פורום תמ"א 38

מיכל שלום,

צר לי על הסבל שאתם עוברים. מתוכן הדברים אני מבין שאין מנוס ועליכם לנקוט בהליכים משפטיים, אשר יוגשו למפקחת על הבתים המשותפים.

במאמר מוסגר אומר כי לא ברור לי הקשר בין ההזנחה הנטענת והנזקים הנגרמים בעקבותיה ובין הרצון העתידי לבצע פרויקט תמ"א בבניין, פרויקט שביצועו (בוודאי אם טרם התקשרתם עם יזם שבחן את היתכנות הפרויקט) אינו נראה לעין בקרוב וכאשר ממילא יש לשמור על שלמות הבניין שכן בניין שאינו ראוי למגורים לא יוכל להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית.

בהצלחה,

דניאל שלום

אני מבין שמדובר בפרויקט של תמא חיזוק ותוספת (38/1) כאשר אתם ממשיכים להתגורר בדירה.

בהסכם התמא בדר"כ מסדירים אחריות היזם לנזקים במהלך הבניה.

בהסכם כזה הוא מחויב, על פי רוב, גם לבטח את אחריותו מפני נזקים כאלו.

אם יש נזקים שהוא לא אחראי לגביהם - כמו גניבה למשל- אתה יכול לבדוק בחברת הביטוח. לא בטוח שיסכימו לבטח אותך במהלך הפרויקט. 

קאלה שלום,

ראשית, השימוש במילה "פיצוי" אינו משקף את המהות של פרויקט התחדשות עירונית. אין מדובר ב- "פיצוי" אלא בעסקה כדאית לשני הצדדים (הדיירים מצד אחד והיזם מצד שני) ולכן לא מדובר ב- "פיצוי" לדיירים אלא ב- "תמורות" (מה הם מקבלים בתמורה לעסקה).

שנית, ככלל יש לשמור על שקיפות ושוויוניות בתמורות הניתנות לבעלי הזכויות השונים בפרויקט. אלא שקיימים חריגים, כמו למשל במקרה של דירות גג להן צמוד הגג ו/או זכויות הבניה בגג, במקרה של דירה שהזכויות התכנוניות מוצמדות אליה באופן בלעדי, במקרה שבבניין המקורי אין שוויון במספר חניות מוצמדות לכל דירה וכיוצ"ב.

במקרה שקיים העדר שוויון שלא ניתן להצדיקו, הרי שהדברים יובאו בפני המפקחת על הבתים המשותפים במסגרת ההליכים כנגד הדיירים הסרבנים, שיטענו כמובן לא השוויון, והדבר צריך יהיה להיבחן ולקבל ביטוי בהחלטה.

בשאלה אין מספיק פרטים כדי להבין מה השוני הנטען בתמורות הניתנות בפרויקט המדובר והסיבות לשוני זה, ככל שקיים. לכן, קשה לענות לגופה של שאלה. באם יינתן פירוט נוסף -  יתכן וניתן יהיה להשיב מעבר לאמור.

מקווה שהייתי לעזר,

ליאת שלום,

התשובה לשאלה מהו הרוב הדרוש לצורך קבלת החלטה על שיפוץ כללי בבניין נגזרת מהתשובה לשאלה האם מדובר בשיפוץ הכרחי לשמירה על הקיים או שיפוץ שיש בו הוצאה ניכרת לכל דייר ושיפור המצב הקיים. במקרה הראשון -  די בהסכמת הרוב. במקרה השני -  יש צורך בהסכמת כולם. זה הכלל ויש לבחון המקרה הפרטני לגופו. 

לגבי  השאלה מה דינה של ההחלטה לביצוע שיפוץ כללי שהתקבלה לפני 4 שנים ולא בוצעה (ולא ברור לי באיזה רוב התקבלה, האם נאסף הכסף, מדוע ההחלטה לא בוצעה וכיוצ"ב), אומר כי על פניו נראה שדרך המלך היא לקבל החלטה חדשה, עדכנית, על בסיס הצעות מחיר עדכניות. יפים הדברים שבעתיים אם מדובר בהחלטה הדורשת הסכמת כל הדיירים ואם היו שינויים בהחזקות הבעלויות בבניין.

מקווה שהייתי לך לעזר.

יוסי שלום

על מנת למנוע מצב בו בעל דירה חותם על הסכם ולאחר מכן מוכר את הדירה או זכויותיו מועברות לאחרים ואלו לא חותמים על הסכם התמ"א (ובכך למעשה גורמים נזק גם ליזם אבל גם לבעלי הדירות האחרים) רושמים הערת אזהרה לטובת היזם. ההערה היא בדר"כ בדבר צורך בהסכמת היזם להעברת הזכויות לאחר. בהסכם התמא מגדירים כי ההסכמה תנתן בתנאי שאותו נעבר אחר חותם גם הוא על כל מסמכי התמא ובכך נסגר המעגל.

לגבי השאלה השניה - אני מבין כי מדובר על תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת. במקרה כזה ובתנאים הקבועים בחוק אם מדובר על בעלים קשיש המתגורר בדירה או על בעלי מוגבלות אז היזם צריך לממן להם דירה להשכרה בתקופת הבניה. לא כל מצב רפואי או אישור רפואי תופס לענין זה. 

יתכן עדין הסכים כפי שציינת כי היזם יממן שכירות ובמקביל ישכיר את הדירה. השכרת הדירה מקטינה את ההוצאות על היזם ולכן זה חיוני לו. בכל מקרה זה כבר ענין להסכמות ולא החוק.

חני שלום

 כמי שמייצג הרבה בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 אומר לך בכנות שאני ממש לא אוהב את זה. יש בזה גם משהוא לא הוגן. הרי אין לך שום ידיעה ממשית לגבי החשש שלך. גם יש הבדל גדול בין לנהל מו"מ על הסכם ולדעת איפה ויתרת ואיפה ויתרו לך ובין יועצי כורסא שאינם שותפים לתהליך המו"מ. חזקה שמי שמי שמייצג אותכם עושה זאת נאמנה ובאופן מקצועי.

אני כן חושב שני דברים- האחד שאם את לא מבינה מה כתוב בהסכם אז תקבעי פגישה עם עורך הדין של הפרויקט (כמובן אפשרי שהפגישה תכלול עוד בעלים) ותעברו על הסעיפים המרכזיים של ההסכם. אני גם נוהג לשלוח לבעלים תקציר של ההסכם במצורף לטיוטא.

ענין שני ואם את בכל זאת רוצה לקבל חוו"ד נוספת  -  לא לקבל הערה על כל סעיף אלא תנחי אותו לעבור על הדברים המרכזיים בלבד- תמורות, לו"ז, בטחונות. 

דניאל שלום,

ראשית, כל דירה בפרויקט תמ"א 38 או בפרויקט פינוי בינוי נחשבת לצורך ספירת רוב החתימות המינימלי הדרוש כדי להוציא את הפרויקט לדרך, בין אם בעל הדירה מסרב לחתום, בין אם בעל הדירה אינו כשיר ובין הוא לא ידוע (ובכלל כך בעל דירה רשום שהינו מנוח ואין לו יורשים).

משאלתך לא ברור לי האם כבר נחתם ההסכם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, אם לאו. כמו כן, לא ברור לי האם קיים צו ירושה לבעל הדירה המנוח, אם לאו (השתמשת במילים "לא הופעל צו ירושה").

אם ניתן צו ירושה -  אזי היורשים הנם הכתובת לבקש הסכמתם לפרויקט וחתימתם על ההסכם או להגשת תביעה כנגדם כדיירים סרבניים -  שהרי הם בפועל הבעלים של הדירה הגם כי יתכן שטרם רשמו את צו הירושה בטאבו. אם טרם ניתן צו ירושה -  או שכלל לא התבקש צו ירושה -  יש צורך לבחון את השלב בפרויקט (האם כבר נחתם על ידי הרוב המינימלי הדרוש, אם לאו, האם ניתן היתר בתנאים אם לאו) ובהתאם לכך להחליט האם יש צורך בהליך של בקשה למינוי מנהל עזבון לצורך הוצאת צו ירושה למנוח ובכלל כך לצורך נקיטת הליכי תביעה כנגד העזבון (אם וככל שקיימת עילת תביעה, למשל תביעה בפני המפקחת כנגד סרבן).

מקווה שהייתי לך לעזר.

שרון שלום

זה ענין חוזי ולכן מאוד חשוב להבין מה היה במסגרת המומ בינכם. אם שאלת אותו במפורש לגבי פרויקט תמא בסמיכות והוא שלל זאת למרות שידע אז בודאי שיש טענה כנגדו. בכל מקרה אחר זה נראה לי גבולי עד חסר סיכוי. אבל כאמור מאוד תלוי במה שכתוב בחוזה ומה נאמר במסגרת המומ לקראת חתימתו.2

אבי שלום

בדרך כלל לא מביאים דברים אלו בחשבו ןמאחר והבנין ממילא נהרס. יחד עם זאת - במידה ובאמת יש השקעה כזו גדולה בדירה לעומת  האחרים אז  זה יכול לבוא לידי ביטוי במפרט מפואר יותר.

חיה שלום,

שאלתך מורכבת למעשה משלושה חלקים: האחד, מהו שטח הדירה הבסיסי עליו יתווספו התוספות ובמדוייק לשאלתך -  האם דירות שהורחבו קודם לכן בהיתר יכללו את שטח ההרחבה. השניה, האם שטח התוספת בתמ"א 38/2 (הריסה ובניה) תלוי בגודל הדירה הקיימת. השלישית, המצב הרישומי טרם הפרויקט ושאלת הסדרת הרישום בטאבו בסיום הליך בניית הפרויקט.

לשאלתך הראשונה: שטח הדירה הבסיסי עליו יתווספו התוספות הינו  שטח הדירה שבהיתר. לפיכך, דירות שהורחבו בהיתר יחשבו על פי שטח הבסיס + ההרחבה שהורחבה בהיתר (גם אם הדבר אינו רשום בטאבו).

לשאלתך השניה, ככלל התוספת שמקבלות כל הדירות בפרויקט הינן זהות, אלא אם מדובר בדירות חריגות כגון דירות גג להן צמודים שטחי גג, דירות גן להן צמודים שטחים בקרקע וכיוצ"ב. מדובר בעניין מסחרי בהליך המו"מ מול היזם.

לשאלתך השלישית, אני מבין שהמצב הקיים הוא שבבניין המדובר (המיועד לפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה) אין רישום בית משותף וכל הדירות רשומות על אותה חלקה במושע, כמובן ללא ציון גודל הדירה וכו'. בסיום הפרויקט היזם יידרש לרשום את הבית המשותף, הכולל את הדירות החדשות של הדיירים וכן הדירות השייכות לו ואשר אותן הוא מוכר, ורישום זה בטאבו יסדיר הן את החלוקה של הדירות לתתי חלקות ורישום שטחם כפי שהוא בסיום פרויקט התמ"א. ככל שמדובר בדירה שבעבר הורחבה בהיתר, אזי שטחה לאחר הפרויקט, אשר ירשם בטאבו, יכלול הן את השטח הבסיסי, הן את שטח ההרחבה בעבר בהיתר והן את ההרחבות במסגרת פרויקט התמ"א -  הכל על פי שיטת מדידה אחידה הקבועה בחוק.

מקווה שהייתי לך לעזר.

מאיה שלום,

משאלתך לא ניתן להבין האם כוונתך לפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) או לפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

במקרה הראשון, בו הדיירים נשארים עם הדירה שהיתה להם, עם ההצמדות שהיו לה קודם לפרוייקט, אין חובה להוסיף לדירות הקיימות חניה שלא היתה להם בטאבו. מי שהיתה לו חניה בטאבו -  בוודאי ישאר עם החניה שהיתה לו או שיקבל חניה חלופית, בהתאם לנסיבות ולתנאי ההתקשרות עם היזם. מדובר בעניין מסחרי במסגרת המו"מ עם היזם ובכפוף לאילוצים קיימים.

במקרה השני, הדירה שהדיירים מקבלים במקום דירתם הישנה הינה דירה חדשה בפרויקט, לה תוצמד חניה בהתאם לתנאי ההתקשרות עם היזם ולהוראות תקן החניה. 

מקווה שהייתי לך לעזר.

חגי שלום

תלוי אם יש מגבלה מצד העירייה הרלבנטית. בתל אביב לדוגמא מאשרים רק חניה אחת לדירה במרבית הדירות. לא מעניין אותם כמה חניות כבר יש היום לדירות. כך שלא ניתן לתת לדירות כאלו חניה שניה ויש למצוא את הדרך לתת להם תמורה אחרת.

דנון שלום

מאחר והבית המשותף שהיה קיים כבר נהרס ונבנה במקומו בית חדש אחר אז מסמכי הבית המשותף המקורי כבר לא רלבנטיים. לגבי אסיפות וזכויות הצבעה יש הסדרה בתקנון המצוי הנספח לחוק המקרקעין וכן אני משוכנע שיש גם הסדר מסוים במסגרת הסכמי המכר של היזם עם רוכשי הדירות ועם הבעלים המקוריים.

אם אתה רוצה לקנות דירה חדשה בבנין שעבר תמא של הריסה ובניה אין כל משמעות מבחינתך למסמכי הבית המשותף. כן תבדוק נושא של משכנתאות ועיקולים אם רשומים וחלים גם על הדירה שתרכוש.

חנן שלום

אפשר בעיקרון לתבוע כל אחד על רשלנות אם הוא אכן התרשל. צריך להראות שנגרם נזק, חובה על אותו עו"ד לפעול בדרך מסוימת וקשר סיבתי בין חובתו של עורך הדין לנזק.

אני חושב שבנסיבות שתארת יהיה לך קשה לבסס וטענת רשלנות. אם היזם בונה 7באמצעות קבלן לא מורשה גם אתה יכול לכתוב לו מכתב בענין זה. הקמת חברת פרויקט היא ענין שכיח ולא חריג ו- 40000 ש"ח זה כנראה הון המניות של החברה ולא אינדיקציה לחוסנה הכלכלי.

בכל מקרה אני מציע שתתחיל מפגישה עם אותו עו"ד ותסביר לו את כל דאגותיך. אם יעשה משהוא בעקבות כך אז הרווחת ואם לא - יעזור לך אולי לבסס הטענות שלך נגדו.

דנה שלום

אני מבין שאת שוכרת בדירה בקומה אחרונה בבנין שעומד לעבור פרויקט של מ"א 38/1 חיזוק ותוספת. במהלך הפרויקט יהיה צורך לפנות את הדירות בקומה האחרונה. אני מבין מהשאלה כי בהסכם בינך ובין בעל הדירה אין כל התיחסות לכך.

הכספים שהיזם ישלם עבור הפינוי ישולמו לבעלי הדירות ולא לשוכרים. כך המצב בדרך כלל ואם לא הוסכם בינך ובין בעל הדירה אחרת אז כך יהיה גם במקרה שלך.

אני לא יודע עד מתי השכירות שלך על פי ההסכם. יתכן וממילא השכירות עומדת להסתיים קודם לעבודות המתוכננות כך שכל הנושא לא רלבנטי.

אם יש בעיה במועדים, כלומר העבודות אמורות להתחיל עוד לפני תום תקופת השכירות שלך אז יש כאן בעיה שכדאי לפתור אותה מול בעל הדירה. למעשה הוא ידרוש ממך במצב כזה פינוי מוקדם של הדירה. זה כבר ענין מסחרי בינך ובינו רק אוסיף כי במקרה כזה יש לו בעיה מול התחייבותו כלפיך על פי ההסכם.

רויטל שלום,

ראשית, צר לי על הקשיים שאמך עוברת במהלך תקופת ביצוע העבודות. מטבעם של דברים, עבודות התמא במסלול חיזוק ועיבוי (להבדיל מהריסה) כרוכות באי נעימות של הדיירים המתגוררים באתר בו מתבצעות עבודות בניה. הדברים נכונים שבעתיים לגבי אנשים מבוגרים, חולים או מוגבלים. 

הצעתי הראשונה הינה כי תבחנו עם עורך הדין של הדיירים, אשר ייצג אתכם בשעת עריכת ההסכם, האם בהסכם ההתקשרות עם היזם קיימת הוראה כלשהי שהתייחסה למצב דברים זה ולסעד כלשהו שהיזם מחויב לו.

כמו כן, אני מדבריך אני מבין שהעבודות כבר נמשכות מעל שנה וחצי. וכן אני מבין שכבר למעלה משנה וחצי ישנה בעיה במדרגות. האומנם כך?



הצעתי השניה הינה לפיכך לבדוק עם עורך הדין של הדיירים, אשר ייצג אתכם בשעתו בעריכת ההסכם, מהו פרק הזמן לסיום העבודות בכלל, מהן המגבלות שנקבעו לעבודות בגרם המדרגות ו/או עבודות שיש בהן כדי למנוע גישה נוחה ובטוחה לדירות, האם הקבלן עומד בלוחות הזמנים וכו'. כמו כן, הצעתי הינה שהמפקח מטעם הדיירים יבחן את הדברים. לאור כל אלו, ניתן יהיה לקבל תמונה ברורה יותר כדי לגבש את הצעדים שיש לנקוט.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בברכה,

חנן שלום

אין דבר שלא ניתן לתקן. אני מציע שתדבר עם אותו מפקח ועם היזם ותסב את תשומת ליבם לענין ואם אכן כך תדרוש מהם לתקן את הדלת. 

בעיקרון כתנאי לטופס 4 יש לקבל אישור פיקוד העורף לממ"דים ואם אכן המצב כמו שאתה מספר אז ממילא ידרשו מהם לתקן.

מאיר שלום

אני מבין שכנגד אותו דייר הוגשה תביעה בשל סרובו לחתום על הסכם התמ"א וכן כי בשלב שבין הגשת התביעה ובין המועד שנקבע לדיון הוא מכר את הדירה.

לא צריך להתחיל תביעה מחדש אלא פשוט התבועים יבקשו בשל סיבה זו להחליף את הנתבע ובנתבע אחר (הוא הרוכש החדש) והכל כמובן בהנחה שגם הוא לא מוכן לחתום על ההסכם.

זיו שלום

אני מבין שרכשת דירה מהיזם, דירה אותה בנה במסגרת פרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38/2). הבניה הסתיימה. הבית  המשותף "המקורי, עדין רשום.

שאלתך היכן תרשם הערת אזהרה לטובתך. 

בעיקרון אם עדין רשום הבית המשותף אז היזם צריך לרשום הערת אזהרה לטובתך (וכן לטובת כל יתר רוכשי הדירות) על כל אחד ואחד מתתי חלקות הבעלים המקוריים. הערת האזהרה שתרשם תהיה מפורטת ובה יפורט מיקומה המדויק של הדירה.

כמובן שזה מצב ביניים עד לרישום הבית המשותף החדש. 

אלכס שלום

לא ניתן בעיקרון לגרוע שטח פרטי אלא בהסכמת מי שגורעים ממנו. לפי מה שתארת אתם אישרתם בחתימתכם את הגריעה. קשה יהיה לטעון כי לא ידעתם ולא הבנתם. לא בלתי אפשרי אבל מאוד קשה יהיה לשכנע לא קם אפילו בעל דירה אחד וגילה שזה המצב.

לא ברורה לי המשמעות מבחינתכם של 60ס"מ גריעה. זה לא הרבה אבל אולי זה מייצר שינויים רבים אחרים בדירה. מציע גם כי תפנו ליזם להבין ממנו יותר למה נדרשת הגריעה הקטנה הזו.

יוסי שלום

אני מבין שבהסכם כתוב כי מגיע לכם 4,000 ש"ח פיצוי על כל חודש איחור. מציע כי תמתין עד גמר הפרויקט כדי שתדע על כמה חודשי איחור בכלל מדובר. כן צריך לדעת על כמה בעלים מדובר. כי תביעה רק לגבי דירה אחת היא לא ענין לעורך דין בשל העלויות הנלוות. אם מדובר רק בך אני ממליץ להגיש אחר גמר הפרויקט תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות

חיים שלום רב

אני לא מכיר את ההסכם עליו חתמתם ומה ההתיחסות שיש שם לגבי המדרגות. אם היזם כבר קיבל אישור וועדה לבקשה הכוללת הריסת המדרגות נראה לי חבל לחזור אחורה.

במיוחד כאשר להבנתי עדיף להרוס ולבנות חדשות מאשר להכנס לדירות הקיימות. 

אני מציע כי תבדקו את אלו-

מה הפתרון שהיזם מציע לגישה לדירות במהלך הריסת חדר המדרגות?

האם ההריסה והבניה מחדש אכן באה על חשבון הכניסה לדירות הקיימות.?

לגבי החתימה על הגרמושקה- אם יש כבר אישור וועדה לא ברור לי על איזה גרמושקה צריך עוד לחתום? הכל כבר נחתם בעבר או על ידיכם או על ידי עורכי הדין שקיבלו יפוי כוח מכם.

עומרי שלום

בעיקרון העיריה לא מתירה תלית מנוע מזגן בכל מקום אלא במקומות מוסתרים ולכן שמים אותם בדר"כ היכן שממוקמים מסתורי הכביסה. אם תתלה בקיר החיצוני העיריה, סביר להניח, תדרוש ממך להוריד את המזגן. 

לוי שלום

שימוש חורג הוא שימוש בניגוד לקבוע בהיתר הבניה. העיריה יכולה בתנאים מסויימים לאשר שימוש חורג- למשל ממחסן למגורים. אם אין פניה לאשר שימוש כזה ואין אישור של העיריה אז השימוש החורג הוא אסור והעיריה באמצעות מפקחיה אמורים לפעול נגד אותו בעל דירה. הכל יופיע בתיק הבנין שבעיריה הגלוי לכל.

צו הריסה שונה. הוא ניתן במקרה של בניה לא חוקית (להבדיל משימוש חורג שם הבניה חוקית אבל השימוש לא חוקי). אם יש צו הריסה העיריה תרשום על כך הערה בנסח הטאבו. אבל לעיתים אם מדובר על צווי הריסה עתיקים יתכן והעיריה תסכים למחוק אותם (כל מקרה לגופו).