פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ביטול תשתית גז בפרוייקט תמא 38
יוסי לוי
28/01/18
שלום רב.
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
אנו דיירים בשכירות בבניין שנמצא בפרוייקט חיזוק מבנים תמ"א 38. לאחר זמן מה מתחילת העבודות הודיעו לנו כי כל תשתית הגז מבוטלת עד לסיום הפרוייקט וכי חברת הגז אוספת את הבלונים מחשש לאסון. עברתי על "הוראות תמ"א 38 - נוסח משולב" ולא ראיתי התייחסות לעניין. היזם טוען כי הם פועלים במסגרת החוק . לקחנו בחשבון אבק רעש ולכלוך טרם הכניסה לדירה, אבל לגבי הגז אף אחד לא התריע וזה בהחלט שיקול נכבד.
האם אנו הדיירים יכולים להתנגד למהלך ? יש משהו אחר שניתן לעשות ?
ביטול תשתית גז
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/02/18
יוסי שלום,
מדובר במצב חריג שלא אמור להתרחש במהלך ביצוע פרויקט תמ"א.
אני לא יודע מה הסיבה שחברת הגז פעלה כפי שפעלה, אך ככל הנראה משהו נעשה שלא כשורה ע"י היזם.
המעמד שלכם הוא של שוכרים ולכן אין לכם חזית מול היזם עצמו אלא מול בעל הדירה אותה אתם שוכרים.
אני מציע לכם לברר מולו מה הסיבה למצב שנוצר, ומה הצפי לתיקונו אם בכלל.
כמובן שמצב בו לדירה אין חיבור לגז איננו תקין ולבעל הדירה צריכה להיות אחריות למציאת תחליפים כמו כיריים חשמליות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר במצב חריג שלא אמור להתרחש במהלך ביצוע פרויקט תמ"א.
אני לא יודע מה הסיבה שחברת הגז פעלה כפי שפעלה, אך ככל הנראה משהו נעשה שלא כשורה ע"י היזם.
המעמד שלכם הוא של שוכרים ולכן אין לכם חזית מול היזם עצמו אלא מול בעל הדירה אותה אתם שוכרים.
אני מציע לכם לברר מולו מה הסיבה למצב שנוצר, ומה הצפי לתיקונו אם בכלל.
כמובן שמצב בו לדירה אין חיבור לגז איננו תקין ולבעל הדירה צריכה להיות אחריות למציאת תחליפים כמו כיריים חשמליות וכיו"ב.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מיזם תמא
ציפי י.
28/01/18
רוצים לרכוש דירה בבנין של 8 קומות כאשר הבניה היא בשלב השלד בקומה שלישית.האם פרוייקט בליווי בנקאי יבטיח את הכספים שנשלם אם הבנין לא יושלם.? בנוסף יש אומרים שגם יש קשיים בקבלת משכנתא בבנינים של תמא האם נכון?
רכישת דירה תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/01/18
שלום וברכה,
כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי אין כל בעיה בלקיחת משכנתא.
במקרה שאין לווי בנקאי, היכולת לקחת משכנתא מוגבלת יותר ויש משקל רב לשלב בו נמצא הפרויקט, לגודל המשכנתא שמבקשים לקחת וכן הריבית עד לסיום הבנייה ומסירת הדירה עשויה להיות גבוהה יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר לפרויקט יש ליווי בנקאי אין כל בעיה בלקיחת משכנתא.
במקרה שאין לווי בנקאי, היכולת לקחת משכנתא מוגבלת יותר ויש משקל רב לשלב בו נמצא הפרויקט, לגודל המשכנתא שמבקשים לקחת וכן הריבית עד לסיום הבנייה ומסירת הדירה עשויה להיות גבוהה יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי נציגות בניין
דודו
26/01/18
אני ועד בית שמוניתי כחוק באסיפה הכללית.
משרד עו"ד מסוים תלה מודעות בבנין על אסיפת דיירים ללא תיאום. באסיפה מונה דייר (חדש - רק חודש וחצי בבניין) לנציג הדיירים.
לכאורה זה לא תקין. האם אכן זה כך?
משרד עו"ד מסוים תלה מודעות בבנין על אסיפת דיירים ללא תיאום. באסיפה מונה דייר (חדש - רק חודש וחצי בבניין) לנציג הדיירים.
לכאורה זה לא תקין. האם אכן זה כך?
מינוי נציגות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
28/01/18
שלום וברכה,
לכינוס אסיפת דיירים יש כללים מחייבים ולא ניתן למנות נציגות דיירים בהיחבא וללא פרסום מתאים זמן מספיק מראש.
יחד עם זאת, בכל מקרה חתימה על הסכם מחייבת חתימה של הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
לכינוס אסיפת דיירים יש כללים מחייבים ולא ניתן למנות נציגות דיירים בהיחבא וללא פרסום מתאים זמן מספיק מראש.
יחד עם זאת, בכל מקרה חתימה על הסכם מחייבת חתימה של הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888, מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אצל המפקחת
סב"ש
25/01/18
אנחנו 4 דיירים בבניין בן 2 קומות שאמור לעבור תמ"א 38. שלושת הדיירים תבעו אותנו בפני המפקחת על המקרקעין, מכיוון שאנו המתנגדים היחידים.
איננו מתנגדים לתמ"א. הקבלן אינו מיישם את החלטות ועדת הערר (2 ועדות ערר במשך שנתיים שעד היום לא יישם אותם!) אין אצל המפקחת תכניות חתומות ע"י הדיירים ולא בקשה להיתר מתוקנת לאחר ועדת ערר.
המפקחת ממשיכה בדיון כאילו אנו שקופים, מאיימת עלינו בהוצאות, כופה עלינו את ההסכם, כאשר אין על מה לחתום! שלחנו מכתב בשמנו לראש האגף במשרד המשפטים ולשרת המשפטים בענייננו. (מחכים לתשובה).
מניסיונכם, מה עוד אנו יכולים לעשות? לפנות לתקשורת? לעיתונות? היא הרי לא פועלת עפ"י החוק. אודה לתשובתכם.
איננו מתנגדים לתמ"א. הקבלן אינו מיישם את החלטות ועדת הערר (2 ועדות ערר במשך שנתיים שעד היום לא יישם אותם!) אין אצל המפקחת תכניות חתומות ע"י הדיירים ולא בקשה להיתר מתוקנת לאחר ועדת ערר.
המפקחת ממשיכה בדיון כאילו אנו שקופים, מאיימת עלינו בהוצאות, כופה עלינו את ההסכם, כאשר אין על מה לחתום! שלחנו מכתב בשמנו לראש האגף במשרד המשפטים ולשרת המשפטים בענייננו. (מחכים לתשובה).
מניסיונכם, מה עוד אנו יכולים לעשות? לפנות לתקשורת? לעיתונות? היא הרי לא פועלת עפ"י החוק. אודה לתשובתכם.
תביעה אצל המפקחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/01/18
סב"ש שלום רב
לפי מה שאני קורא בין השורות אתם מופיעים בפני המפקחת ללא יצוג. העיצה הטובה ביותר שאני יכול לכם הוא לפנות לעו"ד שיעבר על כל המסמכים והחומר שיש וייצג אותכם בהתאם בפני המפקחת.
כל תשובה אחרת שאתן אינה אחראית בהעדר ידיעה על מה בדיוק המחלוקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שאני קורא בין השורות אתם מופיעים בפני המפקחת ללא יצוג. העיצה הטובה ביותר שאני יכול לכם הוא לפנות לעו"ד שיעבר על כל המסמכים והחומר שיש וייצג אותכם בהתאם בפני המפקחת.
כל תשובה אחרת שאתן אינה אחראית בהעדר ידיעה על מה בדיוק המחלוקת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכניות לפני חתימת דיירים
אלי
23/01/18
הייתי מעוניין לדעת האם לפני חתימה על הסכם עם יזם בפרויקט תמ"א 38/1 אנו הדיירים אמורים לקבל תכנית קומה טיפוסית מפורטת ותכנית קומת קרקע מפורטת וזאת לאחר שליחת מודד מצד היזם, או לחילופין האם אנו חותמים על תכנית עקרונית של קומה טיפוסית ורק לאחר מכן היזם עושה מדידה ומגיש לנו תכניות מפורטות רק לאחר חתימת הדיירים על הסכם מולו?תודהאלי
תוכניות לפני חתימה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/18
אלי שלום
לפני חתימה על הסכם התמ"א נהוג לקבל תוכניות ראשוניות. את תכסית הקומה ניתן לקחת מהרישום בבית המשותף או מהיתר הבניה.
על גבי התוכניות הקיימות ניתן להכין תוכנית ראשונית של הוספת ממ"ד/מרפסת /שטחים נוספים.
בכל מקרה לא צריך להיות הבדל מהותי בין התוכניות הראשוניות לתוכניות המוכנות לצורך הבקשה להיתר בכל הקשור לתמורות לדיירים. על ההסכם המשפטי להבטיח זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפני חתימה על הסכם התמ"א נהוג לקבל תוכניות ראשוניות. את תכסית הקומה ניתן לקחת מהרישום בבית המשותף או מהיתר הבניה.
על גבי התוכניות הקיימות ניתן להכין תוכנית ראשונית של הוספת ממ"ד/מרפסת /שטחים נוספים.
בכל מקרה לא צריך להיות הבדל מהותי בין התוכניות הראשוניות לתוכניות המוכנות לצורך הבקשה להיתר בכל הקשור לתמורות לדיירים. על ההסכם המשפטי להבטיח זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון בית משותף
ארז
23/01/18
אני רוצה לבדוק שאכן
נעשתה פנייה למפקחת על המקרקעין אודות שינוי ותיקון תקנון הבית המשותף שביקשתי
במסגרת תמ"א 38, ע"פ הסכם חתום עם הקבלן שאף קיבל לפני מספר שנים תוקף
פסק דין מאת המפקחת. השינוי היה צריך להיעשות מזמן ואז גיליתי שלא נעשה. פניתי שוב
לעו"ד שייצג את דיירי הבניין בתמ"א 38 והוא אמר לי שכעת הגיש בקשה וטיפל
בזה (זה היה לפני חודשיים). אבל אני לא רוצה להמתין שוב לחינם כמו שחשבתי שטיפל עד
עכשיו ולא טופל. כרגע ראיתי בהזמנת טפסי
בית משותף אין שינוי.
- שאלתי היא: האם אני יכול לשאול את
מזכירות המפקחת, "רציתי לברר אם התקיימה פנייה כלשהיא למפקחת בעניין הבניין
שלי ? "(ואז אציין גוש חלקה של הבניין)
האם זה בסדר מבחינה משפטית לעשות זאת? (אציין
שאני יודע גם את מספר התיק בתוכנית תמ"א 38 כי הייתי שותף לזה בזמן שהיו בקשות
לשינוי והתנגדויות לתמ"א 38, אבל כבר
לפני יותר משנתיים בזמן הבנייה עצמה אמרו לי במזכירות שהתיק בארכיון).
אציין שאני גם חושש שאולי המפקחת לא תסכים לקבל את הבקשה עכשיו ותרצה
דווקא שאטפל בזה ע"י הגשת תביעה. לצערי העו"ד שייצג את הדיירים מיצג
כרגע את הקבלן בתוכניות אחרות ואני חושש מניגוד אינטרסים, הוא לא מעדכן אותי
בדברים. לכן חשוב לי לברר בעצמי האם נעשתה פנייה כלשהיא.
אשמח לתשובה על שאלתי-תודה מראש.
נעשתה פנייה למפקחת על המקרקעין אודות שינוי ותיקון תקנון הבית המשותף שביקשתי
במסגרת תמ"א 38, ע"פ הסכם חתום עם הקבלן שאף קיבל לפני מספר שנים תוקף
פסק דין מאת המפקחת. השינוי היה צריך להיעשות מזמן ואז גיליתי שלא נעשה. פניתי שוב
לעו"ד שייצג את דיירי הבניין בתמ"א 38 והוא אמר לי שכעת הגיש בקשה וטיפל
בזה (זה היה לפני חודשיים). אבל אני לא רוצה להמתין שוב לחינם כמו שחשבתי שטיפל עד
עכשיו ולא טופל. כרגע ראיתי בהזמנת טפסי
בית משותף אין שינוי.
- שאלתי היא: האם אני יכול לשאול את
מזכירות המפקחת, "רציתי לברר אם התקיימה פנייה כלשהיא למפקחת בעניין הבניין
שלי ? "(ואז אציין גוש חלקה של הבניין)
האם זה בסדר מבחינה משפטית לעשות זאת? (אציין
שאני יודע גם את מספר התיק בתוכנית תמ"א 38 כי הייתי שותף לזה בזמן שהיו בקשות
לשינוי והתנגדויות לתמ"א 38, אבל כבר
לפני יותר משנתיים בזמן הבנייה עצמה אמרו לי במזכירות שהתיק בארכיון).
אציין שאני גם חושש שאולי המפקחת לא תסכים לקבל את הבקשה עכשיו ותרצה
דווקא שאטפל בזה ע"י הגשת תביעה. לצערי העו"ד שייצג את הדיירים מיצג
כרגע את הקבלן בתוכניות אחרות ואני חושש מניגוד אינטרסים, הוא לא מעדכן אותי
בדברים. לכן חשוב לי לברר בעצמי האם נעשתה פנייה כלשהיא.
אשמח לתשובה על שאלתי-תודה מראש.
תיקון בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/01/18
ארז שלום
אין שום מניעה לפנות ללשכת המפקחת. אני מקווה שהם ידעו לאתר את התיק אם אכן הוגש. הם ירצו לדעת מה הקשר שלך לתיק ואם אתה רשום שם כאחד המבקשים לשינוי אז לא רואה מניעה שתקבל תשובה.
עורך הדין אמור לעדכן אותך ואני מציע כי במקביל תמשיך לשאול אותו לגבי התיקון, כך שיהיה לו ברור שאתה לא יורד מזה.
אין מגבלת זמן לתיקון מסמכי הבית המשותף כך שאני לא רואה חשש שהמפקחת לא תסכים לטפל בתיק בגלל שעבר זמן. כמובן הכל בהסתייגות שאני לא מכיר את נתוני המקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין שום מניעה לפנות ללשכת המפקחת. אני מקווה שהם ידעו לאתר את התיק אם אכן הוגש. הם ירצו לדעת מה הקשר שלך לתיק ואם אתה רשום שם כאחד המבקשים לשינוי אז לא רואה מניעה שתקבל תשובה.
עורך הדין אמור לעדכן אותך ואני מציע כי במקביל תמשיך לשאול אותו לגבי התיקון, כך שיהיה לו ברור שאתה לא יורד מזה.
אין מגבלת זמן לתיקון מסמכי הבית המשותף כך שאני לא רואה חשש שהמפקחת לא תסכים לטפל בתיק בגלל שעבר זמן. כמובן הכל בהסתייגות שאני לא מכיר את נתוני המקרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה ערבות היזם
נירה גרין
22/01/18
האם הבטוחה/ הערבות של היזם היא בערך הדירה הנוכחית או בעתידית?
ערבות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/01/18
נירה שלום,
בפרויקט תמ"א 38 הריסה, סכום הערבות צריך להיות לפי שווי של הדירה העתידית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בפרויקט תמ"א 38 הריסה, סכום הערבות צריך להיות לפי שווי של הדירה העתידית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 תנאי מגורים לא ראוים
סבטלנה
22/01/18
שלום רב
הבניין נמצא בתוך תהליך תמא 38 התחילו לבנות חדר נוסף ו לעשות חלון בחדר שינה הקיים .
בנתיים לא ניתן לישון בחדר כי אין חלון ו כל החדר פרוץ לרוחות.
ישנים בסלון כבר חודש שני יש אבק בכל הדירה ו קור כלבים בבית ו עדיין לא עשו את החלון .
כל פעם אומרים עוד שבוע.
שאלה האם בתקופה זאת של שינה בסלון בתנאי לא ראוים למגורים כמה מגיע לשלם על הדירה?
הדירה לא ראויה למגורים ו זה הפרה של חוזה אשר נותן דירה ראויה לגורים כי תמורה לתשלום על שכר דירה
תודה מראש
הבניין נמצא בתוך תהליך תמא 38 התחילו לבנות חדר נוסף ו לעשות חלון בחדר שינה הקיים .
בנתיים לא ניתן לישון בחדר כי אין חלון ו כל החדר פרוץ לרוחות.
ישנים בסלון כבר חודש שני יש אבק בכל הדירה ו קור כלבים בבית ו עדיין לא עשו את החלון .
כל פעם אומרים עוד שבוע.
שאלה האם בתקופה זאת של שינה בסלון בתנאי לא ראוים למגורים כמה מגיע לשלם על הדירה?
הדירה לא ראויה למגורים ו זה הפרה של חוזה אשר נותן דירה ראויה לגורים כי תמורה לתשלום על שכר דירה
תודה מראש
דירה לא ראויה למגורים בזמן העבודות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/01/18
שלום סבטלנה,
ביצוע תמ"א 38 בבניין קיים הוא בהחלט תהליך שלא תמיד נעים ונוח לדיירים.
יחד עם זאת גם אם יש אי נוחות מסויימת היא אמורה להיות למספר ימים ולא למשך יותר מחודש.
במקרה כזה יש בהחלט מקום לדרוש פיצוי על הסבל שנגרם לכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ביצוע תמ"א 38 בבניין קיים הוא בהחלט תהליך שלא תמיד נעים ונוח לדיירים.
יחד עם זאת גם אם יש אי נוחות מסויימת היא אמורה להיות למספר ימים ולא למשך יותר מחודש.
במקרה כזה יש בהחלט מקום לדרוש פיצוי על הסבל שנגרם לכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא 38/2
אורח
22/01/18
שלום ,בבנין שבו אני מתגורר מעונינים לבצע תמא 38/2 יחד עם מספר בנינים סמוכים .כבר חתמו רב של 80% מדיירי כל הבנינים , ו2/3 מכל בניין על הסכם עם עורך דין מול יזם .האם יש טעם בהתנגדות לפרויקט או שבמבחן המשפטי קיים יתרון לרב .מהם הסיבות שבגינן יש טעם להגשת התנגדות אשר עשויה להתקבל בבית משפט או אצל המפקחת על לשכת המקרקעין ?תודה , אורח
טעמים להתנגדות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/01/18
שלום וברכה,
הסיבות להגשת התנגדות צריכות להיות כבדות משקל ולהראות על כשל משמעותי של היזם או של הפרויקט לדוג' בנושא הבטחונות, התכנון התמורות וכיו"ב.
כדאי לקחת בחשבון שכאשר מוגשת תביעה לאחר חתימה כל המינימום של 80%, רוב הסיכויים שהתביעה תתקבל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הסיבות להגשת התנגדות צריכות להיות כבדות משקל ולהראות על כשל משמעותי של היזם או של הפרויקט לדוג' בנושא הבטחונות, התכנון התמורות וכיו"ב.
כדאי לקחת בחשבון שכאשר מוגשת תביעה לאחר חתימה כל המינימום של 80%, רוב הסיכויים שהתביעה תתקבל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות שכירות
חגית
21/01/18
שלום,
הקבלן מעוניין לספק ערבות רק לתקופה קצרה על דמי השכירות למשך תקופת הפרויקט, תמ"א 38 / 2. עד כמה היא חשובה לדיירים ועד כמה היא מורכבת עבור הקבלן שממילא נדרש לערבות עבור כלל הדירות ועוד?
הקבלן מעוניין לספק ערבות רק לתקופה קצרה על דמי השכירות למשך תקופת הפרויקט, תמ"א 38 / 2. עד כמה היא חשובה לדיירים ועד כמה היא מורכבת עבור הקבלן שממילא נדרש לערבות עבור כלל הדירות ועוד?
ערבות תקופת השכירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/01/18
חגית שלום,
מקובל בהסכמי תמ"א הריסה להפקיד ערבות על דמי השכירות לכל תקופת הבנייה בתוספת גרייס שדל מספר חודשים.
כמו כן מקובל לאפשר הפחתה של הערבות באופן הדרגתי בהתאם להתקדמות הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מקובל בהסכמי תמ"א הריסה להפקיד ערבות על דמי השכירות לכל תקופת הבנייה בתוספת גרייס שדל מספר חודשים.
כמו כן מקובל לאפשר הפחתה של הערבות באופן הדרגתי בהתאם להתקדמות הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייעוץ להפרת חוזה שכירות תמא 38
תום טדגי
21/01/18
היי ב 1.10.17 נכנסתי לדירה בבניין שצריך לעבור תמא 38 , בחתימת חוזה שאלנו את בעלת הדירה לגבי ניתוק גז והאם יכנסו לדירה פועלים בהמשך בעלת הדירה ענתה שלא .
היום לאחר 4 חודשים אין לנו גז , קיבלנו דיוח ממפעל המים על שעון עצור , את המדרגות הרסו כבר מעכשיו מה שמונע מאיתנו להגיע לעבודה בצורה מסודרת ולבעיות עם מקום העבודה , מבעלת הדירה אין מענה ולא עזרה בנושא
בנוסף ביום חמישי האחרון החלון של החדר שינה נפתח (עי פועל) כשלא היינו אמורים להיות בבית !
ההנהחות לקויה גם של בעלת הדירה בנושא וגם הפרויקט שלעצמו לא נוח לא לנו ולא לשאר המבנה רעוע ולא יציב ברוחות הכל עף ברצוני וברצון בת הזוג שמתגוררת איתי להפר חוזה לשם תנאים בלתי ראויים למחייתנו וכמובן שכל זה ללא ידעתנו וכמובן שכר חודשי 2800 שח במקום 3000 , לא ראוי ! ברצוננו להפר חוזה מבלי להפגע אשמח לעזרה מכם תודה ויום טוב :)
היום לאחר 4 חודשים אין לנו גז , קיבלנו דיוח ממפעל המים על שעון עצור , את המדרגות הרסו כבר מעכשיו מה שמונע מאיתנו להגיע לעבודה בצורה מסודרת ולבעיות עם מקום העבודה , מבעלת הדירה אין מענה ולא עזרה בנושא
בנוסף ביום חמישי האחרון החלון של החדר שינה נפתח (עי פועל) כשלא היינו אמורים להיות בבית !
ההנהחות לקויה גם של בעלת הדירה בנושא וגם הפרויקט שלעצמו לא נוח לא לנו ולא לשאר המבנה רעוע ולא יציב ברוחות הכל עף ברצוני וברצון בת הזוג שמתגוררת איתי להפר חוזה לשם תנאים בלתי ראויים למחייתנו וכמובן שכל זה ללא ידעתנו וכמובן שכר חודשי 2800 שח במקום 3000 , לא ראוי ! ברצוננו להפר חוזה מבלי להפגע אשמח לעזרה מכם תודה ויום טוב :)
הפרת הסכם שכירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/01/18
שלום תום,
לאור ההתנהלות כפי שתיארת נראה שאכן יש כאן מצג שווא קודם לחתימת ההסכם ואף הפרה של ההסכם עצמו.
יתכן שיש לבעלי הבית הסברים לכך. אני מציע לפנות אליהם על מנת לקבל תשובות. ככל שלא יונח הסבר מתאים להפרה הרי שנראה שאתם יכולים להשתחרר מהחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לאור ההתנהלות כפי שתיארת נראה שאכן יש כאן מצג שווא קודם לחתימת ההסכם ואף הפרה של ההסכם עצמו.
יתכן שיש לבעלי הבית הסברים לכך. אני מציע לפנות אליהם על מנת לקבל תשובות. ככל שלא יונח הסבר מתאים להפרה הרי שנראה שאתם יכולים להשתחרר מהחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
נ. ג.
21/01/18
האם ניתן למכור דירה כאשר יש אישור בנייה אך טרם החלה הבנייה? מדובר בבניין
שהורסים ובונים לפי תמא 38 ב'.
שהורסים ובונים לפי תמא 38 ב'.
מכירת דירה לפני תחילת הבנייה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/01/18
שלום וברכה,
יש לבחון את הוראות הסכם התמ"א לעניין מכירת דירות הבעלים הקיימות בשלבים שלפני סיום הפרויקט.
באופן כללי, מקובל להפקיד בידי עורך הדין יפוי כוח שמאפשר לו למכור את הדירות גם כאשר קיימת הערת אזהרה על ביצוע הפרויקט לטובת היזם או מי מטעמו. כמובן שזאת בתנאי שהרוכש יחתום על הסכם התמ"א ויכנס בנעליו של המוכר.
כמו כן יש לקבל יעוץ פרטני לגבי השלכות המס של המכירה בשלב זה. ההשלכות יכולות להיות שונות לפי האופן בו בוצע הדיווח על הסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבחון את הוראות הסכם התמ"א לעניין מכירת דירות הבעלים הקיימות בשלבים שלפני סיום הפרויקט.
באופן כללי, מקובל להפקיד בידי עורך הדין יפוי כוח שמאפשר לו למכור את הדירות גם כאשר קיימת הערת אזהרה על ביצוע הפרויקט לטובת היזם או מי מטעמו. כמובן שזאת בתנאי שהרוכש יחתום על הסכם התמ"א ויכנס בנעליו של המוכר.
כמו כן יש לקבל יעוץ פרטני לגבי השלכות המס של המכירה בשלב זה. ההשלכות יכולות להיות שונות לפי האופן בו בוצע הדיווח על הסכם התמ"א עצמו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היזם לא עומד בחוזה
אבי ואילנה כהן
18/01/18
שלום קנינו דירה מקבלו וקיים איחור המסירה של שנה מתאריך החוזה הקבלן לא שילם שקל עבור הפיצוי המוסכם בחוזה ואנחנו במקביל משכירים דירה ואוזל לנו הכסף
מה אנחנו צריכים לעשות והאם להגיש תביעה בשלב זה?ומה הם ההשלכות של זה?והאם בכלל התביעה הוא לא ימסור לנו לבית גם שיסים ויקבל את כל האישורים?
הקבלן טוען ומשקר שזה לא בשליטתו ועוד לא רואים את סוף הסיפור באופק
מה אנחנו צריכים לעשות והאם להגיש תביעה בשלב זה?ומה הם ההשלכות של זה?והאם בכלל התביעה הוא לא ימסור לנו לבית גם שיסים ויקבל את כל האישורים?
הקבלן טוען ומשקר שזה לא בשליטתו ועוד לא רואים את סוף הסיפור באופק
איחור במסירה מצד היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/01/18
אילנה ואבי שלום רב!
בעיקרון אם היזם מאחר במועד המסירה אזי הוא חייב לשלם לכם פיצוי בגין האיחור במסירה.
הנושא מוסדר בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע אם היזם אחר למעלה מ- 60 יום מאז המועד הנקוב בחוזה המכר אז הוא צריך לשלם לכם פיצוי בגובה 1.5 חודשי שכירות (לפי דמי השכירו הראויים על הדירה שקניתם), לכל חודש מ- 9 חודשי האיחור הראשונים ו- פיצוי בגובה 1.25 חודשי שכירות לאחר מכן.
כאמור אין עליו לשלם פיצוי בגין 60 ימי איחור אשונים אבל אם אחר למעלה מ-60 יום הוא צריך לשלם פיצוי החל מהיום הראשון ולא מהיום ה- 61.
את הפיצוי עליו לשלם לכם באופן שוטף.
כך שמה שאני מציע לכם הוא לדרוש ממנו עכשיו את תשלום דמי השכירות. רצוי באמצעות מכתב עו"ד תקיף. במידה ואין תשובה מהירה תגישו נגדו תביעה [למרות שסכום הנזק טרם גובש סופית]. אני מניח שזה יתמרץ אותו להגיע אתכם להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון אם היזם מאחר במועד המסירה אזי הוא חייב לשלם לכם פיצוי בגין האיחור במסירה.
הנושא מוסדר בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע אם היזם אחר למעלה מ- 60 יום מאז המועד הנקוב בחוזה המכר אז הוא צריך לשלם לכם פיצוי בגובה 1.5 חודשי שכירות (לפי דמי השכירו הראויים על הדירה שקניתם), לכל חודש מ- 9 חודשי האיחור הראשונים ו- פיצוי בגובה 1.25 חודשי שכירות לאחר מכן.
כאמור אין עליו לשלם פיצוי בגין 60 ימי איחור אשונים אבל אם אחר למעלה מ-60 יום הוא צריך לשלם פיצוי החל מהיום הראשון ולא מהיום ה- 61.
את הפיצוי עליו לשלם לכם באופן שוטף.
כך שמה שאני מציע לכם הוא לדרוש ממנו עכשיו את תשלום דמי השכירות. רצוי באמצעות מכתב עו"ד תקיף. במידה ואין תשובה מהירה תגישו נגדו תביעה [למרות שסכום הנזק טרם גובש סופית]. אני מניח שזה יתמרץ אותו להגיע אתכם להסדר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוצאה תכנוניית בשני אגפי הבנין אינה סבירה
עידו
17/01/18
שלום,
הגשנו בקשה לתמ"א 38 (פינוי בנוי) על חצי חלקה, והוועדה המקומית סירבה לבקשה בטענה שהתוצאה התכנוניית שנוצרת בשני אגפי הבנין
אינה סבירה (הבדלי גבהים), מאחר שמדובר במגרש קטן (570 מ"ר) ושני חלקי המגרש צרים ביותר. לאגף השני אין זכויות תמ"א.
האם כדאי להגיש ערר לטענה זו ?
בברכה,
הגשנו בקשה לתמ"א 38 (פינוי בנוי) על חצי חלקה, והוועדה המקומית סירבה לבקשה בטענה שהתוצאה התכנוניית שנוצרת בשני אגפי הבנין
אינה סבירה (הבדלי גבהים), מאחר שמדובר במגרש קטן (570 מ"ר) ושני חלקי המגרש צרים ביותר. לאגף השני אין זכויות תמ"א.
האם כדאי להגיש ערר לטענה זו ?
בברכה,
הגשת ערר על סירוב לתת היתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
17/01/18
עידו שלום,
קשה לחוות דעה בלי להכיר לעומק את מאפייני התכנון והאזור.
באופן כללי, לועדה קיים שיקול דעת שלא לתת היתר בניה מטעמים תכנוניים. יחד עם זאת הועדה צריכה לפעול בצורה סבירה תוך שהיא נשענת על טעמים כבדי משקל.
אם הבנתי נכון, מכיוון שלבנין השני אין זכויות תמ"א, לא מדובר בשיקול של מניעת אפשרות חיזוק עתידי אלא נושא של הצללה, הסתרת אור שמש, אויר וכו'.
זה טעם שלא ברור כמה הוא חזק ויכול לעמוד בפני בקורת שיפוטית.
מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני. בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
קשה לחוות דעה בלי להכיר לעומק את מאפייני התכנון והאזור.
באופן כללי, לועדה קיים שיקול דעת שלא לתת היתר בניה מטעמים תכנוניים. יחד עם זאת הועדה צריכה לפעול בצורה סבירה תוך שהיא נשענת על טעמים כבדי משקל.
אם הבנתי נכון, מכיוון שלבנין השני אין זכויות תמ"א, לא מדובר בשיקול של מניעת אפשרות חיזוק עתידי אלא נושא של הצללה, הסתרת אור שמש, אויר וכו'.
זה טעם שלא ברור כמה הוא חזק ויכול לעמוד בפני בקורת שיפוטית.
מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני. בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לפי קצב בנייה – תמא 38
ירון
16/01/18
שלום רב,
ברכישת דירה חדשה מקבלן בפרוייקט תמא 38 עיבוי וחיזוק- מהו השלב בו עליי להשלים לקבלן ל-40%? לפיחוק המכר זה עם גמר תקרת העמודים או גמר הרצפה של קומה ראשונה- מה קורה בתמא שהבניין כבר קיים?
ברכישת דירה חדשה מקבלן בפרוייקט תמא 38 עיבוי וחיזוק- מהו השלב בו עליי להשלים לקבלן ל-40%? לפיחוק המכר זה עם גמר תקרת העמודים או גמר הרצפה של קומה ראשונה- מה קורה בתמא שהבניין כבר קיים?
מתי צריך להשלים ל-40% בפרויקט תמ"א 38/1?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
17/01/18
ירון שלום,
אכן חוק המכר דירות מאפשר לגבות עד 7% כנגד רישום הערת אזהרה והשלמה ל-40% כנגד סיום גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה.
יחד עם זאת ברור שהחוק לא מותאם לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, ולוחות התשלומים לא מספקים הגנה אמיתית על כספי הרוכשים במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים.
ככל שאין לפרויקט ליווי בנקאי, לטעמי אין לשלם לקבלן את ההשלמה ל-40% לפני סיום גמר רצפה של הדירה הנרכשת ולא של הקומה הראשונה בלבד.
כמו כן כמובן שצריך לקחת בחשבון את נושא המשכנתה ולבדוק היטב עם הבנק, האם יסכים לתת משכנתה לרכישת דירה בפרויקט ובאלו תנאים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אכן חוק המכר דירות מאפשר לגבות עד 7% כנגד רישום הערת אזהרה והשלמה ל-40% כנגד סיום גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה.
יחד עם זאת ברור שהחוק לא מותאם לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק, ולוחות התשלומים לא מספקים הגנה אמיתית על כספי הרוכשים במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים.
ככל שאין לפרויקט ליווי בנקאי, לטעמי אין לשלם לקבלן את ההשלמה ל-40% לפני סיום גמר רצפה של הדירה הנרכשת ולא של הקומה הראשונה בלבד.
כמו כן כמובן שצריך לקחת בחשבון את נושא המשכנתה ולבדוק היטב עם הבנק, האם יסכים לתת משכנתה לרכישת דירה בפרויקט ובאלו תנאים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צו בית משותף – רוב דיירים
פרלה
16/01/18
שלום,
אני דיירת חדשה בפרוייקט תמא 38.
בבניין 12 דירות מקוריות, ובתמ"א התווספו שתי קומות המכילות 6 דירות. משמע סה"כ כעת יש 18 דירות.
כרגע יש הערות אזהרה בטאבו לדירות החדשות, אולם אלו לא כוללת החניה והמחסן עד לתיקון צו הבית המשותף.
השאלה שלי - האם הדיירים הישנים יכולים לעכב את תיקון צו הבית המשותף?
כמה דיירים צריכים להסכים לתיקון צו הבית המשותף על מנת שיוכלו לבצע הדבר?
האם יש סיבה לחשוש מאי השגת רוב?
אני דיירת חדשה בפרוייקט תמא 38.
בבניין 12 דירות מקוריות, ובתמ"א התווספו שתי קומות המכילות 6 דירות. משמע סה"כ כעת יש 18 דירות.
כרגע יש הערות אזהרה בטאבו לדירות החדשות, אולם אלו לא כוללת החניה והמחסן עד לתיקון צו הבית המשותף.
השאלה שלי - האם הדיירים הישנים יכולים לעכב את תיקון צו הבית המשותף?
כמה דיירים צריכים להסכים לתיקון צו הבית המשותף על מנת שיוכלו לבצע הדבר?
האם יש סיבה לחשוש מאי השגת רוב?
איך מתבצע רישום צו בית משותף חדש בתמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
17/01/18
שלום פרלה,
הערת האזהרה נרשמת מכוח הסכם רכישת הדירה עליו חתמתם. במסגרת ההסכם מוגדרת הדירה אותה רכשתם על הצמדותיה כגון חניה, מחסן וכיו"ב.
מעבר לכך, במסגרת הסכם ביצוע התמ"א מול הדיירים ה"ישנים", מקובל שעו"ד מטעם היזם מקבל יפוי כוח בלתי חוזר שכולל בין היתר את תיקון צו הבית המשותף.
יפוי הכוח האמור הוא זה שמאפשר גם את רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם.
מכיוון שכך אין סיבה לחשוש, ועורך הדין שמטפל בפרויקט מטעם היזם מחויב לרשום את צו הבית המשותף המתוקן, הכולל את הדירה שרכשתם כפי שהוגדרה בהסכם הרכישה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הערת האזהרה נרשמת מכוח הסכם רכישת הדירה עליו חתמתם. במסגרת ההסכם מוגדרת הדירה אותה רכשתם על הצמדותיה כגון חניה, מחסן וכיו"ב.
מעבר לכך, במסגרת הסכם ביצוע התמ"א מול הדיירים ה"ישנים", מקובל שעו"ד מטעם היזם מקבל יפוי כוח בלתי חוזר שכולל בין היתר את תיקון צו הבית המשותף.
יפוי הכוח האמור הוא זה שמאפשר גם את רישום הערת האזהרה שנרשמה לטובתכם.
מכיוון שכך אין סיבה לחשוש, ועורך הדין שמטפל בפרויקט מטעם היזם מחויב לרשום את צו הבית המשותף המתוקן, הכולל את הדירה שרכשתם כפי שהוגדרה בהסכם הרכישה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתנות פיננסית של קבלן ויזם
אלכס
14/01/18
שלום למנהל הפורום,
האם תוכל לשתף בניסיון שלך אלו בדיקות כדאי לבצע בכדי לוודא את האיתנות הפיננסית של היזם והקבלן.
תודה על העזרה.
האם תוכל לשתף בניסיון שלך אלו בדיקות כדאי לבצע בכדי לוודא את האיתנות הפיננסית של היזם והקבלן.
תודה על העזרה.
איזה בדיקות כדאי לבצע על יזם תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/01/18
אלכס שלום,
ניתן לבצע בדיקות רבות חלקן תוך היעזרות באנשי מקצוע חיצוניים.
הבדיקה הפשוטה והקלה ביותר היא כמובן לבדוק את ניסיונו של היזם. בכמה פרויקטים היה מעורב עד היום, בכמה מהם התקבלו היתרי בנייה, האם הפרויקטים קיבלו ליווי בנקאי, האם הייתה עמידה בלוחות הזמנים, האם הדיירים קיבלו מענה והיו מרוצים מאיכות הבנייה וכו'.
כמו כן אפשר להוציא נסח של רשם החברות ולראות האם ישנם דברים שמעוררים חשד, שעבודים לא ברורים וכיו"ב.
כמובן חיפוש במאגר פסק דין על החברה ובעליה, בדיקה שלא קיימים תיקי הוצאה לפועל וכיו"ב.
מעבר לכך, ישנן חברות שבודקות דוחות כספיים של היזם על מנת להבין אם יש לו את ההון העצמי הנדרש לביצוע הפרוייקט.
כמו כן חשוב לוודא שהפרויקט רווחי מבחינת חישוב כלכלי של הרווחים הצפויים מול ההוצאות. כדאי לדרוש להעביר דוח 0 לידי מפקח מטעם הדיירים וליזם לא אמורה להיות סיבה להסתיר זאת, ואם הוא לא מסכים אז כנראה שיש סיבה לכך.
כמובן כל הבדיקות הללו הן בנוסף למנגנונים ובטוחות בהסכם התמ"א וכדאי לקבל יצוג מקצועי מעו"ד שמתמחה בתחום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לבצע בדיקות רבות חלקן תוך היעזרות באנשי מקצוע חיצוניים.
הבדיקה הפשוטה והקלה ביותר היא כמובן לבדוק את ניסיונו של היזם. בכמה פרויקטים היה מעורב עד היום, בכמה מהם התקבלו היתרי בנייה, האם הפרויקטים קיבלו ליווי בנקאי, האם הייתה עמידה בלוחות הזמנים, האם הדיירים קיבלו מענה והיו מרוצים מאיכות הבנייה וכו'.
כמו כן אפשר להוציא נסח של רשם החברות ולראות האם ישנם דברים שמעוררים חשד, שעבודים לא ברורים וכיו"ב.
כמובן חיפוש במאגר פסק דין על החברה ובעליה, בדיקה שלא קיימים תיקי הוצאה לפועל וכיו"ב.
מעבר לכך, ישנן חברות שבודקות דוחות כספיים של היזם על מנת להבין אם יש לו את ההון העצמי הנדרש לביצוע הפרוייקט.
כמו כן חשוב לוודא שהפרויקט רווחי מבחינת חישוב כלכלי של הרווחים הצפויים מול ההוצאות. כדאי לדרוש להעביר דוח 0 לידי מפקח מטעם הדיירים וליזם לא אמורה להיות סיבה להסתיר זאת, ואם הוא לא מסכים אז כנראה שיש סיבה לכך.
כמובן כל הבדיקות הללו הן בנוסף למנגנונים ובטוחות בהסכם התמ"א וכדאי לקבל יצוג מקצועי מעו"ד שמתמחה בתחום.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לתשלום מס שבח
אילן שמיר
10/01/18
עורך דין בבנין שאני מתגורר הגיש בקשה בשם כול הדירים לפטורים ממס שבח עבור עיסקת תמע38/2 ,מאותו זמן עברו יותר מארבע שנים עד היום ותרם התרשלה העיסקה ,בינתיים מס שבח דורש ממני סכום של 300000 ש״ח מכיוון שעורך דין לא בדק בזמן בקשתו לפטורים שנשארו לי רק 20 יום על מנת לקבל פתור עבור עיסקה אחרת שלי.
מס שבח בעסקת תמ"א 38/2
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
15/01/18
אילן שלום,
עסקת תמ"א 38/2 מחויבת בדיווח
למיסוי מקרקעין וזאת בשני מסלולים אפשריים. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות
וחשוב לדעת זאת כפי שתראה בהמשך התשובה.
מסלול אחד הוא מסלול הפטור של תכנית
התמ"א. הפטור הוא על כל הזכויות המתקבלות בהתאם לתכנית התמ"א אך לא על
זכויות שנמכרות מכוח תב"ע מקומית שקיימת או כאשר מתקבלת דירה חדשה הגדולה
ביותר מ-25 מ"ר מהדירה הישנה.
במסלול זה יש לדווח לאחר חתימת ההסכם
אך למעשה יום המכירה של הדירה מבחינת המיסוי נדחה עד שמתקיימים התנאים לביצוע
העסקה (למשל קבלת היתר בנייה, חתימת 100% מהדיירים וכו'). כלומר למעשה הדירה לא
נמכרה עדיין מבחינת מיסוי מקרקעין.
למעשה תשלום המס על הדירה נדחה עד
התקיימות התנאים המתלים וניתן לדחות זאת במשך מספר שנים כמו שאתה מתאר בשאלתך.
במסלול השני ניתן לקבל פטור על עסקת
התמ"א לפי זכויות אישיות של בעל הדירה ככל שישנן כגון דירה יחידה, דירת ירושה
וכן פטור ליניארי (כל השבח שנצבר על הדירה עד ל-1.1.2014 לא ממוסה).
הפטור בכל מקרה הוא רק על הדירה עצמה
ולא על ההשבחה שלה כתוצאה מעובדה שהיא זכאית לתמ"א.
כמו כן במסלול זה יום המכירה לא נדחה
ויש לשלם את המס באופן מיידי.
משאלתך אני מבין שעו"ד של העסקה
דיווח לפי המסלול הראשון כך שבעת מכירת דירה אחרת למעשה דירת התמ"א לא נמכרה
עדיין כך שלא היית זכאי לפטור של דירה יחידה על הדירה האחרת.
לא ברור לי אם הוסברו לך השיקולים
השונים לפני הדיווח על עסקת התמ"א. מקובל להעביר לבעלי הדירות שאלון מס כך
שישוקללו כל הנתונים ויוסברו לדיירים ובהתאם תדווח העסקה.
יתכן שבחירה בדיווח לפי
המסלול האישי הייתה נותנת תוצאת מס טובה יותר עבורך.
בכל מקרה אני מציע לך לפנות לעו"ד
שמתמחה במיסוי מקרקעין ובפרט במיסוי תמ"א 38. יתכן שניתן לבצע תיקון שומה
ולהפחית את תשלום המס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עסקת תמ"א 38/2 מחויבת בדיווח
למיסוי מקרקעין וזאת בשני מסלולים אפשריים. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות
וחשוב לדעת זאת כפי שתראה בהמשך התשובה.
מסלול אחד הוא מסלול הפטור של תכנית
התמ"א. הפטור הוא על כל הזכויות המתקבלות בהתאם לתכנית התמ"א אך לא על
זכויות שנמכרות מכוח תב"ע מקומית שקיימת או כאשר מתקבלת דירה חדשה הגדולה
ביותר מ-25 מ"ר מהדירה הישנה.
במסלול זה יש לדווח לאחר חתימת ההסכם
אך למעשה יום המכירה של הדירה מבחינת המיסוי נדחה עד שמתקיימים התנאים לביצוע
העסקה (למשל קבלת היתר בנייה, חתימת 100% מהדיירים וכו'). כלומר למעשה הדירה לא
נמכרה עדיין מבחינת מיסוי מקרקעין.
למעשה תשלום המס על הדירה נדחה עד
התקיימות התנאים המתלים וניתן לדחות זאת במשך מספר שנים כמו שאתה מתאר בשאלתך.
במסלול השני ניתן לקבל פטור על עסקת
התמ"א לפי זכויות אישיות של בעל הדירה ככל שישנן כגון דירה יחידה, דירת ירושה
וכן פטור ליניארי (כל השבח שנצבר על הדירה עד ל-1.1.2014 לא ממוסה).
הפטור בכל מקרה הוא רק על הדירה עצמה
ולא על ההשבחה שלה כתוצאה מעובדה שהיא זכאית לתמ"א.
כמו כן במסלול זה יום המכירה לא נדחה
ויש לשלם את המס באופן מיידי.
משאלתך אני מבין שעו"ד של העסקה
דיווח לפי המסלול הראשון כך שבעת מכירת דירה אחרת למעשה דירת התמ"א לא נמכרה
עדיין כך שלא היית זכאי לפטור של דירה יחידה על הדירה האחרת.
לא ברור לי אם הוסברו לך השיקולים
השונים לפני הדיווח על עסקת התמ"א. מקובל להעביר לבעלי הדירות שאלון מס כך
שישוקללו כל הנתונים ויוסברו לדיירים ובהתאם תדווח העסקה.
יתכן שבחירה בדיווח לפי
המסלול האישי הייתה נותנת תוצאת מס טובה יותר עבורך.
בכל מקרה אני מציע לך לפנות לעו"ד
שמתמחה במיסוי מקרקעין ובפרט במיסוי תמ"א 38. יתכן שניתן לבצע תיקון שומה
ולהפחית את תשלום המס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרן פרטית
זיו
08/01/18
שלום,
היזם בבניין שלנו (תמ"א 38/2) מבקש לקחת מימון חלקי מקרן פרטית ולשעבד את דירותנו. יש דיירים שמתנגדים.
מה מקובל?
תודה!
זיו
היזם בבניין שלנו (תמ"א 38/2) מבקש לקחת מימון חלקי מקרן פרטית ולשעבד את דירותנו. יש דיירים שמתנגדים.
מה מקובל?
תודה!
זיו
האם מקובל לשעבד את דירות הבעלים לטובת קרן מימון?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/01/18
זיו שלום,
באופן כללי, בחלק מהפרויקטים ישנה פרקטיקה של קבלת מימון מקרן פרטית בשלב מוקדם של הפרויקט, כאשר בהמשך ישנה אפשרות לכניסת בנק מלווה במקום או בנוסף לקרן, כאשר במצב כזה השעבוד לטובת הקרן הופך לשעבוד בדרגה שנייה.
לגופו של עניין, בשאלתך חסרים פרטים רבים אשר מקשים על מתן מענה מספק לפנייתך.
לא פירטת האם מדובר בפרויקט של תוספת קומות (תמ"א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)? מה סטטוס הפרויקט? האם ניתן היתר בניה או טרם התקבל? מה הסיבה שהיזם מבקש לקחת קרן מימון והאם הדבר עומד בתנאי ההסכם ? האם המימון הוא במקום ליווי בנקאי והאם הסיבה היא שהיזם לא הצליח להשיג ליווי שכזה? האם ישנה אופציה של הכנסת קרן מימון ושיעבוד דירות לטובתה בהסכם עליו חתמתם?
כאמור אני מציע שתעברו על פרטי ההסכם עליו חתמתם, ותבדקו האם וכיצד קיימת אופציה של שיעבוד לטובת קרן מימון.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי, בחלק מהפרויקטים ישנה פרקטיקה של קבלת מימון מקרן פרטית בשלב מוקדם של הפרויקט, כאשר בהמשך ישנה אפשרות לכניסת בנק מלווה במקום או בנוסף לקרן, כאשר במצב כזה השעבוד לטובת הקרן הופך לשעבוד בדרגה שנייה.
לגופו של עניין, בשאלתך חסרים פרטים רבים אשר מקשים על מתן מענה מספק לפנייתך.
לא פירטת האם מדובר בפרויקט של תוספת קומות (תמ"א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2)? מה סטטוס הפרויקט? האם ניתן היתר בניה או טרם התקבל? מה הסיבה שהיזם מבקש לקחת קרן מימון והאם הדבר עומד בתנאי ההסכם ? האם המימון הוא במקום ליווי בנקאי והאם הסיבה היא שהיזם לא הצליח להשיג ליווי שכזה? האם ישנה אופציה של הכנסת קרן מימון ושיעבוד דירות לטובתה בהסכם עליו חתמתם?
כאמור אני מציע שתעברו על פרטי ההסכם עליו חתמתם, ותבדקו האם וכיצד קיימת אופציה של שיעבוד לטובת קרן מימון.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חופש הפעולה של עו"ד
ענת
06/01/18
שלום,
נציגות הדיירים שכרה עו"ד שטיפל בפרוייקט התמ"א. יש לנו יזם וחתמנו (גם אני) על הסכם מולו חוץ מדייר אחד סרבן.
עוה"ד שלנו הוציא מכתב אל הדייר הסרבן והציע במכתב הצעה לפשרה בלי שקיבל את רשותנו לתוכן המכתב. הוא אף כתב כאילו הוא פונה בשמנו, הדיירים. הצעת הפשרה שלו אינה מקובלת על כל הדיירים שחתמו על החוזה ובוודאי שאינה מקובלת על היזם.
הבעייה היא שהדייר הסרבן הסכים להצעת הפשרה והכניס אותנו לבעייה, כי כעת אנחנו (הדיירים ) והיזם מצטיירים כסרבנים.
האם מותר לעו"ד לפעול באופן כזה ומה אפשר לעשות מולו? איפה אפשר להתלונן עליו ?
וסליחה שהארכתי.
ענת
נציגות הדיירים שכרה עו"ד שטיפל בפרוייקט התמ"א. יש לנו יזם וחתמנו (גם אני) על הסכם מולו חוץ מדייר אחד סרבן.
עוה"ד שלנו הוציא מכתב אל הדייר הסרבן והציע במכתב הצעה לפשרה בלי שקיבל את רשותנו לתוכן המכתב. הוא אף כתב כאילו הוא פונה בשמנו, הדיירים. הצעת הפשרה שלו אינה מקובלת על כל הדיירים שחתמו על החוזה ובוודאי שאינה מקובלת על היזם.
הבעייה היא שהדייר הסרבן הסכים להצעת הפשרה והכניס אותנו לבעייה, כי כעת אנחנו (הדיירים ) והיזם מצטיירים כסרבנים.
האם מותר לעו"ד לפעול באופן כזה ומה אפשר לעשות מולו? איפה אפשר להתלונן עליו ?
וסליחה שהארכתי.
ענת
חופש פעולה של עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/01/18
ענת שלום
לדבריך עורך הדין שלכם פעל ללא סמכות בהצעת הפשרה שהעביר לדייר הסרבן.
אם אתם נחושים בכך אז תודיעו זאת לעורך הדין שלכם שיוציא מכתב לאותו סרבן שההצעה היתה כפופה לאישורכם ואין אישור.
הבעיה היא שאתם תדרשו להגיש תביעה כנגד אותו סרבן ויש חשש שהמפקחת תשמע עת ההצעה ותאמץ אותה. אבל אם יש לכם תשובות טובות למה לא לקבלה אז תמשיכו עם זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לדבריך עורך הדין שלכם פעל ללא סמכות בהצעת הפשרה שהעביר לדייר הסרבן.
אם אתם נחושים בכך אז תודיעו זאת לעורך הדין שלכם שיוציא מכתב לאותו סרבן שההצעה היתה כפופה לאישורכם ואין אישור.
הבעיה היא שאתם תדרשו להגיש תביעה כנגד אותו סרבן ויש חשש שהמפקחת תשמע עת ההצעה ותאמץ אותה. אבל אם יש לכם תשובות טובות למה לא לקבלה אז תמשיכו עם זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חייבים לעשות מכרז לבחירת קבלן?
שולמית
05/01/18
שלום. כנציגת ועד לצורך תהליך פינוי בינוי יש עו'ד אשר ילווה אותנו אבל לגבי יזם/קבלן ההחלטה היא שלנו לא מתערב למעט בדיקה כספית של הקבלן וערבויות וכו'. האם אנו מחוייבים לעשות מכרז? או להחליט לבד כמובן בהסכמת הדיירים.
תודה
תודה
חובת מכרז לבחירת יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/01/18
שולמית שלום
אין שום חובה לערוך מכרז לבחירת היזם עימו תתקשרו בהסכם. יחד עם זאת רצוי לקבל לפחות שתי הצעות כך שניתן יהיה להשוות בינהם וגם לאפשר לכם לנהל מו"מ ביעילות מול היזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין שום חובה לערוך מכרז לבחירת היזם עימו תתקשרו בהסכם. יחד עם זאת רצוי לקבל לפחות שתי הצעות כך שניתן יהיה להשוות בינהם וגם לאפשר לכם לנהל מו"מ ביעילות מול היזמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בכספי וועד בית לצרכי פרויקט תמ"א 28
דויד
04/01/18
כבר 8 שנים רץ בבנייננו פרויקט תמ"א38/1. לאחרונה השתלטו על נציגות הפרויקט אנשים אחרים. התקיימה פגישת בעלי דירות שבה הם שיכנעו את רב בעלי הדירות להשתמש במשרד עורכי דין חיצוני חדש לצורך קידום הפרויקט, ונאסף סכום כסף לצורך כך. וועד הבית ניהל את איסוף כסף זה והוא שולם לעורכי הדין. כעת נתן הוועד לנציגות הפרויקט צ'ק נוסף עבור תשלום חדש לעורכי הדין אלה, אבל הכסף הזה הוא כבר נלקח מקופת וועד הבית, ללא אישור או דיווח כל שהוא לבעלי הדירות. האם הדבר חוקי? אם לא, מה ניתן לעשות?
שימוש בכספי ועד הבית לפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/01/18
דוד שלום
הסיטואציה לא ברורה לי. בדר"כ עורכי הדין משולמים על ידי היזם לאחר שיש הסכם. אם החלטתם לשלם ישירות וללא קשר ליזם עדין לדעתי רצוי להפריד בין התשלומים. כספי ועד הבית נועדו למימון עבודות אחזקה של הבנין. בנוסף גם לא ברור אם יבשיל אצלכם הסכם או לא. בעצמך כתבת שאתם כבר 8 שנים בתהליך. מצד שני מדובר באותם אנשים. כך שבשורה התחתנה אם לא מדובר בסכום גדול לא הייתי עושה מזה ענין אבל בודק למה בכלל יש חובת תשלום עכשיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הסיטואציה לא ברורה לי. בדר"כ עורכי הדין משולמים על ידי היזם לאחר שיש הסכם. אם החלטתם לשלם ישירות וללא קשר ליזם עדין לדעתי רצוי להפריד בין התשלומים. כספי ועד הבית נועדו למימון עבודות אחזקה של הבנין. בנוסף גם לא ברור אם יבשיל אצלכם הסכם או לא. בעצמך כתבת שאתם כבר 8 שנים בתהליך. מצד שני מדובר באותם אנשים. כך שבשורה התחתנה אם לא מדובר בסכום גדול לא הייתי עושה מזה ענין אבל בודק למה בכלל יש חובת תשלום עכשיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא ושוכרי דירה
כרמל
04/01/18
שלום, אני שוכר דירה בבניין שהוחלט להעביר אותו תמא. הסכם השכירות שלי מסתיים בעוד 8 חודשים והפרויקט אמור להתחיל לפני כן. בעל הדירה לא מוכן לשחרר אותי לפני כן למרות שאמרתי לו שאני לא מוכן לגור בתוך אתר בנייה. האם פרויקט תמ"א הוא אירוע שבגינו ניתן לשכנע את בית משפט שהוא מצדיק להשתחרר מחוזה שכירות?
שוכר דירה בפרויקט תמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/01/18
כרמל שלום
אם בעל הבית שלך לא ידע אותך קודם לחתימת הסכם השכירות בדבר הכוונה לבצע פרויקט תמא בבנין, אזי אתה יכול לטעון אוסף של טענות נגדו מדוע אתה רשאי להתשחרר מההסכם קודם.
כך בחשבון כי באופן רגיל אתה כבר נתת לו את כל השיקים עבור תקופת השכירות כך שיתכן שאם יש ויכוח הוא ימשיך לפרוע את השיקים ואתה תדרש לרדוף אחריו שיחזיר לך.
בכל מקרה אני מציע לך קודם כל לברר היטב מתי הפרויקט מתחיל בביצוע. גם אם יש מועד זה לא אומר שלא יהיו בו דחיות. בנוסף - לא ציינת אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה שאז אתה חייב לפנות או בפרויקט של חיזוק שאז אתה יכול להשאר בדירה והויכוח יהיה על קבלת הנחה באותם חודשים ספורים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם בעל הבית שלך לא ידע אותך קודם לחתימת הסכם השכירות בדבר הכוונה לבצע פרויקט תמא בבנין, אזי אתה יכול לטעון אוסף של טענות נגדו מדוע אתה רשאי להתשחרר מההסכם קודם.
כך בחשבון כי באופן רגיל אתה כבר נתת לו את כל השיקים עבור תקופת השכירות כך שיתכן שאם יש ויכוח הוא ימשיך לפרוע את השיקים ואתה תדרש לרדוף אחריו שיחזיר לך.
בכל מקרה אני מציע לך קודם כל לברר היטב מתי הפרויקט מתחיל בביצוע. גם אם יש מועד זה לא אומר שלא יהיו בו דחיות. בנוסף - לא ציינת אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה שאז אתה חייב לפנות או בפרויקט של חיזוק שאז אתה יכול להשאר בדירה והויכוח יהיה על קבלת הנחה באותם חודשים ספורים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגישה שוב עם הרשמת אחרי חתימה על הסכם
ע
31/12/17
היינו בפגישה בתמ"א 38 אצל הרשמת, ולא דיברנו איתה בדיון על תוספת הגינה. חתמנו אצל הרשמת על ההסכם כי חשבנו שהיא דיברה על הגינה אך בעצם דיברה על משהו אחר והתבלבלנו. רצינו לדעת אם ניתן להיפגש עם הרשמת שוב כדי לדבר איתה בנוגע לגינה עכשיו שכבר התחילו את הפרויקט?
פגישה נוספת אצל הרשמת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/18
בוקר טוב
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. במסגרת דיון אצל המפקחת על רישום מקרקעין הסכמתם לחתום על ההסכם תוך שאתם טועים בתוכן ההסכם?
לא יודע אם הייתם מיוצגים או לא בכל מקרה אתם חתמתם על ההסכם ובעקבות כך או ניתן פסק דין בהסכמה או התביעה נמחקה בהסכמה. בכל מקרה קשה לי לראות איך אתם חוזרים לישיבה נוספת אצלה. לדעתי זה די אבוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא בטוח שהבנתי את כל הנתונים. במסגרת דיון אצל המפקחת על רישום מקרקעין הסכמתם לחתום על ההסכם תוך שאתם טועים בתוכן ההסכם?
לא יודע אם הייתם מיוצגים או לא בכל מקרה אתם חתמתם על ההסכם ובעקבות כך או ניתן פסק דין בהסכמה או התביעה נמחקה בהסכמה. בכל מקרה קשה לי לראות איך אתם חוזרים לישיבה נוספת אצלה. לדעתי זה די אבוד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פניה רטרואקטיבית
רון
26/12/17
בעניין
חוק הלוואות לדיור החל מיום 5 במאי 2013 סעיף
6ג ניקבע כי את דרישת קבלת התשלום על סך 100,000 לקונים דירה בירושלים ניתן
להגיש עד 2014.
האם
קיימים תקדימים שאפרים בכל זאת להגיש בקשה כזאת כעת. כלומר תקדים הקובע כי ההגבלה
, לטווח זמן מאד קצר, של הגשת התביעה הינה דרישה שהציבור אינה יכול לעמוד בה או
מעילה אחרת?
חוק הלוואות לדיור החל מיום 5 במאי 2013 סעיף
6ג ניקבע כי את דרישת קבלת התשלום על סך 100,000 לקונים דירה בירושלים ניתן
להגיש עד 2014.
האם
קיימים תקדימים שאפרים בכל זאת להגיש בקשה כזאת כעת. כלומר תקדים הקובע כי ההגבלה
, לטווח זמן מאד קצר, של הגשת התביעה הינה דרישה שהציבור אינה יכול לעמוד בה או
מעילה אחרת?
פניה רטרואקטיבית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/01/18
בוקר טוב רון
האמת שאני לא יודע. נראה לי ששאלת בפורום הלא נכון. תנסה להעביר את השאלה לפורום מקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
