פורום תמ"א 38

על פניו נראה שצריך להיות הבדל בתמורות בין בעלי הדירות עם המרפסות הגדולות לקטנות יותר.

כמו כן, בנוגע לזכויות בנייה נוספות, ככל ויש לכם אפשרות לנצל את זכויות הבנייה אז ככל הנראה צריך להתחשב גם בזכויות הבנייה בחישוב התמורה הראויה לאותו בעלי זכויות, יחד עם זאת, אם מדובר בזכויות בנייה קיימות אבל כאלו שדורשות את הסכמת כלל הבעלים ו/או כאלו שלא ניתן לממש אותם אז ההתייחסות אליהן תהיה שונה.

לעניין האם מצדיק תוספת רק של 8 מטר, זו שאלה שדורשת בחינה מעמיקה של הפרויקט ואף התייחסות של שמאי שיעריך את כלכליות הפרויקט והתמורות הראויות לבעלי הזכויות.

לצורך הדוגמא - קיימים פרויקטים שבעלי הזכויות לא קבלו תוספת אפילו של מטר אחד, קיימים פרויקטים שבעלי הזכויות קבלו תוספת של 12 מ"ר וקיימים פרויקטים שקבלו תוספת של 25 מ"ר כל אחד ואף יש לי פרויקט שבעלי הזכויות הכפילו את גודל הדירה הקיים, כל פרויקט והייחודיות שלו והכלכליות שלו

שלום אסי

מה שתארת אופייני לעירית תל אביב ולא רק. במסגרת דרישות להוספת מרפסות ו/או ממדים הם גם מעלים דרישות שעניינם שיפור חזות הבנין וכן תיקונים בטיחותיים ככל ויש. סמכותם לעשות זאת לפי חוק התכנון והבניה. דרישה אופיינית היא ריכוז יחידות מזגנים במסתור אחד או שניים. אני לא יודע מה המצב אצלכם בדיוק אבל מה שצריך לעשות הוא כפי שכתבת- לבוא עם פתרון עיצובי למזגנים שיניח את דעת העיריה. אגב- בוודאות בהיתר הבניה כתוב שתנאי לסיום הוא ביצוע עבודות לפי מפרט שממ (בעירית תל אביב) או ניסוח דומה אחר.

שלום אמיר,

חיוב בהיטל השבחה יהיה במצב בו קיימת תוכנית שמשביחה את הנכס - כלומר, כשהתוכנית נותנת עוד זכויות. תוכניות של התחדשות עירונית מקנות זכויות נוספות ולכן קיימת היתכנות לחיוב בהיטל השבחה, הדבר גם תלוי תוכנית.

לעניין הפרויקט בשאלתך, לא ברור האם היה חיוב בהיטל השבחה ששולם או לא. כך או כך, ניתן לבצע בדיקה בעירייה במחלקת היטלי השבחה אם קיים חיוב שלא שולם. עורך הדין שייצג אותך בהליך המכירה יידרש לבצע בדיקה זו, כמו עוד בדיקות נוספות.

בהצלחה,

ליאור

שלום,

מהשאלה קשה להבין על איזה ייפוי כוח אתה התבקשת לחתום, מה נוסחו, תנאיו וכדומה.

עם זאת, אסביר על ייפוי הכוח עליו מתבקש דייר לחתום במסגרת הסכם פרויקט התחדשות עירונית.

במסגרת הסכם התחדשות עירונית, מצורפים מספר נספחים אופרטיביים שיאפשרו ליזם (באמצעות באי כוחו) לבצע מספר פעולות כמו הליכי תכנון, ענייני מיסוי, רישומים בטאבו וכדומה. לעיתים מצורף גם ייפוי כוח כללי שיאפשר ליזם (באמצעות באי כוחו) לבצע כל פעולה והכל מכוח פרויקט ההתחדשות העירונית.

זה נהוג ומקובל לבקש מדייר לחתום על ייפוי כוח במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, כאשר במסגרת ההסכם עצמו מוגדרים המצבים בהם באי כוח היזם יכולים לעשות שימוש בייפוי הכוח.

יחד עם זאת, החשש שעולה מהשאלה מובן. ככל וייפוי הכוח ניתן למשימה מסוימת ובענייננו ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, כל יתר הפעולות המפורטות בו באות להרחיב על מהות ייפוי הכוח ובכל מקרה לא ניתן לסטות מהמטרה המרכזית לשמה ניתן ייפוי הכוח.

בנוסף, ייפוי הכוח לא ניתן לפרק זמן מוגדר או בתנאי מסוים וזאת על מנת שלא להקשות בעת השימוש בייפוי הכוח. ניתן, אך זה לא נפוץ, להגביל את ייפוי הכוח בזמן. כמו כן, ככל וייפוי הכוח הוא בלתי הדיר (אולי מוגדר בלתי חוזר) ונועד לטובת צד ג', לא ניתן לבטל את ייפוי הכוח עת ניתן - יש לשים לב לכך.

במסגרת הסכם ההתחדשות העירונית מפורטים המצבים בהם ניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח, התנאים לשימוש בו והצורך בכך - יש לשים לב גם לעניין זה.

כך או כך, ככל ובייפוי הכוח רשום שהוא נועד לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית והפרויקט הסתיים, הרי ששימוש בייפוי כוח שלאחר מכן הוא יהיה בחוסר הרשאה ואז הממונה מסתכן בפעולה שהיא חריגה מסמכות.

אציע להתייעץ עם בא כוח הדיירים ולשמוע דעתו בעניין שכן הוא חשוף למארג הנספחים להסכם ולפרויקט עצמו.

בהצלחה,

ליאור

שלום מיכל,

במסגרת פרויקט פינוי בינוי בו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש, יש תהליך של רישום הבניין החדש בטאבו (רישום בית משותף).

כחלק ממסמכי הבית המשותף יש את התקנון אשר מסדיר את היחסים בין הדיירים לבין עצמם.

אופן נשיאת ההוצאות הדרושות לתחזוקתו התקינה של הרכוש המשותף לפי התקנון הוא לרוב יחס שטח הרצפה של הדירה אל שטח הרצפה של כל הדירות, יחס זה מהווה את שיעור ההשתתפות ברכוש המשותף.

התנאים אשר ירשמו בתקנון צריכים לקבל ביטוי במסגרת ההסכם פינוי בינוי ובמיוחד לעניין מתקנים מיוחדים. לרוב, יש התייחסות למתקני חניה ומתקנים אחרים אשר צפויים לשרת את חלק מהדיירים ולא את כולם (מהווה רכוש משותף). אופן חלוקת ההוצאות צריך לקבל ביטוי במסגרת ההסכם ולאחר מכן בתקנון הבית המשותף. ככל ומתקן החניה צפוי לשרת את כל דיירי הבית ואין צורך לתת לך ביטוי ייחודי בתקנון אז ההוצאות יתחלקו כפי שמגדיר התקנון.

לשאלתך, נשיאת ההוצאות לפי כמות מקומות החניה צריך לקבל ביטוי בתקנון הבית המשותף כנגזרת מהסכם הפינוי בינוי.

בהצלחה,

ליאור

שלום אלי,

המסגרת החוקית לעניין שאתה מתאר מוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017 לפיו מארגן יכול לקבל שכר טרחה בגין ארגון הדיירים וקידום הפרויקט.

לעניין עו"ד שמייצג בפרויקט, הוא לא יכול לפעול גם כמארגן כמשתמע מהחוק וגם כבא כוח של הדיירים וזאת בהתאם לכללי האתיקה של עורכי הדין.

לפי סעיף 14 לחוק - פעילות ארגון עסקאות התחדשות עירונית אינה מוגדרת כתיווך במקרקעין ולא נדרש רישיון מתווך, החוק אכן מאפשר לכל אדם לפעול כמארגן, אך מטיל עליו חובות.

לפי סעיף 2 לחוק - הליך ארגון הדיירים מחייב כינוס ראשוני של כל בעלי הדירות, כאשר לכינוס מוזמנים כל בעלי הדירות קיימת חובת נוכחות של מינימום 40% מהדיירים, הדיירים זומנו לפחות שבוע לפי האסיפה ובמסגרת האסיפה יש לתת הסבר מפורט על מהות ההסכם, גילוי מלא של הקשרים עם יזמים ומתן הסבר על שכר הטרחה הצפוי.

כמו כן, יש לפעול בשקיפות והגינות (ראה סעיף 11 לחוק) כלפי הדיירים, מסירת כל מידע לדיירים לרבות ניגוד עניינים וכל פרט מהותי אחר. אסב את תשומת הלב לעניין חובת הגילוי בחוק - לפיו המארגן חייב לגלות כל עניין אישי בעסקה, אם הוא פועל מטעם יזם מסוים, קשרים עסקיים או משפחתיים רלוונטיים וכל עניין מהותי אחר.

התיאור מעלה מהווה תמצית של הדברים וכל יתר התנאים ואופן ההתקשרות מפורטים ומוסדרים בחוק.

בהצלחה,

שלום, עוזר

הזכויות לקשיש נבחנות בסמוך לפני קבלת היתר הבניה, לאחר אישור התב"ע.

אני נוטה להניח, שכעת, במועד חתימת ההסכם, טרם התקיימו התנאים הנ"ל, ועל כן מוקדם מדי כדי לגבש הצעה אופרטיבית מצד היזם.

יש לפנות לעוה"ד המייצג במועד הלרוונטי.

אין מקום לסרב לחתום על ההסכם בשל עובדה זו, שכן אכן יהיה מדובר בסרבנות.

שלום יעקב,

ביחס לחלקה הראשונה של השאלה - עוה"ד אבירם לב ענה עליה כאן.

לעניין חיבורי החשמל אלו צריכים להיות מוסדרים במסגרת ההסכם עם היזם ולא ניתן לחייב את היזם לסטות ממה שהתחייב עליה והוסכם על כך.

בהצלחה,

שלום קובי,

אני מניח ששאלתך לעניין "סוגי תמא" מתכוונת להיתכנות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. אכן, קיים פרויקט בו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים ליזם זכויות בנייה (אפשרות לבנות עוד דירות) וקיים פרויקט לפיו הורסים את הבניין הקיים ובונים בניין חדש.

המקור החוקי לביצוע פרויקט הוא מכוח תוכניות שחלות על חלקת המקרקעין בו מצוי הבניין. ישנן תוכניות ברמה הארצית - המוכרת שבהן היא תמ"א 38, ישנן תוכניות ברמה המחוזית וקיימות תוכניות ברמה המקומית.

פג תוקפה של תוכנית תמ"א 38 אך תוכניות מקומיות שאימצו את עיקרי התוכנית ונתנו לה תוקף. כך נוצר מצב שלכאורה תוכנית תמ"א 38 עדיין קיימת.

לשאלתך מבחינת נוחות לקיום פרויקט התחדשות עירונית והסוג שלו, ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג של חיזוק הבניין בו "מפנים" את הדיירים הקיימים לשכירות על מנת למנוע את האי נוחות - אך הכל שאלה של כדאיות כלכלית והתאמה ליזם שמוכן לבצע זאת.

בהצלחה בפרויקט,

היי רוני

ראשית לא ברור לי מניסוח השאלה האם הכוונה שלך היא לחברה היזמית עימה תתקשרו בהסכם התחדשות עירונית או מעורבות בבחירת קבלן הביצוע (במקרה בו היזם אינו גם הקבלן המבצע).

לגבי קבלן מבצע- לדעתי אין לנציגות כל סיבה להיות מעורבים בבחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט כל עוד הוא עומד בקריטריונים של סיוויג קבלני ונסיון ביצועי. את שני אלו יכול לבדוק המפקח שתמנו .

לגבי בחירת היזם- אני כן סבור שהנציגות צריכה לסנן על פי שיקול דעתה חברות שהצעתם אינה טובה מספיק או שאין התרשמות חיובית מאותה חברה. באופן כללי אני ממליץ כי תעלו לבחירת כל הבעלים, ככל וניתן, שתיים או שלוש חברות לבחירה. אם היו עוד חברות מעורבות בתהליך אז פשוט תעדכנו בלי לפרט מעבר לכך. במידה וכך יהיה אזי הבחירה היא בעצם של כלל הבעלים.

הבעיה או החשש שלך הוא במקרה בו נבחרה חברה שבסופו של דבר כשלה. אם התהליך יהיה כפי שתארתי וגלוי לכלל הבעלים אז אני לא רואה איך ניתן יהיה לבוא בטענה אישית לחבר נציגות. פשוט תקפידו על שיתוף וגילוי לכלל הבעלים לכל אורך התהליך.

לפי השאלה ניתן להבין שמדובר בפרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי ולא הריסה ובנייה.

ההסכם עם היזם אמור להסדיר את נושא הפסקות החשמל, אורכן של ההפסקות ומה היזם נדרש לעשות מראש.

בנוגע לקלקולים, ככל ויגרם קלקול שנגרם בגלל הפסקות החשמל ככל הנראה זה יקים עילת תביעה כנגד הקבלן לטובת קבלת פיצוי אבל יש לבחון כל מקרה באופן פרטני

אבי, שלום רב

לשאלתך האם הסעיפים סבירים - כן.

אני באופן אישי לא הייצתי מכניסה לחוזים שבליווי שלי את החלק השני של סעיף ב (ויתור על טענת כפיה, טעות וכו').

יחד עם זאת, הסעיף כפי שנוסח אינו מונע תביעה כנגד היזם בגין הפרת ההסכם.

יתרה מכך, אין לך כל מניעה מלהתייעץ עם עו"ד אחר (שאינו עוה"ד של הפרוייקט) באם אינך סבור שהוא נתן לך מענה הולם ביחס להסכם.

בהצלחה

שלום עדי,

השאלה במקומה אך הדברים נגזרים מתוך הזכויות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ובתוכניות שחלות (מוכר גם בשם תב"ע - תוכנית בניין עיר).

איני יודע איזה תוכניות חלות על המקרקעין המוזכר בשאלה.

מתוך התוכניות שחלות על המקרקעין יגזרו התמורות ובהתייחס לגודל המגרשים.

השאלות צריכות להיות מופנות לעו"ד הדיירים והוא נדרש להשיב להן - הרי הוא מייצג את הדיירים ולכן לא ברור מדוע הוא מסרב להציג שמאות או כל מסמך אחר בעניין.

כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, השקיפות וההגינות הן אבני ייסוד להצלחת פרויקט וכל התנהלות אחרת לא תואיל.

בהצלחה,

ליאור

שלום איילה,

השאלות שאת שואלת צריכות להיות מוסדרות במסגרת התקנון של צו הבית המשותף.

התקנון מסדיר את מערכת היחסים בין הדיירים לאופן ניהול הרכוש המשותף והשתתפות בהוצאות (מה שמוכר "דמי ועד בית").

לכן, במסגרת הפרויקט, אני סבור שבהסכם יש התייחסות לתיקון צו הבית המשותף הכולל את התקנון והתייחסות למערכות כאלו ואחרות.

למשל, במקרים בהם יש חניות רובוטיות או מכפילי חניות לרוב נקבע בתקנון הבית המשותף שהחניות האלה יישאו בעליות התפעול והתחזוקה שהם.

בהצלחה,

ליאור

שלום שאול,

כל הצמדה לדירה (כמו חניה/מחסן/מרפסת/קרקע/רמפה וכו') מקבלת ביטוי בשווי השמאי של שמאי המקרקעין לדירה.

לשאלתך ביחס לחניה שהוחכרה, הרי שחכירה לדורות דינה כמכירה ולכן סביר להניח ששמאי מקרקעין לא יתחשב בה במסגרת השמאות לדירה (חכירה לדורות היא פרקטיקה בענף הנדל"ן לביצוע מכר).

לחניה "האחרת" שאינה מוחכרת, הרי שהיא תבוא בחשבון בשמאות של שמאי המקרקעין.

בהצלחה,

ליאור

שלום אייל,

שאלתך מהווה סוגיה מורכבת במסגרת תחום הפינוי בינוי. באופן עקרוני, ככל והדיירים מגיעים להסכמה לאופן חלוקת דירות התמורה יש לפעול כפי הסכמת הדיירים, אין ליזם עניין לאופן חלוקת דירות התמורה שכן הוא מעביר רשימת דירות שתתחלק בין הדיירים.

הנושא של העיכוב עם עמידר מובן, השאלה היא אם עמידר חתמו על ההסכם או שחיכו להשלים את המכירה אליכם ואז שאתם תחתמו על ההסכם פינוי בינוי באופן ישיר.

בכל מקרה, אציע לפנות לעו"ד הדיירים בניסיון להגיע להבנות והסכמות ביחס לסוגיה שהעלת.

בהצלחה,

ליאור

שלום אריה,

כפי שציינת, חוק פינוי בינוי מגדיר מה הוא דייר סרבן (בלשון החוק "בעל דירה מסרב"). לשאלתך, בעל דירה יכול לסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי והסירוב ייחשב סירוב סביר אם היזם לא הציג בפני בעל הדירה את האפשרויות שלהן הוא זכאי לפי החוק.

כך, על היזם להציע לבעל הדירה את האפשרויות העומדות בפניו להן הוא זכאי בהתאם לחוק.

נהוג ומקובל לצרף להסכם פינוי בינוי נספח בעניין הזה המגדיר בדיוק את שאלותיך והעיקרית שבהן מה החלופות העומדות בפני בעל הדירה? מתי מועד המימוש של הזכות? כיצד בעל הדירה מודיע על בחירתו לפי החלופות? וכדומה.

נכון וכדאי להגדיר זאת במסגרת הסכם הפינוי בינוי על מנת להבהיר את הדברים.

בהצלחה,

א. ככל והוא עומד בתנאים של החוק צריך להציע לו את האפשרות בסמוך לחתימתו על ההסכם.

א.א. אין בעיה לחתום על נספח להסכם (זה ככה ברוב הפרויקטים) אבל הנספח אמור להיות מנוסח בצורה בהירה שסוגרת את כל הפינות. הוא יכול לאיים בתביעה אבל ככל ועומדים בתנאים בחוק הקשיש, ככל ולא הוצעו לקשיש האפשרויות בחוק (או חלק מהן תלוי בגילו) אותו קשיש לא יחשב סרבן.

ב. כפי שרשמתי למעלה, הכל צריך להיות כתוב ומעוגן ואף חשוף לכל הבעלים בפרויקט.

ג. לפי מה שאתה מתאר ובהסתמך על נכונות הנתונים, היא לא נחשבת כרגע כדיירת סרבנית

אגב איפה עורך הדין שמלווה את בעלי הדירות בפרויקט?

העלית פה מספר נושאים ואתחיל דווקא מהסוף

חמתך בהנחה ועונה על הגדרות קשיש ובהנחה והיא אכן מעל גיל 75, חוק הקשיש בא לסייע לה.

בנוגע לחברת הפרויקט, זה נהוג שפותחים חברת פרויקט לטובת ביצוע הפרויקט עצמו ויחד עם זאת במקרים אלו חברת האם חותמת גם על הערבות, צריך לבדוק עם עורך הדין שמייצג את הדיירים מדוע נחתם ההסכם בצורה שהוא נחתם.

אחזור לסוף, אם חמתך נחשבת קשישה ולא מציעים לה את האפשרויות המגיעות לקשישים, היא לא תחשב כסרבנית

מחסן באישור הדיירים זה לא מחסן מאושר מבחינת הרשויות, ככל והמחסן בנוי בהיתר אז מגיע לכם תמורה בגינו, במקרים ספציפיים גם חריגות בנייה מקבלות התייחסות אבל צריך לבחון באופן פרטני

ככל ואכן יש להם היתר בנייה אז הפעולה שהם עשו היא חוקית (בהנחה שבנו בהתאם להיתר).

כמו כן, לפני קבלת ההיתר זה פורסם להתנגדויות והייתה לכם הזדמנות להתנגד להוצאת ההיתר, בנוסף גם לתת את הדעת על הפגיעה באיכות החיים לטענתכם.

חשוב להדגיש שתביעות על שהוגשו על נוף שנחסם ברוב המוחלט של המקרים לא מתקבלות

בנוגע לנושא המנוף צריך לבחון באופן פטרני מה ניתן לעשות

שלום אלכס,

נהוג ומקובל בתחום ההתחדשות העירונית שחברה יזמית מקימה "חברת פרויקט" לצורך ביצוע הפרויקט ובמקרים אלה נהוג לדרוש את ערבות "חברת האם".

יחד עם זאת, כל נושא עבירות ההסכם - העברת מניות, הכנסת שותף, מכירת מניות וכו' צריך להיות מעוגן בהסכם. יש מצבים שבהם מאפשרים לעביר/למכור מניות ויש מצבים שלא.

גם לעניין זה יש פרקטיקה מקובלת שהחברה היזמית תחזיק בכל מקרה 51% ממניות חברת הפרויקט ובכל מקרה החברה היזמית תערוב לחברת הפרויקט ולהתחייבויות שלה בהסכם.

כל העניין עם החברות (חברת אם ו/או חברת בת - חברת פרויקט) צריך לבוא לידי ביטוי בהסכם לרבות הערבויות וההתחייבויות של חברת האם.

בהצלחה,

ככל ותוגש תביעה כנגד הנציגות (מבלי להתייחס האם התביעה מוצדקת או לא) על הנציגות לדאוג לעצמה לייצוג, ברוב המקרים זה לא יהיה עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות ואף אם כן זה במסגרת ייצוג נפרד עם שכר טרחה נפרד

שלום אייל,

ביצוע שמאות לדירה (שמאות מקרקעין) מתבצעת אחרי שהצדדים חותמים על ההסכם ובכל מקרה זה מבוצע בשלב מתקדם.

אין משמעות אם זו דירת עמידר או דירה בבעלות פרטית, השמאות מבוצעת עבור כל הדירות.

המשמעות היא לבצע הערכה של הנכס כמה שיותר קרוב לביצוע הפרויקט ועל מנת לנקד באופן שישקף את המצב כמה שיותר טוב.

בהצלחה,

שלום אורי,

היזם נושא באחריות כללית לטיב הביצוע גם אם העסיק קבלן. ליזם יש אחריות בלעדית כלפי הרוכשים והוא נושא באחריות מלאה בהתאם לחוק המכר (דירות).

הקבלן מחויב ליזם בהתאם להסכם קבלנות בניהם ואף במקרים מסוימים, הקבלן עלול להיות חשוף לאחריות ישירה כלפי הרוכשים.

בהתאם להסכם התמ"א, ההתחייבות של היזם כלפי בעלי הדירות הקיימים צריכות להיות מגובות בערבות בנקאית לרבות הבדק (והליקויים), יתכן כי אם היזם נמצא בחדלות פירעון זו עילה למימוש ערבות זו - כדאי לפנות בעניין הזה לבא כוח הבעלים בשאלה וכולי תקווה כי קיימת ערבות כזו לעניין.

אציין כי תקופת האחריות משתנה בין רכיב לרכיב ולא מוגבלת ל- 12 חודשים, המפרט המלא בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. למשל, עבור התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - תקופת האחריות היא 7 שנים...

בהצלחה,