פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חבר נציגות מסרב למסור טלפונים של דיירים שהוא מחזיק לייתר חברי הנציגות
באופן שמנסה לשמור לעצמו בלעדיות.
מה ממליץ בנידון?
שלום, אדי
תפקיד חברי הנציגות לייצג את הבעלים האחרים. התפקיד אינו מוגדר בחוק.
ככל שנציג אינו מתנהל כשורה, יתכן שזה הזמן להחליפו.
כנסו אסיפה מיוחדת, ובחרו נציגות חדשה.
אין מקום לפעולה בחוסר שקיפות מול כל הבעלים על ידי הנציגות, בכל רגע נתון.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
נציגות דיירים לא קבלה מאיתנו הדיירים הסמכה מפורשת לבחרו עבורינו עו"ד לייצוג דייירים.
האם סמכותם לבחור?
האם נדרשים לשתף אותנו בעניין מי עו"ד מועמדים?
שלום, נני
סמכות הנציגות מוגדרת על ידי הבוחרים בה, ואינה קבועה בחוק.
אם לא הוסמכה לבחור מייצג, אין לה סמכות לעשות כן.
בכל מקרה, עם הבחירה, רצוי מאוד לשתף ולהסביר מדוע נבחרה עו"ד כזו ולא אחרת.
מי אמור להכין פרוטוקול של אסיפת דיירים עם הייזם אסיפה ראשונה אשר בה נבחרה גם הנציגות
שלום, רון
אין כללים בעניין הזה, אך רצוי שבעלי הדירות ירשמו את הפרוטוקול.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם תנאי הסף לתמא הם 400 מ"ר ו 2 קומות , שתי התנאים במצטבר? או שזה או 400 מר או 2 קומות?
נתקבל היתר בניה תמא 38/1 לפני חצי שנה בנין 4 קומות ת"א לצורך המימון בעלי הדירות נדרשים לחתום על הסכם "משולש" יזם/דיירים/מממן הכולל כתב גילוי לממשכן לגבי הפרוייקט. מופיע מספר סעיפים כגון בעלי הדירות יחתמו על משכנתא לטובת המממן בסכומים של עשרות מליונים שקלים ומה קורה באם היזם לא פורעה חלק מהמשכנתא...או חלקו..או מגיע לפשיטת רגל....
האם אכן מקובל שבעלי הדירות יהיו מעורבים כספית בהחזר המשכנתא...והאם בעלי הדירות צריכים לחתום על הסכם כזה.
שלום, אלם
קשקה להשיב מבלי לבחון את המסמכים, בעיקרון, הבעלים חותמים על הסכמה למשכנתא, כלומר: שעבוד המקרקעין שלהם. לגבי תנאי מימוש ההלוואה, חשוב שיירשם שלא ניתן לחזור אליכם ומהם התנאים למימוש המשכנתא לרבות החרגות מהנכסים שלכם.
פנו לעוה"ד המייצג בדרישה לתקן את הנדרש במסמכי המימון.
האם מספיק הזמנה תלויה בבניין לאסיפת דיירים לבחירת נציגות לפינוי בינוי?
כאשר רוב הדירות מושכרות והבעלים לא רואים.
מה מקור הנורמטיבי? אודה להפניה
שלום רון
אין מקור נורמטיבי ישיר אבל יש חובה כללית לפעול בתום לב ויש גם שכל ישר.
אם רוצים לידע את בעלי הדירות יש לעשות זאת באופן בו יש סבירות שאכן ההודעה תגיע לידיעתם. לא חיביים לרדוף אחרי כל אחד אבל אפשר למשל לשלוח הודעת מייל, ווטסאפ וכו' לגבי האסיפה.
מציע ליצור קבוצה של כלל בעלי הדירות ולשלוח שם.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום
בבניין שעומד בפני תמ"א היזם בנוסף לממ"דים מוסיף מרפסות ,
הדירה שבבעלותי ( יש עוד דיירים יש להם את אותה בעיה -4 מתוך 16 ) הינה בעלת מרפסת שקטנה בכ 4 מטר משאר המרפסות .
האם היזם חייב לפצות אותי בצורה כלשהי מאחר ואין שיוויון בתמורה בין כל הדיירים .
האם זה יכול להיות בצורה כספית או מרפסת של 4 מטר בחלק האחורי של הדירה ( יש אפשרות לעשות זאת ) .
תודה
שלום אבי
אני מניח שהוא מוסיף לכם מרפסת קטנה יותר בשל אילוצי תכנון. אין עליו חובה לפצות אותך אלא זה ענין מסחרי. אני לא יודע היכן הבנין נמצא אבל לרוב אין אפשרות לשתי מרפסות בדירה אחת. פיצוי כספי אפשרי (מחויב במס) אבל שוב- זה ענין של הסכמה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב
אני נכה ויש בבעלותי דירה בבניין שבתהליך תמ"א ( חיזוק ) , אני לא גר בדירה
האם אני זכאי/ יכול לדרוש מהיזם דיור חלופי למרות שאני לא מתגורר בדירה ( הבן שלי גר בדירה ).
תודה מראש
אני מבין שאתה לא מתגורר בדירה אלא בינך מתגורר.
בנסיבות אלו אין לכם זכות לקבלת דמי שכירות לתקופת הביצוע. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום לכם, יש לי מספר שאלות לגבי תהליך תמא 38/2.
מדובר במתחם של מס' בניינים, בחולון, יש 80 אחוז חתימות, כרגע בתהליך של הגשת בקשה להיתר בניה
1. כמה זמן לוקח תהליך זה? הבנתי מהעו"ד שמדובר בתהליך מקוצר
2. באיזה שלב ניתן לתבוע דייר סרבן? כמה זמן לוקח תהליך זה החל מרגע הגשת התביעה ועד פסק הדין ?
3. יש לי בדירה 3 כיווני אויר, היזם מציע לכולם דירות עם 2 כיווני אויר, האם ניתן לבקש "פיצוי" עבור כיוון אויר שאבדתי? (למשל, לעלות קומה או 2 או לקבל מטרים נוספים לדירה)
תודה על עבודתכם
שלום מיכל
1. אני מבין שההסכם כבר נחתם על ידי הרוב הדרוש. הכנת בקשה להיתר לאחר החתימות אורכת כחצי שנה. תהליך התכנון עצמו עד לקבלת אישור ועדה בתנאים יקח עוד כחצי שנה (אם אין תקלות). השלמת תנאים לקבלת שוברים לתשלום לקבלת היתר בניה- עוד כשנה.
2. ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם רק לאחר קבלת אישור ועדה בתנאים. לא לפני כן. תהליך זה אורך כחצי שנה.
3. נושא איבוד כיוון אויר די שכיח בפרויקטים כאלו כי הגדלת השטחים באה על חשבון כיוון אויר אחד בדרך כלל. לא ניתן יהיה לקבל פיצוי בשל כך (אלא בנסיבות יוצאות דופן). בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום רב,
בשלב הגשת התוכניות להיתר מתלבטים בעלי דירות בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי בין הקמת שתי מעליות בבניין החדש (תוך ויתור על שטח דירה) לבין הקמת מעלית אחת ושמירה על שטח הדירה המתוכנן. האם שווה (מבחינת תשואה ושויי דירה עתידי) להקטין את שטח הדירות החדשות ב כ 2 מ"ר לדירה כדי לאפשר הקמת מעלית נוספת? האם מעלית נוספת בבניין "שוברת שיוויון" מבחינת השאת תשואה לבעלי הדירות מעבר לשיפור נוחות התנועה בבניין?
תודה,
רן שלום
מעל 27 מטר גובה (בערך 8 קומות) יש חובה לשתי מעליות כך שההתלבטות לא קיימת.
אם אין חובה- בדר"כ ממליץ על מעלית אחת. לא בטוח שיש ממש צורך בשתי מעליות בבנין כזה. מנגד- אני לא חושב ש- 2 מר הופכים את ההצעה ללא אטרקטיבית. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני בעלים של חנות בבנין שרוצים לעשות תמ"א הריסה ובניה.
החנות מושכרת 12 שנים. לפני שנתיים חתמנו שוב חוזה ל 8 שנים נוספות.
האם אני רשאי לחתום עם היזם? מה אני עושה עם השוכר?
ואם לא אחתום, האם אני נחשב דייר סרבן?
שלום, חיים
מאחר שיש לך התחייבות חוזית קודמת עם השכור, הרי שאתה לא רשאי להפר אותה באופן חד צדדי.
עליך להביא את הפרטים לידיעת היזם, ויחד איתו - ובעזרת עוה"ד המייצג.ת אתכם בפרוייקט - להגיע להבנות בנוגע לפינוי, כדי לא להכשיל את עסקת התמ"א מחד ולא להיות בחזקת מפר חוזה (השכירות) מאידך.
ככל שיש רצון טוב של הצדדים המעורבים, אין סיבה לא להגיע למתווה שיהיה לשביעות רצונם של כל הצדדים.
הי,
האם חייב להיות דו"ח שיוויון בתמורות בתמ"א 38/2?
מתי מכין שמאי דו"ח כזה?
האם לכל בעלי הדירות יש זכות לקבל אותו?
שלום, תמי
התמורות הן חלק מהתנאים המסחריים הנתונים למו"מ בין הצדדים.
לעיתים ישנה שונות בתמורות בין בעלי הזכויות, בשל שונות בזכויות הקיימות. למשל: הצמדה ספציפית שאין לדירות אחרות, שוני בשטחי הדירות הקיימות וכיו"ב.
אין חובה לערוך דו"ח, ובוודאישאין חובה להציג דו"ח שמאי בעניין, אבל התמורות חייבות להיות גלויות לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות, והן נדרשות להופיע בחוזה באופן מפורט ומפורש. דרשי זאת מעוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט.
אני נוהגת לצרף לכל חוזה גם נספח מיוחד שבו טבלת התמורות לכל אחת מהיחידות בפרוייקט.
בהצלחה
האם ניתן לקיים פרוייקט פינוי בינוי במשותף לשני בניינים שנמצאים בקרבת מקום אחד לשני אבל לא ממש במגרשים צמודים ? יש להם יחד 24 דירות.
שלום , דונה
כל הרעיון בפינוי-בינוי הוא להכריז על מתחם, אשר מטבע הדברים כולל בתוכו מספר בניינים.
המתחם צריך להיות חטיבת קרקע לתכנון מחדש. ככל שניתן ליצור חטיבת קרקע כזו, ניתן לקיים את הפרוייקט.
תמא שהחל לפני שנים מתנהל בעצלתיים.
היזם השאיר ערבות בת 1 מיליון שח.
והשאלה
1.אם נחלוט את הערבות האם היזם יפסיק ונצטרך למצוא פועלים אחרים להמשך הבניה?
2. כי זה לא ברור מפי הועד למה לחלוט את הערבות...ומה זה אומר.
נא עזרתכם כאן.
3. האם יתכן ונצטרך להוסיף כספים מכיסינו בעלי הדירות?
כי הצהרתי בכתב שאם נצטרך להוסיף כספים מכיסינו לי אין.
4.מה עושים במקרה כזה שאני בעלת דירה בבנין ולא אוכל לשלם תוספת?
בברכה
שלום, אורי
לצערי אין באפשרותי להשיב לשאלותיך, שכן התשובה לכך אמורה להיות בהסכם עצמו.
תנאי מימוש הערבות הם תנאים מסחריים, שנקבעים בין הצדדים. ככל שעורך הדין המייצג את בעלי הזכויות אינו מספק לכם תשובות, כדאי לפנות לייעוץ פרטני, עם העתק ההסכם וכתב הערבות.
בשולי הדברים אציין, כי הערבות אמורה להיות בידי עוה"ד לשכם, ולכן היתי מצפה שאת התשובות תקבלו ממנו.
שלום רב !
בבנין בו אני גר בודקים התקשרות עם קבלן לצורך ביצוע תמ"א 38/2 , לפי מה שהבנתי מדובר במכירת הבנין לקבלן תמורת דירות חלפיות חדשות במקום הישנות , כידוע יש מס מכירה ( להבדיל ממס השבחה שהקבלן המבצע משלם ) אז אני יודע לדירת יחיד יש פטור ...מה הדין לגבי מי שיש לו מספר דירות בבנין המדובר ? האם הוא חייב במס מכירה הממשלתי בדירות מעבר לדירה אחת ?
בתודה מראש לתשובה
יצחק
שלום, יצחק
אין מס מכירה, על מכירת זכויות במקרקעין ישמס שבח.
מומלץ להפנות את שאלתך בעניין לפורום מיסים, ובכל מקרה מוטב להיוועץ פרטנית בעו"ד העוסק.ת בתחום ולא להסתמך על מידע כללי, שאינו מתייחס לפרטנית לנתונים האישיים שלך.
בחודש מאי 2022 נתקבל היתר תמא 38/1 ת"א בנין 4 קומות. (לאחר 10 שנים! טרם התחילו בעבודה והיזם טרם העמיד שלט ... היזם דוחה שוש ושוב וכל פעם סיבות אחרות. לא ידוע לנו היכן המימון ובימי האחרונים הודיע לנו היזם שלא ידוע תאריך עליה לקרקע בעקבות הבולען בנתיבי איילון ! בטאבו נרשם הערת אזהרה לטובת היזם. לפי ההסכם שנחתם פג תוקף התחלת הבניה לפני כשנה. האם אפשר לבטל את ההסכם ? והאם אפשר לחפש אלטרנטיבה אחרת תמא 38/2
את טענות היזם בגין העיכובים יש לבדוק באמצעות מי מטעמכם - המפקח או עוה"ד שמלווה אתכם בפרוייקט.
יש מקום לדרוש אסמכתא בכתב לעניין זה.
לגבי ביטול ההסכם - יש לבחון את ההסכם עם עו"ד מנוסה בתחום, לקבלת חוות דעת.
לגבי שינוי ההיתר התשובה שלילית. אם התקבל היתר מסויים, לא ניצן לשנות את מתווה התכנון "על הדרך" ויש להגיש לשם כך היתר חדש.
יזם מזמין בעלי דירות לאסיפה ראשונית.
לא צויין בהזמנה או בכל מקום כי תבחר נציגות במועד זה.
האם ניתן יהיה לעשות באסיפה הצבעה לנציגות בנסיבות?
ומה המקור הנורמטיבי לתשובה?
שלום, יקי
מעמד הנציגות אינו רשמי, אך בחירת הנציגות מקובלת בכל פרוייקט, שכן לא תמיד יש התאמה בין וועד הבית לבין הצוות המצומצם - הנציגות - שיכול לסייע בקידום הפרוייקט ולעמוד בקשר עם בעלי הדירות.
אקדים ואומר- נכון וראוי להתנהל עם נציגות.
ככל שיש הזמנה לאסיפה כללית, יש לציין כי תיבחר בה נציגות, בהתאם להוראות חוק המקרעקין - ראה בתוספת בנוגע לניהול הבית המשותף בתקנון המצוי.
קרן למימון דמי ניהול בניין ל10 שנים בפרוייקט פינוי בינוי.
הייזם רוצה להתנות שהמימון יהיה רק לבעל הדירה ורק ב אם הדירה לא תהא מושכרת.
האם ניתן?
היזם צודק. המטרה היא להקל על בעלי הדירות שדירתם שודרגהמ משעותית וכעת ההוצאות מכבידות עליהם.
ככל שבעל הדירה אינו מתגורר בה, והדירה מושכרת, הרי שאין סיבה שהשוכר יזכה להטבה שכזו על חשבון הקופה הכללית.
לא מדויק:
יהיה לי יותר קשה להשכיר הדירה
כי שוכרים לא ירצו לשלם 900 שח דמי ניהול
אם מדובר בדירה משודרגת משמעותית מזו שהיתה, הרי שדמי השכירות ממילא יהיו גבוהים יותר, ועלויות האחזקה שלה גבוהות יותר, וכחלק בלתי נפרד מכך - דמי הניהול.
לא הבנתי את הבעיה שאתה מציג. למה שזה יהיה יותר קשה? שוכר שבא לשכור נכס יוקרתי יודע שיש לו הוצאות גבוהות יותר מנכס פשוט וקטן יותר. כלכלה חופשית בסיסית.
רשמת כי נכה זכאי לדיור חליפי במהלך הבניה בתמא עיבוי. מה המקור הנורמטיבי?
שלום, רוניה
זכויות הנכים מוגדרות ב"חוק החיזוק" - חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בסעיף 5 (ב1).
נתקבל היתר בניה לתמא 38/2 לבית הורי. ההיתר כולל כמובן תכנית. הוגשה כנגדם תביעת דייר סרבן. הם אינם סרבנים ולא מבקשים כל תמורה עודפת. רק מבקשים לדעת איזו דירה יקבלו. מיקום מדוייק של הדירה בבניין. על כך ענה להם היזם שהצעתו טרם אושרה. האם דרישתם סבירה ויש בה כדי להצדיק אי חתימה עד לקבלת תשובה מהיזם
שלום, חיה
משאלתך עולה כי קיים היתר בניה, לכן התשובה של היזם אינה מובנת.
בכל מקרה, מובן שיש לזהות את דירות התמורה של הבעלים.
דרשי את התשובה מהיזם, בין היתר באמצעות הנציגות או עוה"ד המייצג את הבעלים בפרוייקט.