פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכויות גיל מבוגר
דן
21/08/18
שלום
שמעתי שיש חוק חדש לגבי תמא 38-2
שיזם שרוצה לפנות אדם בגיל 70 ומעלה מחוייב לקנות ממנו את הדירה ? האם נכון?
2) והאם בשווי הקיים? או בשווי לאחר השלמת הבנייה כמו בסכום הערבות בבנק שאני מקבל ?
3)האם כיום רק בן 69 אבל כנראה עד האישורים והכל הגיע לגיל זה תופס?
תודה
שמעתי שיש חוק חדש לגבי תמא 38-2
שיזם שרוצה לפנות אדם בגיל 70 ומעלה מחוייב לקנות ממנו את הדירה ? האם נכון?
2) והאם בשווי הקיים? או בשווי לאחר השלמת הבנייה כמו בסכום הערבות בבנק שאני מקבל ?
3)האם כיום רק בן 69 אבל כנראה עד האישורים והכל הגיע לגיל זה תופס?
תודה
זכויות גיל מבוגר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/08/18
דן שלום
באופן עקיף תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כך שיזם צריך להציע לבעל דירה קשיש (מעל גיל 80) או לדייר שמרותק לביתו באופן קבוע - דיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות.
מה שקראת הוא לגבי פרויקטם של פינוי בינוי (וגם אז לקשיש מעל גיל 75).
אם אתה רוצה למכור את הדירה אז אתה יכול לעשות כן בלי טובות של היזם. אני בטוח שהרבה יהיו מעונינים ברכישה של דירה שעומדת לעבור פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
באופן עקיף תוקן חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כך שיזם צריך להציע לבעל דירה קשיש (מעל גיל 80) או לדייר שמרותק לביתו באופן קבוע - דיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות.
מה שקראת הוא לגבי פרויקטם של פינוי בינוי (וגם אז לקשיש מעל גיל 75).
אם אתה רוצה למכור את הדירה אז אתה יכול לעשות כן בלי טובות של היזם. אני בטוח שהרבה יהיו מעונינים ברכישה של דירה שעומדת לעבור פרויקט כזה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצירת עבודה בדירה תמא 38
ויקטוריה
21/08/18
הקבלן ביצבע עבודות תמא בבניין ובשלבי סיום ולצורך המעלית הרס את המיטבח הקיים ומסרב לספק מיטבח כמו שהיה ולאחר ויכוחים מסרב להיכנס לדירה ולסיים את כל מה שצריך והשאיר את הדיירים ללא מיטבח ללא תריס פעיל ללא דלת
עצירת עבודה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/18
ויקטוריה שלום
אני מבין שלצורך הבנית מעלית בבנין הקבלן נכנס לתוך הדירות ותוך כדי כך הוא הרס אצלך את המטבח.
אני מניח שיש לכך התיחסות בהסכם החתום מולו. אם יש- לקרוא מה כתבו. אם אין - הוא חייב לתקן את מה שהרס ובמידה ולא יעשה כן אתם יכולים לתבוע אותו.
מציע כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד שיעבור על כל המסמכים ויראה מה יש לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שלצורך הבנית מעלית בבנין הקבלן נכנס לתוך הדירות ותוך כדי כך הוא הרס אצלך את המטבח.
אני מניח שיש לכך התיחסות בהסכם החתום מולו. אם יש- לקרוא מה כתבו. אם אין - הוא חייב לתקן את מה שהרס ובמידה ולא יעשה כן אתם יכולים לתבוע אותו.
מציע כי תתיעצו באופן פרטני עם עו"ד שיעבור על כל המסמכים ויראה מה יש לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
מירי
21/08/18
שלום רב מתגוררת בבת ים באמצע תהליך תמא 38 מתברר שחסמו לי את האוויר והאור מכל פינה אפשרית בבית. פניתי לעיריה ואמרו לי שלפני שלוש שנים החתמו אותי על יפויי בלתי חוזר היא בכלל לא הסבירה לי שאנחנו לא יוכלים אחר כך להתחרט . העוד של הקבלן שהיא מייצגת שני צדדים אף פעם לר הייתה איתנו היא חתמה על התוכנית וועד הבית. הפתיחו לנו שאנחנו נחתום על הגרמושקה ונדע מה עושים וגם זה לא נעשה היא היתה לטובת הקבלן תמיד. אני לא מבינה איך היא חתמה ונפלנו..המרפסת היא מבנה של חצי חדר שממשיך הקיר עוד 2 מטר וחוסם את האוויר והאור בבית מה עושים???
חסימת אויר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/08/18
מירי שלום
אני מבין שאתם כבר בשלב מתקדם של בניה לאחר קבלת היתר הבניה. לכן קשה לי לראות מה ניתן לעשות בשלב זה כדי לתקן את ההיתר.
בכל מקרה אני מציע כי תבדקו אם ההיתר והביצוע תואמים את מה שהבטיחו לך. אם יש סתירה אז ניתן לדרוש ממנו פיצויים ואולי גם לתקן מה שניתן לתקן בביצוע.
בכל מקרה חושב שתתייעצי עם עו"ד שיעבור על המסמכים ועל היתר הבניה וינחה אותך מה ניתן לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שאתם כבר בשלב מתקדם של בניה לאחר קבלת היתר הבניה. לכן קשה לי לראות מה ניתן לעשות בשלב זה כדי לתקן את ההיתר.
בכל מקרה אני מציע כי תבדקו אם ההיתר והביצוע תואמים את מה שהבטיחו לך. אם יש סתירה אז ניתן לדרוש ממנו פיצויים ואולי גם לתקן מה שניתן לתקן בביצוע.
בכל מקרה חושב שתתייעצי עם עו"ד שיעבור על המסמכים ועל היתר הבניה וינחה אותך מה ניתן לעשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1-מס שבח
אלי
17/08/18
האם דירת ירושה הזכאית לפטור ממס שבח אמורה לשלם מס שבח בגלל פרויקט תמ"א 38/1.
מס שבח מכירה בפטור
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
אלי שלום
מיסוי מקרקעין עשוי לערוך הפרדה בין הדירה הבנויה עצמה הפטורה ממס בשל מכירת דירת ירושה (בהנחה שעומדים בתנאי פטור זה) ובין מכירת החלק היחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין המיוחסות לדירה זו.
זה מתקשר גם לתשלום היטל השבחה. למרות השם הדומה אין מדובר באותו תשלום. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון והבניה בגין השבחה - עלית ערך המקרקעיןן בשל מתן תוקף לתוכנית. כך שגם אם המכירה עצמה פטורה ממס שבח עדין תתכן חבות בהיטלי השבחה אם יש זכויות לא מנוצלות.
כך שאני ממליץ להתיעץ עם עו"ד שיבדוק את הנתונים הרלבנטיים למצבך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מיסוי מקרקעין עשוי לערוך הפרדה בין הדירה הבנויה עצמה הפטורה ממס בשל מכירת דירת ירושה (בהנחה שעומדים בתנאי פטור זה) ובין מכירת החלק היחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין המיוחסות לדירה זו.
זה מתקשר גם לתשלום היטל השבחה. למרות השם הדומה אין מדובר באותו תשלום. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון והבניה בגין השבחה - עלית ערך המקרקעיןן בשל מתן תוקף לתוכנית. כך שגם אם המכירה עצמה פטורה ממס שבח עדין תתכן חבות בהיטלי השבחה אם יש זכויות לא מנוצלות.
כך שאני ממליץ להתיעץ עם עו"ד שיבדוק את הנתונים הרלבנטיים למצבך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ חיצוני של הבניין
אילן
16/08/18
אנו בבניין מעוניינים לבצע שיפוץ חיצוני של הבניין
הבינותי שלצורך הליך שכזה דרושים רק חתימות של 50% מהדיירים ולא יותר
שאלתי היא מהן הסנקציות האפשריות שיוכלו להיות מוטלות על הדיירים הסרבנים ולמי יש לפנות כדי לאכפן
בתודה מראש
אילן
הבינותי שלצורך הליך שכזה דרושים רק חתימות של 50% מהדיירים ולא יותר
שאלתי היא מהן הסנקציות האפשריות שיוכלו להיות מוטלות על הדיירים הסרבנים ולמי יש לפנות כדי לאכפן
בתודה מראש
אילן
שיפוץ חיצוני של הבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
אילן שלום
להבנתי השאלה שלך היא כללית ולא נוגעת לתחום של תמ"א 38.
בעיקרון חובה על פי חוק המקרקעין על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הנדרשות לאחזקת הבית המשותף. שיפוץ מהווה בדרך כלל שמירה על הקיים ועל כן שיפוץ.
כך שלכאורה על פי החוק גם בעל דירה אחת יכול לדרוש מהאחרים לתחזק ולשפץ את הבית המשותף.
אם יש בעלי דירות שלא מסכימים ו/או לא העבירו תשלומים הנדרשים לצורך ביצוע שיפוץ ניתן להגיש כנגדם תביעה המתבררת בפני המפקחת על בתים משותפים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה
ליאון
16/08/18
לענ"ד חוזה שמציע לנו היזם הוא דיאטטי ודל מידי. כדי לסבר את האוזן כמה עמודים מצוי שיהא הסכם עם יזם של פינוי בינוי? 5? 10? 30? 100? רק כוון. אני יודע שזה לא שאלה משפטית יבשה. אבל שואל בפרקטיקה
עובי חוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
ליאון שלום
רוב ההסכמים הם כ 40-50 עמודים ללא נספחים. אבל לא מספר העמודים משנה אלא חושב מה תוכן ההסכם. אני לדוגמא לא רואה סיבה מדוע לא ניתן לצמצם את מספר העמודים לכ- 20-30.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
רוב ההסכמים הם כ 40-50 עמודים ללא נספחים. אבל לא מספר העמודים משנה אלא חושב מה תוכן ההסכם. אני לדוגמא לא רואה סיבה מדוע לא ניתן לצמצם את מספר העמודים לכ- 20-30.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס
מ
16/08/18
אם אקבל מהיזם בפינוי בינוי דירה במקום מחסן והדירה החדשה תהא דירתי היחידה. מתי אוכל למכור את החדשה בפטור ממס שבח? לפי איזה סעיף
מס שבח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/08/18
שלום רב
כדי שוכל לקבל פטור ממכירת דירת מגורים זו קודם כל צריכה להיות אכן דירה המשמשת למגורים. המשמעות היא כי עד לסוף הפרויקט אין מדובר בדירת מגורים אלא בזכות לקבלת דירה. לכן אם זו תהיה אז דירת המגורים היחידה שלך תוכל למכור בפטור ממס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כדי שוכל לקבל פטור ממכירת דירת מגורים זו קודם כל צריכה להיות אכן דירה המשמשת למגורים. המשמעות היא כי עד לסוף הפרויקט אין מדובר בדירת מגורים אלא בזכות לקבלת דירה. לכן אם זו תהיה אז דירת המגורים היחידה שלך תוכל למכור בפטור ממס.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 – קשישים
רונית
15/08/18
שלום,
שמעתי שיש חוק חדש לגבי הסדרת מקום מגורים חלופי לקשישים בבניין שבו נעשה תמא 38/1 - מסלול חיזוק.
הבנתי שהחוק יכנס לתוקף עוד כמה חודשים.
מה קורה במצב שבו דיירי הבניין עומדים לחתום בעוד שבועיים על החוזה? האם צריך לבקש לדחות את מועד החתימה? (לדעתי לא יסכימו כי האינטרס של הקבלן לקבל חתימות וזהו). מה עושים במצב כזה?
בנוסף האם קבלן יכול להתנות שכר דירה לדירה חלופית בכך שהוא ישכיר את דירת הקשיש? (זה ממש נורא. אנחנו לא רוצים שיהרסו את הדירה. המטרה לחזור אליה אחכ).
תודה!
שמעתי שיש חוק חדש לגבי הסדרת מקום מגורים חלופי לקשישים בבניין שבו נעשה תמא 38/1 - מסלול חיזוק.
הבנתי שהחוק יכנס לתוקף עוד כמה חודשים.
מה קורה במצב שבו דיירי הבניין עומדים לחתום בעוד שבועיים על החוזה? האם צריך לבקש לדחות את מועד החתימה? (לדעתי לא יסכימו כי האינטרס של הקבלן לקבל חתימות וזהו). מה עושים במצב כזה?
בנוסף האם קבלן יכול להתנות שכר דירה לדירה חלופית בכך שהוא ישכיר את דירת הקשיש? (זה ממש נורא. אנחנו לא רוצים שיהרסו את הדירה. המטרה לחזור אליה אחכ).
תודה!
דיור חליפי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/08/18
רונית שלום,
גם לפני השינוי בחוק היה נהוג בפרויקטים רבים לאפשר מגורים חלופיים במצבים כאלו, תוך שאכן לקבלן שמורה הזכות להשכיר את הדירה לשוכר אחר.
החוק החדש מעגן את חובת הקבלן לספק דיור חליפי בצורה פורמלית אך הוא אכן עדיין לא נכנס לתוקף.
יחד עם זאת, החוק אומר כי ככל וחתמו לא יותר מ- 15% מדיירי הבניין לפני כניסת החוק לתוקף, השינוי בחוק יהיה בתוקף באותו פרויקט.
אין לכם כמובן מה להפסיד לבקש לדחות את החתימות מהדיירים.
לא כדאי לקבלן להגיע בכל מקרה למצב של מחלוקות בפרויקט ולהגשת תביעה למפקח/ת שעליה הוא מפסיד זמן וכסף.
אני מציע לפנות לקבלן ומאמין שניתן להגיע עם הקבלן להסכמות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גם לפני השינוי בחוק היה נהוג בפרויקטים רבים לאפשר מגורים חלופיים במצבים כאלו, תוך שאכן לקבלן שמורה הזכות להשכיר את הדירה לשוכר אחר.
החוק החדש מעגן את חובת הקבלן לספק דיור חליפי בצורה פורמלית אך הוא אכן עדיין לא נכנס לתוקף.
יחד עם זאת, החוק אומר כי ככל וחתמו לא יותר מ- 15% מדיירי הבניין לפני כניסת החוק לתוקף, השינוי בחוק יהיה בתוקף באותו פרויקט.
אין לכם כמובן מה להפסיד לבקש לדחות את החתימות מהדיירים.
לא כדאי לקבלן להגיע בכל מקרה למצב של מחלוקות בפרויקט ולהגשת תביעה למפקח/ת שעליה הוא מפסיד זמן וכסף.
אני מציע לפנות לקבלן ומאמין שניתן להגיע עם הקבלן להסכמות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד הבית
מני
14/08/18
אני בדילמה קשה.
איך ניתן לחייב אותי לחתום על חוזה עם יזם כשדורשים לאלץ לשלם לחברת אחזקה כעשר אלף שח בשנה
איך ניתן לחייב אותי לחתום על חוזה עם יזם כשדורשים לאלץ לשלם לחברת אחזקה כעשר אלף שח בשנה
ועד בית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
היי מני
ראה תשובה מהיום באותו ענין.
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם. כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ראה תשובה מהיום באותו ענין.
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם. כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על תוספת להסכם תמא
רוני
08/08/18
שלום,
הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן על החוזה עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על
תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה לחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נחתום גם על החוזה המקורי וגם על
התוספת. אולם על התוספת יש להחתים את כל הדיירים על מנת שתהיה בתוקף. מה יקרה אם
חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? אנו רוצים להמנע ממצב שבו התוספת לחוזה
אינה בתוקף ואנחנו חתמנו על החוזה המקורי שאליו אנחנו לא מסכימים ללא התוספת.
תודה,
רוני
הדירה שלנו היא בבניין שבתהליך תמא 38/1 (חיזוק ועיבוי) מול יזם.
לא חתמנו על חוזה התמא עד היום, וכעת 95% מהדירות חתומות.
עשינו משא ומתן על החוזה עם היזם וכעת אנו מעוניינים לחתום על
תוספת לחוזה התמא המשנה ומוסיפה לחוזה התמא המקורי.
נאמר לנו שבמעמד החתימה נחתום גם על החוזה המקורי וגם על
התוספת. אולם על התוספת יש להחתים את כל הדיירים על מנת שתהיה בתוקף. מה יקרה אם
חלק מהדיירים לא יסכימו לחתום על התוספת? אנו רוצים להמנע ממצב שבו התוספת לחוזה
אינה בתוקף ואנחנו חתמנו על החוזה המקורי שאליו אנחנו לא מסכימים ללא התוספת.
תודה,
רוני
החתמת כל הדיירים על מסמכים דומים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
רוני שלום
כל הדיירים צריכים להיות חתומים על אותם מסמכים.
כמו שאתם לא הייתם מעוניינים לדעת שיש דייר שחתם על מסמך משופר ביחס ליתר הדיירים כך זה גם מהצד השני.
אם חלק מהדיירים לא יחתמו התוספת לא תהיה בתוקף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כל הדיירים צריכים להיות חתומים על אותם מסמכים.
כמו שאתם לא הייתם מעוניינים לדעת שיש דייר שחתם על מסמך משופר ביחס ליתר הדיירים כך זה גם מהצד השני.
אם חלק מהדיירים לא יחתמו התוספת לא תהיה בתוקף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיסוק עו"ד בתמ"א
אלי
08/08/18
האם עו"ד יציג כרטיס ביקור בתווארו עו"ד וגם יזום נדלן? והוא רוצה ליזום ולמצוא לנו קבלן לתמא ..ומחתים דיירים על הסכם התארגנות..
אין מניעה אתיתי רגולטורית?
אין מניעה אתיתי רגולטורית?
החתמה על הסכם התארגנות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
אלי שלום,
חתימה על הסכם התארגנות כפופה לחוק "המארגנים" וצריכה להתאים להוראותיו.
מבחינת דיני האתיקה עו"ד לא יכול לשמש כיזם וכעו"ד באותה עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חתימה על הסכם התארגנות כפופה לחוק "המארגנים" וצריכה להתאים להוראותיו.
מבחינת דיני האתיקה עו"ד לא יכול לשמש כיזם וכעו"ד באותה עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א ומבנה מסוכן
מאיה
06/08/18
שלום רב..
אני במשא ומתן לרכישת דירה לפי המוכרים יש תמא בשלב מתקדם חתום יש אדריכל יזם הראו לי תוכניות..במקביל במהלך הבדיקות בעיריה ראיתי שיש צו מבנה מסוכן על הבניין משנת 2011 רשום שיש קיר בגובהה 5 מטר שהוא מסוכן מאוד..האם דבר זה יכול לקדם או לעכב את ההיתרים והפרוייקט.
אני במשא ומתן לרכישת דירה לפי המוכרים יש תמא בשלב מתקדם חתום יש אדריכל יזם הראו לי תוכניות..במקביל במהלך הבדיקות בעיריה ראיתי שיש צו מבנה מסוכן על הבניין משנת 2011 רשום שיש קיר בגובהה 5 מטר שהוא מסוכן מאוד..האם דבר זה יכול לקדם או לעכב את ההיתרים והפרוייקט.
תמ"א 38 על מבנה מסוכן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
מאיה שלום
אני מניח שמדובר על תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ולכן לא תהיה לכך משמעות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מניח שמדובר על תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש ולכן לא תהיה לכך משמעות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסות סגורות
דן
05/08/18
למה לא מרשים לבנות מרפסות סגורות . כמו לפני עשורים שהדיירים סגרו מרפסת חצי פתוחה עם חלונות או תריסים?.???
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
תודה
האם מותר לעשות "הזחה" ז"א שאבקש מהקבלן
שאל חשבון הסלון יקטין אותו ויבנה לפני המרפסת הפתוחה מרפסת לכל האורך סגורה בחלונות הזזה.
סגירת מרפסת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
דן שלום,
חישוב השטחים של הדירה מתחלק לשטח עיקרי ושטח שירות.
בדרך כלל המרפסת לא נכללת בשטח העיקרי של הדירה. במקרה שייסגרו את המרפסת ללא היתר לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 לדירה.
אני לא חושב שהקבלן יסכים לכך אבל אפשר תמיד לנסות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חישוב השטחים של הדירה מתחלק לשטח עיקרי ושטח שירות.
בדרך כלל המרפסת לא נכללת בשטח העיקרי של הדירה. במקרה שייסגרו את המרפסת ללא היתר לא ניתן יהיה לקבל טופס 4 לדירה.
אני לא חושב שהקבלן יסכים לכך אבל אפשר תמיד לנסות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
רמי
05/08/18
שלום .אני גר בבנין שעובר תמ"א 38 .ורציתי לדעת האם מותר ליזם/קבלן לאכלס דירות למגורים ללא טופס 4 .הדירות כרגע משתמשות בחשמל מדרגות וגם המים הם על צריכה משותפת של הבנין .האם זה חוקי ?ואם לא איפה אפשר להגיש תלונה בנושא
תודה
תודה
אכלוס דירה ללא טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/08/18
רמי שלום,
אכלוס דירה ללא טופס 4 בהחלט אינוי חוקי ולא מומלץ גם לרוכשים עצמם.
בקבלת הדירה ללא טופס 4 הרוכשים מוותרים על זכויות שמגיעות להם ואף מסתכנים במגורים בדירה לא תקנית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכלוס דירה ללא טופס 4 בהחלט אינוי חוקי ולא מומלץ גם לרוכשים עצמם.
בקבלת הדירה ללא טופס 4 הרוכשים מוותרים על זכויות שמגיעות להם ואף מסתכנים במגורים בדירה לא תקנית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקבלן אין ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה בטאבו? משמע?
רונית שטיינברג
03/08/18
בבדיקת שטר המכר התגלה כי לקבלן אין ערבות בנקאית, יחד עם זאת מאפשר לתת תנאי תשלום כדקלקמן: 10% בעת החוזה ו 90% בסיום הבנייה .( לא מועד הכניסה) איפה זה מסכן אותי? ומה עליי לקחת בחשבון? תודה רבה
ערבות בנקאית מול הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
רונית שלום
אני מניח כי הכוונה ל"הסכם המכר".
החוק מחייב מתן בטוחה לקונה דירה חדשה באחת מכמה דרכים המנויות בחוק - ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה.
החוק אוסר על קבלת סכום מעבר ל- 7% מהתמורה ללא מתן בטוחה כזו.
במקרה של הערת אזהרה החוק אף קובע מה תקרת התשלומים שניתן לקבל על חשבון התמורה וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה עצמה.
כך שאין איסור על רישום הערת אזהרה לטובתך במקום ערבות חוק מכר בתנאים אלו.
לפי מה שתארת את משלמת רק 10% בחתימה והיתר במסירה. כך שיש לשלם את התשלום הראשון כנגד רישום הערת האזהרה לטובתך. זה גבול הסיכון שלך והוא מובטח בהערה.
כדי לוודא שהערת האזהרה מגינה עליך יש לבדוק בנסח אם לא רשומות זכויות נוגדות על הבעלות בנכס. למשל - אם רשומה משכנתא לטובת בנק על כלל החלקה יש לקבל מהם מכתב החרגה לדירה שלך. אם רשומה הערת אזהרה אחרת יש לוודא בגין מה ניתנה וכי אין בה ניגוד להתחייבות כלפיי.
את זה עורך הדין שלך יכול וצריך לבדוק והדברים שגרתיים למי שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מניח כי הכוונה ל"הסכם המכר".
החוק מחייב מתן בטוחה לקונה דירה חדשה באחת מכמה דרכים המנויות בחוק - ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה.
החוק אוסר על קבלת סכום מעבר ל- 7% מהתמורה ללא מתן בטוחה כזו.
במקרה של הערת אזהרה החוק אף קובע מה תקרת התשלומים שניתן לקבל על חשבון התמורה וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה עצמה.
כך שאין איסור על רישום הערת אזהרה לטובתך במקום ערבות חוק מכר בתנאים אלו.
לפי מה שתארת את משלמת רק 10% בחתימה והיתר במסירה. כך שיש לשלם את התשלום הראשון כנגד רישום הערת האזהרה לטובתך. זה גבול הסיכון שלך והוא מובטח בהערה.
כדי לוודא שהערת האזהרה מגינה עליך יש לבדוק בנסח אם לא רשומות זכויות נוגדות על הבעלות בנכס. למשל - אם רשומה משכנתא לטובת בנק על כלל החלקה יש לקבל מהם מכתב החרגה לדירה שלך. אם רשומה הערת אזהרה אחרת יש לוודא בגין מה ניתנה וכי אין בה ניגוד להתחייבות כלפיי.
את זה עורך הדין שלך יכול וצריך לבדוק והדברים שגרתיים למי שעוסק בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ניהול
ירמי
02/08/18
העורך דין והיזם אף אחד לא אמר לנו שיהיה לשלם בבניין החדש וועד הבית - דמי ניהול קרוב לעשרת אלפים ש"ח לשנה. ועכשיו אנו חתומים על חוזה איתו של פינוי בינוי. מה ניתן לעשות?
דמי ניהול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
ירמי שלום
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם.
כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא יודע מי אמר לך אבל הסכום נשמע לי מוגזם.
כן יש לקחת בחשבון שהוצאות אחזקת הבית עולות- מעלית, גינון, מערכות נוספות וכו'. אבל מצד שני זה מתחלק על יותר בעלי דירות. כך שתהא עליה בסכום אבל עדין נשמע לי מוגזם.
בכל מקרה- קודם כל תבדוק מה כתוב בהסכם לגבי דמי הניהול ולגבי אופן חלוקת ההוצאות. החוק קובע חלוקת הוצאות לפי יחס שטח רצפת הדירות. כך שאם אין הוראה אחרת בהסכם זה המפתח לחלוקה.
לגבי כלל ההוצאות - תבקש לראות תקציב הוצאות צפוי כדי להבין מה הסכום הכולל שיתחלק בינכם. דרך זה תדע אם זה סביר או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה פינוי בינוי
שוקי
02/08/18
יזם פינוי בינוי החתים את רוב הדיירים על חוזה מינימלי ולא מספיק מפורר. אני לא חתמ תי. אני רוצה לפרט דברים כמ למששל שמתחייב למינימום 2 כווני אויר שלא נתקע עם דירה חנוקה כמו שנותנים היום בפרוייקטים חדשים לעיתים. השכנים מגלים שיש אפשרות לתת להם רק כוון אחר ובהלם שהחתימו אותם על כזה דבר. השאלות:
1. מה הם יכולים לעשות בנידון?
2. האם אני יכול להלם על כך ואז לא אחשב לסרבן
1. מה הם יכולים לעשות בנידון?
2. האם אני יכול להלם על כך ואז לא אחשב לסרבן
חוזה פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/08/18
שוקי שלום
אני מבין שבעלים חתמו על הסכם וגילו לתדהמתם כי מדובר בדירה עם כיוון אויר אחד בלבד בניגוד למצב הקיים כיום.
מאחר והם כבר חתמו על הסכם אז קודם כל יש לקרוא מה כתוב בו והאם מה שתארת נוגד את התחייבויות היזם על פי ההסכם החתום.
אם התנהלותו אינה בהפרה להסכם החתום עדין ניתן לבדוק האם יש לדיירים טענות כנגד עצם החתימה על ההסכם, למשל שהחתימה הושגה בהטעיה או תוך מתן מצג שוא וכו'.
לי אין כלים בפורום זה לבחון לעומק את כל הנתונים אבל רצוי שיפנו לעורך דין ויבדק ויחווה דעתו בענין.
לגביך - שוב מבלי לדעת את כל הנתונים - מציע לא לחתום אלא להתעקש על דירה עם שני כיווני אויר. קח בחשבון שאתה תחשב "סרבן". מבחינת החוק אין מצבי אמצע. או שחתמת על ההסכם או שלא חתמת ובמקרה כזה אתה "סרבן".
השאלה היא אם יש לך טענות טובות בענין זה ושוב לגבי זה חשוב להכיר את כל הנתונים ולהתיעץ מראש.
בברכה,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שבעלים חתמו על הסכם וגילו לתדהמתם כי מדובר בדירה עם כיוון אויר אחד בלבד בניגוד למצב הקיים כיום.
מאחר והם כבר חתמו על הסכם אז קודם כל יש לקרוא מה כתוב בו והאם מה שתארת נוגד את התחייבויות היזם על פי ההסכם החתום.
אם התנהלותו אינה בהפרה להסכם החתום עדין ניתן לבדוק האם יש לדיירים טענות כנגד עצם החתימה על ההסכם, למשל שהחתימה הושגה בהטעיה או תוך מתן מצג שוא וכו'.
לי אין כלים בפורום זה לבחון לעומק את כל הנתונים אבל רצוי שיפנו לעורך דין ויבדק ויחווה דעתו בענין.
לגביך - שוב מבלי לדעת את כל הנתונים - מציע לא לחתום אלא להתעקש על דירה עם שני כיווני אויר. קח בחשבון שאתה תחשב "סרבן". מבחינת החוק אין מצבי אמצע. או שחתמת על ההסכם או שלא חתמת ובמקרה כזה אתה "סרבן".
השאלה היא אם יש לך טענות טובות בענין זה ושוב לגבי זה חשוב להכיר את כל הנתונים ולהתיעץ מראש.
בברכה,
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום מעלית תמ"א
מעיין
01/08/18
שלום ,
הוגשה לבניין
תכנית לתמ"א כאשר המעלית צמודה לקיר הבית שלי ,
ביקשתי מהקבלן
להזיז את המעלית , אך הוא אמר שזה יעלה לו יותר כסף כי יצרך לשבור מדרגות .
הסיטואציה הנגרמת
היא שמישהו פותח את דלת המעלית אני לא יכולה לצאת מהבית.
למי ניתן לפנות על
מנת שימלא דוח שמיקום המעלית אינו תקין בהתאם להוראות בטיחות, הוראות בניה של מרחק
מעלית וכו'
הוגשה לבניין
תכנית לתמ"א כאשר המעלית צמודה לקיר הבית שלי ,
ביקשתי מהקבלן
להזיז את המעלית , אך הוא אמר שזה יעלה לו יותר כסף כי יצרך לשבור מדרגות .
הסיטואציה הנגרמת
היא שמישהו פותח את דלת המעלית אני לא יכולה לצאת מהבית.
למי ניתן לפנות על
מנת שימלא דוח שמיקום המעלית אינו תקין בהתאם להוראות בטיחות, הוראות בניה של מרחק
מעלית וכו'
התנגדות למעלית שצמודה לדירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/08/18
מעיין שלום,
באופן כללי אם את חושבת שזכויותיך מקופחות את יכולה לסרב לחתום על התכניות והחוזה.
על מנת לקבל היתר ואישור לביצוע הפרויקט יהיה על הקבלן להסביר מה ההצדקה לתכנון באופן כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי אם את חושבת שזכויותיך מקופחות את יכולה לסרב לחתום על התכניות והחוזה.
על מנת לקבל היתר ואישור לביצוע הפרויקט יהיה על הקבלן להסביר מה ההצדקה לתכנון באופן כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דירות גג עם שטחים מוצמדים בתמ"א 38/2
יהושע
30/07/18
1. האם חייבם הסכמה ספציפית של כל בעלי דירות הגג שאליהם מוצמדים שטחי הגג לשם ביצוע פרוייקט תמ"א הריסה ובניה או שאם יש מתנגד אחד הוא הופך ל"דייר סרבן"?
2. היזם טוען כי שטח "מרפסת רגילה" מצטרף לשטח הדירה לצורך חישוב בסיס "השטח העיקרי" לתוספת של 25 מ"ר בשטח דירות התמורה, אולם מרפסת גג (המוצמדת לדירה בטאבו) אינה נספרת לצורך זה. האם זה אכן כך? ואם כן, האם זה נוהג או שהדבר מגובה בחוק,תקנות?
2. היזם טוען כי שטח "מרפסת רגילה" מצטרף לשטח הדירה לצורך חישוב בסיס "השטח העיקרי" לתוספת של 25 מ"ר בשטח דירות התמורה, אולם מרפסת גג (המוצמדת לדירה בטאבו) אינה נספרת לצורך זה. האם זה אכן כך? ואם כן, האם זה נוהג או שהדבר מגובה בחוק,תקנות?
מה התוספת שמגיעה לבעלי דירות גג בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
05/08/18
יהושע שלום,
ברגע שיש לבעל דירה הצמדה של שטח הגג, נדרש לקבל את הסכמתו לפרויקט, מכיוון שזכויות הבנייה של התמ"א מבוצעות על רכושו הפרטי. אותו בעל דירת גג ששטח הגג מוצמד לדירתו לא יחשב כדייר סרבן כי כאמור מדובר ברכושו הפרטי ולא ברכוש משותף.
כמובן ששטח דירת הגג המוצמד לדירה יובא בחשבון בעת המו"מ עם בעל הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ברגע שיש לבעל דירה הצמדה של שטח הגג, נדרש לקבל את הסכמתו לפרויקט, מכיוון שזכויות הבנייה של התמ"א מבוצעות על רכושו הפרטי. אותו בעל דירת גג ששטח הגג מוצמד לדירתו לא יחשב כדייר סרבן כי כאמור מדובר ברכושו הפרטי ולא ברכוש משותף.
כמובן ששטח דירת הגג המוצמד לדירה יובא בחשבון בעת המו"מ עם בעל הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאין 100 אחוז רק 90 הסכמה לתמה
דן
30/07/18
שלום רב
ב תמא 38-2 הריסה ובנייה
קראתי ש:
במצב כזה, כאשר אין הסכמה גורפת של בעלי הדירות, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיאשר את הפרויקט. הסעיף המגדיר את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין מתייחס ליכולתו לאשר את העבודות ברכוש המשותף בלבד, ואילו הריסת בניין נוגעת גם לרכוש פרטי. כלומר: מדובר בתחום שהוא מעבר לסמכותו החוקית של המפקח.
זאת אומרת שאם אני מסרב או לא מגיע להבנה עם היזם מי מחליט ??.??
אם יש לי סיבה בריאותית מוצדקת. מי קובע??.
תודה
ב תמא 38-2 הריסה ובנייה
קראתי ש:
במצב כזה, כאשר אין הסכמה גורפת של בעלי הדירות, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיאשר את הפרויקט. הסעיף המגדיר את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין מתייחס ליכולתו לאשר את העבודות ברכוש המשותף בלבד, ואילו הריסת בניין נוגעת גם לרכוש פרטי. כלומר: מדובר בתחום שהוא מעבר לסמכותו החוקית של המפקח.
זאת אומרת שאם אני מסרב או לא מגיע להבנה עם היזם מי מחליט ??.??
אם יש לי סיבה בריאותית מוצדקת. מי קובע??.
תודה
הסכמה לתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
דן שלום,
פרויקטים רבים של תמ"א 38/2 יוצאים לדרך למרות שמדובר בהריסה של רכוש פרטי. לכן הרוב הנדרש להריסה הוא 80%.
בתמ"א 38/1 אכן אין לאשר פגיעה ברכוש הפרטי אלא ברכוש המשותף בלבד ואז נדרשת הסכמה של 66% על מנת לפנות למפקח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פרויקטים רבים של תמ"א 38/2 יוצאים לדרך למרות שמדובר בהריסה של רכוש פרטי. לכן הרוב הנדרש להריסה הוא 80%.
בתמ"א 38/1 אכן אין לאשר פגיעה ברכוש הפרטי אלא ברכוש המשותף בלבד ואז נדרשת הסכמה של 66% על מנת לפנות למפקח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניה על ידי היזם
יניב
30/07/18
שלום רב,
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרוייקט תמא 38/1 חיזוק. החניה שלי מפריעה לבניית הממדים- שאלתי היא האם היזם יכול לרכוש ממני את החניה לטובת בנית הממדים או לחילופין לתת לי חניה אחרת על מתקן חנייה? תודה
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרוייקט תמא 38/1 חיזוק. החניה שלי מפריעה לבניית הממדים- שאלתי היא האם היזם יכול לרכוש ממני את החניה לטובת בנית הממדים או לחילופין לתת לי חניה אחרת על מתקן חנייה? תודה
רכישת חניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
יניב שלום,
באופן עקרוני אין מניעה לעשות זאת. צריך רק לברר שיש לכך אישור מרשויות המס שלא יהיה בכך עסקה המחויבת במס. במידה ויש חבות במס, עליך לוודא שהיזם נושא בכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן עקרוני אין מניעה לעשות זאת. צריך רק לברר שיש לכך אישור מרשויות המס שלא יהיה בכך עסקה המחויבת במס. במידה ויש חבות במס, עליך לוודא שהיזם נושא בכך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנשים מבוגרים והשכרת דירה בתמ"א 38 א'
אתי
30/07/18
שלום וברכה,שמעתי לאחרונה שיצא חוק לפיו מבוגר מעל גיל 80 יקבל שכירות באם ירצה לעבור כשמדובר על תמ"א 38א' חיזוק מבנים. השאלות שלי:
האם זה חל גם רטרואקטיבית, לחוזה תמ"א 38א' שנחתם לפני חמש שנים והקבלן עוד לא התחיל בעבודות?
אם כן מה הפרוצדורה ליישם את החוק הזה?תודה מראש על המענה,אתי
האם זה חל גם רטרואקטיבית, לחוזה תמ"א 38א' שנחתם לפני חמש שנים והקבלן עוד לא התחיל בעבודות?
אם כן מה הפרוצדורה ליישם את החוק הזה?תודה מראש על המענה,אתי
האם קשיש זכאי לדיור חלופי בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/07/18
אתי שלום,
אכן לפני כשבועיים אושר תיקון לחוק במסגרתו נקבע כי קשיש מעל גיל 80 או נכה המרותק לביתו דרך קבע יזכו למימון לצורך דיור חלופי במהלך העבודות לחיזוק הבניין.
החוק יכנס לתוקף בתוך 3 חודשים. החוק יחול רטרואקטיבית לעניין זה רק אם אותו אדם טרם חתם על ההסכם ולא חתמו יותר מ-15% מבעלי הדירות בבניין.
ההגדרה הזאת לא מחילה את המקרה של הסכם שנחתם אך טרם התחילו העבודות.
יחד עם זאת בהחלט יתכן שעומדת לכם עילה לביטול ההסכם עקב איחור בלוחות הזמנים, אך יש לבצע בדיקה פרטנית של הנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן לפני כשבועיים אושר תיקון לחוק במסגרתו נקבע כי קשיש מעל גיל 80 או נכה המרותק לביתו דרך קבע יזכו למימון לצורך דיור חלופי במהלך העבודות לחיזוק הבניין.
החוק יכנס לתוקף בתוך 3 חודשים. החוק יחול רטרואקטיבית לעניין זה רק אם אותו אדם טרם חתם על ההסכם ולא חתמו יותר מ-15% מבעלי הדירות בבניין.
ההגדרה הזאת לא מחילה את המקרה של הסכם שנחתם אך טרם התחילו העבודות.
יחד עם זאת בהחלט יתכן שעומדת לכם עילה לביטול ההסכם עקב איחור בלוחות הזמנים, אך יש לבצע בדיקה פרטנית של הנסיבות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה בפרוייקט
עופר שגב
29/07/18
האם רוכש דירה חדשה שנבנתה על הגג בזכויות הבניה של היזם/קבלן יכול להגיש הצהרת רוכש למיסוי מקרקעין לבד ללא סיוע עורך הדין מטעם היזם/קבלן
הצהרה על רכישת דירה חדשה מקבלן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
29/07/18
עופר שלום,
עליך להגיש הצהרה על רכישת הדירה אשר מאומתת ע"י עו"ד.
עוה"ד המאמתת לא חייב שיהיה עו"ד של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עליך להגיש הצהרה על רכישת הדירה אשר מאומתת ע"י עו"ד.
עוה"ד המאמתת לא חייב שיהיה עו"ד של היזם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
rufrect
27/07/18
שלום רב
אני רכשתי דירה מיזם במסגרת תמא 38 בניין בן 4 קומות תוספת של 2.5 קומות.אני קניתי דירה חדשה בקומה 6 שעתידית להבנות.
במעמד החוזה לא היה היתר בניה,אך היה כתוב כי תאריך מסירת הדירה יהיה 24 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.
אני בדקתי דרך העירייה את תאריך ההיתר הסופי כי היזם לא נתן לי תאריך מדויק.
עכשיו עברו שנתיים הדירה הייתה אמורה להיות מוכנה.
בפועל עדיין בונים את הבניין והיזם מתחמק במילים מכובסות כמו כוח עליון,או בעיות עם גג הבניין או מחסור בעובדים ובעיות עם קבלן וכו...
אני יודע ש60 יום הוא רשאי לאחר ויש לציין שעדיין לא עברו 60 יום.אך הוא כן אמר שיקח חצי שנה עד שאקבל את המפתח.
האם מגיע לי פיצוי?
ואם כן איך אני מבקש אותו?
יש לציין שאני בקשר עם שאר הדיירים שרכשו בפרויקט כולל הדיירים הוותיקים בבניין וכולם לא יודעים מה לעשות.
אשמח לתשובה :))))
תודה ושבת שלום
אני רכשתי דירה מיזם במסגרת תמא 38 בניין בן 4 קומות תוספת של 2.5 קומות.אני קניתי דירה חדשה בקומה 6 שעתידית להבנות.
במעמד החוזה לא היה היתר בניה,אך היה כתוב כי תאריך מסירת הדירה יהיה 24 חודשים מיום קבלת היתר הבניה.
אני בדקתי דרך העירייה את תאריך ההיתר הסופי כי היזם לא נתן לי תאריך מדויק.
עכשיו עברו שנתיים הדירה הייתה אמורה להיות מוכנה.
בפועל עדיין בונים את הבניין והיזם מתחמק במילים מכובסות כמו כוח עליון,או בעיות עם גג הבניין או מחסור בעובדים ובעיות עם קבלן וכו...
אני יודע ש60 יום הוא רשאי לאחר ויש לציין שעדיין לא עברו 60 יום.אך הוא כן אמר שיקח חצי שנה עד שאקבל את המפתח.
האם מגיע לי פיצוי?
ואם כן איך אני מבקש אותו?
יש לציין שאני בקשר עם שאר הדיירים שרכשו בפרויקט כולל הדיירים הוותיקים בבניין וכולם לא יודעים מה לעשות.
אשמח לתשובה :))))
תודה ושבת שלום
איחור במסירת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
שלום רב!
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי בגין איחור במסירה בהתאם לקבוע בחוק. זו לשון הסעיף-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
שים לב שאם האיחור הוא מעל 60 יום על היזם לשלם דמי שכירות החל מהיום הראשון לאיחור.
בנוסף - בהסכם רכישת הדירה יש בודאי התיחסות למקרה של איחור במסירה. בכל מקרה ההסכם לא יכול להיות נוגד להוראות החוק.
לגבי בעלי הדירות הישנים - עליהם החוק לא חל אלא ההסכם בינם ובין היזם, כל שעליהם לבדוק מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי כספי בגין איחור במסירה בהתאם לקבוע בחוק. זו לשון הסעיף-
5א. (א) לא
העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך
בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום
כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או
לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים
ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים
בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם
במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור
בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים
האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר
ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
שים לב שאם האיחור הוא מעל 60 יום על היזם לשלם דמי שכירות החל מהיום הראשון לאיחור.
בנוסף - בהסכם רכישת הדירה יש בודאי התיחסות למקרה של איחור במסירה. בכל מקרה ההסכם לא יכול להיות נוגד להוראות החוק.
לגבי בעלי הדירות הישנים - עליהם החוק לא חל אלא ההסכם בינם ובין היזם, כל שעליהם לבדוק מה כתוב שם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בטוחות וערבויות
ג
26/07/18
שלום רב,
פרסמתי פה בעבר, שמחתי לקבל התייחסות ואשמח לקבל חידוד לשאלה נוספת. קיבלתי לידי חוזה עם חברת ניהול שעתידה למצוא בעתיד יזם ולבצע פרוייקט פינוי בינוי בבנייני. 60% מהדיירים חתמו ואני מבקשת לדעת אם אני יכולה לסרב 'סירוב סביר' אם בשלב זה לא קיבלתי ערבויות בטוחות. אפרט מעט, אני מתבקשת בחוזה להתחייב לחתום על ההסכם אל מול היזם/קבלן שייבחר. מצויין כי ההסכם הזה (העתידי) יתייחס לכל היבטי הפרויקט, "בין היתר לביטחונות המקובלים (ערבות חוק מכר לפי שווי דירת התמורה, בטחונות להבטחת דמי השכירות בתקופת הפינוי וכיוצ"ב)". אני מבינה שעוד מוקדם מדי לתת לי ביטחונות וערבונות ספציפיים כי אנחנו בשלב מאוד ראשוני, אבל מצד שני, בחוזה הראשוני הזה אני מתחייבת לחתום מול היזם שיבחר בעתיד ואז אולי כבר יהיה מאוחר מדי כדי להתנגד. האם הניסוח הזה שנוגע ל''ביטחונות המקובלים'' מספיק כדי לסרב סירוב סביר לחוזה הראשוני מול חברת הניהול?
פרסמתי פה בעבר, שמחתי לקבל התייחסות ואשמח לקבל חידוד לשאלה נוספת. קיבלתי לידי חוזה עם חברת ניהול שעתידה למצוא בעתיד יזם ולבצע פרוייקט פינוי בינוי בבנייני. 60% מהדיירים חתמו ואני מבקשת לדעת אם אני יכולה לסרב 'סירוב סביר' אם בשלב זה לא קיבלתי ערבויות בטוחות. אפרט מעט, אני מתבקשת בחוזה להתחייב לחתום על ההסכם אל מול היזם/קבלן שייבחר. מצויין כי ההסכם הזה (העתידי) יתייחס לכל היבטי הפרויקט, "בין היתר לביטחונות המקובלים (ערבות חוק מכר לפי שווי דירת התמורה, בטחונות להבטחת דמי השכירות בתקופת הפינוי וכיוצ"ב)". אני מבינה שעוד מוקדם מדי לתת לי ביטחונות וערבונות ספציפיים כי אנחנו בשלב מאוד ראשוני, אבל מצד שני, בחוזה הראשוני הזה אני מתחייבת לחתום מול היזם שיבחר בעתיד ואז אולי כבר יהיה מאוחר מדי כדי להתנגד. האם הניסוח הזה שנוגע ל''ביטחונות המקובלים'' מספיק כדי לסרב סירוב סביר לחוזה הראשוני מול חברת הניהול?
הסכם מול חברת ניהול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/07/18
שלום רב
אני מבין שמדובר על הסכם מול חברה שתפקידה יהיה למצוא יזם הולם עבורכם לפרויקט. בהסכם עם חברה זו יש סעיפים לפיהם את מתחייבת לחתום על ההסכם מול היזם שיבחר בהסכם (עתידי) שיכלול התיחסות גם לנושאי הבטחונות.
אותי הסעיף לגבי "בטחונות מקובלים" לא מטריד. הערבויות והבטחונות בתחום של תמ"א 38 כבר באמת הפכו לשגרתיים ובנוסף אני מניח (ומקווה) שיש להם יצוג משפטי הולם שידאג לכלול את הנדרש בהסכם מול היזם.
לי דוקא לא ברורה ההתחייבות הכללית לחתום על הסכם כאשר כנראה כל נושא התמורות ומיהות היזם עדין לא סגורים. אני יודע שהרבה נעזרים בגופים חיצוניים ומקצועיים למציאת יזם אבל גם כאן רצוי שתהיה עין בוחנת של עורך דין מטעמכם שיבדק שאתם לא נקשרים בחתונה קתולית גם במקרה וההצעה אינה מתאימה לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על הסכם מול חברה שתפקידה יהיה למצוא יזם הולם עבורכם לפרויקט. בהסכם עם חברה זו יש סעיפים לפיהם את מתחייבת לחתום על ההסכם מול היזם שיבחר בהסכם (עתידי) שיכלול התיחסות גם לנושאי הבטחונות.
אותי הסעיף לגבי "בטחונות מקובלים" לא מטריד. הערבויות והבטחונות בתחום של תמ"א 38 כבר באמת הפכו לשגרתיים ובנוסף אני מניח (ומקווה) שיש להם יצוג משפטי הולם שידאג לכלול את הנדרש בהסכם מול היזם.
לי דוקא לא ברורה ההתחייבות הכללית לחתום על הסכם כאשר כנראה כל נושא התמורות ומיהות היזם עדין לא סגורים. אני יודע שהרבה נעזרים בגופים חיצוניים ומקצועיים למציאת יזם אבל גם כאן רצוי שתהיה עין בוחנת של עורך דין מטעמכם שיבדק שאתם לא נקשרים בחתונה קתולית גם במקרה וההצעה אינה מתאימה לכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
