האם ניתן להתנער מחוזה שכירות אם גודל הדירה קטן מהדרישות החוקיות?

שלום רב,
חתמתי על חוזה שכירות דיי סטנדרטי על דירה בתל אביב.
היום, חודשיים לאחר חתימת החוזה,
אינני מעוניין להתגורר בדירה יותר.
האם יש אפשרות לביטול החוזה, עקב גודל הדירה, שלפי חשבונות ארנונה רשמיים, הינו 13 מ״ר בלבד, בעוד קיים חוק המתיר להשכיר דירות בגודל של 27 מ״ר ומעלה? (אינני בטוח לגבי החוק, זה מה שקראתי מבירור קצר באינטרנט)

שאלה נוספת, באחד הסעיפים בחוזה נכתב שהפרה של מספר סעיפים בחוזה, מהווה הפרה יסודית של החוזה.
אחד מאותם סעיפים, מדבר על כך שאני מתחייב לתת לבעלת הנכס 12 שיקים עם הסכום שנקבע, בעוד מה שקרה בפועל, הוא שהעברתי לה 11 שיקים בלבד, ואת החודש הראשון שילמתי בהעברה בנקאית.
האם זו עילה לביטול החוזה?
אם כן, כיצד אוכל לקבל חזרה לידי את פיקדון המזומן שהשארתי בידי בעלת הנכס? רק בהוראת צו בית משפט?

בברכה, נועם