האם חובה למסור את הפטור ממס שבח בתמ"א 38-2 לקבלן בעסקת קומבינציה?

דוד שלום!
זאת לא חובה אבל יכול להיות שלא הפטור ליזם לא כדאי להכנס לעיסקה. אני אנסה להסביר בקצרה ובכלליות. ההסכם בינכם ובין היזם הוא כמו קומבניציה. היזם בונה לדיירים דירה חדשה (בדר"כ גם גדולה יותר) ואילן הדיירים מוכרים לו את זכויות הבניה העודפות (כל הזכויות הקיימות על המגרש פחות מה שנוצל לטובת דירות הבעלים). המכר של הזכויות היא עיסקה במקרקעין וחייבת באופן רגיל במס שבח. במקרה של תמ"א 38/2 יש שני מסלולים אפשריים. מסלול ראשון - על פי חוק מיסוי מקרקעין הפוטר את מכירת הזכויות שניתנו מכוח התמ"א ממס שבח. זה יכול להיות טוב במקום זו יתרת הזכויות הן רק מכוח התמ"א. ברמת גן למשל - יש על כל מגרש עוד זכויות שלא מכוח התמ"א. זכויות אלו לכאורה לא פטורטת ממס. על כן יש את המסלול השני שמשתמשים בו יזמים, בעיקר ברמת גן ובערים דומות, לפיו מנצלים את פטור ממכירת דירת מגורים בצירוף עם זכויות בניה עודפות. בדר"כ תקרת הפטור הנ"ל (1.87 מליון ש"ח) מכסה את כל חבות המס. מקווה שעניתי והבנת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38