך ידרש רוב של 100% בפני המפקח על המקרקעין לצורך הוספת דירות חדשות בבניין.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול רישום בית משותף לצורך תמא 38/2
HELP PLEASE
27/08/18
עבור תמא 38/2 חייבים קודם לבטל את הרישום של הבית המשותף הישן . השאלה שלי : במדה וכבוד המפקחת מתערבת וכופה על הסרבן לחתום אז האם באותו מעמד היא מבטלת גם את התקנון המצוי?.
אני באמת מודה לכם אם תענו לי.
יש לי ממש מקרה בעייתי לפתור והרבה מתלבטים ובטוח אני בתור אזרח פשוט שאנני עו"ד וחייב להעביר לילות לבנות על מנת לפתור סוגיות שיוצרים ניגודים בין חוק למשנהו !!!
אני באמת מודה לכם אם תענו לי.
יש לי ממש מקרה בעייתי לפתור והרבה מתלבטים ובטוח אני בתור אזרח פשוט שאנני עו"ד וחייב להעביר לילות לבנות על מנת לפתור סוגיות שיוצרים ניגודים בין חוק למשנהו !!!
צו בית משותף בתמ,א 38/2
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
לאזרח הפשוט שלום רב,
בתמ"א 38/2 יש לתקן את צו הבית המשותף הישן.
ניתן לעשות זאת ע"י בקשה לשינוי הצו או כפי שרשמת וכך אכן נכון יותר, לבטל את צו הבית המשותף ולאחר מכן בסיום הפרויקט לרשום צו בית משותף חדש ועדכני.
למפקחת יש את כל הסמכויות להורות על ביצוע הפעולות בשם הסבן ככל שהיא פוסקת נגדו, וזאת לרבות הוראה לביטול התקנון.
יחד עם זאת אני סבור שנכון יהיה להתייעץ עם עורך הדין מטעמכם המלווה את הפרויקט לגבי שאלות אלו המתעוררות בישום הפרויקט שלכם.
בהצלחה רבה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בתמ"א 38/2 יש לתקן את צו הבית המשותף הישן.
ניתן לעשות זאת ע"י בקשה לשינוי הצו או כפי שרשמת וכך אכן נכון יותר, לבטל את צו הבית המשותף ולאחר מכן בסיום הפרויקט לרשום צו בית משותף חדש ועדכני.
למפקחת יש את כל הסמכויות להורות על ביצוע הפעולות בשם הסבן ככל שהיא פוסקת נגדו, וזאת לרבות הוראה לביטול התקנון.
יחד עם זאת אני סבור שנכון יהיה להתייעץ עם עורך הדין מטעמכם המלווה את הפרויקט לגבי שאלות אלו המתעוררות בישום הפרויקט שלכם.
בהצלחה רבה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית מורכב – דחוף עזרה
גיל
27/08/18
אנא תשובה מוסמכת. בית מורכב בתקנון מוסכם כפי הגדרתו בסעיף 59. 24 דירות - 12 בכל בניין.
לתמ"א 38/2 - האם נכון לדרוש רוב מכל בניין של 80% או 80% משני הבניינים גם יחד. שהרי יכול להיווצר שבמצב של 80% משני הבניינים בבניין אחד יהיה רק 58%. תודה.
לתמ"א 38/2 - האם נכון לדרוש רוב מכל בניין של 80% או 80% משני הבניינים גם יחד. שהרי יכול להיווצר שבמצב של 80% משני הבניינים בבניין אחד יהיה רק 58%. תודה.
איך מחשבים את הרוב הנדרש בתמ"א 38 בבית מורכב?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/08/18
גיל שלום,
בית מורכב כהגדרתו בחוק הוא בניין משותף בו יש מספר מבנים עם כניסות נפרדות.
החוק מאפשר לבעלי הדירות במבנה מסויים לקבל החלטה בתקנון לפיה הניהול של אותו מבנה יהיה בנפרד מיתר המבנים.
חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לסיכום לשאלתך, ברירת המחדל של החוק כאמור היא שרואים את המבנה כמבנה מורכב ועל כן הרוב יחושב מ-2 הבניינים.
זאת אלא אם כן ביקשו בעלי מבנה מסויים לבצע בו תמ"א 38 וככל שהם עומדים ב-2 התנאים כאמור.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בית מורכב כהגדרתו בחוק הוא בניין משותף בו יש מספר מבנים עם כניסות נפרדות.
החוק מאפשר לבעלי הדירות במבנה מסויים לקבל החלטה בתקנון לפיה הניהול של אותו מבנה יהיה בנפרד מיתר המבנים.
חוק המקרקעין חיזוק בתים קובע כי ניתן יהיה לראות כל מבנה כאמור כמבנה נפרד לכל דבר ועניין לרבות קביעת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א וזאת בשני תנאים.
האחד שלא יפגעו הזכויות של המבנה האחר לעניין מימוש התמ"א בעתיד.
השני שניתן יהיה לבצע את החיזוק באותו מבנה בנפרד מיתר המבנים.
לסיכום לשאלתך, ברירת המחדל של החוק כאמור היא שרואים את המבנה כמבנה מורכב ועל כן הרוב יחושב מ-2 הבניינים.
זאת אלא אם כן ביקשו בעלי מבנה מסויים לבצע בו תמ"א 38 וככל שהם עומדים ב-2 התנאים כאמור.
בהצלחה!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור חליפי לקשישים תמא 38/1
רונית
25/08/18
שלום,
בהמשך לשאלתי לגבי החוק החדש שמחייב את הקבלן בדיור חליפי לקשישים תמא 38/1. ניסיתי לשאול את הנציגות בבניין והם טוענים (כנראה אחרי שדיברו עם עו"ד או הקבלן) שזה רלוונטי רק לפינוי בינוי. כפי שהבנתי מכם בפורום וגם קראתי באינטרנט זה לא נכון. פשוט התעלמו ממה שאמרתי ומהבקשה לדחות את חתימת ההסכם בשלושה חודשים. הם חתמו על ההסכם בשבוע שעבר. עכשיו השאלה מה ניתן לעשות כי בעצם גרמו לנו "להפסיד את החוק". מה יקרה כשנגיע למצב שייחייבו את אמא שלי לחתום?.
באופן כללי התחושה היא שהנציגות דואגת לקבלן. כל פניה אלייהם הם הודפים. הבעיה שמרבית הדיירים תומכים בהם כי מרביתם משכירי דירות שלא אכפת להם או דיירים שלא מבינים את החוזה לעומקו. מה ניתן לעשות במקרה כזה? תודה!
בהמשך לשאלתי לגבי החוק החדש שמחייב את הקבלן בדיור חליפי לקשישים תמא 38/1. ניסיתי לשאול את הנציגות בבניין והם טוענים (כנראה אחרי שדיברו עם עו"ד או הקבלן) שזה רלוונטי רק לפינוי בינוי. כפי שהבנתי מכם בפורום וגם קראתי באינטרנט זה לא נכון. פשוט התעלמו ממה שאמרתי ומהבקשה לדחות את חתימת ההסכם בשלושה חודשים. הם חתמו על ההסכם בשבוע שעבר. עכשיו השאלה מה ניתן לעשות כי בעצם גרמו לנו "להפסיד את החוק". מה יקרה כשנגיע למצב שייחייבו את אמא שלי לחתום?.
באופן כללי התחושה היא שהנציגות דואגת לקבלן. כל פניה אלייהם הם הודפים. הבעיה שמרבית הדיירים תומכים בהם כי מרביתם משכירי דירות שלא אכפת להם או דיירים שלא מבינים את החוזה לעומקו. מה ניתן לעשות במקרה כזה? תודה!
דיור חליפי - המשך
רונית
04/09/18
תזכורת - לא קיבלתי תשובה...בבקשה, מחכה לתשובה
דיור חלופי לקשיש בפרויקט תמא 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/09/18
שלום רונית
ראשית אני מתנצל על האיחור בתשובה.
בסוף חודש יולי תוקן חוק פינוי בינוי (פיצויים) שאכן דן בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי ולא בפרויקטים של תמ"א. אבל - התיקון הנ"ל גם קבע תיקון להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) [וכן גם לחוק התחדשות עירונית] שכן מתיחסים לנושא.
בהתאם לתיקון לחוק בפרויקטים של תמ"א המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם על דייר סרבן שהוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע אלא אם יציעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
קשיש לענין זה הוא מי שמלאו לו 80 שנה במועד בו נחתמה החתימה הראשונה של מי מבעלי הדירות על הסכם התמ"א.
תכולת החוק היא 3 חודשים מיום פרסומו, קרי- מיום 29.10.18.
לאור הוראות חוק אלו אני ממליץ כי תבחני אם בכלל הוא רלבנטי למקרה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית אני מתנצל על האיחור בתשובה.
בסוף חודש יולי תוקן חוק פינוי בינוי (פיצויים) שאכן דן בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי ולא בפרויקטים של תמ"א. אבל - התיקון הנ"ל גם קבע תיקון להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) [וכן גם לחוק התחדשות עירונית] שכן מתיחסים לנושא.
בהתאם לתיקון לחוק בפרויקטים של תמ"א המפקח לא יאשר את אכיפת ההסכם על דייר סרבן שהוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע אלא אם יציעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
קשיש לענין זה הוא מי שמלאו לו 80 שנה במועד בו נחתמה החתימה הראשונה של מי מבעלי הדירות על הסכם התמ"א.
תכולת החוק היא 3 חודשים מיום פרסומו, קרי- מיום 29.10.18.
לאור הוראות חוק אלו אני ממליץ כי תבחני אם בכלל הוא רלבנטי למקרה שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי פרויקט תמא 38 / 2
אדל
24/08/18
שלום,
קיבלתי מהמשפחה דירה לפני שנה, (לא ירושה) זו דירה שניה שלי . בקרוב היזם מתכוון לחתום עם הדיירים על חוזה לפינוי בינוי לפי תמא 38 /2.
מה המיסים שאצטרך לשלם?
מס שבח?
היטל השבחה?
תודה
קיבלתי מהמשפחה דירה לפני שנה, (לא ירושה) זו דירה שניה שלי . בקרוב היזם מתכוון לחתום עם הדיירים על חוזה לפינוי בינוי לפי תמא 38 /2.
מה המיסים שאצטרך לשלם?
מס שבח?
היטל השבחה?
תודה
מיסוי פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
היי אדל
ראי תשובה לשאלתך למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראי תשובה לשאלתך למעלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרן יסודות (ליווי חוץ בנקאי סגור) מול ליווי בנקאי
יוסי
23/08/18
שלום רב,
היזם לפני 8 חודשים עשה איתנו פגישה ראשונית ודיבר על ליווי בנקאי לפרוייקט. כעת שאנחנו רוצים לקדם תמ"א 38 עימו בבניין הוא אומר שהליווי יהיה חוץ בנקאי דרך קרן יסודות (ליווי סגור עם חברת הביטוח).
שלטענתו זה מאפשר לו יותר גמישות,הסכמות ואשראי לקדם את הפרוייקט.
עד כמה שאני יודע ממאמרים שקראתי ליווי בנקאי זה המומלץ ביותר בתמ"א 38.
מה הסכנות לדיירים בליווי חוץ בנקאי סגור עם חברת ביטוח?
יש יתרונות בליווי כזה מבחינת הדיירים לעומת ליווי בנקאי?
מה אנו כדיירים צריכים לדרוש שיהיה בליווי החוץ בנקאי סגור עם חברת ביטוח כדי שיהיה לנו שקט וביטחון בפרויקט ושאנו לא מהמרים פה?
מעבר לערבויות הבאות
ערבות ביצוע, ערבות בנקאית אוטונומית לדירים, ערבות רישום, ערבות מיסים, ערבות בדק.
תודה.
היזם לפני 8 חודשים עשה איתנו פגישה ראשונית ודיבר על ליווי בנקאי לפרוייקט. כעת שאנחנו רוצים לקדם תמ"א 38 עימו בבניין הוא אומר שהליווי יהיה חוץ בנקאי דרך קרן יסודות (ליווי סגור עם חברת הביטוח).
שלטענתו זה מאפשר לו יותר גמישות,הסכמות ואשראי לקדם את הפרוייקט.
עד כמה שאני יודע ממאמרים שקראתי ליווי בנקאי זה המומלץ ביותר בתמ"א 38.
מה הסכנות לדיירים בליווי חוץ בנקאי סגור עם חברת ביטוח?
יש יתרונות בליווי כזה מבחינת הדיירים לעומת ליווי בנקאי?
מה אנו כדיירים צריכים לדרוש שיהיה בליווי החוץ בנקאי סגור עם חברת ביטוח כדי שיהיה לנו שקט וביטחון בפרויקט ושאנו לא מהמרים פה?
מעבר לערבויות הבאות
ערבות ביצוע, ערבות בנקאית אוטונומית לדירים, ערבות רישום, ערבות מיסים, ערבות בדק.
תודה.
מדובר בבנין שמתכונן בו תמ"א 38/1
יוסי
23/08/18
קרן יסודות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/18
יוסי שלום
ראשית מתנצל על האיחור בתשובה.
נושא של ליווי חוץ בנקאי הולך ומתפתח מאוד. הבנקים הם גופים שמרניים יותר וגם יש להם מגבלות לגבי תיק האשראי לליווי בנקאי בנדל"ן. הרבה בנקים גם לא רוצים להתעסק עם פרויקטים קטנים ופרויקט של תמ"א 38/1 הוא בעיקרו פרויקט קטן.
לכן לנישה הזאת חדרו הרבה גופי מימון חוץ בנקאיים. לא מדובר על שוק אפור, חס וחלילה, אלא כשמם גופי מימון שהם לא בנק. קרן יסודות היא אחת מהקרנות הוותיקות והמנוסות בתחום זה.
מבחינת הערבויות- הם צריכים להעמיד לכם את אותם ערבויות עליהם סיכמתם. כך שאתם לא אמורים להפגע מבחינה זאת.
לגבי חברת הביטוח- אני לא יודע על איזה חברה מדובר. גם כאן יש חברות ביטוח שנכנסו לתחום במתן ערבויות, אשראים וכו'. חברת מגדל למשל היא בקנה מידה אולי אף יותר מבנק לאומי/דיסקונט.
בכל זאת הבדל. בנק מלווה לא מתחייב בהסכם כלפי בעלי הדירות לסיים את הפרויקט. אבל בפועל במקרה של יזם שפשט רגל הוא ימנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט. זה נסיון העבר. אין כל נסיון עבר עם גופים חוץ בנקאיים בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראשית מתנצל על האיחור בתשובה.
נושא של ליווי חוץ בנקאי הולך ומתפתח מאוד. הבנקים הם גופים שמרניים יותר וגם יש להם מגבלות לגבי תיק האשראי לליווי בנקאי בנדל"ן. הרבה בנקים גם לא רוצים להתעסק עם פרויקטים קטנים ופרויקט של תמ"א 38/1 הוא בעיקרו פרויקט קטן.
לכן לנישה הזאת חדרו הרבה גופי מימון חוץ בנקאיים. לא מדובר על שוק אפור, חס וחלילה, אלא כשמם גופי מימון שהם לא בנק. קרן יסודות היא אחת מהקרנות הוותיקות והמנוסות בתחום זה.
מבחינת הערבויות- הם צריכים להעמיד לכם את אותם ערבויות עליהם סיכמתם. כך שאתם לא אמורים להפגע מבחינה זאת.
לגבי חברת הביטוח- אני לא יודע על איזה חברה מדובר. גם כאן יש חברות ביטוח שנכנסו לתחום במתן ערבויות, אשראים וכו'. חברת מגדל למשל היא בקנה מידה אולי אף יותר מבנק לאומי/דיסקונט.
בכל זאת הבדל. בנק מלווה לא מתחייב בהסכם כלפי בעלי הדירות לסיים את הפרויקט. אבל בפועל במקרה של יזם שפשט רגל הוא ימנה כונס נכסים להשלמת הפרויקט. זה נסיון העבר. אין כל נסיון עבר עם גופים חוץ בנקאיים בענין זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב התראה בגין איחור מסירה
אורן
23/08/18
בוקר טוב
הקבלן היה אמור לתת לי את הדירה לפני שבוע
והוא טוען שבגלל כוח עליון ודברים שנבעו לא בשליטתם לא מגיע לי פיצוי
ברצוני לכתוב מכתב התראה לפני הגשת תביעה לבית משפט.
האם יש אזה נוסח דוגמא לכתיבה של מכתב זה????
הקבלן היה אמור לתת לי את הדירה לפני שבוע
והוא טוען שבגלל כוח עליון ודברים שנבעו לא בשליטתם לא מגיע לי פיצוי
ברצוני לכתוב מכתב התראה לפני הגשת תביעה לבית משפט.
האם יש אזה נוסח דוגמא לכתיבה של מכתב זה????
מכתב התראה בגין איחור
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/08/18
היי אורן
אין נוסח קבוע של מכתב התראה כזה. פשוט תכתב מה שאתה חושב.
מאחר וטרם נמסרו הדירות בכל מקרה אין טעם להגיש תביעה קודם לכן על מנת שתדע מה גובה הנזק שהתגבש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין נוסח קבוע של מכתב התראה כזה. פשוט תכתב מה שאתה חושב.
מאחר וטרם נמסרו הדירות בכל מקרה אין טעם להגיש תביעה קודם לכן על מנת שתדע מה גובה הנזק שהתגבש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת אחריות מאיחור דירה
משה
22/08/18
שלום רב
קניתי דירה חדשה לפני 3 שנים מיזם שעשה תמא 38
תוספת 2.5 קומות למבנה קיים 4 קומות
אני קניתי דירה חדשה בקומה השישית.
היום עברו 3 שנים
בחוזה הדירה כתוב כי הכניסה לדירה תהיה תוך 24 חודשים מיום קבלת ההיתר הבניה.
עכשיו עברו 3 שנים הבניין עוד לא מוכן.(קיים היתר בניה)
אני ביקשתי מהיזם את תאריך ההיתר והוא מתחמק(כי תאריך ההיתר כנראה עבר).
כנ"ל לגבי העו"ד שלו מתחמק מלתת את תאריך ההיתר.
עכשיו יש לי 2 שאלות בבקשה ממך
האם יש דרך נוספת שאוכל לקבל את תאריך היתר הבניה?
ושנית,היזם והעו"ד שלו מנועים מלתת פיצוי בגין איחור בגלל שטענתם האיחור לא נבע בגללם אלא בגלל כל מיני מונחים בתהליך הבניה כמו שהעיריה התעכבה בכל מיני שינויים שקרו במהלך הבניה.
האם מגיע לי פיצוי?
אני מרגיש פשוט שעושים ממני צחוק שאפילו את התאריך המדויק לכניסה לדירה שלי אני לא יודע
(אגב ביררתי עם דיירים נוספים ואנחנו עם אותו מידע)
מה עליי לעשות?????????????????
תודה רבה רבה על הפורום
קניתי דירה חדשה לפני 3 שנים מיזם שעשה תמא 38
תוספת 2.5 קומות למבנה קיים 4 קומות
אני קניתי דירה חדשה בקומה השישית.
היום עברו 3 שנים
בחוזה הדירה כתוב כי הכניסה לדירה תהיה תוך 24 חודשים מיום קבלת ההיתר הבניה.
עכשיו עברו 3 שנים הבניין עוד לא מוכן.(קיים היתר בניה)
אני ביקשתי מהיזם את תאריך ההיתר והוא מתחמק(כי תאריך ההיתר כנראה עבר).
כנ"ל לגבי העו"ד שלו מתחמק מלתת את תאריך ההיתר.
עכשיו יש לי 2 שאלות בבקשה ממך
האם יש דרך נוספת שאוכל לקבל את תאריך היתר הבניה?
ושנית,היזם והעו"ד שלו מנועים מלתת פיצוי בגין איחור בגלל שטענתם האיחור לא נבע בגללם אלא בגלל כל מיני מונחים בתהליך הבניה כמו שהעיריה התעכבה בכל מיני שינויים שקרו במהלך הבניה.
האם מגיע לי פיצוי?
אני מרגיש פשוט שעושים ממני צחוק שאפילו את התאריך המדויק לכניסה לדירה שלי אני לא יודע
(אגב ביררתי עם דיירים נוספים ואנחנו עם אותו מידע)
מה עליי לעשות?????????????????
תודה רבה רבה על הפורום
למיטב ידיעתי- ניתן לראות את ההיתר באתר העירייה !
רן
22/08/18
תנסה לחפש באתר העיריה - בינוי.
בעיר שלי ניתן לחפש לפי כתובת או מבקש .
בהצלחה
בעיר שלי ניתן לחפש לפי כתובת או מבקש .
בהצלחה
איחור במסירת דירה
אלעד וייסטוך
23/08/18
משה שלום,
ניתן לברר בקלות את תאריך מתן ההיתר באתר העירייה או להגיע למשרדי העירייה ולקבל מענה.
רק נסיבות חריגות מאוד שעולה מהן בבירור שלקבלן לא היה כל מעורבות בנסיבות האיחור וכי לא היה יכול לצפות את האיחור, יזכו את הקבלן באי תשלום פיצוי.
ככל שהקבלן מסרב לשלם פיצוי יש לפנות לעו"ד להגשת תביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לברר בקלות את תאריך מתן ההיתר באתר העירייה או להגיע למשרדי העירייה ולקבל מענה.
רק נסיבות חריגות מאוד שעולה מהן בבירור שלקבלן לא היה כל מעורבות בנסיבות האיחור וכי לא היה יכול לצפות את האיחור, יזכו את הקבלן באי תשלום פיצוי.
ככל שהקבלן מסרב לשלם פיצוי יש לפנות לעו"ד להגשת תביעה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
22/08/18
הקבלן הודיע טלפונית שלא ירכיב את המיטבח ולא ימשיך בעבודות תיקון הבית כרגע הדיירים ללא מיטבח האם אני יכולה להזמין מיטבח באופן פרטי ולחייבו בכל עלויות המיטבח כולל התיקונים
הריסת מטבח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/08/18
לדעתי עדיף להגיש תביעה קודם לכן ולדרוש פיצוי על המטבח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38-2 הריסה
משה
21/08/18
שלום רב
במידה שאני מתנגד מטעמי נכות . ולשאר הדיירים יש 90 אחוזים .
=היזם - קבלן=מחליט לעשות הפרויקט בלעדי .
ע"וד נחמד, משותף לכולם שלקחנו אמר לי שעלול להיות.ואז יתבע אותי היזם דרך השכנים ??
)האם מתנגד עדיין ,אצטרך לע"וד משלי נפרד ?
מה הסיכונים?
3)במידה ואכשל בתביעה . יום לפני הדיון בהסכמה ? או אחרי הפסיקה ? ואצטרף בלית ברירה להמשך הפרויקט .העוד המשותף ימשיך לתת לי את השרות באותם 50000 שהיזם משלם לנו .?
מה הנוהג או הדין ?
תודה לכווללל התשובות
במידה שאני מתנגד מטעמי נכות . ולשאר הדיירים יש 90 אחוזים .
=היזם - קבלן=מחליט לעשות הפרויקט בלעדי .
ע"וד נחמד, משותף לכולם שלקחנו אמר לי שעלול להיות.ואז יתבע אותי היזם דרך השכנים ??
)האם מתנגד עדיין ,אצטרך לע"וד משלי נפרד ?
מה הסיכונים?
3)במידה ואכשל בתביעה . יום לפני הדיון בהסכמה ? או אחרי הפסיקה ? ואצטרף בלית ברירה להמשך הפרויקט .העוד המשותף ימשיך לתת לי את השרות באותם 50000 שהיזם משלם לנו .?
מה הנוהג או הדין ?
תודה לכווללל התשובות
תמא 38 הריסה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/08/18
משה שלום
אני מבין מדבריך שאתה סך הכל בעד ההסכם אבל חושב שיש להתאים כמה דברים בו למצבך .
מצד שני כנראה היזם לא ממש מקשיב לך כי הוא מרגיש חזק בגלל שחתמו לו כבר 90%.
קודם כל אני כן מציע לנסות ולדבר עם היזם ולהגיע עימו להסדר שיהא לשביעות רצונך.
אם לא- בסופו של דבר תוגש תביעה נגדך שתתברר אצל המפקחת על המקרקעין. להליך זה רצוי שתקח עו"ד משלך עורך הדין של כלל הבעלים לא יכול ליצג אותך בהליך כזה.
במידה ותויב בהסכם אז אותו עו"ד בעלים מחויב לתת לך שירותים כמו ליתר הבעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין מדבריך שאתה סך הכל בעד ההסכם אבל חושב שיש להתאים כמה דברים בו למצבך .
מצד שני כנראה היזם לא ממש מקשיב לך כי הוא מרגיש חזק בגלל שחתמו לו כבר 90%.
קודם כל אני כן מציע לנסות ולדבר עם היזם ולהגיע עימו להסדר שיהא לשביעות רצונך.
אם לא- בסופו של דבר תוגש תביעה נגדך שתתברר אצל המפקחת על המקרקעין. להליך זה רצוי שתקח עו"ד משלך עורך הדין של כלל הבעלים לא יכול ליצג אותך בהליך כזה.
במידה ותויב בהסכם אז אותו עו"ד בעלים מחויב לתת לך שירותים כמו ליתר הבעלים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות גיל מבוגר
דן
21/08/18
שלום
שמעתי שיש חוק חדש לגבי תמא 38-2
שיזם שרוצה לפנות אדם בגיל 70 ומעלה מחוייב לקנות ממנו את הדירה ? האם נכון?
2) והאם בשווי הקיים? או בשווי לאחר השלמת הבנייה כמו בסכום הערבות בבנק שאני מקבל ?
3)האם כיום רק בן 69 אבל כנראה עד האישורים והכל הגיע לגיל זה תופס?
תודה
שמעתי שיש חוק חדש לגבי תמא 38-2
שיזם שרוצה לפנות אדם בגיל 70 ומעלה מחוייב לקנות ממנו את הדירה ? האם נכון?
2) והאם בשווי הקיים? או בשווי לאחר השלמת הבנייה כמו בסכום הערבות בבנק שאני מקבל ?
3)האם כיום רק בן 69 אבל כנראה עד האישורים והכל הגיע לגיל זה תופס?
תודה
זכויות גיל מבוגר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/08/18
דן שלום
באופן עקיף תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כך שיזם צריך להציע לבעל דירה קשיש (מעל גיל 80) או לדייר שמרותק לביתו באופן קבוע - דיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות.
מה שקראת הוא לגבי פרויקטם של פינוי בינוי (וגם אז לקשיש מעל גיל 75).
אם אתה רוצה למכור את הדירה אז אתה יכול לעשות כן בלי טובות של היזם. אני בטוח שהרבה יהיו מעונינים ברכישה של דירה שעומדת לעבור פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
באופן עקיף תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כך שיזם צריך להציע לבעל דירה קשיש (מעל גיל 80) או לדייר שמרותק לביתו באופן קבוע - דיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות.
מה שקראת הוא לגבי פרויקטם של פינוי בינוי (וגם אז לקשיש מעל גיל 75).
אם אתה רוצה למכור את הדירה אז אתה יכול לעשות כן בלי טובות של היזם. אני בטוח שהרבה יהיו מעונינים ברכישה של דירה שעומדת לעבור פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
21/08/18
הקבלן ביצבע עבודות תמא בבניין ובשלבי סיום ולצורך המעלית הרס את המיטבח הקיים ומסרב לספק מיטבח כמו שהיה ולאחר ויכוחים מסרב להיכנס לדירה ולסיים את כל מה שצריך והשאיר את הדיירים ללא מיטבח ללא תריס פעיל ללא דלת
עצירת עבודה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/18
ויקטוריה שלום
אני מבין שלצורך הבנית מעלית בבנין הקבלן נכנס לתוך הדירות ותוך כדי כך הוא הרס אצלך את המטבח.
אני מניח שיש לכך התיחסות בהסכם החתום מולו. אם יש- לקרוא מה כתבו. אם אין - הוא חייב לתקן את מה שהרס ובמידה ולא יעשה כן אתם יכולים לתבוע אותו.
מציע כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד שיעבור על כל המסמכים ויראה מה יש לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שלצורך הבנית מעלית בבנין הקבלן נכנס לתוך הדירות ותוך כדי כך הוא הרס אצלך את המטבח.
אני מניח שיש לכך התיחסות בהסכם החתום מולו. אם יש- לקרוא מה כתבו. אם אין - הוא חייב לתקן את מה שהרס ובמידה ולא יעשה כן אתם יכולים לתבוע אותו.
מציע כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד שיעבור על כל המסמכים ויראה מה יש לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מירי
21/08/18
שלום רב מתגוררת בבת ים באמצע תהליך תמא 38 מתברר שחסמו לי את האוויר והאור מכל פינה אפשרית בבית. פניתי לעיריה ואמרו לי שלפני שלוש שנים החתמו אותי על יפויי בלתי חוזר היא בכלל לא הסבירה לי שאנחנו לא יוכלים אחר כך להתחרט . העוד של הקבלן שהיא מייצגת שני צדדים אף פעם לר הייתה איתנו היא חתמה על התוכנית וועד הבית. הפתיחו לנו שאנחנו נחתום על הגרמושקה ונדע מה עושים וגם זה לא נעשה היא היתה לטובת הקבלן תמיד. אני לא מבינה איך היא חתמה ונפלנו..המרפסת היא מבנה של חצי חדר שממשיך הקיר עוד 2 מטר וחוסם את האוויר והאור בבית מה עושים???
חסימת אויר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/18
מירי שלום
אני מבין שאתם כבר בשלב מתקדם של בניה לאחר קבלת היתר הבניה. לכן קשה לי לראות מה ניתן לעשות בשלב זה כדי לתקן את ההיתר.
בכל מקרה אני מציע כי תבדקו אם ההיתר והביצוע תואמים את מה שהבטיחו לך. אם יש סתירה אז ניתן לדרוש ממנו פיצויים ואולי גם לתקן מה שניתן לתקן בביצוע.
בכל מקרה חושב שתתייעצי עם עו"ד שיעבור על המסמכים ועל היתר הבניה וינחה אותך מה ניתן לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתם כבר בשלב מתקדם של בניה לאחר קבלת היתר הבניה. לכן קשה לי לראות מה ניתן לעשות בשלב זה כדי לתקן את ההיתר.
בכל מקרה אני מציע כי תבדקו אם ההיתר והביצוע תואמים את מה שהבטיחו לך. אם יש סתירה אז ניתן לדרוש ממנו פיצויים ואולי גם לתקן מה שניתן לתקן בביצוע.
בכל מקרה חושב שתתייעצי עם עו"ד שיעבור על המסמכים ועל היתר הבניה וינחה אותך מה ניתן לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מס שבח
אלי
17/08/18
האם דירת ירושה הזכאית לפטור ממס שבח אמורה לשלם מס שבח בגלל פרויקט תמ"א 38/1.
מס שבח מכירה בפטור
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
אלי שלום
מיסוי מקרקעין עשוי לערוך הפרדה בין הדירה הבנויה עצמה הפטורה ממס בשל מכירת דירת ירושה (בהנחה שעומדים בתנאי פטור זה) ובין מכירת החלק היחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין המיוחסות לדירה זו.
זה מתקשר גם לתשלום היטל השבחה. למרות השם הדומה אין מדובר באותו תשלום. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון והבניה בגין השבחה - עלית ערך המקרקעיןן בשל מתן תוקף לתוכנית. כך שגם אם המכירה עצמה פטורה ממס שבח עדין תתכן חבות בהיטלי השבחה אם יש זכויות לא מנוצלות.
כך שאני ממליץ להתיעץ עם עו"ד שיבדוק את הנתונים הרלבנטיים למצבך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מיסוי מקרקעין עשוי לערוך הפרדה בין הדירה הבנויה עצמה הפטורה ממס בשל מכירת דירת ירושה (בהנחה שעומדים בתנאי פטור זה) ובין מכירת החלק היחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין המיוחסות לדירה זו.
זה מתקשר גם לתשלום היטל השבחה. למרות השם הדומה אין מדובר באותו תשלום. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון והבניה בגין השבחה - עלית ערך המקרקעיןן בשל מתן תוקף לתוכנית. כך שגם אם המכירה עצמה פטורה ממס שבח עדין תתכן חבות בהיטלי השבחה אם יש זכויות לא מנוצלות.
כך שאני ממליץ להתיעץ עם עו"ד שיבדוק את הנתונים הרלבנטיים למצבך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ חיצוני של הבניין
אילן
16/08/18
אנו בבניין מעוניינים לבצע שיפוץ חיצוני של הבניין
הבינותי שלצורך הליך שכזה דרושים רק חתימות של 50% מהדיירים ולא יותר
שאלתי היא מהן הסנקציות האפשריות שיוכלו להיות מוטלות על הדיירים הסרבנים ולמי יש לפנות כדי לאכפן
בתודה מראש
אילן
הבינותי שלצורך הליך שכזה דרושים רק חתימות של 50% מהדיירים ולא יותר
שאלתי היא מהן הסנקציות האפשריות שיוכלו להיות מוטלות על הדיירים הסרבנים ולמי יש לפנות כדי לאכפן
בתודה מראש
אילן
שיפוץ חיצוני של הבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
אילן שלום
להבנתי השאלה שלך היא כללית ולא נוגעת לתחום של תמ"א 38.
בעיקרון חובה על פי חוק המקרקעין על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הנדרשות לאחזקת הבית המשותף. שיפוץ מהווה בדרך כלל שמירה על הקיים ועל כן שיפוץ.
כך שלכאורה על פי החוק גם בעל דירה אחת יכול לדרוש מהאחרים לתחזק ולשפץ את הבית המשותף.
אם יש בעלי דירות שלא מסכימים ו/או לא העבירו תשלומים הנדרשים לצורך ביצוע שיפוץ ניתן להגיש כנגדם תביעה המתבררת בפני המפקחת על בתים משותפים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה
ליאון
16/08/18
לענ"ד חוזה שמציע לנו היזם הוא דיאטטי ודל מידי. כדי לסבר את האוזן כמה עמודים מצוי שיהא הסכם עם יזם של פינוי בינוי? 5? 10? 30? 100? רק כוון. אני יודע שזה לא שאלה משפטית יבשה. אבל שואל בפרקטיקה
עובי חוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
ליאון שלום
רוב ההסכמים הם כ 40-50 עמודים ללא נספחים. אבל לא מספר העמודים משנה אלא חושב מה תוכן ההסכם. אני לדוגמא לא רואה סיבה מדוע לא ניתן לצמצם את מספר העמודים לכ- 20-30.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
רוב ההסכמים הם כ 40-50 עמודים ללא נספחים. אבל לא מספר העמודים משנה אלא חושב מה תוכן ההסכם. אני לדוגמא לא רואה סיבה מדוע לא ניתן לצמצם את מספר העמודים לכ- 20-30.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס
מ
16/08/18
אם אקבל מהיזם בפינוי בינוי דירה במקום מחסן והדירה החדשה תהא דירתי היחידה. מתי אוכל למכור את החדשה בפטור ממס שבח? לפי איזה סעיף
מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
שלום רב
כדי שוכל לקבל פטור ממכירת דירת מגורים זו קודם כל צריכה להיות אכן דירה המשמשת למגורים. המשמעות היא כי עד לסוף הפרויקט אין מדובר בדירת מגורים אלא בזכות לקבלת דירה. לכן אם זו תהיה אז דירת המגורים היחידה שלך תוכל למכור בפטור ממס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי שוכל לקבל פטור ממכירת דירת מגורים זו קודם כל צריכה להיות אכן דירה המשמשת למגורים. המשמעות היא כי עד לסוף הפרויקט אין מדובר בדירת מגורים אלא בזכות לקבלת דירה. לכן אם זו תהיה אז דירת המגורים היחידה שלך תוכל למכור בפטור ממס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 – קשישים
רונית
15/08/18
שלום,
שמעתי שיש חוק חדש לגבי הסדרת מקום מגורים חלופי לקשישים בבניין שבו נעשה תמא 38/1 - מסלול חיזוק.
הבנתי שהחוק יכנס לתוקף עוד כמה חודשים.
מה קורה במצב שבו דיירי הבניין עומדים לחתום בעוד שבועיים על החוזה? האם צריך לבקש לדחות את מועד החתימה? (לדעתי לא יסכימו כי האינטרס של הקבלן לקבל חתימות וזהו). מה עושים במצב כזה?
בנוסף האם קבלן יכול להתנות שכר דירה לדירה חלופית בכך שהוא ישכיר את דירת הקשיש? (זה ממש נורא. אנחנו לא רוצים שיהרסו את הדירה. המטרה לחזור אליה אחכ).
תודה!
שמעתי שיש חוק חדש לגבי הסדרת מקום מגורים חלופי לקשישים בבניין שבו נעשה תמא 38/1 - מסלול חיזוק.
הבנתי שהחוק יכנס לתוקף עוד כמה חודשים.
מה קורה במצב שבו דיירי הבניין עומדים לחתום בעוד שבועיים על החוזה? האם צריך לבקש לדחות את מועד החתימה? (לדעתי לא יסכימו כי האינטרס של הקבלן לקבל חתימות וזהו). מה עושים במצב כזה?
בנוסף האם קבלן יכול להתנות שכר דירה לדירה חלופית בכך שהוא ישכיר את דירת הקשיש? (זה ממש נורא. אנחנו לא רוצים שיהרסו את הדירה. המטרה לחזור אליה אחכ).
תודה!
דיור חליפי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/08/18
רונית שלום,
גם לפני השינוי בחוק היה נהוג בפרויקטים רבים לאפשר מגורים חלופיים במצבים כאלו, תוך שאכן לקבלן שמורה הזכות להשכיר את הדירה לשוכר אחר.
החוק החדש מעגן את חובת הקבלן לספק דיור חליפי בצורה פורמלית אך הוא אכן עדיין לא נכנס לתוקף.
יחד עם זאת, החוק אומר כי ככל וחתמו לא יותר מ- 15% מדיירי הבניין לפני כניסת החוק לתוקף, השינוי בחוק יהיה בתוקף באותו פרויקט.
אין לכם כמובן מה להפסיד לבקש לדחות את החתימות מהדיירים.
לא כדאי לקבלן להגיע בכל מקרה למצב של מחלוקות בפרויקט ולהגשת תביעה למפקח/ת שעליה הוא מפסיד זמן וכסף.
אני מציע לפנות לקבלן ומאמין שניתן להגיע עם הקבלן להסכמות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גם לפני השינוי בחוק היה נהוג בפרויקטים רבים לאפשר מגורים חלופיים במצבים כאלו, תוך שאכן לקבלן שמורה הזכות להשכיר את הדירה לשוכר אחר.
החוק החדש מעגן את חובת הקבלן לספק דיור חליפי בצורה פורמלית אך הוא אכן עדיין לא נכנס לתוקף.
יחד עם זאת, החוק אומר כי ככל וחתמו לא יותר מ- 15% מדיירי הבניין לפני כניסת החוק לתוקף, השינוי בחוק יהיה בתוקף באותו פרויקט.
אין לכם כמובן מה להפסיד לבקש לדחות את החתימות מהדיירים.
לא כדאי לקבלן להגיע בכל מקרה למצב של מחלוקות בפרויקט ולהגשת תביעה למפקח/ת שעליה הוא מפסיד זמן וכסף.
אני מציע לפנות לקבלן ומאמין שניתן להגיע עם הקבלן להסכמות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד הבית
מני
14/08/18
אני בדילמה קשה.
איך ניתן לחייב אותי לחתום על חוזה עם יזם כשדורשים לאלץ לשלם לחברת אחזקה כעשר אלף שח בשנה
איך ניתן לחייב אותי לחתום על חוזה עם יזם כשדורשים לאלץ לשלם לחברת אחזקה כעשר אלף שח בשנה
ועד בית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
היי מני
ראה תשובה מהיום באותו ענין.
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם. כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראה תשובה מהיום באותו ענין.
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם. כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על תוספת להסכם תמא
רוני
08/08/18
שלום,
הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן על החוזה עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על
תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה לחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נחתום גם על החוזה המקורי וגם על
התוספת. אולם על התוספת יש להחתים את כל הדיירים על מנת שתהיה בתוקף. מה יקרה אם
חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? אנו רוצים להמנע ממצב שבו התוספת לחוזה
אינה בתוקף ואנחנו חתמנו על החוזה המקורי שאליו אנחנו לא מסכימים ללא התוספת.
תודה,
רוני
הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן על החוזה עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על
תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה לחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נחתום גם על החוזה המקורי וגם על
התוספת. אולם על התוספת יש להחתים את כל הדיירים על מנת שתהיה בתוקף. מה יקרה אם
חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? אנו רוצים להמנע ממצב שבו התוספת לחוזה
אינה בתוקף ואנחנו חתמנו על החוזה המקורי שאליו אנחנו לא מסכימים ללא התוספת.
תודה,
רוני
החתמת כל הדיירים על מסמכים דומים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
רוני שלום
כל הדיירים צריכים להיות חתומים על אותם מסמכים.
כמו שאתם לא הייתם מעוניינים לדעת שיש דייר שחתם על מסמך משופר ביחס ליתר הדיירים כך זה גם מהצד השני.
אם חלק מהדיירים לא יחתמו התוספת לא תהיה בתוקף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כל הדיירים צריכים להיות חתומים על אותם מסמכים.
כמו שאתם לא הייתם מעוניינים לדעת שיש דייר שחתם על מסמך משופר ביחס ליתר הדיירים כך זה גם מהצד השני.
אם חלק מהדיירים לא יחתמו התוספת לא תהיה בתוקף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיסוק עו"ד בתמ"א
אלי
08/08/18
האם עו"ד יציג כרטיס ביקור בתווארו עו"ד וגם יזום נדלן? והוא רוצה ליזום ולמצוא לנו קבלן לתמא ..ומחתים דיירים על הסכם התארגנות..
אין מניעה אתיתי רגולטורית?
אין מניעה אתיתי רגולטורית?
החתמה על הסכם התארגנות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
אלי שלום,
חתימה על הסכם התארגנות כפופה לחוק "המארגנים" וצריכה להתאים להוראותיו.
מבחינת דיני האתיקה עו"ד לא יכול לשמש כיזם וכעו"ד באותה עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חתימה על הסכם התארגנות כפופה לחוק "המארגנים" וצריכה להתאים להוראותיו.
מבחינת דיני האתיקה עו"ד לא יכול לשמש כיזם וכעו"ד באותה עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ומבנה מסוכן
מאיה
06/08/18
שלום רב..
אני במשא ומתן לרכישת דירה לפי המוכרים יש תמא בשלב מתקדם חתום יש אדריכל יזם הראו לי תוכניות..במקביל במהלך הבדיקות בעיריה ראיתי שיש צו מבנה מסוכן על הבניין משנת 2011 רשום שיש קיר בגובהה 5 מטר שהוא מסוכן מאוד..האם דבר זה יכול לקדם או לעכב את ההיתרים והפרוייקט.
אני במשא ומתן לרכישת דירה לפי המוכרים יש תמא בשלב מתקדם חתום יש אדריכל יזם הראו לי תוכניות..במקביל במהלך הבדיקות בעיריה ראיתי שיש צו מבנה מסוכן על הבניין משנת 2011 רשום שיש קיר בגובהה 5 מטר שהוא מסוכן מאוד..האם דבר זה יכול לקדם או לעכב את ההיתרים והפרוייקט.
תמ"א 38 על מבנה מסוכן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
מאיה שלום
אני מניח שמדובר על תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ולכן לא תהיה לכך משמעות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מניח שמדובר על תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ולכן לא תהיה לכך משמעות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות סגורות
דן
05/08/18
למה לא מרשים לבנות מרפסות סגורות . כמו לפני עשורים שהדיירים סגרו מרפסת חצי פתוחה עם חלונות או תריסים?.???
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
סגירת מרפסת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
דן שלום,
חישוב השטחים של הדירה מתחלק לשטח עיקרי ושטח שירות.
בדרך כלל המרפסת לא נכללת בשטח העיקרי של הדירה. במקרה שייסגרו את המרפסת ללא היתר לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 לדירה.
אני לא חושב שהקבלן יסכים לכך אבל אפשר תמיד לנסות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חישוב השטחים של הדירה מתחלק לשטח עיקרי ושטח שירות.
בדרך כלל המרפסת לא נכללת בשטח העיקרי של הדירה. במקרה שייסגרו את המרפסת ללא היתר לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 לדירה.
אני לא חושב שהקבלן יסכים לכך אבל אפשר תמיד לנסות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
