כעבור 8 שנים - האם ניתן לדרוש מהדיירים להסכים לפינוי בינוי במקום תמ"א 38/2?

שלום רב שירה,

משאלתך אני מבינה שלאחר חלוף זמן רב בו לא התקדם הפרויקט את מעוניינת לחזור בך מההסכמה הראשונה ליזם לקידום תמ"א בבניין. עמדה שהיא לגיטימית לכל הדעות.

השאלה אם זה אפשרי צריכה להיבחן בכמה מישורים, בראשם בהתאם להסכם עליו את חתומה.

מאחר שההסכם אינו בפניי, אוכל להשיב לך רק באופן כללי, ולנסות להבהיר את מצבך. אנסה להשיב בקצרה, ולהאיר לך מספר נקודות. 

ככלל, שמונה שנים לקידום פרויקט תמ"א זהו משך זמן לא סביר. יתכן שהיה מקום לבטל את החוזה קודם לכן. אתחיל מהמובן מאליו - היכן היה עורך הדין שלכם כל הזמן הזה? מדוע הוא לא פעל לקידום האינטרסים שלכם, הבעלים? כדאי מאוד לבדוק את הדברים ומהן הסיבות שלא פעל לביטול עד כה. אולי הייתה מניעה לגיטימית (קשה להניח, אבל ייתכן).

מתווה של פינוי ביוני דורש תכנון מחדש לקידום תכנית (" תב"ע "), אשר לרוב הינו תהליך ארוך יותר מקידום היתר שבסמכות ועדה מקומית לתמ"א, ככל שמדובר במתחם שאין בו הכרזה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שזהו המצב. זוהי סיבה לבחון את הדברים מחדש, לא רק על ידך, אלא גם על ידי כל שאר השכנים. 

לעניין ביטול ההסכם בשלב זה רק מצידך, אזכיר כי מדובר בהחלטה של הרוב הנדרש של הבעלים בבניין (ובמתחם כולו, ככל שמתוכנן לצרף בניינים נוספים למתחם הפינוי-בינוי), ועל כן החלטה חד צדדית שלך אינה אופרטיבית, אלא אם יצטרפו אליך מתנגדים נוספים. ככל שלא יתגבש הרוב הדרוש להכרה במתחם פינוי-בינוי, לא יוכל היזם לקדם את התכנון. 

הבסיס לתשובות טמון בחוזה, כאמור, שצריך להיבחן בקפידה. באופן עקרוני אשיבך, כי "החלפה" של המתווה הינה בעצם התקשרות חדשה, אלא אם ניתנה האופציה הזו ליזם מלכתחילה בהסכם. בהעדר הסכמה מראש נדרשת הסכמה מפורשת של כל הדיירים ל"החלפה" הזו.

אני יכולה בהחלט להבין, שאם חלפו 8 שנים ללא התקדמות וכעת היזם רוצה להתחיל מחדש, יש אובדן אמון בו, ואם בכלל יש מקום לקדם את הפרויקט, יש מקום לשקול התקשרות עם יזם חדש.  

לגבי הערת האזהרה - בתמצית אשיב כאן, כי ניתן לבטלה במקרה של ביטול העסקה, אך בכל מקרה אינה מונעת מכירה, אלא דורשת הסכמת היזם להעברת הזכויות לרוכש החדש. זהו עניין מורכב יותר מכדי להשיב עליו במסגרת זו ואני ממליצה לך בחום לפנות לייעוץ משפטי פרטני.   

מקווה שהצלחתי לעזור לך במסגרת המצומצמת הזו.

בהצלחה,