מהו השינוי במדיניות חישוב זכויות תמ"א 38 וכיצד ניתן לאזן את האינטרסים?

לנו כבעלי דירות נמאס להיות פראיירים בתמ"א 38 בגלל הרווחיות המופרזת של היזמים, אבל עכשיו נראה שזה נמאס לא רק לנו, אלא גם ליועץ המשפטי לממשלה ולועדות הערר המחוזיות.

מתברר שבמהלך החודשים האחרונים חל שינוי מדיניות מהותי ביותר בועדת הערר המחוזיות העוסקת בתמ"א 38 (ובעיקר בועדה במחוז ת"א), שבמסגרתה צומצמה שיטת חישוב הזכויות של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה, וזאת בניגוד מוחלט לשיטה שהיתה נהוגה עד כה. 

אני כבעל דירה לא מעוניין שיהיה ליזמים רווח מופרז שיבוא על חשבוני (כך שאקבל כבעל דירה תמורה נמוכה מאוד עבור הזכויות שאני מעביר ליזם), אלא רווח סביר שנותן תשואה סבירה על העלות. ניתן בהחלט להבין את הרציונל לשינוי בגישת ועדת הערר, ובמידה רבה חלק מהיזמים הפחות הגונים (יש גם הגונים) הביאו את זה על עצמם - אם הם היו שומרים על שיעורי רווחיות סבירים ולא מופרזים סביר להניח שלא היה צורך בהחלטה כזו כדי לרסן את תאוות הבצע שלהם.

על כל פנים, צריך לזכור שכל עוד שומרים על רווחיות סבירה ליזם, כך שגם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו לקבל תמורה הוגנת בעסקה הזו, הרי שתמ"א 38 (ובמיוחד תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי, להבדיל מחיזוק) היא כלי חשוב מאוד לצורך חיזוק הבניינים וקידום התחדשות עירונית בשכונות שזקוקות לכך.

לכן, על אף שבהכרח נדרש ריסון כלשהו של הזכויות ליזמים, נראה שהחלטות ועדות הערר מהעת האחרונה עוברות מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה, ולמעשה "שופכות את התינוק עם המים". חשוב מצד אחד להגביל את רווחיות היזם לרווחיות סבירה ולא מופרזת, אבל מצד שני חשוב לאפשר מספיק זכויות בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, כי אחרת פרויקטים כאלו (שהם יותר יקרים ליזם מפרויקטים של חיזוק) לא יהיו רווחיים כלל ופשוט לא יתבצעו, ואז נישאר רק עם תמ"א של חיזוק (שלדעתי היא ישראבלוף אחד גדול ואני לא הייתי מסכים לדבר כזה בבניין שלי - אבל זה כבר עניין לפוסט אחר).

יש לי הצעה שעשויה לאזן כראוי בין כל האינטרסים בצורה פשוטה יחסית: להשאיר את נוסח התמ"א כפי שהוא (כלומר - כך שיתאפשר חישוב זכויות באופן תיאורטי לפי גישת "המגרש הריק", כפי שמתואר בכתבות), אבל להכפיף את זכויות התמ"א במתכונת של הריסה ובניה מחדש לרווח יזמי בטווח האמור בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין בנושא פינוי בינוי (כלומר רווח של כ-15-20% על העלות לאחר מימון). זאת בכפוף לכך שהתקבלה חוות דעת של הועדה המחוזית (שעשויה פחות להיות נגועה בשיקולים פוליטיים לעומת הועדה המקומית) שהרחוב הספציפי מתאים ליישום התמ"א מבחינת עמידה בתשתיות, תחבורה, אופי הבניה ברחוב וכו'.

הצעה זו עשויה לא רק להגביר את הוודאות התכנונית בתחום, אלא גם לרסן את הרווחים המופרזים שהיזמים לעתים מרוויחים בתמ"א 38 על חשבון בעלי הדירות, וגם לשפר את מצבם של בעלי הדירות השכנים ברחובות שבהם נעשית תמ"א (שכן יווצר ריסון מסוים על זכויות הבניה של היזם וכתוצאה מכך גם יהיה פחות עומס על התשתיות).

בחודשים הקרובים יוחלט ברשויות התכנון על נוסח התיקון הרביעי לתמ"א 38 ואני מקווה מאוד שיאמצו בו הצעה ברוח דומה שמאזנת בין כל האינטרסים. אם אתם מכירים מישהו שעוסק בתחום של תמ"א 38 או עובד במינהל התכנון או בוועדות הערר המחוזיות אשמח אם תפיצו את הפוסט שלי הלאה, אולי זה יפול על אוזניים קשובות.

שתהיה לכולנו שנה טובה שתביא עמה התחדשות עירונית שמבוצעת גם לטובת האינטרסים של בעלי הדירות ולא בעיקר לטובת היזמים!