איך יש להתמודד עם תשלום דמי ועד הבית בשכירות לפי החוק?

כידוע הבעיה היא שחוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה קובעים בצורה קוגנטית (שלא ניתן לשנות בחוזה) שבכל מקרה מי שחייב לשלם את דמי ועד הבית זה בעל הדירה, ושאסור לבעל דירה לחייב שוכר לשלם בצורה ישירה מה שלא נחשב ל-"אחזקה שוטפת" של ועד הבית.
השילוב של שני החוקים האלה יוצר פתח להרבה בעיות וחיכוכים ביחסי שוכר-משכיר ביחס לתשלום דמי ועד הבית, כאשר השוכר המתוחכם יכול לסרב לקיים את חובתו החוזית לשלם את דמי הוועד בטענה שהוא לא מכיר ברכיבים שונים של דמי הוועד כ-"אחזקה שוטפת" ובידיעה שבכל המקרה החוק יחייב את המשכיר לשלם במקומו.
בנוסף, הכנסת דמי הוועד לחוזה פותחת פתח לטענות "כשל תמורה" כאשר יוצא שלמעשה המשכיר מכר לשוכר "שירותי ועד" ואם השוכר לא מרוצה מהשירותים אז הוא יכול להתנער מהתשלומים או חלק מהם בטענה זו.

אני מבין שיש בקרב משכירים שתי גישות עיקריות והפוכות להתמודדות עם הבעיה הזאת:
1. דרכים שונות לכפות על השוכר הר כגיגית לשלם, למשל לדרוש ממנו צ'קים מראש לוועד (אבל הוא יוכל לבטל, ולא בטוח שהוועד ירצה ללכת להוצאה לפועל נגד השוכר), לחלט ערבויות (אז השוכר יכול לתבוע את המשכיר), להכניס לחוזה קביעות מפורשות ביחס לסכום דמי הוועד ופרשנות המושג "אחזקה שוטפת" ואחריות הוועד (עדיין השוכר יכול להתנער ולהפסיק לשלם).
2. למחוק לגמרי את כל נושא ועד הבית מהחוזה, או אפילו להוסיף סעיף מפורש שדמי השכירות אינם כוללים תשלום עבור ועד בית, השוכר אינו חייב לשלם ועד בית והמשכיר אינו מתחייב שהשוכר יקבל שירותי ועד בית.

איזו גישה נכונה יותר בעיניך?