הבדל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/3
תמא 38/2 ותמא 38/3
1) מה ההבדל בין תמא 38/2 פינוי- בינוי לבין תמא 38/3 פינוי בינוי מבחינת ההגדרה. האם 38/3 בת"א מאושר בכלל ובאיזה רובעים?
2) האם זכויות הבנייה ליזם הן אותן זכויות והאם הרווחים המגיעים לבעלי הדירות מתוך ריווחי היזם גם הם זהים ?
תודה
זכויות הבניה ורווחיות היזם
שלום לבעלת הדירה,
עד כה נערכו 3 תיקונים לתמ"א, והאחרון בהם הוא תיקון 3, ולפיכך התמ"א הרלוונטית היום היא התמ"א המעודכנת ביותר - תמ"א 38/3. ניתן לבצע תמ"א הן בדרך של הריסה ובניה (דבר שהוסף במסגרת תיקון 2 לתמ"א) והן בדרך של חיזוק במקומות שונים בת"א. לגבי רובע 3 ורובע 4 הנושא מורכב יותר ומצוי עדיין בהליכים משפטיים למיטב ידיעתי. אני מניח שמנהל הפורום יוכל להרחיב על כך בצורה מדויקת יותר, ואת גם יכולה לברר פרטים מדויקים יותר לגבי האיזור שאת גרה בו במינהל ההנדסה בעירייה.
ראי קישור לחוברת מידע שימושית:
לגבי זכויות הבניה ליזם - במקרה של תמ"א במתכונת של חיזוק, זכויות הבניה נובעת מתוספת מקסימלית של 2.5 קומות ותוספת של 25 מ"ר לדירה. במקרה של תמ"א במתכונת של פינוי בינוי, הזכויות המקסימליות נובעות משילוב של זכויות התמ"א (האמורות לעיל) וזכויות התב"ע החלה על המקום (זכויות שטרם נוצלו), ולא קיימת על כך מגבלה כמותית ברורה בתמ"א.
לגבי רווחיות היזם - מדובר בנושא הנתון למו"מ, כמו בכל עסקה מסחרית, ומושפע רבות מכושר המיקוח של הצדדים - ראי פוסטים קודמים שלי בנושא. היות וזכויות בניה במרכז ת"א שוות פי כמה מזכויות בניה במקום אחר, רצוי לקחת שמאי מקרקעין שמבין בנושא ולהעריך מה שווי התמורה הראוי בהתחשב ברווחיות סבירה ליזם (בסביבות 15-20% אחרי עלויות מימון). אם תלכי לפרויקט כזה בלי הכלים המתאימים תפגשי בהרבה יזמים חמדנים שיספרו לך ש"לא כלכלי" להם לתת לך יותר. בכל מקרה שיהיה בהצלחה!
הבדל בין תמ"א 38/2 לתמ"א 38/3
תוכנית מתאר ארצית (ובראשי תיבות תמ"א) 38 קבעה בתנאים מסוימים תוספת זכויות של עד 25 מ"ר לכל דירה בכפוף לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. כן העניקה התמ"א אפשרות לבנית קומה נוספת מעל הבנין הקיים. התמ"א תוקנה 3 פעמים. כאשר אומרים תמ"א 38/2 הכוונה היא לתיקון השני של הוראות התמ"א. תיקון 2 זה הוסיף אפשרות לקבל את הזכויות המוענקות בתמ"א גם במקרה של הריסה ובניה. תיקון 3 לתמ"א הגדיל את הזכויות המוענקות במסגרת פרויקט התמ"א ל- 2.5 קומות נוספות (גם בהריסה וגם בתוספת).
הוראות התמ"א עצמה קובעות כי מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הרשות התכנונית והיא אף יכולה להוציא תוכניות מכוח התמ"א המתיחסות לתכולת הוראות התמ"א באזורים מסוימים.
עירית ת"א הוציאה מסמך מדיניות גבי ישום תמ"א 38 ברחבי העיר. ניתן ראות את המסמך באתר העיריה. מדיניות זאת הוטמעה גם בתוכניות לרובעים 3-4 שהם בעצם תל אביב עד הירקון בצפון, ים במערב, דרך חיפה במזרח ואזור לב העיר בדרום. תוכניות אלו עברו התנגדויות, דו"ח חוקרת ולאחרונה הסתיימו התנגדויות בפני המועצה הארצית. כך שאני מעריך שעד סוף השנה יתקבלו תוכניות לרובעים אלו. ספציפית לגביך צריך לקרוא את תהוכניות ולדעת מה בנוי היום ומזה ללמוד מה ניתן להוסיף וכמה. אם ניתן להוסיף זכויות (למעט בבנינים לשימור שהם סיפור אחר) אז ניתן לצבוע את הזכויות הראשונות ועד 2.5 קומות כאילו ניתנו מכוח התמ"א. יש לכך יתרונות כספיים ולא ארחיב על כך. אסביר עוד כי תוספת הזכויות קבועה בתוכנית הרובעים. היזם צריך לדעת איך "לצבוע" את תוספת הזכויות שינתנו מכוח התמא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
