אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
ליעוץ אישי עם עו"ד
 
 
 
הודעות אחרונות
  • פורום נדלן ודיני מקרקעין 07:24   21/06/2024 אחריות למזגן לדירה מקבלן שלוםלפני שנתיים וחצי נכנסתי לבית חדש מקבלן.אחד המזגנים בבית תקול.רציתי לדעת כמה זמן אחריות יש למז...
  • פורום דיני חוזים 23:55   20/06/2024 הסעיף הזה בחוזה לא חוקי אבל התיקון ... מבחינת החוק יש רק שתי אפשרויות: או שיש סעיף יציא הדדי שבו למשכיר יש תקופת התראה של 90 יום ולשכור ...
  • פורום ביטוח לאומי 19:49   20/06/2024 השלכות על מימוש זכות מימון לימודים ... אני בעל נכות של 40% שתפוג בעוד כחודשיים וחצי. בנוסף לכך, אני סטודנט. יש לי אפשרות להגיש בקשה למימ...
  • פורום דיני ביטוח 18:43   20/06/2024 נפילה נפלתי מסולם בבית ההורים , שברתי 3 צלעות נתנו לי חודש ימי מחלה, אני שכיר אז מקזזים לי רק יומיים מה...
  • פורום דיני משפחה 14:16   20/06/2024 מעבר לעיר מרוחקת שלום, אנחנו גרושים ויש לנו הסדרי שהותמצויין רק שאני המשמורן של הילדה עד גיל 18והזמנים שמתחלק...

דווקא עכשיו- דירות להשקעה במזרח אירופה

  • 23/11/2008
  •   מאת: אלי דורון (עו"ד); יר...
  • צפיות: 10974
נתוני היסוד אודות רומניה והכדאיות הרבה בביצוע עסקאות נדל"ן בה, לא עזרו ליזמים הרבים לאור המשבר העולמי הפוקד אותנו לאחרונה (יש הגורסים כי המשבר רק ילך ויגדל). משקיעים רבים החליטו לעצור את הזרמת הכספים ולחכות עד אשר יעבור זעם. להלן המאמר בנושא. שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום דיני מיסים

המשבר הכלכלי העולמי לא פוסח גם על ענף הנדל"ן ועל מדינות מזרח אירופה. כך לדוגמא, הבנקים ברומניה אשר הגדירו עסקאות נדל"ן כ"עסקאות חסרות סיכון" לפני כשנה תמימה, אינם מוכנים ליתן אשראי כיום לעסקאות אלו, אלא בתנאים בהם אף יזם אינו יכול לעמוד. כדור השלג שנוצר גרם להאטה משמעותית בבניה במדינות מזרח אירופה למרות הצורך המשמעותי בדירות למגורים.

רומניה, בה נרשמו נתוני צמיחה מדהימים בכל קנה מידה בתחומי החיים השונים, משכה משקיעים רבים למחוזותיה בשנים האחרונות. המחסור הרב בבנייה מודרנית ובעיקר דירות מגורים למיליוני התושבים במדינה, הכין את הקרקע למשקיעים ויזמים ואפשר להם לבצע עסקאות במהירות.

זאת, לצד התנאים האטרקטיביים, עד לפני כשנה, שהציבו הבנקים לקבלת מימון לשם מינוף עסקי הבנייה ולאור שיטת המס האטרקטיבית ברומניה יצרו תנאים אופטימאליים להשקעה במדינה.

נתוני היסוד אודות רומניה והכדאיות הרבה בביצוע עסקאות נדל"ן בה, לא עזרו ליזמים הרבים לאור המשבר העולמי הפוקד אותנו לאחרונה (יש הגורסים כי המשבר רק ילך ויגדל). משקיעים רבים החליטו לעצור את הזרמת הכספים ולחכות עד אשר יעבור זעם. התושבים המקומיים ברומניה ובמזרח אירופה בכלל גם כן שרויים באי ודאות ומפחדים ליטול על עצמם התחייבויות משמעותיות.

הבנקים מצידם אינם מוכנים ליתן הלוואות באותם תנאים שהציעו אשתקד והקשיחו את הקריטריונים לקבלת משכנתאות. כך, הריבית המוצעת ללקיחת משכנתא עלתה משמעותית, עד כדי חוסר כדאיות לתושבים והבטוחות אשר מבקשים הבנקים הפכו לבלתי סבירות. מנגד ברור, כי המחסור בדירות מגורים עדיין קיים והגם שאין אפשרות לרבים לשלם עבורן, עדיין יש בהן צורך.

בפועל נראה, כי מיצוי גל עליות המחירים ברומניה ובמדינות מזרח אירופה לטווח הארוך רחוק מלהסתיים. בבוקרשט לדוגמא עולה רמת החיים מידי שנה, מאז הפיכתה של רומניה למדינה דמוקרטית בשנות התשעים.

בשנת 2007 עלה השכר הממוצע במשק הרומני בכ- 40% ונראה כי מגמת העלייה טרם הסתיימה מאחר והשכר הממוצע עדיין נמוך בהשוואה למדינות מפותחות באירופה. היצע הדירות החדשות ברומניה וקצב סיומן של דירות בפרוייקטים חדשים נמוך מהביקוש.

למרות האמור, משקיעים רבים השכילו לנצל לטובתם את הסיטואציה שנוצרה, הן לאור המשבר העולמי אשר פקד את ענ"ף הנדל"ן והן לאור אי יכולתם של תושבי מזרח אירופה לרכוש דירות מגורים, בעקבות התנאים הדקרוניים שמציבים הבנקים לשם לקיחת משכנתאות. המחסור בדירות לא נעלם, לכן תושבים רבים בוחרים באלטרנטיבה הברורה מאליה- השכרת דירה.

הביקוש ההולך וגובר לדירות להשכרה עולה מאז התחיל המשבר והקושי בלקיחת משכנתאות. משקיעים בעלי הון עצמי רוכשים את מרבית הדירות החדשות המצויות בשוק ומשכירים אותם בנקל לתושבים המקומיים.

המצב שנוצר מעניק למעשה למשקיעים רשת ביטחון, כך שבמידה והמשבר יחריף ולא יוכלו למכור את נכסיהם, עדיין תובטח להם תשואה נאה בגין דמי השכירות.

שיעורי המס העתידיים ממכירת הנכס ו/או מהשכרתו, הם שיקול חשוב בבואם של המשקיעים בבואם לרכוש ו/או להשכיר את הנכס נשוא העסקה. בחינת כדאיותה של רכישת דירה לצורך השכרתה חייבת להתבסס על תוצאות המס המלווים הכנסות אלו.

ברומניה למשל, המס בגין עסקת השכרת נכס הינו 16%, זאת לאחר חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות הנעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות.

לצורך ההשוואה, על ריווח הון שנצמח ליחיד כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו פחות מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 3%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 6,000 RON בתוספת 2% מהשווי העולה על 200,000 RON.

על ריווח הון שנצמח ליחיד ממכירת נכס מקרקעין אשר הוחזק על ידו יותר מ- 3 שנים בטרם נמכר, יחול מס בשיעורים המפורטים להלן:

1. על חלק ההכנסה עד  200,000 RON יחול מס הכנסה בגובה 2%.

2. על חלק ההכנסה העולה על 200,000 RON יחול מס הכנסה בשיעור של 4,000 RON בתוספת 1% מהשווי העולה על 200,000 RON. 

המרוויחים הגדולים הם אלו אשר יודעים לאתר ולזהות נקודות פוטנציאליות לרווח, כדוגמת המצב הנוכחי וכידוע לכל, העיתוי הינו אלמנט משמעותי ביותר.

יחד עם זאת, מומלץ לבחון כל עסקה לגופה ולחשב את מכלול הנתונים העולים בגינה. נציין, כי היבטי המס הנגזרים ברומניה כתוצאה מעסקאות שכירות של דירות מגורים פורסמו במאמר מטעם משרדנו - "המשבר העולמי לא מפחיד את המשקיעים הישראלים מלרכוש דירות ולהשכירם ברומניה" אשר התפרסם לא מכבר.

כתובת מייל של הכותב: eli-doron@taxlawyers.co.il

what makes a husband cheat how to cheat on husband link
all women cheat why wifes cheat why wife cheated
how many people cheat online affair reasons why husbands cheat
infidelity go i dream my husband cheated on me
wife who cheated reasons married men cheat why do women cheat with married men
signs of infidelity online go
when married men cheat affair dating sites go
why some women cheat go my husband cheated
married men that cheat why husband cheat on their wife go
generic viagra vls pharmacy how much is viagra at cvs read here
redirect website why women cheat in relationships
reason why husband cheat all wives cheat go
click here signs of unfaithful husband read here
catching a cheater why women cheat on husbands go
cheaters caught dating for married men when married men cheat
שאלות בנוגע לנושא? כנסו ל - פורום דיני מיסים
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק