|
| העקרון המרכזי של התמ"א זה מתן זכויות בניה ליזם בתמורה לחיזוק ותוספות בניה שמקבלים, אבל בפועל בפרויקטים לא מעטים של תמ"א נראה ששווי החיזוק והתוספת שמקבלים נמוך משמעותית משווי זכויות הבניה שנותנים ליזם. לדוגמא, בפרוייקט תמ"א שהוצע בבניין שאני גר בו, תמורת קבלת זכויות בניה בשווי X היזם הסכים לתת הרחבות ותוספות ששוות במצטבר חצי X. חשיבות הבדיקה שאכן שווי התוספת דומה לשווי זכויות הבניה שנותנים כאמור נראה לכאורה עניין טריוויאלי (כפי שברכישת דירה או כל נכס תוודאו שהמחיר שאתם משלמים שווה לשווי ההוגן של הנכס), אבל בפועל אני לא יודע כמה הבדיקה הזאת מבוצעת על ידי דיירים.
סביר להניח שהיזם יטען "לי זה עולה יותר" או משהו בסגנון, ושהוא משקיע מיליוני שקלים ורק מפסיד עליכם, אבל יש דרך מאוד פשוטה לחשב את השווי של מה שנותנים ומה שמקבלים, ואם רואים שיש פערים משמעותיים צריך לבקש לאזן את זה. וצריך לבקש זאת לא כ"טובה" מהיזם, אלא מדובר בתנאי בסיסי לעסקה - קבלת תמורה זהה לשווי ההוגן של הנכס שאותו מעבירים ליזם (זכויות הבניה). נכון שבשביל לעשות חישוב עלויות מדויק צריך איש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין), ואפשר לסכם עם היזם שהתמורה לדיירים בש"ח (השווי של תוספות הבניה, שיפוץ הבניין והחיזוק) תהיה זהה לתמורה שהדיירים נותנים ליזם בש"ח (השווי של זכויות הבניה) כפי שיקבע שמאי מוסמך, אבל עוד לפני שפונים לשמאי ניתן לבצע חישוב גס בהתבסס על הפרמטרים הבאים. אני אתן כאן פרמטרים שרלוונטיים לבניין שלי כדוגמא בלבד אבל כל אחד כמובן צריך לשנות את המשתנים בהתאם כדי להתאימם לבניין שלו.
שווי קרקע לבניה למ"ר (עלות הקרקע המוערכת של המטרים שניתנים ליזם): 6,000 ש"ח
כמות הדירות החדשות: 10
שטח כל דירה חדשה: 93 מ"ר
שטח הרחבה לכל דירה קיימת (ממ"ד + מרפסת): 25 מ"ר
כמות יחידות דיור קיימות: 16
עלות מעלית: 300,000 ש"ח
עלות כוללת לשיפוץ וחיזוק הבניין: 1,000,000 ש"ח
מחיר מכירה למ"ר: 13,000 ש"ח
עלות בניה למ"ר: 5,000 ש"ח (מדובר על עלות בניה של שטח פלדלת, להבדיל ממרפסת, בעוד שחלק מתוספות הבניה הינן מרפסות, כך שמדובר בהערכה הגבוהה ביותר של עלות הבניה. כמו כן, עלות בניה סטנדרטית מבוצעת בהתבסס על כ- $1000 למטר, כך שניתן היה לחשב זאת בהתבסס על סכום נמוך הרבה יותר - דבר שישפיע מהותית על שווי התמורה המתקבלת ע"י בעלי הדירות)
סך יחידות הדיור בבניין לאחר ההרחבה: 26
שווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם (שווי זכויות הבניה כפול מספר המטרים שהיזם בונה): 5,580,000 ש"ח
שווי תוספות הבניה, החיזוק והשיפוץ שהדיירים מקבלים מהיזם (שווי תוספות הבניה חושב בהתבסס על עלות הבניה למטר כפול שטח ההרחבה של כל דירה ושווי החיזוק והשיפוץ חושב כחלק היחסי של יחידות הדיור הקיימות מסך יחידות הדיור לאחר ביצוע התמ"א): 2,800,000 ש"ח.
כפי שניתן לראות, במסגרת הצעה כזו, שבוודאי תוגדר ע"י היזם כהצעה "נדיבה ביותר" (נותן ממ"ד, מרפסת, משפץ את כל הבניין וכו'), בפועל בעלי הדירות נותנים ליזם זכויות בשווי של כ- 5.5 מיליון ש"ח ומקבלים בתמורה תוספות בניה ושיפוץ בשווי כולל של כ- 2.8 מיליון ש"ח, כלומר - הפרש שלילי של כ- 2.7 מיליון ש"ח לטובת היזם (הדיירים למעשה נותנים ליזם נכס ששווה פי 2 משווי הנכס אותו הם מקבלים בתמורה).
אחרי שעושים חישוב כזה היזם כבר לא יוכל לבוא ולטעון "לי זה עולה יותר", ולדיירים תהיה את מלוא הלגיטימציה לדרוש שהתמורה שהם מקבלים תהיה שווה לתמורה שהם נותנים, במקרה הזה, ניתן לבקש שההפרש ינתן לדיירים כתמורה כספית או שהדיירים יקבלו בעלות משותפת בשתי דירות חדשות שהיזם בונה - דבר שיוסיף לתמורה כ- 2.7 מיליון ש"ח (והם כמובן יוכלו למכור את הדירות מיד לאחר מכן ולהתחלק בסכום התמורה). אשמח לדעת כיצד מקובל לבצע תוספת לתמורה במקרים כאלה (תוספת במזומן, בעלות על חלק מהדירות החדשות כאמור וכו').
כאמור, ניתן לבצע את החישוב הנ"ל באופן עצמאי אולם רצוי להעזר באיש מקצוע (כך הדבר יוכל להוות בסיס איתן יותר לדרישות מול היזם). בכל מקרה, בעלי דירות שעושים תמ"א ומדלגים על החישוב הבסיסי הנ"ל, בפועל נותנים ליזם מתנה יפה של כמה מיליוני שקלים, שכן הם מעבירים לו תמורה ששווה X תמורת חצי X שהוא נותן להם.
אז - שלא יעבדו עליכם... :)
|