פורום תמ"א 38

ככל ויש מספר נכסים וכו'

ממליצה בחום להתייעץ עם בא כח הדיירים ולהבין את השאלון לעומק

יש משמעות מיסוית לתשובות

היטל השבחה מחושב כ 50% מההשבחה שגרמה התוכנית

מעבר לכך לא מבינה מה בדיוק כתבת 

מציעה לפנות לבא כח הדיירים בבדיקה ספציפית של מה אמר ראש העיר...

שלום רב

לא ביצעתי סקר כזה..

בכל מקרה ההתנגדות כמו גם ההתנהלות של יזם בכל פרוייקט היא ספציפית לכל מקרה ומקרה לרבות סיבת הסרוב, האפשרויות שניתנו לקשיש, כמו גם כמות המתנגדים הכוללת.

ככל והיזם מושקע כספית בפרוייקט קשה לי להאמין שלא יתבע מתנגד ויפסיד פרוייקט שלם.

שלום רב

מדובר על שאלה ספציפית שקשורה בתכנון.

ככלל לא ניתן לבצע שינוי בחזית ויזם יכול להתנגד לביצוע שינויים 

מציעה להגיע להסכמות ולבקש ממי שמלווה אותך לשוחח ישירות עם מתאמת השינויים על מנת להסדיר את התכנון.

שלום, החוק אינו מגביל את סוג הדירה החליפית היא יכולה להיות דירה בתמא 38/1 או בדירה חדשה לגמרי.

לעניין שווי ממליצה על שמאות מוסכמת כדי להעריך את ההבדלים בדירות 

בכל מקרה היזם צריך להציע ממה שקיים לא ואם לא מגיעים להסכמות אז היזם יכול לרכוש את הדירה במחיר מלא (כאילו הסתיימה הבניה).

הרשות היא הקובעת את התכנון הקיים.

התכנון משפיע על שווי הפרוייקט והכדאיות הכלכלית

הרשויות אינן צד לפרוייקט ולא חלק מההסכם אבל עמדתן משפיע על הפרוייקט ואם בכלל כלכלי ליזם לצאת לדרך בפרוייקט כזה או אחר.

ועוד דבר

יש מגבלות בחוק לתמורות שניתן לתת לדיירים והן משפיעות על שיקולי מס וכו'

לא כל כך הבנתי את השיח והמטרה של הכתיבה בפורום- אם אתה נמצא במומ על פרוייקט ומרגיש שההצעה המוצעת אינה טובה אז אולי שווה להתיעץ עם מומחה נוסף בעניין ספציפי.

שלום רב

אין הכרח לסילוק משכנתא במסגרת תמא 38 ולכן את תמשיכי לשלם אותה כסדרה.

יש לעובדה שיש לך משכנתא כרגע כדי לבצע הליך מסויים במסגרת הליווי הבנקאי אבל בפועל זה לא צריך להטריד אותך והכל ממשיך כרגיל מבחינתך.

אם יש דייר אחד מתנגד ניתן עדיין לקדם את הפרוייקט.

ככל הנראה נדרש איחוד חלקות על מנת להגיע למכסת שטח קרקע כדי לשפר את היקף זכויות הבניה, היזם יעשה זאת ברגע שיהיה בידיו את הסכם משפטי מחייב כמו גם הסכמה של רב דרוש של דיירים.

שלום רב אלמוני,

עסקאות תמא 38 נעשות בהנחה שאין מס שבח אם יש הוא חל על בעלי הדירות ולא על היזם,

בבדיקת השאלון היזם מבקש לבדוק את החשיפה והסיכונים הקיימים בעסקה.

התמורות שמתקבלות בתמא אינן קשורות לעובדה שיש או אין דירות נוספות בערים אחרות / לא במתחם, כן יש משמעות אם יש יותר מדירה אחת בפרוייקט. 

מציעה ככל ויש סוגיות ספציפיות או לפנות לייעוץ ספציפי בתחום המס / להתייעץ עם בא כח דיירים

בפועל בדיקה של מצב המס נועדה על מנת לעבוד לטובתך0 בבדיקת כדאיות כלכלית של הפרוייקט כולו.

   תמא 70 יכולה לחייב כבר כעת בהיטלי השבחה- החיוב עצמו מבוצע במסגרת אישור התבע והוצאת היתר בניה לאחריה

האמת זה לא נשמע סביר

מפקח מעצם מהותו מתפקידו לגשת לאתר ולפקח שם פיזית.

מציעה להפנות את השאלה לבא כח הדיירים וגם למפקח הדיירים כיצד הוא מתכוון לבצע את הפיקוח.

בעקרון יזם יכול בדכ להתחייב על שני כיוונים אוויר.

ככל ומי מהדיירים רוצה לוותר על כיוונים בשביל תכנון פנימי אחר יש לוודא שאין בכך כדי לפגוע בשיוויון בין הדירות, אבל ניתן לאזן את הדברים באמצעים די פשוטים במסגרת הסכם משפטי. ניתן לפנות גם לשמאי שישום את ההבדלים בין הבקשות הללו. 
אולי שווה לבדוק מה מהות ההתנגדות והאם אתה חשוף לתביעה בגין סרבנות- וזה רק במסגרת ייעוץ ספציפי.

 ראשית יש להבין מדוע יש סרוב לייצג מול הקבלן, ייתכן וזה לא במסגרת ההסכם שכר טרחה של בא כח הדיירים.

יש לפנות לייצוג חיצוני בעניין.