פורום תמא 38

שלום,

בחוזה מול יזם פינוי בינוי יש סעיף בעייתי, בו מדובר על שינויים אפשריים בתכניות, לאחר הגשת הבקשה להיתר בניה, (שינויים והתאמות). יתכן שמדובר על שינויים לפי דרישת העיריה כתנאי לקבלת היתר. השינויים יהיו תקפים לאחר חתימת נציגות הדיירים בלבד. הבעיה היא שאין פרוט של השינויים האפשריים. יש בעלי דירות, כולל אנוכי, שמסרבים לחתום בגלל הסעיף הזה. כי אין פרוט על אילו שינויים מדובר. ועקב החשש שיהיו שינויים במיקום של דירות וגם קומה ו/או כיווני אויר. מה דעתך ומה ניתן לעשות? תודה!

האם בפרויקט פינוי בינוי רשאים חלק מהבעלים בפרויקט - לכפות בהצבעת רוב של הבעלים המקוריים להעניק למשל ליושב ראש המנהלת הטבה - בצורת בחירת דירת התמורה שלו ללא הגרלה ולפני כולם.   וזאת כאשר חלק מהבעלים האחרים מתנגד להטבה זו - אשר פוגעת בשיויוניות  התמורה ופוגעת ביתר הבעלים הבוחרים את דירת התמורה מפול דירות התמורה ובהגרלה או מנגנון אחר?

או כמו שועד בית לא יכול לכפות על דייר לשלם ועד בית שלא מבוסס המטר היחסי של דירתו ביחס לכלל שיטחי כל הדירות - כנ"ל גם כאן - הצבעת הרוב כופה על דייר הפסד בעלים , באל כורחו וחוסר שיוויוניות?

אנא הסברכם

בפרויקט פינוי בינוי אני זכאי לדירת תמורה של 100מ"ר,  ברצוני לקבל רק דירה של 80מ"ר  ואת ההפרש בין מיחר שתי דירות אילו - היזם טוען שבמצב זה הוא לא מזכה על המע"מ כלומר אקבל פיצוי מופחת מערך השוק ב 18%

עד כמה שידוע לי - המדינה בפרויקט פינוי בינוי מזכה את היזם בגין דירת התמורה מההעברה של ערך המע"מ של דירת התמורה

על כן השאלה האם הנוהג והנכון על פי חוק לקזז אץ המע"מ מהפרש המחיר בין דירת התמורה והדירה הקטנה החלופית את תשלום הפיצוי

בקיצור היכן ניתן להבין מה החוק קובע בגין המע"מ  בפרויקטי פינוי בינוי ביחס לבעלים המקורים והיזם ביחס לדירות התמורה

שלום

 במסגרת תמא 38 קיבלו כל בעלי הדירות הקימות שיפוץ דירה מלא

 קיר הממד המחובר לחדר קמור מאדהשיפוץ בדירה זו עדיין לא נסתימה

 מנהל  הפרויקט פוצח בצעקות- כנראה מרוב פחד.. 

והשאלות

_ מה ניתן לעשות טרם הסתים השיפוץ?

2-אם לא יתוקן הקיר וישאר קמור האם נהיה זכאים לפיצוי כלשהו?

3- מהו גובה הפיצוי?

תמא 38/2 בתל אביב - רובע 3. צפון ישן.

חילוקי דעותלגבי חלופות תכנון ממד מול ממק.

האם עפי החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב מאפריל 2022  ( כפי שפורסמה בכלכליסט, ישראל היום וואלה ) בכל מקרה תהיה מעתה חובה ממד לכל דירה וועדת התכנון לא תאשר יותר ממק כחלופה ??

כרגע יש מיעוט שרוצה ממד .

אבל אם יש החלטה של ועדת עררלאכיפת ממד אז למה להמשיך להתווכח ? 

אשמח מאוד לדעתך המקצועית

תודה רבה רבה 

יש רוב לחתימות הדיירים התוכנית ברכבת של 4 בניינים 32 דיירים...

חלק מהחתימות הראשונות של הדיירים הראשונים היו כמו משהו לפני 10 שנים אולי קצת פחות...

החתימות האחרונות של הדיירים האחרים היו משהו כמו לפני חצי שנה.  

הבנתי ולא מצאתי שיש תקופת התיישנות ואו תנאי לתחילת העבודה ולחתימות משהו שמדבר על 18 חודש מרגע החתימה לביצוע התמא

מרגע איזה חתימה ?

של הדיירים ואו היזם/קבלן/מועצה/מדינה?

מה זה הראשונה או האחרונה ?

איך יודעים האם יהיה בסוף תמא במקום והיכן בודקים ?

מה משמעות ועדת ערר מחוז ת"א לגבי אכיפת ממד ולא ממק בתמא 38/2 ?

האם יש טעם לבחור בתכנון ממק בתמא 38/2 בתל אביב אם עפי החלטת ועדת ערר מאפריל 2022 תהיה אכיפה של תכנון ממדים בלבד ?

מציין כי רק 2 מתוך 10 רוצים ממד.

יש רב לבחירת ממק. 

דעתך ? 

שלום רב,
בבניין של הוריי חתמו על הסכם תמ"א 38/1 לפני כ10 שנים. במעמד חתימת ההסכם הוצג עורך דין הדיירים, שהוא גם נוטריון, שהורה לכל הדיירים (שאינם אנשים משכילים, אלא אנשים קשיי יום משכונה בדירוג סוציואקונומי נמוך בפריפריה) לחתום על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בטענה שהם מחוייבים לחתום עליו וללא הסבר משמעות המסמך וחשיבותו.

עורך הדין משתמש בייפוי הכוח כדי לחתום על חוזים, הסכמים והארכות ללא יידוע הדיירים, ללא מינוי נציגות דיירים, תוך התעמרות אישית בדיירים (שיחות והודעות מלאות איומים, קללות וצעקות דוגמת "את אדם אפל", "לי יש ייפוי כוח אז אני מחליט מה יקרה ולא אתם, אין לכם זכויות", "תפסיקו לנדנד", "אם תנסו לעצור את הפרויקט תצטרכו לשלם חובות של מיליונים" ושלל מרגליות) ותוך סירוב להעביר עותקים של החוזים שנחתמו, כולל חוזה ההשתכרות שלו והחוזה המקורי של התמא חתום על ידי הדיירים.

אף אחד מהדיירים לא יודע מי משלם לו מה וכמה, ועורך הדין חתם כבר כמה פעמים על הארכת הפרויקט ליזם לאחר הפרת חוזה (כלומר היזם היה צריך לעלות על הקרקע או שהחוזה יופר ולאחר כמה חודשים עורך הדין אישר לו את ההפרה באופן רטרואקטיבי בהסכם חדש).

אני מודעת לכך שהתיאור קצת מבולבל ועמום, אני מפחדת שהפרטים יגיעו לאוזניו ולכן אני פורשת פה רק מקצת מהמסכת שאנו עוברים בחודשים והשנים האחרונות (גם פרטי ההתקשרות שלי הם בדויים בשל איומיו של עורך הדין).

השאלה היא, למי אפשר לפנות בנושא אם בכלל? האם לעורך דין המתמחה בתחום מסוים? ללשכת עורכי הדין? האם הוא צודק וזה אכן הכול בגדר החוק?

אנחנו מרגישים חסרי אונים וחסרי זכויות ומפחדים להישאר חסרי כל, אז נודה מאוד על כל הכוונה.

תודה רבה.

שלום,

אנחנו מתחם של 4 בניינים ברמת גן שבסוף הפרוייקט יהיו כ 100 יחידות דיור (כיום 24). העורך דין מבקש 38,000 עבור כל דירה בגין ה 24 הקיימות. האם גבוה? מה הטווח מחיר המקובל?

תודה

שלום רב,

אצלנו חתמו 10 מתוך 13 דירות. כאשר 80% זה 10.4 דירות. האם זה מספיק ?

אם מגישים להיתר , איך מי שלא חתם יכול להעלות את הטענה שאין מספיק שחתמו?

האם מקובל שיזם ( אחד מתוך שני מועמדים)  אשר כמובן אין קשר חוזי איתו ואשר טרם הגדיר את התמורות לבעלי הקרקע וטרם פתח תיק בעירייה ,ידרוש מבעלי הדירות למלא ולהעביר לו שאלון מיסוי מלא ? באותה הזדמנות גם יציע לבעלי הקרקע לרכוש מטרים נוספים -והכל עד תאריך

מסויים ?

האם משמעות העברת מידע כזה ליזם לא מתפרשת כהסכמה של בעלי הקרקע  לבצע את הפרויקט איתו למרות שטרם סוכמו התמורות וטרם הועבר לעיון הדיירים טיוטת הסכם להערות ? 

עוד אציין שכרגע יש  הסכמה רק של 60 אחוז מהדיירים לקדם את הפרויקט עם היזם הנ"ל.כאמור לא נחתם כל הסכם בין היזם לבעלי הקרקע .

תודה על הסברכם 

יזם נבחר והבטיח במכרז יזמים ומצגת : 25 מטר תוספת , ממד ו 3 כיווני אויר.

כעת מציג חלופת ממק בה נאלץ לוותר על 2.5 מטר וכיוון אויר אחד.

הציג גם חלופת ממד עם אמבטיה ללא חלון. 

רב הדיירים מסכימים, אני מתנגד לתכנון ממק במקום ממד. 

האם אוכל לסרב על בסיס הפרה של תמורה מובטחת ? האם מכרז היזמים והמצגת שעל פיהם בחרנו את היזם אינה מחייבת אותו ? 

גם אם רב הדיירים מסכימים להורדה בתמורה ( כיוון אויר ו2.5 מטר ) למען חופש תכנוני בממק אני מתנגד. 

דעתך ?

באם יש 9 דיירים. 5 חותמים עבור יזם. 4 ביניהם הדייר עם 2 הדירות לא חותמים.ה5  נחשבים לרוב או שזה תיקו?הרבה תודה מראש

שלום רב, 

א. האם נראה סביר פרק זמן של 7 שנים במתחם פינוי בינוי מרגע גמר חתימות הדיירים עד לגמר הסכם עם בנק מלווה לבניה?

ב. האם וכיצד ניתן להכניס סעיף בהסכם בין הדיירים ליזם על ביטול תוקף חתימה במקרה של התארכות התהליכים מעבר למובטח?

תודה.

ערב טוב, 

ברשותי דירה שהינה מושכרת, בעתיד אמורים להתחיל תמא 38/1 חיזוק ועיבוי. 

השוכר כבר מרתיע שבזמן התמא ישלם לי חצי מהשכירות. 

שאלתי - האם אני חייבת להוריד לו מהמחיר כ 30%-50%? 

שכן, הם עובדים מחוץ לדירה ולא נכנסים לדירה רק לקראת הסוף לחבר את התוספות. 

כיצד אנהג עם השוכר בזמן התמא? אשמח לחוות דעתך.

תודה. 

שלום רב,

ברחוב שלי קיימת חברה יזמית שלפני שנה וחצי הודיעה שהיא רוצה לעשות ברחוב כולו פינוי בינוי.

היתה הזמנה לכנס דיירים ראשון, חתימה על הסכמה עקרונית וכו'.
אני כדיירת לא הייתי בתהליך כלל, הייתי עסוקה בעניינים בריאותיים משפחתיים, לא הגעתי לאף כנס, כל מה ששמעתי עד היום זה מהשכנים וממודעות שתלתה היזמית על קירות הבתים ברחוב.
עכשיו ראיתי פתאום על אחד מעמודי חשמל הודעה מטעם היזמית שקוראת לתושבים להגיע לכנס שבו יחתם על ידי הדיירים ברחוב ההסכם הסופי.

יש לציין שלא נשלח אליי שום מכתב רשמי מהיזמית של הפרוייקט, אף אחד לא נקש בדלת שלי מטעם היזמית ובעצם מעולם לא פנו אליי באופן אישי ויזום.
אני יודעת מבירורים שערכתי שאין הכרזה על הרחוב כאיזור פינוי בינוי, שהתוכניות שהוגשו לעירייה אפילו לא נדונו עדיין ולא בטוח שהעירייה מסכימה בכלל לפרוייקט

אז מה הולך בעצם? האם היזם יכול להכריח אותי לחתום על הסכם חוזה סופי?
עוד בטרם קיבל אישורים לתוכניות שלו מועדה ארצית, מקומית וכו'?

מה קורה אם אני לא מגיעה לכנס הזה וחותמת? האם ינקטו נגדי הליכים כלשהם?
האם לפי חוק הם חייבים לפנות אליי בדואר רשום או להגיע אליי הביתה כדי שאיחשב כסרבנית?

אני כן מעוניינת כמובן להתקדם ושהבית שלי ביום מן הימים יהיה גדול חדש ואיכותי יותר
אני לא מתנגדת, אני רק לא סומכת על כך שאותו יזם באמת יעשה משהו, ובינתיים מפחידה אותי המחשבה שאצטרך לחתום על חוזה מחייב ולחתום על הערת אזהרה לטובת היזם

מה דעתך? אודה על הסבר מפורט ככל הניתן לכל חששותיי לטובת אלו שיקראו כאן גם בעתיד

תודה רבה!

במהלך העבודות אחד המשפצים של התמא שבר חלק מהשיש כשביקשתי מהם לתקן את זה הם פשוט שמו איזה חומר על החלק השבור ושייפו אותו אני ביקשתי מהם שייתקנו את זה או שישימו שיש חדש האחראי אמר שאם אני רוצה שיש חדש אין לו בעיה אבל שאני אקנה אותו מהכסף שלי אני רוצה לדעת מי מאיתנו צודק והאם יש איזשהו חוק בנושא