יש לי שני חלקים בשתי דירות - אני פטורה ממס שבח במכירתן?

שלום מיכל,

שאלתך נשמעת פשוטה אך למעשה היא מעט מורכבת.

לפי חוק מיסוי מקרקעין, גם חלק מדירה מהווה דירה. לכן, גם אדם שמוכר חלק מדירה חייב עקרונית במס שבח.

באותה המידה, חלק מדירה אף הוא זכאי לפטורים השונים (פטור דירה יחידה או פטור דירת ירושה), ככל שהמכירה עומדת בתנאי הפטורים.

נניח, ראשית, כי לא ירשת אף לא אחד מחלקי הדירות שבבעלותך.

ככל שמבקשים לממש פטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה (אף אם מדובר בחלק מדירה בלבד), כשבמקביל את מחזיקה בחלק מדירה אחרת, יש לבחון את מתקיימים התנאים להפעלת "חזקת הדירה היחידה" (שבסעיף 49ג לחוק).

אם שיעור ההחזקה בדירה האחרת הוא שליש לכל או היותר (או מחצית במקרה של ירושה) הדירה האחרת לא תיספר כדירה נוספת, ותהיי זכאית לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה במכירת הדירה הראשונה (כמובן - בהתקיים יתר תנאי החוק לפטור במכירת דירת מגורים יחידה).

לאחר מכירת חלקך בדירה זו, נותרת עם הדירה האחרת (שלגביה הפעלנו את חזקת הדירה היחידה, כזכור, מחמת היות שיעור ההחזקה בה שליש ולא יותר מכך).

כשתבקשי למכור את חלקך בדירה זו לא תוכלי ליהנות מפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה, מהטעם שאחד מתנאי הפטור (המופיעים בסעיף 49ב(2)) הוא שבשל החלק מהדירה הנ"ל לא הופעלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס בגין דירה יחידה; וכאמור אכן הפעלנו חזקה זו.

עתה נניח כי ירשת אחד מחלקי הדירות שברשותך.

במקרה כזה, ניתן לשקול לבקש פטור ממס שבח בגין מכירת דירת ירושה בגין החלק שירשת - כמובן, בכפוף לתנאי הפטור (המוריש הוא בן זוג, הורה או הורה-הורה, שלפני פטירתו היה בעלים של דירה אחת, וכי אילו היה מוכר את הדירה בעצמו היה זכאי לפטור ממס).

לאחר מכן, כשבידייך דירה אחת בלבד - תוכלי למכור את הדירה הנותרת בפטור ממס שבח בגין דירה יחידה (במקרה כזה, לא יחול הסייג שהזכרנו קודם, מאחר שחלק הדירה הקודמת לא נמכר תוך שימוש בחזקת דירה יחידה שבסעיף 49ג, אלא מכח פטור דירת ירושה).

ניתן לשקול גם פעולה הפוכה: ראשית למכור את חלק הדירה שבגינו תבקשי פטור ממס בגין דירה יחידה (כשחלק הדירה נותר לא ייחשב בעלות בדירה נוספת תוך שימוש בחזקת דירת מגורים יחידה).

כשבידך נותר חלק הדירה שירשת, תוכלו למוכרו בפטור ממס שבח בגין דירת ירושה (אך לא בגין דירה יחידה כאמור) במידה ותנאי הפטור בגין מכירת דירת ירושה מתקיימים.

הבטחתי מורכבות - וקיימתי. אני מציע להתייעץ בטרם את מבצעת מהלך על מנת לוודא שאת ממצה את זכויותייך.

בהצלחה!