פורום תמ"א 38

היי רן

"קשיש" לענין פרויקט פינוי בינוי הוא מי שחגג 70 בעת החתימה הראשונה על ההסכם.

התנאי של שנתיים מגורים הוא בנפרד, כלומר- גם אם היה צעיר יותר בתקופת השנתיים.

שלום, ישי

המצב שאתה מתאר ידוע, אך אינו מוצדק. 

ישנם שוכרים אשר מעוניינים לשכור נכסים גם לתקופות שלא עולות על שנה או שנתיים.

עם זאת, ישנם מקרים בהם יש בכך השפעה על גובה דמי השכירות גם כשמועד מתן ההיתר רחוק, הכל תלוי בנסיבות העניין.

לשאלתך, הדברים הינם תנאים מסחריים, אשר אמורים להיקבע בהסכם התמ"א. ככלל, עזיבה של הדירה לפני מועד הפינוי הרשמי הינה עניין שלכם, ולא סביר כי תפוצו בשל כך. 

שלום לשואל

קיומו או היעד'רו של היתר בניה זהו עניין מובהק - או שיש, או שאין.

ניתן להניח שהיזם בדק את הדברים בעת שנתו את הצעתו לתמורות.

רשויות התכנון בוודאי יתיחסו בתחשיב לשטחים קיימים רק על סמך היתר כדין.

שלום, משה

המנהלת אינה קובעת את מספר הקומות, אלו נקבעות על ידי גופי התכנון. המנהלת רק מקדמת תכנית. 

סביר כי תכנית תכלול מבננים בבינוי שונה, ומספר הקומות ישתנה בתכנית ולא תהיה תכנית אחידה ו"משעממת" עיצובית.

ניתן אך קשה מאוד לשנות תכנית שהוגשה על ידי מינהלת, בפועל לא נתקלתי בזה. עם זאת, בהחלט לגיטימי, שבעלי הדירות הקיימים יקבלו את דירות התמורה רק בבניינים הנמוכים. 

לגבי שווי - זוהי שאלה שמאית, אך אין ספק שדירה זהה בבניין בן 9 קומות שווה יותר מדירה זהה לה בבניין בן 25 קומות.

בהצלחה

אתה צודק.. 

לכן הסכם שכר הטרחה מאושר מראש על ידי הבעלים והיזם רק מאשר כי התשלום יעשה על ידו.

אם אתם סבורים ששכר הטרחה מוגזם אז אל תאשרו אותו.

בסופו של דבר העוגה היא אחת וממנה משלמים את הוצאות הפרויקט ושכר טרחת עו"ד הוא חלק מהוצאות אלו.

אוסיף כי אני מקווה שהבחירה בעורך הדין נעשית לא רק לפי גובה שכר הטרחה אלא אולי בעיקר לפי נסיונו, מקצועיותו, החיבור לאנשים, הבנת הפרויקט וכו'.

שלום,

אין כללים מחייבים לגבי כך. ככל שיש הסכמה על ניקוד שמאי, לפיו ייקבע סדר בחירת דירות התמורה, זה יהיה המנגנון, ולא מן הנמנע שיהיו כיווני אויר שונים לדירות התמורה לעומת הדירות הנוכחיות.

זהו ענין של הסכמה נטו.

שלום מיכל

לא נראה כי תהיה השפעה. זכויות הבניה כבר הוגדרו בתוכנית הרובעים וביטול התמ"א לא יגרע מהן. לגבי היטל השבחה- העיריה אישרה כי היא לא תגבה היטלי השבחה מלאים אלא רק כפי שגבתה עד כה. לגבי מס שבח- לא ברור עדין מה יהיה. 

היי יוגב

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מוסדר נושא היטל ההשבחה וה]פטורים הניתנים. 

קיים פטור במידה וההרחבה היא עד 140 מ"ר (ובמידה ומעל ל- 140 מ"ר מקבלים פטור יחסי). פטור זה ניתן רק למי שמתגורר בדירה בעצמו או שקרובי משפחה דרגה ראשונה מתגוררים בה לפחות 4שנים. לכן אם אתה משכיר ותמשיך להשכיר- לא תוכל להנות מפטור זה (גם לאחר 4 שנים).

אבל!!! - כל השאלה שלך לא ברורה לי. אם הדירה עוברת התחדשות עירונית ממילא היזם ישא בתשלומי היטל ההשבחה ככל ויהיו. לכן אני לא רואה כל סיבה שיחול עליך היטל השבחה נוסף לאחר גמר הפרויקט.

שלום רן

אני מבין כי בצוואה ניתן תאור של הדירה שורישים של גוש/חלקה/תת חלקה. בעיקרון אני לא רואה לשייך את הדירה ליורש מאחר ויש הסכם ברור שיוצר את הקשר בין דירת התמורה לדירה בצוואה.  המקרה של קשיש שמנצל את האפשרות שלו למכור את הדירה ליזם- נראה לי מורכב יותר.

הכי פשוט הוא לשנות את הצוואה ולהבהיר את הנקודה הזאת. אם אין אפשרות אני עדין לא חושב שתהיה בעיה אבל לא מכיר תקדימים לכך.

שלום, עדי

משאלתך אני מבינה שמדובר בתמ"א עיבוי, כך שהדיירים בדירה העליונה ממשיכים להתגורר בה במהלך העבודות.

ברור שיש חובה של הקבלן להבטיח את העבודות, ולתקן כל נזק, ככל שנגרם.

אני מציעה לפנות לעוה"ד המייצג בפרוייקט, וככל שאין מענה ממנו, לפנות לייעוץ פרטני מטעמכם, לקבלת מענה ענייני.

בהצלחה

שלום, אלי

הרוב הקובע הינו בעלים של שני שלישים מהדירות (לפחות), שצמודים להן שני שלישים מהרכוש המשותף (לפחות). בנסיבות, דומה שיזם X לא זכה לרוב הדרוש.

נסו להגיע להסכמות ביניכם, כדי שיתאפשר לכם להוציא את הפרוייקט אל הפועל.

בהצלחה

שלום, דודו

שאלתך אינה ברורה דיה. נוסח המסמך צריך להיות מקובל על המייצגים של שני הצדדים. ככלל, נוסח נרחב ומקיף יותר, סיכוי גבוה יותר שהוא עדיף, אך לא תמיד. מה שחשוב הוא כמובן התוכן של הניסוח. 

אין אפשרות להשיבך תאורטית מבלי להידרש במסגרת ייעוץ פרטני לנוסחים המוצעים ולהשוות ביניהם. 

בהצלחה

שלום, אדי

לרוב מוטלת האחריות לרישום על היזם, אשר מבצע את הרישום באמצעות באי כוחו.

אין מניעה למכור את הדירה כפי שהיא, גם לפני תיקון הרישום בטאבו. במצב כזה צריכה החברה היזמית להנפיק לך אישור זכויחות על שטח הדירה לאחר תוספת הבניה, וכל ההצמדות (ככל שישנן). 

בהצלחה

ינקלה שלום רב

אני לא מכיר את פרטי הארוע שאתה מתאר. אם אכן העיריה השיבה שלא ניתן לאשר וכל יתר בעלי הדירות הסכימו לנספח השינויים אני סבור כי לא תשמע טענתך בענין זה. "חוסר מאמץ" יהיה קשה להוכיח וכנגד זה יכולים לטעון כי גם לזמן שיקח להתמודד מול העיריה יש משמעות, כי אין וודאות שהבקשה היתה מתקבלת וכי בכל מקרה כל יתר הבעלים הסכימו לכך.

מישהוא שלום רב

הסטנדרט היום הוא מעליות MRL. אני לא יודע אם יש עוקץ או לא ומה יכולת לעבור. אני לא מכיר אף יצרן מעליות או יזם שיתן התחייבות כפי שביקשת. מה שאפשר לעשות הוא תבדוק מראש מי ספקי המעליות שעימם תרצו לעבד ותכניסו להסכם התחייבות שהבחירה תהיה מאחד מהם. 

שלום רונית

קשה לענות על השאלה. לי נראה שלא יהיה פינוי עד ספטמבר 24 אבל זה לא 100%. תזכרי כי בכל מקרה היזם אמור לתת התרעה לגבי פינוי הדירות בדר"כ 3 חודשים לפני הפינוי בפועל. 

מרי שלום

אם הקבלן לא עוזר ועורך הדין של הדיירים לא עוזר- תפנה לעורך דין חיצוני שיעשה את העבודה. אין סיבה שהדירה תהיה פרוצה. לא ציינת כמה זמן מעבר ל- 4 בועות זה המצב ומתי אמורים לסיים.