|
| אברהם שלום, ברכות על היוזמה לפעול לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם. בהחלט עת לצאת לדרך.
פרויקט "התחדשות עירונית" הוא פרויקט מיוחד ומורכב המצריך תכנון וביצוע מהצעד הראשון, צעד אחר צעד, בשלבים השונים, במטרה להגיע ליעד הנכסף. הניסיון מלמד שככל שההליך ינוהל נכון יותר, כך יגברו סיכוי הצלחתו ובהקדם.
ההתחלה, השלב בו אתם מצויים, הינה על פי רוב גיבוש הסכמה עקרונית ורחבה בין הדיירים.
סביר להניח שבשלב ראשוני זה לא תהיה בידכם התשובה לשאלת סוג הפרויקט שניתן ונכון לגבש ולקדם בבניין או במתחם בניינים סמוכים, מהן התמורות הצפויות לדיירים וכו' וכו'.
לכן שלב זה, כשמו כן הוא, הוא שלב מקדמי שבו נדרשת הסכמה עקרונית של הדיירים לקידום פרויקט של התחדשות עירונית, לביצוע בדיקות נדרשות לבדיקה, איסוף וגיבוש הצעות, באמצעות נציגות דיירים שתמונה לכך ובעלי מקצוע שימונו לייצגכם, ובהמשך - כשהפרטים יתבהרו ויתגבשו - הם יובאו להצבעת בעלי הדירות בבניין.
חשוב להשקיע מחשבה ולהתייעץ מראש על אופן גיבוש הסכמת הדיירים כמו גם קביעת הנציגים שירכיבו נציגות חזקה שתדגיש את המאחד ולא את המפלג. החשיבות של בחירת נציגות דיירים בבניין היא גדולה, ולכן חשוב לעשות זאת נכון.
לאחר שצלחנו את המכשול הראשון, התקבלה הסכמה עקרונית של בעלי הדירות לקידום פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ מאוד להתייעץ ולמנות עורך דין מנוסה שייצג את הדיירים לאורך כל הדרך. עורך דין מנוסה יידע לייעץ בדבר הליך בחירת הנציגות (אם טרם נבחרה), יידע לייעץ לנציגות בדבר אופן ההתנהלות מול כלל הבעלים, יוכל לסייע בקיום מכרז יזמים ובבחירת היזם הנכון והמתאים לפרויקט, וכמובן יהיה אחראי לכל הפן המשפטי מאותו הרגע.
וכדי להסיר דאגה, לגבי תשלום שכרו של עורך הדין, שאלה שצצה פעם אחר פעם, אעשה סדר: בעלי הדירות הם הלקוח של עורך הדין. הסכם שכר הטרחה נחתם על ידי הדיירים או נציגות הדיירים שהוסמכה לכך. יחד עם זאת, כמקובל בעסקאות של התחדשות העירונית, מדובר בעסקה שבה כל ההוצאות משולמות על ידי היזם, ולפיכך בבוא היום, היזם שמולו יתנהל מו"מ יתחייב כלפי בעלי הדירות לשלם בשמם ובמקומם את שכר טרחת עורך הדין, כך שבעלי הדירות אינם משלמים דבר.
תפקידו של עורך הדין מטעם בעלי הדירות הוא לייצג רק אותם לאורך תקופת הפרויקט, במטרה להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית נכון וראוי בבניין או במתחם: ייעוץ ליווי וייצוג לאורך כל הדרך הארוכה - החל מסיוע בביצוע מכרז יזמים ובחירת היזם הנכון לביצוע הפרויקט הנכון, דרך סיוע בבחירת בעלי מקצוע נוספים (מפקח, שמאי, אדריכל וכיוצ"ב), ניהול מו"מ וגיבוש הסכם מפורט שיחתם על ידי הדיירים, ליווי הדיירים לאורך כל הדרך עד לקבלת הערבויות, פינוי הדירות הנוכחיות, קבלת הדירות החדשות והשלמת תקופת הבדק ורישום הבית המשותף החדש.
אפשר להמשיך ולתאר את המשך ההליך, אופן בחירת היזם, ניהול המו"מ, גיבוש ההסכם והצגתו לכלל הדיירים, הליך החתימה והרוב הדרוש, "דיירים סרבניים", שלבי התכנון, קבלת היתרים, ערבויות, פינוי הדירות הקיימות ועוד ועוד עד לשלב הבניה וקבלת הדירה החדשה.
אולם, דומני כי בשלב מקדמי זה של הפרויקט, אצלכם, נעצור כאן, לא נקדים את המאוחר, ונתספק בהפניה לאמור לעיל בנוגע לקבלת ההסכמה העקרונית של הדיירים ומינוי עורך דין מטעם הדיירים שילווה אתכם לאורך כל הדרך.
כולי תקווה שהאמור מסייע לך בצעדים ראשונים אלו.
שמחתי לסייע.
|