|
| במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין, נכללו הוראות המאפשרות, בתנאים מסויימים, חילוף נכסים מסויימים ובהם מבנים עסקיים, קרקע חקלאית, דירת מגורים, שחלוף מקרקעין בדירה בבית אבות, ושחלוף בניין להשכרה על פי החוק לעידוד השקעות הון.
יישומה במסגרת חקיקה והתקנות הפכה לאות מתה: יישום האפשרות של שחלוף מותנה בשלילת הטבות כה גורפת, עד שניצול הוראות המס ביחס לשחלוף הופך ללא כדאי - ולעיתים למלכודת של ממש.
אין המדובר בפטור מלא ממס, אלא בדחיית מס בלבד. הנכס הנרכש לשם השחלוף יקבל את שווי הרכישה ויום הרכישה של הנכס הקודם, ולפיכך, כאשר יימכר בעתיד הנכס המשחלף, יוטל מס על השבח שנצבר בגין שני הנכסים גם יחד.
להלן לשון סעיף 49 יב לחוק מיסוי מקרקעין:
פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים
(תיקון מס' 50) תשס"ב-2002
49יב.* (א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירת המגורים החלופית);
(2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;
(תיקון מס' 58) תשס"ז-2007
(3) המכירה אינה לקרוב; לעניין זה –
"קרוב" – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;
"שליטה" – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום "רובו של הון המניות" ייקרא "20% או יותר של הון המניות" ובמקום "את רובו של הסכום" ייקרא "20% או יותר של הסכום".
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה? התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראותסעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים.
49 יא (ג) במכירת זכות במקרקעין שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (ב), למעט התנאי האמור בפסקה (3) של אותו סעיף קטן - יחולו הוראות אלה:
(1) מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין שווי הזכות החלופית המתואמת, לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת - פטורה ממס (בפרק זה - הזכות הנמכרת הפטורה);
(2) מכירת החלק מהזכות הנמכרת שהוא כיחס שבין יתרת הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת - חייבת במס; לענין זה, "יתרת הזכות הנמכרת" - ההפרש שבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות הנמכרת הפטורה.
49 יא (ד) עלה שווי הזכות החלופית המתואמת על שווי המכירה של הזכות הנמכרת, יראו את המוכר, לצורך חישוב השבח והמס, כרוכש שתי זכויות במקרקעין כמפורט להלן:
(1) זכות במקרקעין ששוויה כשווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה - חלק הזכות החלופית);
(תיקון מס' 55) תשס"ה-2005
(2) זכות במקרקעין ששוויה כהפרש שבין שווי הזכות החלופית המתואמת לבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת (בפרק זה - הזכות החלופית הנוספת).
יש לזכור בכל הנוגע לעשיית שימוש ב"שחלוף" את "המוקשים הבאים:
א. עשיית שימוש בהוראות השחלוף תשלול בעתיד כל פטור או הקלה בעת מכירת הנכס החלופי, לכאורה אף אם הנכס ייתרם למדינה או למוסד ציבורי או יופקע, ישולם מס על מכירתו. שלילת הפטור תמנע גם העברה לחברה המוחזקת באותם שיעורי בעלות (לפי סעיף 70 לחוק) או פטור בעת פירוק (לפי סעיף 71) - פעולות הנדרשות פעמים רבות לצורך התארגנות עסקית. בכל אחד מהמקרים הללו ההעברה תחוייב במס מלא.
ב. שלילת ההטבות היא גורפת וחלה לכאורה גם על מקום בו הנכס עובר בירושה, כגון דירת מגורים, וכאשר ימכרו אותה היורשים הם יחובו במס.
ג. השחלוף עלול לשלול גם שיעורי מס היסטוריים והפחתות מס אחרות - המכירה תתחייב במס מלא ולא יחול חיוב מופחת במס.
ד. כאשר מדובר בשחלוף של דירת מגורים, הוא יחשב כ"מכירה", ועל אף שאין משמעו פטור אלא דחייה בלבד - הוא ייחשב כ"שריפת" פטור לצורך בחינת הזכאות לפטור על מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים.
ה. הגבלת הזכות לנכות הוצאות מימון בגין רכישת הנכס החלופי - אלה יותרו רק ביחס לחלק השווי של הזכות החלופית המתואמת העולה על שווי הנכס הנמכר.
לאור כל האמור לעיל, הייתי ממליץ לך לוותר ולא לבצע שיחלוף זכויות אלא להתייעץ עם מומחה למיסוי מקרקעין, שייעץ לך בצורה פרטנית ואישית.
בהצלחה.
|