פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכויות בניה
מיצוי זכויות בניה
שירה שלום,
אין בשאלתך פרטים מספקים כדי להבין את הבסיס לשאלה ודומה כי הנך מערבבת בין מושגים שונים.
הצעתי, באם הנכם מעוניינים לבחון היתכנות לביצוע פרויקט (בין אם הוא פרויקט פינוי בינוי, בין אם הוא פרויקט פינוי בינוי משולב עם קומבינציה לגבי מגרשים מסוימים במתחם, בין אם הוא פרויקט תמ"א 38), היא שתפנו עם כל הפרטים לאיש מקצוע מתאים שילווה אתכם ויחדיו תבחנו היתכנות ומתווה לעסקה.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקן 431
תנאי סף בפרויקט תמ"א 38
ארליך שלום רב,
תנאי הסף לקבלת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 הן תנאי סף ואין קשר למצבו דהיום של הבניין כפי שתיארת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי כספי
אנו בעלי 3 דירות הגרים בקומה האחרונה. בנינו תוספת של 28מ"ר.
ועוד 70 מ"ר גג פתוח מרוצף.
היזם מציע לנו בתמורה לבעלי הדירות הקשורות לגג, דירה חדשה בגודל הדירה הקיימת + השטח הבנוי בתוספת.
על שטח הגג המרוצף הוא מציע פיצוי כספי !
והשאלה היא: האם על הפיצוי הכספי היזם משלם מס? או שאת המס אנחנו נצטרך לשלם?
אשמח לתשובתך המיידית.
על מי חל המס בפיצוי כספי תמא 38
ישראל שלום,
ככלל, החבות במס חלה על מקבל התמורה. לפיכך, המס - בסיטואציה אותה אתה מציג - יחול עליכם בעלי הדירות. יחד עם זאת, בהסכמים כגון אלו, ניתן לקבוע מנגנונים ובטוחות לפיהן המס שחל עליכם ישולם על ידי הצד שכנגד. ברור הוא שעצם קביעת מתווה העסקה ואופן גיבושה בהסכם מחייב מצריך תשומת לב ומקצועיות מתאימה.
בהצלחה בעסקה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אודי
האם יש בדיני התכנון והבניה, מכר, הגנה נגד צמצום חלונות וחללים כביכול, בשל צורך באלמנטים של חיזוק/הקשחה.
איפוא הגבול בפגיעה כזו? יש לי חשש גדול. יש פתרון משפטי מקובל?
הרבה תודה
גודל חלון
אודי שלום
יש הגדרות בחוק לגודל תקני מינ' של חלון. אני מבין שמדובר בתמא 38 של חיזוק. לא אמורים לצמצם את החלון בטח לא באופן מיוחד. מה שכן- החיזוק מעבר את הדופן כך שיווצר מרחק בין דופן החלון הפנימית ובין הקיר החיצוני של הבנין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש בחלק משטח חצר לצרכי חניה
חניה בשטח משותף
שלום, רוני
מצוקת חניה היא כמעט מכת מדינה ומשפיעה על חיינו באופן שוטף. הניסיון למצוא פתרונות חניה בכל מקום שניתן הוא מובן ולגיטימי.
יחד עם זאת, ככלל, הסדרת מקום חניה דורשת היתר מהרשות המקומית והסכמת בעלי הזכויות.
אם פרוייקט התמא הסתיים, נקודת המוצא היא כי בנייתו הושלמה לפי ההיתר שניתן, והשטח המדובר לא יועד לחניה.
קרוב לוודאי שהאופציה להגדיל את מקומות החניה בפוטנציה במגרש לא נעלמה מעיני היזם כשהגיש את הבקשה להיתר מלכתחילה, ומן הסתם בבקשת ההיתר לתמא הועדה לתכנון ולבניה שקלה את הדברים, והוחלט כפי שהוחלט להשאיר את השטח פנוי, בין אם מטעמים אסתטיים ובין אם מסיבה תכנונית אחרת.
לפיכך השטח מהווה רכוש משותף אשר דורש את הסכמת בעלי הזכויות לשימוש קבוע בו.
לאור מצוקת החניה שכנראה רלוונטית לכל הבעלים אני מקווה שתצליחו לגבש הסכמות ברוח חיובית, שייטיבו עם כל השכנים.
בהצלחה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה בזמן תמא 38
השכנים בבניין שלנו פנו ליזם כדי לקדם פרוייקט של תמא 1 אבל היזם לא מוכן לשלם לנו שכר דירה בזמן הבנייה.
אני אלמנה עם ילד שמשכירה את הדירה שלי לשוכר וזה עוזר לי להתפרנס כי מצבי הכלכלי לא טוב. בגלל שהיזם מסרב לשלם שכר דירה, אני נגד הפרוייקט. ברצוני לשאול, האם הסירוב שלי לחתום על החוזה בגלל היותי אלמנה ובגלל שהיזם לא מוכן לשלם
שכר דירה יתקבל בפני המפקחת?
אי תשלום דמי שכירות מיזם תמ"א כעילה להתנגדות לפרויקט
ליאת, שלום,
ראשית, צר לי לשמוע על מצוקתך. אני מבינה מדבריך, שהחשש שלך נובע מקושי אמיתי ולא מטענות סתמיות של התנגדות (כפי שלצערנו קורה לא מעט בפרויקטים כאלה).
במקרים של תמא עיבוי לא תמיד משולמים דמי שכירות לבעלי הדירות בתקופת הבניה. הסיבה היא שהפרויקט נבחן בכלים כלכליים, ומכלול הנתונים קובע את "חלוקת העוגה" של התמורות שניתן לתת לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט.
מאחר שמדובר בקושי כלכלי שלך בתקופת הבניה, וזהו נתון מוגבל בזמן, שכן יהיה "פיצוי" לאחר הפרויקט בהעלאת דמי השכירות, אני מאמינה שאפשר למצוא פתרונות יצירתיים בהתנהלות מול היזם, שעורך הדין שמלווה אתכם בעסקה יוכל למצוא, כך שתצומצם הפגיעה בך ככל שניתן, ולא תידרשו להגיע להליך של "דייר סרבן" בפני המפקח/ת בגין התנגדותך לפרויקט.
פרויקטים של תמ"א הם מורכבים, וגיבוש הסכמות לפיהם דורש לא פעם חשיבה מחוץ לקופסה. הבסיס הוא ברצון להידברות בין הצדדים והגעה לפתרונות שיהיו מקובלים על כולם. ותמיד אפשר למצוא כאלה.
בהצלחה רבה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 (חיזוק בניית ממד ומרפסת)
השכנים בבניין שלנו רוצים לעשות תמא 1 חיזוק, בניית ממד ומרפסת כבר יש יזם שמסכים.
אנחנו 6 דיירים, 4 רוצים לעשות תמא ו 2 מסרבים.
האם במקרה שלנו, רוב של 4 דיירים זה מספיק?
האם השניים מתוך השישה שלא רוצים יכולים להפיל לנו את הפרוייקט?
תודה.
הרוב הדרוש לתמא
שנית, שלום,
תמא יכולה להתבצע בשני אופנים - עיבוי הבניין הקיים, או הריסתו ובנייתו מחדש. בכל מקרה מדובר בחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. משאלתך אני מניחה שכוונתך למסלול במתווה של עיבוי.
על פי החוק במקרה כזה נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות לביצוע עבודות ברכוש המשותף והוספת דירות לבניין, אבל - - בהסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות, שלהן צמודים שני שלישים מהזכויות ברכוש המשותף, יכול המפקח על המקרקעין לכפות את ההסכמה על בעלי הזכויות הנותרים.
לכן ככל שהזכויות ברכוש המשותף בבניין שלכם שוות בין הדירות, לכאורה אתם בדיוק ברוב הדרוש להתחיל להניע את הפרוייקט.
בפועל, לא תמיד יזמים ימהרו להיכנס לפרוייקט שאין בו הסכמה מלאה של כלל הבעלים, ולכן כדאי לבחון מה עומד מאחורי ההתנגדות של השכנים, יתכן שניתן להגיע כבר בשלב מוקדם לגבש הסכמות ולצאת לדרך בהסכמה מלאה.
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות
האם זה לגיטימי שיזם תמ"א 38 דורש דמי רצינות כדי להתקדם בפרויקט?
אבי שלום רב,
הסיטואציה אותה אתה מציג בשאלתך, בדבר דרישת יזם המעוניין להתקשר עם דיירים בפרויקט התחדשות עירוניית, מדיירים, לשלם לו 'דמי רצינות', אינה רצינית בעיני ומדליקה נורות אזהרה.
יחד עם זאת, אם זו הסיטואציה, ואינני מכיר את הנסיבות, הצעתי לכם להתקשר מיד עם עורך דין הבקיא בתחום, שילווה אתכם בכל התהליך, וזאת טרם שתחתמו על טופס כזה או אחר ליזם זה או אחר, בוודאי טרם תתחייבו לדבר לייזם זה או אחר.
זו התשובה הארוכה. ובקצרה, לשאלתך האם הדבר נפוץ, התשובה - לא.
מקווה שהייתי לך לעזר ותצאו לדרך ברגל ימין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי נציג דיירים
דיירי הבניין שבו אני מתגורר מבקשים לבדוק הצעות לביצוע פרויקט התחדשות כלשהו (תמ"א 38 או פינוי-בינוי). במסגרת כך, אחד או שניים מהדיירים אמורים להתמנות כנציגי הדיירים. תפקיד הנציגים הוא להתנהל מול הגורמים המתאימים ולהשיג הסכם טוב על פי שיקול דעתם. כדי שההסכם יקבל תוקף הוא יצטרך להיות מוצג לדיירים והם יצטרכו לחתום שההסכם מקובל עליהם.
לשם מינוי הנציגות, דיירי הבניין התבקשו לחתום על כתב המינוי הבא:
אנו החתומים מטה מסכימים ומצהירים כדלקמן:
1. להסכים עקרונית לביצוע עסקת פינוי בינוי או כל עסקת התחדשות עירונית אחרת ב... (פרטי הנכס)
2. לבחור את (שמות הנציגים), את כולם ביחד ו/או כל אחד מהם לחוד כנציגות מטעמנו לצורך מו"מ לבחירת יזם שיבצע את הפרויקט, קבלת ההצעות השונות וההחלטה על ההצעה הנבחרת, שכירת שירותי עו"ד ומפקח מקצועי, ובכפוף לכך שכל שכר טרחה וההוצאות בגין הייצוג של אנשי המקצוע ישולמו על ידי היזם ולא על ידי הדיירים.
3. אין בדבר הסכמת כל אחד מהחתומים מטה בכדי להוות הסכמה לחתום על הסכם מחייב עם היזם ורק חתימתנו הסופית על ההסכם שיובא לעיון הדיירים תחייב את הח"מ.
4. בחתימתם על כתב זה מבטלים החותמים כל מסמך אחר ו/או קודם של מינוי נציגות ו/או יזם להתקשרות לכל דבר וענין והמינוי מטעמם הינו על פי כתב זה בלבד.
שאלתי היא:
אני כמובן לא מוכן להתחייב לביצוע הפרויקט כל עוד לא אדע מהם תנאיו. האם מבחינה משפטית בחתימה על כתב המינוי הזה יש כאן התחייבות מצידי שלא מאפשרת להתחרט?
תודה.
כתב מינוי לנציגות
שלום עודד
במסמך כתוב בסעיף 3 כי אין בו הסכמה לחתום על הסכם מחייב. הכוונה היא לדעת שיש נכונות ראשונית להתקדם בתהליך ולמנות נציגות. בסופו של דבר כשיהיה הסכם לחתימה תחליט אם אתה רוצה לחתום או לא.
לכן אני לא רואה בעיה לחתום על המסמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס 4
טופס 4
אולגה שלום
טופס 4 מקבלים לאחר גמר העבודות ובדיקות ההתאמה של המבנה להיתר הבניה. אם כבר סיימו את העבודות כמו שכתבת אז בודאי מטפלים בקבלת טופס 4. ללא טופס 4 היזם לא יוכל לחבר את דירותיו לחשמל ועל כן יש לו אינטרס ברור לקבל את הטופס מהר ככל הניתן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על תמ"א 38
הפעלת לחצים מטעם הרשות עבור כניסה לפרויקט תמ"א 38
יוסי שלום רב,
בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אין לעירייה שום אפשרות לאלץ את בעלי הנכסים לההיכנס לפרויקט מתוקף תמ"א 38.
איני יודע מהו "מכבש הלחצים" המופעל עליכם, אך איני בטוח כי מדובר בפעולות העומדות בקנה אחד עם דרישות הניהול התקין ברשויות מקומיות.
לחצים על בעלי נכסים להיכנס לפרויקט יזמי פרטי, אינם לגיטימיים בעולם הרשויות המקומיות בפרט ועולם השירות הציבורי בפרט. אל לרשות להטריד את תושביה ולנצל לרעה את כוחה.
במידה והנכם ממשיכים לספוג הטרדות מהרשות בנושא, אנא צור עמי קשר וננסה לראות כיצד ניתן לסייע לכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי מתבטל רישום הבניין הישן בפנקס בתים משותפים
מתי מתבטל הרישום של הטאבו של הדירות הישנות ?
האם הרישום מתבטל רק אחרי שתיגמר הבנייה החדשה?
ביטול רישום הבית המשותף בעסקת תמ"א 38
מריו שלום,
הליכי ביטול רישום הבית המשותף מתנהלים לאחר קבלת הערבויות הנדרשות ומסירת החזקה בדירות הנוכחיות, לצורך ביצוע הפרויקט, וזאת במהלך העבודות ובהתאם לצורך. לאחר השלמת העבודות קבלת טופס 4 ואכלוס הבניין יחלו העבודות הנדרשות לרישום הבית המשותף החדש.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 חיזוק – מיסוי במכירת דירה ע"י דייר קיים
האם בעלי הדירות בבניין יידרשו לשלם מס שבח והיטל השבחה?
מיכאל שלום,
שאלתך, כך ניתן להבין, מערבבת בין שתי שאלות נפרדות. האחת, המיסוי בגין פרויקט התמ"א; השניה, בגין מכירת הדירה.
לגבי המיסוי בפרויקט התמ"א - הרי שזה, מן הסתם, מוסדר בהסכם ההתקשרות עם היזם. ככל שחל היטל השבחה בגין התוכנית שאושרה ובגינה ניתן היתר בניה (שהרי, כדבריך, העבודות החלו והן, מן הסתם, החלו לאחר שניתן היתר בניה), הרי משעה שניתן היתר הבניה ממילא הוסדר תשלום היטל זה. כך גם, בנוגע לחיוב במס שבח הנובע מעסקת התמ"א, ככל שחל חיוב, שכן קיימים פטורים.
לגבי המיסוי במכירת הדירה - תשומת לבך לכך כי האפשרות לפטורים וחישובי מס שונים תלויים, לענייננו, בסיווג הנכס כ"דירת מגורים מזכה". התוספות לדירה לו אתה זכאי מכוח הסכם התמ"א טרם השתכללו לכדי חלק מהדירה (טרם התקבל טופס גמר / טופס 4) ומכירת הדירה כעת עלולה להוות אירוע של תקלת מס.
לפיכך, ככל והנך עומד על הרצון למכור את הדירה במצבה דהיום (וסיבותך איתך) ומאחר ואין בפני את מכלול הנסיבות והסיבות (ממילא, אם ניתן הדבר, הייתי ממליץ להמתין עם המכירה), המלצתי החמה היא שתתקשר עם עורך דין הבקיא בתחום, לצורך ייצוגך בעסקת המכר, תוך מתן דגש לשאלות המס הרלוונטיות.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא פינוי ובינוי
נניח שהדירה מושכרת לצד שלישי.
בחוזה שעליו אני חותם אצל היזם שמבצע את ה"פינוי בינוי" אני אחראי לכך שהדייר יפנה את הדירה תוך 90 יום מרגע קבלת ההודעה על הפינוי.
מה קורה אם הדייר מסרב להתפנות (נניח שבחוזה כתוב שעליו לפנות את הדירה תוך 90 יום אך הוא מסרב לפנותה בבוא העת). תהליך פינוי דירה משוכר סרבן לוקח זמן וזה יעכב את היזם. העיכוב עלול לעלות לו מליונים ואולי עשרות מיליונים (כי הוא בונה מאות דירות שיתעכבו). האם במקרה כזה הוא יוכל לתבוע אותי על אותם מיליונים או עשרות מיליונים שהפסיד?
מה קורה אם לא מדובר בשוכר סרבן אלא בסתם פולש לא חוקי שמסרב לפנות את הדירה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
מה קורה אם יש ביני לבין הדייר חוזה חתום שמגדיר את הפינוי בהתאם לדרישות היזם, אבל אז קורה מקרה חרום בלתי צפוי (כמו למשל הקורונה) ואז הממשלה אוסרת על פינוי שוכרים גם אם זה כתוב בחוזה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
נניח שיותר מ- 80% מהדיירים מסכימים לפינוי בינוי אבל אני מסרב לחתום על חוזה הפינוי בינוי כל עוד לא יובטח לי שלא אהיה אחראי לפינוי שוכרים סרבניים או פולשים. כלומר אני מסכים לחוזה אם יבוטל בו הסעיף שמטיל עלי אחריות לפינוי שוכר סרבן או פולש. יתרה מזו: אני מסכים להשכיר את הדירה ליזם בסכום נמוך (אפילו להשכירה בחינם) בתנאי שיפטור אותי מאחריות לסילוק פולשים -- השאלה היא: האם יתר הדיירים יכולים לתבוע אותי על סרןבי לחתום?
תמ"א 38: האם ניתן לתבוע שוכרים שלא מוכנים להתפנות לצורך ביצוע הפרויקט?
שלום רב,
נקודת המוצא היא שבלי פינוי של כל הדירות ומסירתן ליזם לא ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט. לכן בעל דירה שמשכיר את דירתו צריך לכלול בהסכם השכירות סעיפי פינוי ברורים בעת שתינתן הודעת פינוי.
אם בכל זאת השוכר לא מתפנה צריך להגיש כנגדו תביעת פינוי. אלו תביעות שיחסית לא נמשכות זמן רב ולא אמורות לעכב בהרבה את התחלת הביצוע. האחריות על התביעה עצמה היא לרוב על הבעלים אבל אפשר לסכם אחרת.
בהסכם עצמו רצוי שתהיה התייחסות לכך כי במידה והבעלים מגיש תביעה לפינוי השוכר אז אין בכך הפרה מבחינתו לפחות כל עוד התביעה מתנהלת בזמן סביר.
לגבי פולש - לא ברור לי איך מצב כזה יקרה אבל אם מישהו פלש לדירה ללא ידיעתך אתה אמור לפעול כנגדו מיד לאחר הפלישה ולא לחכות להודעת הפינוי מהיזם. אם כך פעלת אני לא רואה איך אפשר יהיה לטעון כנגדך שלא פינית במועד. אבל כאמור זה מצב מאוד לא שגרתי.
לגבי ההצעה להשכיר את הדירה ליזם - אם הוא מסכים אז בבקשה. אבל אני לא חושב שאתה צריך להיבהל מהאפשרות הזאת יותר מידי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירה
היזם מאחר לי במסירה כשנה.הוא שילם לי שכירות עד 5 חודשים בלבד ולאחר מכן הפסיק.
יש לציין שיש לי הסכם פיצוי שכירות עד למסירה כתוספת להסכם המכר ביננו.
תבעתי אותו בתביעות קטנות על חודשיים בלבד בגלל שלא היה לי כסף לשלם לעו"ד בשלום.
הרשמת ששפטה דחתה את התביעה ולא נתנה פסק דין.
אני לא יודעת להתבטא בבתי משפט והקבלן יותר פלפל ממני ולכן הרשמת פסקה כי אנחנו מקבלים את הצעת בית המשפט שלא מגיע לנו פיצוי עבור החודשיים האלה.
היא כן הוסיפה שנוכל לתבוע בעתיד על ה 5 חודשים הבאים.
האם אוכל לתבוע שנית בבית משפט השלום על איחור במסירה על 5 חודשים וגם על החודשיים שתבעתי בתביעות קטנות סה"כ 7 חודשים?או שרק עבור 5 חודשים כי כבר תבעתי בעבור חודשיים
איחור במסירה
שלום רב
על מה שכבר תבעת לא תוכלי לתבוע בשנית.לגבי פרק זמן זה יש כבר פסק דין בינכם.
מציע בכל זאת שתתיעצי עם עורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים לפחות על מנת שידריך אותך מה לטעון בתביעה הבאה ואולי גם לנסח את כתב התביעה עבורך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
היזם מאחר לי כשנתיים בבניה ועדיין אין כל כך צפי לכניסה בגלל הקורונה לטענתו.
פנה אלינו היזם טלפונית כי אין מספיק אריחי קרמיקה להשלמת האמבטיה וכאשר פנה לחברה המספקת נאמר לו שאין דגם כזה יותר.
היזם אמר כי עליו לשבור הכל ושנלך לחברה הספקית לבחור חדש על חשבונו.
האם עליי לחשוש שזה ישמש לו ראיה שאני ביקשתי לשנות שינויים בדירה ולמעשה להתחמק מפיצויי שכירות??
שאלה שניה-אנחנו מקבלים שכירות פיצוי לפי הסכם פשרה שעשינו ביחד.
האם בגלל הקורונה אנחנו ניפגע בגובה השכירות שהוא משלם לנו??
תודה רבה
שאלה
יהודה שלום
לגבי האיחור- אם הוא שנתיים מאחר אז אין לכך קשר לקורונה. לפי שלב הבניה שתארת יש לו עוד לפחות חצי שנה עבודה ואולי יותר.
לגבי האריחים - אם אין לו די אריחים אז ברור שאתה צריך לבחור חדשים. פשוט תתעד היטב את מועד הפניה שלו אליך ואת ההסבר להחלפת הריצוף באמבטיה. כן אל תחתום לו על טופס שינויים או מסמך דומה.
לגבי השכירות - צריך לבדוק את ההסכמים עליהם אתם חתומים. אבל מה הסיבה שאתה חושש משינוי? נראה סביר שהוא ימשיך לשלם לפחות מה ששילם עד כה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
נחתם הסכם תמ"א עם הדיירים ואחרי תקופה החברה של היזם נמכרה לחברה אחרת (כלומר החברה נשארה אותה חברה רק הבעלים התחלף). כעת דייר מהבניין רוצה לבטל את ההסכם של העברת החברה והסכם התמא. האם הוא יכול לעשות כן והאם יש לו יכולת לגרום ליתר הדיירים לבטל את ההסכם בגלל שינוי בעלות בחברה ? אשמח לפירוט
העברת שליטה ביזם
שלום ליה
אם הבנתי את השאלה נכון התקשרתם בהסכם עם חברת יזם ובהמשך בעלי המניות באותה חברה התחלפו. בדרך כלל בהסכמים יש התייחסות לשני המצבים. גם מה שתיארתי וגם מצב בו ממש היזם מוכר את הפרויקט לחברה אחרת. לכן קודם כל יש לבחון מה כתוב בהסכם עליו כולם חתמו.
אם אין התיחסות אז יש לראות את אותו דייר כמי שכבול עדין בהסכם מול היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשום מס על 2 דירות
בחוזה שהוצא לנו העסקה היא עסקה נטו כך שלא משלמים מכסנו אף הוצאה.
דייר אחד שבבעלותו 2 דירות בבניין מתנג עקב מס שהוא ישלם בגלל כפל דירות.
אנו קרובים להחתמת 80 אחוז מהדיירים גם ללא הדייר המתנגד ו2 הדירות שלו, והיזם יפנה למפקח על הבתים המשותפים כדי לכפות עליו את ההסכם.
שאלתי - נניח והמפקח הולך איתנו ואכן קופה עליו את ההסכם, האדם חייב לשלם את כפל המס? אם אין ביכולותו לשלם את הכסף?
תודה.
תשלום על דירה שניה בפינוי בינוי
זיו שלום
אני לא יודע מה המפקחת תחליט. יש טיעונים לכאן ולכאן ואני לא מכיר פסיקה שניתנה לנקודה זו. אני כן יכול לאמר שהיא לא תעצור פרויקט בגלל ענין זה.
אותו דייר יכול לטעון כי היזם בא לבנין כמצב נתון שבו יש לו שתי דירות. הוא ידע שזה המצב. לכן התחייבותו צריכה לכלול גם את חבות המס של הדייר על הדירה השניה.
בנוסף - אני מבין כי אותו בעל דירה טרם חתם על ההסכם. אני מציע להעזר במומחה למיסוי ולראות האם חתימה שלו בשלב מאוחר יותר מחתימת ההסכם עצמו עדין מולידה את חבות המס. אם התשובה שלילית אז ממילא הבעיה נפתרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסת
סהכ 71 % מהדיירים מעוניינים בתוספת מרפסת. האם ניתן להוסיף מרפסות רק בצד אחד?
האם די באישור של 71% מהדיירים כדי לכפות הוספת מרפסת לכולם?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בתמ"א 38
בירור קיומו של פרוייקט מתוקף תמ"א 38 בבניין מגורים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה תמ"א 38/2
האם אני יכולה להתנות את חתימתי על חוזה לביצוע תמ"א 38/2 בתנאי שהיזם יממן גם את עלויות המתווך ושההובלה תכלול גם אריזה ? החוזה הנוכחי מכסה רק את עלויות ההובלה וכמובן את דמי השכירות של הדירה שאליה איאלץ לעבור בזמן העבודה על הפרוייקט. עורך הדין שמייצג אותנו הדיירים טוען שזה מה שהוסכם עם היזם ואני לא יכולה לקבל חוזה שונה מזה של יתר הדיירים. האם זה נכון ?
בברכה
תנייה פרסונאלית בחוזה תמ"א 38/2
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורדת הרוב הדרוש לפרויקט פינוי ביוני
מתפרסמות ידיעות רבות בתקשורת בימים האחרונים לגבי הורדת אחוז הדיירים המסכימים לביצוע פרויקט פינוי בינוי מ80% ל66%.
החוק עדיין לא פורסם, אבל אני תוהה האם מדובר גם על תמ״א 38 במסלול הריסה ובניה, אם למישהו יש מושג?
בנוסף האם בניין פרטי יכול לפנות למסלול פינוי בינוי - ולא למסלול תמ״א 38 הריסה ובניה? מה על הנציגות לעשות כדי לבדוק אם אפשרי.
שינויים ברוב הנדרש לפרויקט פינוי בינוי
אורן שלום,
אמנם, מפעם לפעם מתפרסמות בתקשורת כתבות המתייחסות להצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה הנוגעים לשינויים מוצעים במתווה פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכלל כך שינויים ברוב המינימלי הדרוש. אינני מוצא לנכון להתייחס לכך, כל עוד הצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה אלו אינם מבשילים לחוק מחייב.
באשר לשאלתך השניה, כדי להיכנס בגדר אפשרות ביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש צורך במתחם (ולא בניין בודד), המוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי, בו לפחות 24 יחידות דיור בנויות.
באם ברצונכם לקדם ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (בין במסלול תמ"א ובין במסלול פינוי בינוי), הצעתי לך ולשאר בעלי הדירות בבניין, לפנות לקבלת ייעוץ, פרטני, שיבחן את היתכנות הפרויקט ויקדמו.
מקווה שהייתי לך לעזר ו ... בהצלחה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדירה בפינוי בינוי מגיל 80
זכאות לדירה בפינוי בינוי
חן שלום
אני מבין שאימך חתמה על הסכם פינוי בינוי לפני מספר שנים. לצערי אני לא רואה איך הם זכאים להצעות מהיזם לתמורה במזומן או לדירה, אלא אם כמובן יש לכך התיחסות בהסכם.
מה שכן - צריך לבדוק אם היא לא יכולה למכור פשוט את הדירה שלה? למה צריך להיות תלויים ביזם? כמובן רצוי להתיעץ עם עורך דין קודם אבל על פניו אני לא רואה מניעה למכירה של הדירה החוצה ולקנות לאמא דירה אחרת או מה שתרצה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין מורכב לפני הליך תמ"א
מדובר בבניין עם כמה כניסות, עם גג ענק ולחלק מהדיירים יש בעלות על חלקים מסויימים בגג. כמו כן לכל אחד חניה אבל גודל החניה שונה מדייר לדייר.
השאלה שלי היא הם מקובל שאחרי התמ"א כל אחד ישאר עם מה שהיה לפני? מבחינת גודל החניה והחלק שבבעלותו בגג המשותף? אם לא, האם להתעקש על כך?
אי-שיוויון בשווי נכסים בתמ"א 38. כיצד לנהוג?
יהונתן שלום רב,
ראשית, הרשה לי לאחל בהצלחה לך ולשאר בעלי הדירות בפרוייקט.
כעת לשאלתך-
יש לבחון ראשית על איזה סוג של תמ"א אנו מדברים?
אם מדברים על חיזוק ובנייה (תמ"א 38/1) אז גם כך כל דייר נשאר עם דירותיו הוא, אבל יש צורך במנגנון פיצוי של בעלי הנכסים העודפים (לרוב זה יתבטא בשדרוג השיפוץ בדירה הקיימת, אך במקרים חריגים אף ניתן לראות שיזמים משכנים דיירים בעלי נכסים עודפים בקומות גבוהות יותר).
אם עסקינן בהריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), יש לדרוש חוות דעת שמאית אשר תקבע את שווי הנכסים העודפים והאכלוס יבוצע על פי "מפתח" שייקבע על ידי השמאי.
בבניינים מורכבים כדוגמת שלך, נהוג למנות שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו של כל חלק במארג הנכסים הקיים בבניין. לאחר מכן, השמאי נותן חוות דעת ובה בעצם יוצר "מפתח דירות" אשר מדרג את הנכסים לפי שוויים. בעת האכלוס, היזם ובעלי הנכסים מאכלסים את הבניין לפי אותו מפתח, כך ששווי הנכסים יישמר (וכמובן אף יעלה אם אפשר).
לטעמי, אתם חייבים למנות שמאי מקרקעין המנוסה בשמאות מבנים מורכבים כשלכם. לרוב, היזם אינו מעוניין לשלם על שמאות, אך במו"מ ניתן להגיע לפחות לתשלום חלקי (ואם הפרוייקט כלכלי, אף לתשלום מלא). כך בעצם תימנעו מפגיעה בערך הנכסים העודפים שלכם ותימנעו מחיכוחים מיותרים בין בעלי הנכסים השונים עקב אי השיוויון ביניכם.
מקווה שהצלחתי לסייע לכם וכולי תקווה כי הפרוייקט יצא לדרך ויעבור בקלות וללא תקלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי או בתמא38
מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי או תמא 38
שלום רב,
ככל שניתן להבין מהשאלה, הנך בעל/ת דירה בבניין, בו מתבצע או אמור להתבצע פרויקט התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38, וכנגד הדירה הישנה הנך זכאי/ת ו/או תהיה זכאי/ת לקבל דירה חדשה עם תוספות כאלו או אחרות. השאלה, ככל שניתן להבין, הינה האם לאחר קבלת טופס 4 וקבלת הדירה החדשה ניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס או בהטבות ממס, כמו כל דירה אחרת, והתשובה - כן, בכפוף לכך כי הפטורים היחידים שינוצלו במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית לא יהיו פטורים אישיים אלא פטורים ספציפיים של פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 ועל כך יש ליתן הדעת בהסכם ההתקשרות עם היזם.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
