מהן זכויות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 בבניין ברמת אביב?
זכויות הדיירים
יוסי . ש.
01/11/13
אילן שלום
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תאור: המדובר בבניין בן 14 דירות בלב היקר של רמת-אביב
התוספת לקבלן:10 דירות
8 דירות 95 מ' כ"א
2 דירות גג 95 מ' כ"א + שטחי מרפסת על יתרת השטח.
התוספת לדיירים:
חיזוק ושיפוץ הבניין, ממ"ד, מרפסת, מחסן, ניסור מדרגות ובניית מעלית צרה (2 נוסעים), חניה תת קרקעית (ממוחשבת!), שיפוץ הלובי, החלפת תשתיות חיצוניות בלבד.
שאלות:
1. הצבעות? האם גם כאשר תפוסת הבניין תעלה מ 14 ל- 24 דיירים. ז.א. תוספת של יותר 1/3(71.4%) של הדירות הקיימות מספיקה הסכמה של 2/3 הדיירים.
2.כתוצאה מבניית 2 דירות גג. מופקע מחצית משטח הגג הכללי (קונטור) לטובתם. והשארית שתישאר לשות' כלל הדיירים תהייה מחצית השטח(הקונטור) מעל ל 2 דירות הגג בלבד. מה עושים במקרה שכזה.?
3. דו"ח 0 שהוצא ע"י היזם מראה שרווח הקבלן לאחר כל ההוצאות, והמכירה, יהיה רק!! 34% (חישוב שלי מראה הרבה יותר)
האם לדעתך עלינו לדרוש במהלך המו"מ תוספות כגון: השתתפות בשכ"ד חליפי, שיפוץ והחלפת תשתיות בתוך הדירות
4. האם הגיוני לבקש פינוי הבניין ע"ח הקבלן וע"יכ חיסכון בזמן אורך הפרוייקט וקיצור הזמן לתשלום שכ"ד
אני מתנצל על מספר השאלות, ומקווה לתשובות,
תודה רבה יוסי. ש.
תמ"א 38 - זכויות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/13
יוסי שלום!
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מתנצל אבל הייתי בחופשה קצרה.
שאלה 1 - מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף בנין.
שאלה 2 - התאור נכון אבל זה המצב בפרויקטים כאלו. הרי כל המהות של פרויקט תמא רגיל הוא שימוש ברכוש המשותף, בדרך כלל שטח הגג, לצורך תוספת בניה.
שאלה 3 - שעור של 34% רווח הוא גבוה ואם זה נכון יתכן ויש מקום לשיפור מפרט מצד הדיירים. צריך לשים לב כי התוספות שביקשת אינן פטורות ממס שבח. צריך לבדוק טוב יותר איך ניתן לשדרג את תהמורה לדיירים מבלי לשתף בתמורה את רשויות המס.
שאלה 4 - לא חושב שזה הגיוני. לא בטוח שזה יחסוך בזמן בכלל או באופן משמעותי ליזם. אתה גם צריך לבדוק אם יש לכך נכונות מצד בעלי הדירות האחרים. בנוסף - אתה מתכנן להעמיס הוצאות על היזם. יש 14 דירות ועם ניקח פרק זמן של 20 חודשים ושמי דכירות של 5000 ש"ח אתה מגיע לתוספת הוצאה של כ- 1.5 מליון ש"ח.
אני חוזר לשאלה הקודמת - אם באמת יש כזה רווח ליזם אז לגיטימי לשבת ולראות איך אפשר לשפר את המפרט עבורכם מבלי שתהיה לכך חבות במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
שאלות נוספות שאולי יעניינו אותך
התחדשות עירונית: המלחמה הדגישה כמה חשוב ממ"ד בכל בית!
כיצד משפיע האיחור במסירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית על היבטי המיסוי?
מה קורה כשבניין אחד מסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי?
כיצד תוכל הנציגות להגן על חבריה במקרה של תביעה מצד דייר?
מהו הרוב הדרוש לקידום פרויקט פינוי בינוי בבניין?