מהו מס השבח על מכירת דירה שאינה דירת מגורים יחידה וכיצד משפיעה חלוקת התמורה?

עידן שלום,

לא נוכל כמובן במסגרת זו לבצע חישוב מדוייק, אבל אתאר בפניך את עקרונות חישוב המס ואנסה להשיב לשאלתך באופן כללי:

אדם שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה, ואינה דירה אותה ירש, לא זכאי לפטורים הידועים בגין מכירת דירת מגורים מזכה. יחולו אפוא שיעורי המס הרגילים.

ככלל, יחיד חייב במס על השבח הריאלי לפי שיעור המס השולי שלו (בהתאם למדרגות המס שבסעיף 121 לפקודת מס הכנסה), אך עד תקרה של 25%. הסכום האינפלציוני פטור ממס לדירה שנרכשה לאחר 1993.

אדם מעל גיל 60, זכאי למדרגות מס נמוכות (10%, 14%, 20%) גם ביחס להכנסה שאיננה מיגיעה אישית. לפיכך, במקרים המתאימים ייתכן ששיעור המס בגין מכירת הדירה לא יהיה 25% אלא נמוך מכך, בהתאם למדרגות הנמוכות הללו.

מאחר שהדירה נרכשה בשנת 2002 (ובהנחה שתמורת המכירה לא הושפעה מזכויות בניה נוספות) השבח הריאלי עד יום 1.1.2014 (יום המעבר) יהיה פטור ממס. על יתרת השבח הריאלי יחול השיעור שהזכרנו לעיל.

החלוקה בין השבח הריאלי עד ליום המעבר והשבח הריאלי לאחר יום המעבר מתבצעת באופן ליניארי, לפי יחסי תקופות.

אם הדירה שייכת לך והייתה שייכת לך בעת המכירה (ולא העברת אותה במתנה לילדיך לפני המכירה), חלוקת כספי התמורה בין ילדיך, לא משפיעה על חיוב המס במכירת הדירה.

אזכיר כאן - בקצרה בלבד - שאם תעביר את הדירה במתנה לילדיך, העברת הדירה במתנה לילדים תזכה כנראה בפטור ממס שבח (העברה פטורה בין הורה לילדיו), אך הם ישלמו מס רכישה בשיעור 1/3 משיעור המס הרגיל הנוהג.

יש לנתח במקרה זה האם ובאיזה אופן ילדיך יוכלו ליהנות מפטור בגין מכירת חלקם בדירה לצד שלישי. כמו כן, אם הם אינם מוכרים בפטור, חיובם במס שבח יביא בחשבון את עליית הערך גם בתקופה שבה אתה החזקת בדירה (הם "נכנסים לנעליך" ביחס לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה). כמובן, ביחס לתכנונים כאלה ואחרים - מומלץ בחום להתייעץ פרטנית.

בהצלחה!