פורום תמא 38

שלום גיל!

חדר על הגג זו תמיד בעיה משום שגם אם ניתן להגיש כנגדו תביעת פינוי ואולי גם כסף הרי שבפועל עדין לא עשיתם זאת והתביעה לוקחת זמן. מצד שני- אין כמו תביעה טובה כדי לגרום למישהוא להקשיב לך. קשה להבין מהתאור מה בדיוק הלך שם ואיזה הסכמות היו לו, האם העסקה דווחה למס שבח וכו'. לצורך כך כדאי ורצוי להתיעץ עם עו"ד באופן פרטני. אני כן חושב שבמסגרת תביעה כזו ניתן יהיה להגיע עימו להבנות לגבי ביצוע פרויקט תמא. בנוסף - כן הייתי עושה ניסיון קצר בדיבור עם אותו דייר להבין מה הוא בכלל רוצה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

עדי שלום!

אני מבין שמדובר על מכירת דירה לאחר חתימת הסכם תמ"א. הפרוצדורה אמורה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם. בכל מקרה בדרך כלל אין מניעה למכור כרגיל אבל צריך לקבל את הסכמת היזם לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה והיזם יתן את הסכמתו לאחר שהקונה יחתום על יפויי כוח ועל ההסכם עצמו ונספחיו (או על כתב המחאה קצר יותר). זה בא לוודא שמי שנכנס בנעלי המוכר לא יתכחש לעיסקה שנחתמה.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שלום דנה!

תמ"א 38 מאפשרת תוספת 25 מ"ר לדירה ולא לשטח המסחרי. גם התוספת של 25 מ"ר מותנית בהוספת ממ"ד וכן בכך שניתן להכניס את התוספת בקווי הבנין המותרים.

צריך לבדוק אולי ניתן להרחיב שטח מסחרי מכוח תוכניות אחרות שחלות על הבנין.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

חיים שלום!

אני מבין שמדובר על תוספת קומות מעל מבנה קיים. כל התוכניות של היזם נערכות על ידי מהנדס וכפופות לאישור של מהנדס מטעם העיריה. מעבר לכך תעמדו על זה שיהיה מפקח מטעמכם שיבדוק שהכל נעשה כמו שצריך.

מעבר למה שכתבתי אני לא חושב שאתה צריך כרגע מהנדס נוסף.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

אבי שלום!

כל דבר שאתם מקבלים במסגרת ההסכם הוא חלק מהתמורה. בכל מקרה שטח מחסן אינו חלק מהזכויות הנוספות ועד 25 מ"ר שניתנות כתמריץ במסגרת התמ"א.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38 

שיראל שלום!

החוק קובע כי לצורך אישור פרויקט תמא 38 של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף. בהנתן רוב כזה המפקח מוסמך לדון בתביעה נגד דיירים סרבנים ולאשר ולמעשה לאכוף עליהם את ההסכם.

במהותו של הסכם התמא הוא שימוש ברכוש משותף לצורך ביצוע פרויקט החיזוק ומתן הזכויות לדיירים וליזם. כאמור לשם כך  די ברוב של 2/3.

קיימת החלטה של המפקח על מקרקעין בתל אביב לגבי מקרה בו רצו במסגרת הסכם התמא גם להצמיד גינה בשלמותה לדירת הקרקע.  לכך סירב המפקח וקבע כי להצמדה כזו נדרש רוב של 100%. אבל - אם היו דורשים להצמיד גינה קטנה יותר, למשל כגודל מרפסת השמש שמקבלים דיירים מעל ואולי גם כפיצוי על אי יכולת להשתמש במעלית, אז סביר להניח שהמפקח היה מאשר זאת גםברוב של 2/3.  אני לא מכיר החלטות לגבי הצמדות אחרות אבל אני חושב שהרעיון הוא ברור. אם הגריעה מהרכוש המשותף נעשית לצורך באופן סביר ולצורך איזון נדרש במסגרת הפרויקט, אז סביר שהמפקח יאשר זאת ולא יחייב ברוב של 100%. וההיפך אם אין זה כך.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38 

קודם כל רצוי שדייר ידע על מה הוא הולך לחתום ולצורך כל לקבל הסברים מעורך הדין של הדיירים ו/או לקרוא בעצמו את ההסכם.

אם יש לו תנאים לחתימה הוא רשאי להציב אותם בפני היזם ובמידה ואין הסכמה מצד היזם אז הוא רשאי לא לחתום על ההסכם. לפי מה שתארת אני לא רואה סיבה לא להגיע לנוסחה מקובלת על הדייר ועל היזם. בכל מקרה- קשה לי להאמין שמפקחת לא תאשר הסכם בגלל זה אבל היא כן יכולה ללחוץ עלהצדדים להגיע להסכמה כלשהיא לגבי אופן החבות במס שבח על אותה דירה. 

אני לא מכיר את פרטי העיסקה שאתה מתאר. בעיקרון יש בחוק המיסוי שני מסלולים שאפשר ללכת בהם. האחד הוא פטור ממס שבח על הזכויות מכוח התמא לרבות תוכניות מקומיות מכוח התמא. המסלול החלופי הוא שימוש בפטור אישי וניצול הפטור ממס על זכויות בניה עד לגבוה של כ- 2 מליון ש,ח כקבוע בחוק.

המסלול הראשון קיים תמיד והוא לא משתנה גם ב- 2014.

המסלל השני משתנה לאחר 2014 מאחר ומבטלים את הפטור האישי העיקרי של מכירה אחת לארבע שנים. ליזם יש אפשרות לבקש דחיה של יום המכירה עד לקבלת ההיתר (כנראה כבר לא יהיה ב2013) ואז אף אחד מהדיירם לא ייוכל לנצל את הפטור המלא של מכירה אחת לארבעשנים ויעשו לגבי כולם, כולל לגביך, חישוב של פטור יחסי לפי הכללים החדשים.

בקיצור ולענינך - צריך לעשות חישוב מיוחס של החבות במס לאור התיקון לחוק או לחילופין להתשמש בפטור הקבוע לגבי מכירת זכויות מכוח התמא,. בכל מקרה יש ח בות מסוימת במס שבח. אני מניח כי ברגע שתדעו על כמה מדובר יהיה גם קל יותר להגיע להסכמות מי נושא ובאיזה חלק מהתשלום.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

שלום רינה!

בעיקרון עיריות דורשות היום כי חדר האשפה יהיה בקונטור הבנין הקיים ולא מחוצה לו. לכן התשובה שנתנו לך היא נכונה.  אני מניח שמה שמטריד אותך הם בעיות של ריח ורעש שעלולים להיות מחדר האשפה. אפשר לפתור זאת בתשומת לב למפרט חדר האשפה, לרבות ריצוף וחיפוי קירות, וכן פתחי אוורור ואפילו מזוג להנדפת ריחות מהחדר. 

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38

כדי לתת אומדן עלויות לפרויקט צריך לדעת מה הוא כולל. אנ מבין שלא מדבור על פרויקט תמא אלא על יזמות רגילה.

כבנצ'מרק כללי וגס הייתי לוקח 4500 ש"ח + מעמ למ"ר בניה כולל לובי קומתי, לגבי מרפסת לפי מקדם 1/2.  לגבי חניות - גם לפי 1/2 אבל צריך לבדוק חפירה ושיטת ביסוס והאם שמים מתקנים או לא. יש להוסיף מעליות ופיתוח. בנוסף כמובן לא התיחסנו לעלויות תכנון, שיווק, מימון, משפטיות ואוי שכחתי משהוא. לא יודע באיזה שלב אתה בפרויקט ויכול להיות שעד שתגיע לביצוע יהיו שינויים.

אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38