דווקא עכשיו- דירות להשקעה במזרח אירופה

המשבר הכלכלי העולמי לא פוסח גם על ענף הנדל"ן ועל מדינות מזרח אירופה. כך לדוגמא, הבנקים ברומניה אשר הגדירו עסקאות נדל"ן כ"עסקאות חסרות סיכון" לפני כשנה תמימה, אינם מוכנים ליתן אשראי כיום לעסקאות אלו, אלא בתנאים בהם אף יזם אינו יכול לעמוד. כדור השלג שנוצר גרם להאטה משמעותית בבניה במדינות מזרח אירופה למרות הצורך המשמעותי בדירות למגורים.

רומניה, בה נרשמו נתוני צמיחה מדהימים בכל קנה מידה בתחומי החיים השונים, משכה משקיעים רבים למחוזותיה בשנים האחרונות. המחסור הרב בבנייה מודרנית ובעיקר דירות מגורים למיליוני התושבים במדינה, הכין את הקרקע למשקיעים ויזמים ואפשר להם לבצע עסקאות במהירות.

זאת, לצד התנאים האטרקטיביים, עד לפני כשנה, שהציבו הבנקים לקבלת מימון לשם מינוף עסקי הבנייה ולאור שיטת המס האטרקטיבית ברומניה יצרו תנאים אופטימאליים להשקעה במדינה.

נתוני היסוד אודות רומניה והכדאיות הרבה בביצוע עסקאות נדל"ן בה, לא עזרו ליזמים הרבים לאור המשבר העולמי הפוקד אותנו לאחרונה (יש הגורסים כי המשבר רק ילך ויגדל). משקיעים רבים החליטו לעצור את הזרמת הכספים ולחכות עד אשר יעבור זעם. התושבים המקומיים ברומניה ובמזרח אירופה בכלל גם כן שרויים באי ודאות ומפחדים ליטול על עצמם התחייבויות משמעותיות.

הבנקים מצידם אינם מוכנים ליתן הלוואות באותם תנאים שהציעו אשתקד והקשיחו את הקריטריונים לקבלת משכנתאות. כך, הריבית המוצעת ללקיחת משכנתא עלתה משמעותית, עד כדי חוסר כדאיות לתושבים והבטוחות אשר מבקשים הבנקים הפכו לבלתי סבירות. מנגד ברור, כי המחסור בדירות מגורים עדיין קיים והגם שאין אפשרות לרבים לשלם עבורן, עדיין יש בהן צורך.

בפועל נראה, כי מיצוי גל עליות המחירים ברומניה ובמדינות מזרח אירופה לטווח הארוך רחוק מלהסתיים. בבוקרשט לדוגמא עולה רמת החיים מידי שנה, מאז הפיכתה של רומניה למדינה דמוקרטית בשנות התשעים.

בשנת 2007 עלה השכר הממוצע במשק הרומני בכ- 40% ונראה כי מגמת העלייה טרם הסתיימה מאחר והשכר הממוצע עדיין נמוך בהשוואה למדינות מפותחות באירופה. היצע הדירות החדשות ברומניה וקצב סיומן של דירות בפרוייקטים חדשים נמוך מהביקוש.

למרות האמור, משקיעים רבים השכילו לנצל לטובתם את הסיטואציה שנוצרה, הן לאור המשבר העולמי אשר פקד את ענ"ף הנדל"ן והן לאור אי יכולתם של תושבי מזרח אירופה לרכוש דירות מגורים, בעקבות התנאים הדקרוניים שמציבים הבנקים לשם לקיחת משכנתאות. המחסור בדירות לא נעלם, לכן תושבים רבים בוחרים באלטרנטיבה הברורה מאליה- השכרת דירה.

הביקוש ההולך וגובר לדירות להשכרה עולה מאז התחיל המשבר והקושי בלקיחת משכנתאות. משקיעים בעלי הון עצמי רוכשים את מרבית הדירות החדשות המצויות בשוק ומשכירים אותם בנקל לתושבים המקומיים.

המצב שנוצר מעניק למעשה למשקיעים רשת ביטחון, כך שבמידה והמשבר יחריף ולא יוכלו למכור את נכסיהם, עדיין תובטח להם תשואה נאה בגין דמי השכירות.

שיעורי המס העתידיים ממכירת הנכס ו/או מהשכרתו, הם שיקול חשוב בבואם של המשקיעים בבואם לרכוש ו/או להשכיר את הנכס נשוא העסקה. בחינת כדאיותה של רכישת דירה לצורך השכרתה חייבת להתבסס על תוצאות המס המלווים הכנסות אלו.

ברומניה למשל, המס בגין עסקת השכרת נכס הינו 16%, זאת לאחר חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות הנעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות.

לצורך ההשוואה, על ריווח הון שנצמח ליחיד כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על 200,000 RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד  200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על 200,000 RON. 

המרוויחים הגדולים הם אלו אשר יודעים לאתר ולזהות נקודות פוטנציאליות לרווח, כדוגמת המצב הנוכחי וכידוע לכל, העיתוי הינו אלמנט משמעותי ביותר.

יחד עם זאת, מומלץ לבחון כל עסקה לגופה ולחשב את מכלול הנתונים העולים בגינה. נציין, כי היבטי המס הנגזרים ברומניה כתוצאה מעסקאות שכירות של דירות מגורים פורסמו במאמר מטעם משרדנו - "המשבר העולמי לא מפחיד את המשקיעים הישראלים מלרכוש דירות ולהשכירם ברומניה" אשר התפרסם לא מכבר.

כתובת מייל של הכותב: eli-doron@taxlawyers.co.il