פורום תמ"א 38

היי

הדר נתנה לך תשובה מקיפה. אין שינוי למקרה שתארת. הבנק לא חוקר ולא בולש ולא מסוגל לבדוק כל אחד אם קיבל בירושה או לא ו/או אם יש הסכם ממון ומה תוכנו. לכן הבנק באופן גורף וכמעט בלתי מתפשר דורש את אישור בן הזוג.

שלום לך,

הבנקים דורשים הסכמת בן/בת זוג באמצעות חתימה על מסמכי הליווי הפיננסי לפרויקט, וסביר להניח שהדבר נרשם גם בהסכם התמ"א עצמו.

דרישת הבנק נועדה להבטיח, שאם חלילה תצטרכי לממש את הערבות, הבנק יעביר את כל התמורה אליך בלבד, ובן זוגך לא ידרוש מהבנק זכויות בכספי המימוש, רק מעצם החיים המשותפים שלכם.

הדרישה מתייחסת לכל מקרה של מימון שמעמיד בנק (גם במשכנתא של רוכש, למשל, כשנמכרת דירה ששייכת לאדם נשוי). הדרישה מוגזמת, נכון, אבל כך נוהגים כל הבנקים.

דווקא את מכוסה בהיבט הזה, שכן הדבר מבטיח שלא תקום דרישה מצד בן זוגך לקבל פיצוי מהבנק במקרה של מימוש הערבויות, אלא מובטח שהתשלום יועבר אליך בלבד.

שלום, תומאס

המצב שאתה מתאר מצריך ייעוץ פרטני.

יש לבחון את ההסכם ואת תנאיו בצורה מדויקת.

אמנם חלה החזקה, לפיה ידעת על מה אתה חותם. טענה להשפעה בלתי הוגנת לא יכולה להתעורר אחרי 3 שנים. יחד עם זאת, על פניו נראה שיש חוסר שוויון בתמורות ויתכן שיש מקום לפעול בעניין באופן ספציפי.

בכל מקרה, זו אינה המסגרת המתאימה, ונדרש, כאמור, ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום שרה,

ערבות בנקאית אוטונומית היא התחייבות של הבנק לשלם את מחויבויות שבין היזם לדיירים לפי ההסכם. משמעות הדבר היא שהבנק מתחייב לשלם את הסכום הנקוב בערבות עם הצגת דרישה בהתאם לתנאיה, ללא צורך בהוכחת הפרה מצד היזם וללא פנייה מוקדמת לבית המשפט.

כאשר בנוסח הערבות נקבע שהיא "אוטונומית ובלתי מותנית", כל שנדרש הוא להציג דרישה בנוסח הנקוב בה, והבנק מחויב לשלם בתוך הזמן שנקבע (בדרך כלל 7 ימים, אך תלוי בהסכם בין הצדדים).

הנאמן (ב"כ הדיירים) מחויב לפעול לפי ההסכם ולפנות לבנק בדרישה לפירעון חוב היזם ברגע שהיזם לא משלם את דמי השכירות. הסירוב של ב"כ הדיירים כנאמן לעשות את זה יכול להיות הפרת חובה נאמנות כלפי הדיירים, במיוחד כשהוא מחזיק את הערבות לטובת הדיירים ומונע מימוש זכות מיידית. בנוסף, העובדה שהנאמן מסרב למסור עותק של הערבות (כולל פרטים מלאים) בעייתית, שכן מדובר במסמך שנועד להגן עליך כדייר – והוא חלק בלתי נפרד ממערך הבטוחות שהובטחו לך בהסכם.

לעניין ב"כ הדיירים, כדאי לבצע פנייה רשמית בכתב, עם דרישה לקבל את העתק הערבויות ולדרוש ממנו לפעול לממש אותן. אם אכן קיימת ערבות אוטונומית בתוקף, אין כל הצדקה להמתין או לתבוע את היזם – הערבות נועדה בדיוק למצבים כאלה ולהגן על הדייר.

בהצלחה,

שלום, אבי

הצמדות של גג ומחסן (בהנחה שבנוי ע"פ היתר) שאין לבעלי הדירות האחרים הינן זכויות אשר בהחלט מזכות בתמורות עודפות לעומת שאר דירות הבעלים בפרוייקט.

אני מקווה שלא תגיעו לשם, אבל אלו הן גם טענות כבדות משקל, שבהחלט עומדות לכם במקרה שיתנהל הלך של "דייר סרבן".

יש להבהיר לבעלי הדירות האחרים, כי מדובר בזכויות נוספות המזכות בפיצוי, ואין לכם כוונה לוותר עליהן, והכל במסגרת עקרון השוויון בין הבעלים. במידת הצורך כדאי להיעזר במייצג נפרד משאר הבעלים, ככל שעו"ד הדיירים אינו תומך בזכויות שלכם לעניין זה.

במקרה של מחלוקת לגבי גובה הפיצוי יש להיעזר בשמאי. אך אין חולק, כי קיימת זכות לקבל פיצוי עודף בגין כך.

בהצלחה רבה

שלום, שיר

אני מסכימה, שלא מומלץ לקחת סיכון ולקוות לטוב, שכן יתכן שמדיניות העיריה תשתנה, גם אם היא כרגע תומכת באישור בדיעבד של מיקום המזגנים.

לא הייתי מוותרת, ובהחלט מבקשת לקבל אסמכתא כתובה במסגרת ההיתר, שלא תידרש הסטה של המדחסים רק למסתורי הכביסה החדשים. במקרה שלא ניתן לקבל אסמכתא כזו, יש לפעול לשינוי ההיתר, כך שיתאים למצב הנוכחי.

בהצלחה

ככל וישנם ליקויים שעדיין נחשבים כחלק מתקופת הבדק צריך לפנות ליזם/קבלן מבצע. ככל והחברות הללו פשטו רגל או לחילופין בהליכים כאלו יתכן ולא יהיה מי שיתקן או ישלם עבור התיקון והעלויות יחולו עליכם

שנה טובה אורנה

מבין שמדובר בפרויקט תמ"א חיזוק, כי הפרויקט די תקוע, כי רוצים להעביר רהיטים לקומה שניה, כנראה בעורף הבנין. מציע כי תפני לחברה שמפעילה מנופים כאלו ותסבירי להם את המצב ואולי אפילו תצלמי להם שידעו מה הכוונה. לדעתי הם ידעו לפתור את הבעיה שלך. העיריה לא תתעסק בזה. הבנין הסמוך לא חייב לך כלום (חוץ מנימוס ויחסי שכנות) [ומצד שני גם המנופאי שתביאי לא ישאל אותם הרבה]. לפי מה שציינת היזם לא פעיל אבל אם יש לו אפשרות שיזיז מה שאפשר מבחינתו.

היטל השבחה מוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין ניצול זכויות עודפות. התשלום חל על פי חוק על מוכרי הזכויות. בפרוייקטים של התחדשות עירונית נהוג להסכים בחוזה, כי ההיטל יחול על היזם, במסגרת היות העסקה "עסקת נטו" מבחינת בעלי הזכויות.

כאשר אומרים דייר סרבן זה מתייחס לחתימה על ההסכם הכללי ולא על הסכם הליווי, משאלתך עולה כי ישנם בעלי דירה, שחתמו על הסכם וכעת לא מעוניינים לחתום על הסכם הליווי הבנקאי ואתייחס בהתאם.

אני מניח שתנאי מתלה בהסכם שלכם הוא שהיזם יחתום על הסכם ליווי בנקאי. בכל מקרה וגם אם ההסכם לא מנוסח כך, על מנת שהגוף המלווה יתן את הליווי, כל בעלי הזכויות נדרשים לחתום על הסכם הליווי ואם לא כולם חתמו ככל הנראה לא ניתן לקדם את הפרויקט.

כמו כן, ככל ואין סיבה ממשית לאי החתימה על הסכם הליווי, היזם יתבע את אותו דייר שמסרב לחתום על המסמכים בין היתר גם על הנזקים שנגרמים לו, ונגרמים נזקים.

ישנם עדיין רשויות ספציפיות שניתן עדיין לקדם תמ"א 38 במתכונת הקודמת, זה תלוי עירייה/רשות וגם כאן שעון החול רץ...

מה הכוונה מושכים אותכם? חתמתם על הסכם? קבלתם הצעה קונקרטית מיזם מסויים והחלטתם להתקדם איתו?

בכל אופן אם התשובות לשאלות לעיל הם כן, צריך לבחון את ההסכם ואת תנאיו ואם התשובות הן לא, הגיע הזמן שתלכו בדרך המלך ותקבלו ייצוג מאנשי מקצוע עם ניסיון בתחום שיוכלו לדחוף את הפרויקט שלכם קדימה

על פניו נראה שצריך להיות הבדל בתמורות בין בעלי הדירות עם המרפסות הגדולות לקטנות יותר.

כמו כן, בנוגע לזכויות בנייה נוספות, ככל ויש לכם אפשרות לנצל את זכויות הבנייה אז ככל הנראה צריך להתחשב גם בזכויות הבנייה בחישוב התמורה הראויה לאותו בעלי זכויות, יחד עם זאת, אם מדובר בזכויות בנייה קיימות אבל כאלו שדורשות את הסכמת כלל הבעלים ו/או כאלו שלא ניתן לממש אותם אז ההתייחסות אליהן תהיה שונה.

לעניין האם מצדיק תוספת רק של 8 מטר, זו שאלה שדורשת בחינה מעמיקה של הפרויקט ואף התייחסות של שמאי שיעריך את כלכליות הפרויקט והתמורות הראויות לבעלי הזכויות.

לצורך הדוגמא - קיימים פרויקטים שבעלי הזכויות לא קבלו תוספת אפילו של מטר אחד, קיימים פרויקטים שבעלי הזכויות קבלו תוספת של 12 מ"ר וקיימים פרויקטים שקבלו תוספת של 25 מ"ר כל אחד ואף יש לי פרויקט שבעלי הזכויות הכפילו את גודל הדירה הקיים, כל פרויקט והייחודיות שלו והכלכליות שלו

שלום אסי

מה שתארת אופייני לעירית תל אביב ולא רק. במסגרת דרישות להוספת מרפסות ו/או ממדים הם גם מעלים דרישות שעניינם שיפור חזות הבנין וכן תיקונים בטיחותיים ככל ויש. סמכותם לעשות זאת לפי חוק התכנון והבניה. דרישה אופיינית היא ריכוז יחידות מזגנים במסתור אחד או שניים. אני לא יודע מה המצב אצלכם בדיוק אבל מה שצריך לעשות הוא כפי שכתבת- לבוא עם פתרון עיצובי למזגנים שיניח את דעת העיריה. אגב- בוודאות בהיתר הבניה כתוב שתנאי לסיום הוא ביצוע עבודות לפי מפרט שממ (בעירית תל אביב) או ניסוח דומה אחר.

שלום אמיר,

חיוב בהיטל השבחה יהיה במצב בו קיימת תוכנית שמשביחה את הנכס - כלומר, כשהתוכנית נותנת עוד זכויות. תוכניות של התחדשות עירונית מקנות זכויות נוספות ולכן קיימת היתכנות לחיוב בהיטל השבחה, הדבר גם תלוי תוכנית.

לעניין הפרויקט בשאלתך, לא ברור האם היה חיוב בהיטל השבחה ששולם או לא. כך או כך, ניתן לבצע בדיקה בעירייה במחלקת היטלי השבחה אם קיים חיוב שלא שולם. עורך הדין שייצג אותך בהליך המכירה יידרש לבצע בדיקה זו, כמו עוד בדיקות נוספות.

בהצלחה,

ליאור

שלום,

מהשאלה קשה להבין על איזה ייפוי כוח אתה התבקשת לחתום, מה נוסחו, תנאיו וכדומה.

עם זאת, אסביר על ייפוי הכוח עליו מתבקש דייר לחתום במסגרת הסכם פרויקט התחדשות עירונית.

במסגרת הסכם התחדשות עירונית, מצורפים מספר נספחים אופרטיביים שיאפשרו ליזם (באמצעות באי כוחו) לבצע מספר פעולות כמו הליכי תכנון, ענייני מיסוי, רישומים בטאבו וכדומה. לעיתים מצורף גם ייפוי כוח כללי שיאפשר ליזם (באמצעות באי כוחו) לבצע כל פעולה והכל מכוח פרויקט ההתחדשות העירונית.

זה נהוג ומקובל לבקש מדייר לחתום על ייפוי כוח במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כאשר במסגרת ההסכם עצמו מוגדרים המצבים בהם באי כוח היזם יכולים לעשות שימוש בייפוי הכוח.

יחד עם זאת, החשש שעולה מהשאלה מובן. ככל וייפוי הכוח ניתן למשימה מסוימת ובענייננו ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, כל יתר הפעולות המפורטות בו באות להרחיב על מהות ייפוי הכוח ובכל מקרה לא ניתן לסטות מהמטרה המרכזית לשמה ניתן ייפוי הכוח.

בנוסף, ייפוי הכוח לא ניתן לפרק זמן מוגדר או בתנאי מסוים וזאת על מנת שלא להקשות בעת השימוש בייפוי הכוח. ניתן, אך זה לא נפוץ, להגביל את ייפוי הכוח בזמן. כמו כן, ככל וייפוי הכוח הוא בלתי הדיר (אולי מוגדר בלתי חוזר) ונועד לטובת צד ג', לא ניתן לבטל את ייפוי הכוח עת ניתן - יש לשים לב לכך.

במסגרת הסכם ההתחדשות העירונית מפורטים המצבים בהם ניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח, התנאים לשימוש בו והצורך בכך - יש לשים לב גם לעניין זה.

כך או כך, ככל ובייפוי הכוח רשום שהוא נועד לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית והפרויקט הסתיים, הרי ששימוש בייפוי כוח שלאחר מכן הוא יהיה בחוסר הרשאה ואז הממונה מסתכן בפעולה שהיא חריגה מסמכות.

אציע להתייעץ עם בא כוח הדיירים ולשמוע דעתו בעניין שכן הוא חשוף למארג הנספחים להסכם ולפרויקט עצמו.

בהצלחה,

ליאור

שלום מיכל,

במסגרת פרויקט פינוי בינוי בו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש, יש תהליך של רישום הבניין החדש בטאבו (רישום בית משותף).

כחלק ממסמכי הבית המשותף יש את התקנון אשר מסדיר את היחסים בין הדיירים לבין עצמם.

אופן נשיאת ההוצאות הדרושות לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף לפי התקנון הוא לרוב יחס שטח הרצפה של הדירה אל שטח הרצפה של כל הדירות, יחס זה מהווה את שיעור ההשתתפות ברכוש המשותף.

התנאים אשר ירשמו בתקנון צריכים לקבל ביטוי במסגרת ההסכם פינוי בינוי ובמיוחד לעניין מתקנים מיוחדים. לרוב, יש התייחסות למתקני חניה ומתקנים אחרים אשר צפויים לשרת את חלק מהדיירים ולא את כולם (מהווה רכוש משותף). אופן חלוקת ההוצאות צריך לקבל ביטוי במסגרת ההסכם ולאחר מכן בתקנון הבית המשותף. ככל ומתקן החניה צפוי לשרת את כל דיירי הבית ואין צורך לתת לך ביטוי ייחודי בתקנון אז ההוצאות יתחלקו כפי שמגדיר התקנון.

לשאלתך, נשיאת ההוצאות לפי כמות מקומות החניה צריך לקבל ביטוי בתקנון הבית המשותף כנגזרת מהסכם הפינוי בינוי.

בהצלחה,

ליאור

שלום אלי,

המסגרת החוקית לעניין שאתה מתאר מוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 לפיו מארגן יכול לקבל שכר טרחה בגין ארגון הדיירים וקידום הפרויקט.

לעניין עו"ד שמייצג בפרויקט, הוא לא יכול לפעול גם כמארגן כמשתמע מהחוק וגם כבא כוח של הדיירים וזאת בהתאם לכללי האתיקה של עורכי הדין.

לפי סעיף 14 לחוק - פעילות ארגון עסקאות התחדשות עירונית אינה מוגדרת כתיווך במקרקעין ולא נדרש רישיון מתווך, החוק אכן מאפשר לכל אדם לפעול כמארגן, אך מטיל עליו חובות.

לפי סעיף 2 לחוק - הליך ארגון הדיירים מחייב כינוס ראשוני של כל בעלי הדירות, כאשר לכינוס מוזמנים כל בעלי הדירות קיימת חובת נוכחות של מינימום 40% מהדיירים, הדיירים זומנו לפחות שבוע לפי האסיפה ובמסגרת האסיפה יש לתת הסבר מפורט על מהות ההסכם, גילוי מלא של הקשרים עם יזמים ומתן הסבר על שכר הטרחה הצפוי.

כמו כן, יש לפעול בשקיפות והגינות (ראה סעיף 11 לחוק) כלפי הדיירים, מסירת כל מידע לדיירים לרבות ניגוד עניינים וכל פרט מהותי אחר. אסב את תשומת הלב לעניין חובת הגילוי בחוק - לפיו המארגן חייב לגלות כל עניין אישי בעסקה, אם הוא פועל מטעם יזם מסוים, קשרים עסקיים או משפחתיים רלוונטיים וכל עניין מהותי אחר.

התיאור מעלה מהווה תמצית של הדברים וכל יתר התנאים ואופן ההתקשרות מפורטים ומוסדרים בחוק.

בהצלחה,

שלום, עוזר

הזכויות לקשיש נבחנות בסמוך לפני קבלת היתר הבניה, לאחר אישור התב"ע.

אני נוטה להניח, שכעת, במועד חתימת ההסכם, טרם התקיימו התנאים הנ"ל, ועל כן מוקדם מדי כדי לגבש הצעה אופרטיבית מצד היזם.

יש לפנות לעוה"ד המייצג במועד הלרוונטי.

אין מקום לסרב לחתום על ההסכם בשל עובדה זו, שכן אכן יהיה מדובר בסרבנות.

שלום יעקב,

ביחס לחלקה הראשונה של השאלה - עוה"ד אבירם לב ענה עליה כאן.

לעניין חיבורי החשמל אלו צריכים להיות מוסדרים במסגרת ההסכם עם היזם ולא ניתן לחייב את היזם לסטות ממה שהתחייב עליה והוסכם על כך.

בהצלחה,

שלום קובי,

אני מניח ששאלתך לעניין "סוגי תמא" מתכוונת להיתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. אכן, קיים פרויקט בו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים ליזם זכויות בנייה (אפשרות לבנות עוד דירות) וקיים פרויקט לפיו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש.

המקור החוקי לביצוע פרויקט הוא מכוח תוכניות שחלות על חלקת המקרקעין בו מצוי הבניין. ישנן תוכניות ברמה הארצית - המוכרת שבהן היא תמ"א 38, ישנן תוכניות ברמה המחוזית וקיימות תוכניות ברמה המקומית.

פג תוקפה של תוכנית תמ"א 38 אך תוכניות מקומיות שאימצו את עיקרי התוכנית ונתנו לה תוקף. כך נוצר מצב שלכאורה תוכנית תמ"א 38 עדיין קיימת.

לשאלתך מבחינת נוחות לקיום פרויקט התחדשות עירונית והסוג שלו, ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג של חיזוק הבניין בו "מפנים" את הדיירים הקיימים לשכירות על מנת למנוע את האי נוחות - אך הכל שאלה של כדאיות כלכלית והתאמה ליזם שמוכן לבצע זאת.

בהצלחה בפרויקט,

היי רוני

ראשית לא ברור לי מניסוח השאלה האם הכוונה שלך היא לחברה היזמית עימה תתקשרו בהסכם התחדשות עירונית או מעורבות בבחירת קבלן הביצוע (במקרה בו היזם אינו גם הקבלן המבצע).

לגבי קבלן מבצע- לדעתי אין לנציגות כל סיבה להיות מעורבים בבחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט כל עוד הוא עומד בקריטריונים של סיוויג קבלני ונסיון ביצועי. את שני אלו יכול לבדוק המפקח שתמנו .

לגבי בחירת היזם- אני כן סבור שהנציגות צריכה לסנן על פי שיקול דעתה חברות שהצעתם אינה טובה מספיק או שאין התרשמות חיובית מאותה חברה. באופן כללי אני ממליץ כי תעלו לבחירת כל הבעלים, ככל וניתן, שתיים או שלוש חברות לבחירה. אם היו עוד חברות מעורבות בתהליך אז פשוט תעדכנו בלי לפרט מעבר לכך. במידה וכך יהיה אזי הבחירה היא בעצם של כלל הבעלים.

הבעיה או החשש שלך הוא במקרה בו נבחרה חברה שבסופו של דבר כשלה. אם התהליך יהיה כפי שתארתי וגלוי לכלל הבעלים אז אני לא רואה איך ניתן יהיה לבוא בטענה אישית לחבר נציגות. פשוט תקפידו על שיתוף וגילוי לכלל הבעלים לכל אורך התהליך.

לפי השאלה ניתן להבין שמדובר בפרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי ולא הריסה ובנייה.

ההסכם עם היזם אמור להסדיר את נושא הפסקות החשמל, אורכן של ההפסקות ומה היזם נדרש לעשות מראש.

בנוגע לקלקולים, ככל ויגרם קלקול שנגרם בגלל הפסקות החשמל ככל הנראה זה יקים עילת תביעה כנגד הקבלן לטובת קבלת פיצוי אבל יש לבחון כל מקרה באופן פרטני

אבי, שלום רב

לשאלתך האם הסעיפים סבירים - כן.

אני באופן אישי לא הייצתי מכניסה לחוזים שבליווי שלי את החלק השני של סעיף ב (ויתור על טענת כפיה, טעות וכו').

יחד עם זאת, הסעיף כפי שנוסח אינו מונע תביעה כנגד היזם בגין הפרת ההסכם.

יתרה מכך, אין לך כל מניעה מלהתייעץ עם עו"ד אחר (שאינו עוה"ד של הפרוייקט) באם אינך סבור שהוא נתן לך מענה הולם ביחס להסכם.

בהצלחה

שלום עדי,

השאלה במקומה אך הדברים נגזרים מתוך הזכויות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ובתוכניות שחלות (מוכר גם בשם תב"ע - תוכנית בניין עיר).

איני יודע איזה תוכניות חלות על המקרקעין המוזכר בשאלה.

מתוך התוכניות שחלות על המקרקעין יגזרו התמורות ובהתייחס לגודל המגרשים.

השאלות צריכות להיות מופנות לעו"ד הדיירים והוא נדרש להשיב להן - הרי הוא מייצג את הדיירים ולכן לא ברור מדוע הוא מסרב להציג שמאות או כל מסמך אחר בעניין.

כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, השקיפות וההגינות הן אבני ייסוד להצלחת פרויקט וכל התנהלות אחרת לא תואיל.

בהצלחה,

ליאור

שלום איילה,

השאלות שאת שואלת צריכות להיות מוסדרות במסגרת התקנון של צו הבית המשותף.

התקנון מסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים לאופן ניהול הרכוש המשותף והשתתפות בהוצאות (מה שמוכר "דמי ועד בית").

לכן, במסגרת הפרויקט, אני סבור שבהסכם יש התייחסות לתיקון צו הבית המשותף הכולל את התקנון והתייחסות למערכות כאלו ואחרות.

למשל, במקרים בהם יש חניות רובוטיות או מכפילי חניות לרוב נקבע בתקנון הבית המשותף שהחניות האלה יישאו בעליות התפעול והתחזוקה שהם.

בהצלחה,

ליאור