האם ניתן לתקן את רישום הבעלות ברכוש המשותף לאחר הרחבה בהיתר?

חוקית ומלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין המשותף, מקנה זכות קניינית לבעלות יחסית מתואמת ברכוש המשותף ?



המקרה :

בנין משותף ובו 12 דירות

הייתה תוכנית תב"ע מוסכמת ולא שוויונית במובהק [!] המקנה לחלק מהדירות זכות עודפת משמעותית להרחבה.

הזכות מומשה כמעט במלואה, בהיתר חוקי מלא ובהסכמה מלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין - כבר לפני למעלה מ-30 שנים !.

ההרחבות שמומשו לא נרשמו בטאבו-כלומר בטאבו מופיעה בעלות בחלקים שווים לכל דירה למרות גודלה השונה שנבנה בהסכמה ובהיתר. כמו כן לא נרשמו ההרחבות בתקנון.

מתוך בעלי הזכויות שחתמו אז על ההיתר לא נותרו בבנין כעת אלא בעלי הדירה שהורחבה ועוד בעל זכות מהחותמים.

כעת בעלי הזכויות מעוניינים בביצוע תמ"א 238 בבנין הזה המשותף.



השאלות :

1. האם חלקי הבעלות בנכס משתנים לאור זאת, ונקבעים בפרופורציה חדשה לאור הנ"ל ?

2. האם הרוב הנדרש הכולל הסכמת 80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים בידם 80% מזכויות הבעלות בנכס, יקבע לפי הנ"ל או לפי הרשום בטאבו ?

3. מה דינו של החלק מההיתר שהוצא בהסכמה-אך לא מומש-לעניין חישוב זכויות הבעלות היחסיות ברכוש המשותף.



רקע חוקי :

 חוק המקרקעין-פרק ו] בתים משותפים מורה כך :

"הגדרות : "דירה" - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים... "רכוש משותף" - כל
חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות...וכיוצא
באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...

[סעיף 54] על אף האמור בסעיף 13 (עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי
בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה
אחרת.) תהא דירה בבית משותף נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.

[סעיף 55] (א)  לכל
דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב)  עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף
לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או
להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף. (ג)   בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון),
שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית,...הוצמד
חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש
המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.

[סעיף 57] (א)  שיעורו
של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג)   הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון
לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע
המפקח לפי הנסיבות.

[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות
לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של
שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף

[סעיף 71ב] (א)  על
אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי
שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט
בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה
שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד)  נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת
להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת
ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו
היחסי ברכוש המשותף.

[סעיף 71ג] (א)  בעל
דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו,
בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי
רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב)  התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח
בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה....





ובתודה מראש

קפצון