פורום תמ"א 38

רותם, שלום

לא הבנתי במדויק את שאלתך. אנסה בכל זאת להשיב.

אם הכוונה היא כי לאחר קבלת היתר בתנאים היזם מבקש לשנות את התכניות ולהגדיל את שטחי המרפסות, איני רואה בכך כל בעיה, ההיפך מכך. ובלבד שמדובר בתוספת אשר תהיה לפי היתר כדין.

ככל שמתבקשת תוספת תשלום מצד בעלי הזכויות בגין ההגדלה, יש לשקול אם זה מתאים לכם, אם לאו, ועל פני הדברים נראה שזכותכם לסרב לכך ככל שאינכם מעוניינים להוסיף תשלום מכיסיכם.

אם מדובר בתוספת בניה בלתי חוקית, בוודאי שאין להסכים לכך, שכן אתם חשופים להליכים פליליים כמו גם אזרחיים, בנוסף לחובה להרוס את הבניה הבלתי חוקית, סכנה של עצירת הבניה (בשל אי חוקיותה) והשתת קנסות עליכם בגין כך, ועוד כהנה וכהנה "מתנות" בלתי רצויות.

מקווה שעניתי לך, ככל שהדברים אינם ברורים מוזמנ/ת לחדד את השאלה. 
  

שלום לשואל/ת,

זכויות במושע הן זכויות משותפות בלתי מסויימות. משאלתך אני מבינה שהזכויות של כל הבעלים הן במשותף בקרקע בחלקים שווים, ולכן ההנחה היא כי כל הדירות שוות בגדלן. במקרה כזה סביר שהתמורות לכל הבעלים תהיינה שוות. כך שבאופן כללי איני רואה כאן בעיה. 

יתרה מכך, ככל שיש היתר בניה לדירות, ניתן לחשב את התמורות ואת זכויות הבניה לפרוייקט לפי ההיתר, ואין כל צורך במסמכי בית משותף שאינם בנמצא כעת.

בשורה התחתונה, אין כל בעיה מבחינת הפרוייקט ואין כל צורך לבצע רישום לפני תהליך התמ"א. כמובן שבסוף תהליך התמ"א תהיה הזדמנות לרשום את כלל הזכויות בכל הדירות שתיבנינה במסגרת הפרוייקט במסגרת צו בית משותף.  מקובל שהדבר ייעשה ע"י ב"כ היזם בפרוייקט. 

בקיצור, אין מניעה להתקדם. קיבלתם אור ירוק.  בהצלחה! 

אלון שלום,

נתחיל מהסוף: יש צורך, לצורך ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, שכל בעלי הזכויות במתחם / בבניין יחתמו על הסכם ההתקשרות עם היזם, בין אם בהסכמה ובין לאחר הליכים בפני המפקח/ת על הבתים המשותפים אשר רשאי/ת למנות בעל תפקיד לחתימת ההסכם בשם ובעבור אותו בעל דירה הנמנע מביצוע החתימה (זאת, כמובן, במידה ולא ימצא טעם מיוחד המצדיק את הימנעות מהחתימה על הסכם ההתקשרות עם היזם).

נתנחם בכך שבמקרה שבפנינו ידוע מי הוא בעל הזכויות בדירה. זאת, שכן ישנם מקרים בהם כלל לא ידוע מיהו בעל הזכויות בדירה -  למשל, כאשר בעל הזכויות הרשום נפטר ואין צו ירושה / צו קיום צוואה אחריו שיאפשר זיהוי ו/או פניה ישירה ו/או תביעה כנגד מי שזכאי להירשם כבעל הזכויות.

במידה והנכם משיגים את חתימת הרוב המינימלי הנדרש, גם ללא חתימת בעל הזכויות בדירה זו של תושב החוץ, הרי שתוכלו לצאת לדרך ובהמשך, ככל שיידרש, יינקטו הליכים על ידי היזם, בפני המפקח על הבתים המשותפים, וזאת אם וככל ולא יעלה בידי היזם ליצור עם אותו בעל דירה קשר ולהגיע איתו להסכמה.

ביני לביני, אינני רואה סיבה אמיתית שבגישה נכונה לא תצליחו להגיע לאותו תושב חוץ ו/או מייצגו בארץ, אשר יסכים ויחתום על הסכם ההתקשרות עם היזם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בהצלחה בפרויקט,

אורנה שלום,

ככל שנוגע הדבר לתמ"א 38 הריסה ובניה, התשובה פשוטה: מהמועד בו הבניין נהרס ועד קבלת טופס איכלוס אין תשלומי ארונה ומים שוטפים. יש להסדיר בהסכם ההתקשרות עם היזם את ביצוע תשלומי הארנונה והמים ממועד מסירת הדירה הישנה ליזם ועד ההריסה וכן ממועד קבלת טופס האיכלוס ועד למסירת הדירה החדשה לבעלים. גם נושא הביטוח מוסדר בהסכם ההתקשרות עם היזם ממועד מסירת הדירה הישנה ועד קבלת הדירה החדשה.

ככל שנוגע הדבר לתמא 38 חיזוק, הרי שכל תשלומי הארנונה והמים השוטפים נמשכים כרגיל. אם וככל הפרויקט כולל תקופה בה היזם מעמיד לדיירים דיור חלופי, יש ליתן הדעת בהסכם ההתקשרות גם לסוגיה זו של תשלומי הארנונה והמים. גם נושא הביטוח צריך להיות מוסדר בהסכם ההתקשרות ויש לבצע ההתאמות הנדרשות למול הביטוחים הפרטיים, כדי להימנע מכפל ביטוחים. 

מקווה שהייתי לך לעזר, בהצלחה בפרויקט,

אורית שלום,

לשאלתך, ככלל, עצם העובדה שהבניין בו הנך מתגוררת הינו בן 2 קומות בלבד אין בו לבדו כדי לשלול האפשרות לקידום פרויקט תמ"א 38. 

יחד עם זאת, דרך המלך, לטעמי, היא כי תפנו לבעל מקצוע, אפשר גם לעורך דין הבקיא בתחום, אשר בפניו תפרסו את מלוא הנתונים, המקרה יבחן לגופו ותיבדק האפשרות לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין או פרויקט התחדשות עירונית אחרת בו ייכלל הבניין או פרויקט אחר.

 מקווה שהייתי לך לעזר, בשלב ראשוני זה, והנני כאן לרשותך.

שלום, נוגה

ראשית, טוב שבחרתם להיות מיוצגים ע"י עו"ד כבר בשלב מוקדם, לפני בחירת היזם, כי עו"ד טוב שמייצג אתכם ידאג להגן על האינטרסים שלכם עוד לפני שנעשות, חלילה, טעויות.

מקובל ששכר הטרחה של עו"ד המייצג את בעלי הזכויות בעסקת התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי-בינוי) יהיה משולם על ידי היזם, כאשר מבחינת בעלי הזכויות מדובר ב"עסקת נטו", כלומר, שהם לא משלמים דבר.

נהוג ששכר הטרחה יחושב כמכפלה של מספר הדירות הקיימות בסכום מסויים. גובה הסכום תלוי באזור הפרוייקט, ובמילים אחרות - הוא נגזרת של הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט. 

ככל ששכר הטרחה המוסכם עם עוה"ד שלכם בהסכם ההתקשרות איתו עולה בקנה אחד עם מה שמקובל באזורכם, אין כל סיבה שהיזם לא ישא בו. 

ככל שמדובר בהפרש קטן, יתכן שעוה"ד יסכים לוותר עליו.

אבל אם היזם מתעקש על סכום נמוך משמעותית מהמקובל, או על לוח תשלומים לא סביר, מדובר בנורת אזהרה - אולי היזם אינו יודע לתמחר נכון את עלויות הפרוייקט? אולי אין לו גב כלכלי יציב מספיק? בסך הכל, שכר טרחת עוה"ד המייצג של בעלי הזכויות מהווה חלק קטן מאוד מעלויות הפרוייקט הכוללות, ואם ההתעקשות היא ש"אין הצדקה כלכלית" לתשלום שכרו, הרי שיתכן שהפרוייקט נועד מראש לכשלון, לפחות עם היזם הזה, ומוטב לשקול ברצינות לסיים את הקשר עם היזם כבר בשלב מוקדם. 

אפשרות נוספת היא שבעלי הזכויות יסכימו לשלם מכיסיהם את ההפרש בין שכר הטרחה המבוקש לבין זה שהיזם מוכן לשלם. אני נוטה להניח שמדובר בהפרש לא גדול, יחסית. ואם אתם מרוצים מהייצוג שלו עד כה, זו יכולה להיות השקעה שתצדיק את עצמה, בפרט מול הרווח שיש בסופו של יום מהפרוייקט לכל בעלי הזכויות. 

צריך לזכור, שעו"ד טוב זכאי לשכר טרחה בגין עבודתו. יותר מזה, אתם לא רוצים מייצג שיהיה ממורמר בגלל שנאלץ לקבל שכר שאינו ראוי בגין עבודתו. עו"ד מרוצה (בדומה לכל בעל מקצוע אחר) יתן שירות טוב יותר ללקוחות שלו. אם הוא ירגיש מקופח בשכרו, זה לא ייטיב איתכם. לכן כדאי להגיע לפתרון שיהיה מקובל על עורך הדין, שיפעל למען האינטרסים שלכם בנפש חפצה ולא בהרגשה של הכרח "לספק את הסחורה". התחדשות עירונית זו ריצה למרחקים ארוכים, וכדאי להתחיל אותה ברגל ימין.

בהצלחה! 

הי, אמנון

אתחיל מהסוף - כמה שיותר מוקדם, יותר טוב! 

ייצוג על ידי עו"ד לליווי בתהליך המורכב של פרוייקט התחדשות עירונית הוא הכרחי.

מאחר שמקובל כי היזם הוא מי שנושא בשכרו של עוה"ד המייצג את בעלי הזכויות (כחלק מ"עסקת נטו" המאפיינת עסקות של התחדשות עירונית), הרי שאין חשיבות מבחינת בעלי הזכויות לשלב העסקת עורך הדין ביחס לתשלום שכרו. מקובל שהתשלום הוא גלובלי, ונקבע כמכפלה של סך היחידות (דירות) הקיימות בבניין או בבניינים הנכנסים לתהליך. 

מעבר לכך, ככל שתבחרו עו"ד בעל ניסיון בתחום, הוא יוכל לסייע לכם להימנע מלהיכנס לוויכוחים מיותרים (למשל לעניין התמורות), יפתור בעיות עוד טרם צצו (בהיערכות נכונה מראש למניעת טענות עתידיות), וידע לכוון אתכם בהתנהלות מקצועית בבחירת היזם, או מול היזם שכבר בחרתם.

מכל הסיבות הללו, ועוד כמה, רצוי להעסיק עו"ד מנוסה כמה שיותר מוקדם.  

שתהיה לכם בחירה מוצלחת!

שלום, עידו

השאלה אינה קשורה בהכרח לתמ"א, דווקא, כמו ליחסי עו"ד-לקוח בכלל, ותלויה בעיקרה בהסכם הייצוג שלכם, שאני מקווה שחתמתם עליו (בין אם באופן אישי ובין באמצעות הנציגות.)
כך שקשה לי להשיבך עניניית מבלי לבדוק את ההסכם, אבל בכל זאת אתן לך כמה נקודות למחשבה.

קודם כל, כידוע - הגודל לא קובע ;-) אם הייתם מרוצים מעורך הדין והוא עשה עבודה טובה עד כה, איני רואה סיבה להחליף את הייצוג. דווקא במשרדים גדולים לעיתים לקוחות מטופלים ע"י עו"ד זוטר וחסר ניסיון, ולא על ידי שותפי השם המובילים במשרד, לעומת עו"ד ותיק ועתיר ניסיון ממשרד קטן, שיכול להעניק לכם שירות איכותי וטוב בהרבה. יש ויש. 

נוסף על כך, סביר להניח, שאם אותו מייצג טיפל בכם וכעת יעבור הטיפול לעו"ד אחר במשרד, אותו עו"ד אחר יצטרך ללמוד מחדש את הדברים, על כל המשתמע. (עיכובים, קושי בניהול המו"מ לסוגיות שכבר נפתרו או לחלופין מחלוקות חדשות וכיו"ב). 

בסופו של דבר אתם מתנהלים מול מישהו ספציפי ולא מול "שם" של משרד. 

סוגיה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא לעניין התשלום - האם כתוצאה מהפסקת הייצוג של אותו עו"ד תידרשו לשאת בחלק משכרו עד כה? האם היזם ישא בכך או שמא בעלי הזכויות? באם מדובר בשכיר, סביר להניח ששכרו שולם באופן שוטף ולא ספציפית עבורכם, ולא תהיה בעיה בעניין זה. 

לסיכום, ישנן מספר שאלות בעניין, ולא מניתי את כולן למעלה, אך עיקר התשובה תלוי בהסכם הייצוג בין הצדדים, שאמור לתת מענה לכך. בכל מקרה, ככל שאין רצון מצד בעלי הזכויות להמשיך בייצוג של אותו עו"ד, ברור שאין מקום לכפות ייצוג בכוח, ואני מאמינה שתמצאו דרך להיפרד כידידים.  

בהצלחה,

שוש שלום רב,

הוועדה המחוזית קובעת לא מעט החלטות, וחלקן פרסונאליות לפרויקטים ספציפיים.

לשם ההבנה, הסמכות השיפוטית במקרים בהם הכלל מעונין לכפות את רצונו על המיעוט בהליכים מסוג זה היא המפקחת על המקרקעין. מדובר בטריבונל בעל סמכות שיפוטית מלאה (כמו כל בית משפט), אשר יש לנהוג בו כבכל דיון משפטי. טריבונל זה עוסק בנושאים רבים בענייני המקרקעין מעבר לסוג כזה של מקרים.

באופן כללי, לא ניתן לבצע פרוייקט תמ"א 38 מכל סוג שהוא ללא הסכמה גורפת של כלל בעלי הנכסים. עם זאת, במקרים מסוימים יכולה המפקחת על המקרקעין לקבוע שינויים ספציפיים בפרויקטים מסוימים ולכפות על המיעוט הסרבן לחתום על מסמכי הפרויקט ולהסכים בפועל על המשך הפרויקט. ישנם גם מקרים רבים בהם המפקחת על המקרקעין תכפה את רצון הכלל כאשר המיעוט הסרבן כשל בהצגת סיבותיו להתנגדות לפרויקט ואף תגדיל להוסיף ותשית את הוצאות ההליך השיפוטי על המיעוט הסרבן.

לכן, יש לנהוג במשנה זהירות ולקחת עורך דין המתמחה בתחום התחדשות העירונית בבואנו להתנגד לפרויקט התחדשות עירונית. זאת על מנת להימנע ממצבים בהם לא רק שהפרויקט יכפה על המיעוט הסרבן, אלא גם יושתו על המיעוט הסרבן הוצאות משפט.

כולי תקווה כי סייעתי לשאלתך.

המשך יום נעים.

שלום, רוני

כל הכבוד על היוזמה! קידום תהליך של התחדשות עירונית (בין אם תמ"א 38 ובין אם פינוי-בינוי) הוא מורכב, ודורש גמישות וגם סבלנות כדי להגיע לתוצאה הרצויה, ככל שהיא אפשרית. לכן חשוב מאוד לבצע אותו "לפי הספר".

לפני שמתחילים, חשוב לבדוק האם יש הסכמה של בעלי הזכויות בבניין לתהליך. ככל שיש הסכמה עקרונית של מרבית בעלי הזכויות (גם אם לא בהכרח הרוב הדרוש לפי החוק בשלב זה) יש מקום להמשיך קדימה. כדאי לבחון בשלב זה הסכמות עקרוניות לאופציות של עיבוי ו/או של חיזוק. 

השלב הראשון הוא כינוס אסיפה כדין ובחירה של נציגות והסמכתה.

רצוי מאוד שהנציגות כבר בשלב זה תפנה לבחור עו"ד שילווה אתכם בתהליך. 

בהמשך, בסיוע המייצג, ובמידת הצורך בסיוע אדריכל, כדאי לבדוק האם יש היתכנות לפרוייקט מבחינת נתוני התכנון.  

ככל שהתשובה לכך חיובית, יש מקום לפנות לאיתור יזם,

ולמעשה משלב זה ואילך המושכות תהיינה בידי עוה"ד שייצג אתכם נאמנה בתהליך, וינחה אתכם כיצד להתקדם. 

אלו הם השלבים הראשונים בתהליך. מקווה שנתתי לך מספיק "שיעורי בית", כדי שתדעו איך להתחיל.

אם תרצה תוכל לפנות אלי למייל לקבל מדריך קצר, כיצד להתארגן לכינוס אסיפה ולהנעת התהליך.

שיהיה המון בהצלחה

לילי שלום

את בעצם נתת תשובה בכותרת. מה שאת מתארת עשוי להעלות טענות כנגד המשכיר (חוסר תום לב, הטעיה וכו' טענות בדבר פגמים בכריתת הסכם). 

הבעיה היא שכרגע אתם בדירה ובמידה ואין הסכמה המשמעות היא לנהל הליכים משפטיים נגדו וזה גם לוקח זמן וגם עולה כסף וגם התוצאה לא ברורה (טענה אפשרית כי יכולתם בעצמכם לבדוק את הנושא שהיה חשוב לכם עוד טרם החתימה). 

לפי מה שתארת הפרויקט לא אמור להתחיל בשמונה חודשים הקרובים. מנסיוני הדברים אף לוקחים יותר זמן ממה שכותבים ושווה לברר זאת. 

לדעתי יש סיכוי סביר שאת השנה הראשונה תבלו בדירה בשקט. תנסו לסכם עימו שאתם יוצאים אחרי שנה ולא שנתיים או - אם זה בא בחשבון- שיוריד את דמי השכירות מתחילת העבודות.

אברהם שלום,

בשאלתך הנך מתאר מצב שבו הנך משכיר נכס (כך ניתן להבין) וכבר 4 חודשים השוכר אינו משלם את דמי השכירות בגינו. מתבקשת השאלה מדוע אינך בוחן את המקרה בהיבט הרחב שלו? וגם - האם ישנם ערבים להסכם השכירות?

כך או כך, לגופה של השאלה (שאיננה שאלה לפורום התמ"א), מבלי נימוק ראוי לפיצול התביעות, אינני מבין מדוע להגיש התביעות בנפרד. זאת ועוד, תשומת לבך לכך כי בכל שנה קלנדרית הינך יכול להגיש עד 5 תביעות לאותו בית משפט לתביעות קטנות (תביעה של אדם פרטי בלבד). וכן, לתשומת לבך, בית המשפט לתביעות קטנות רשאי שלא לדון בתביעה אלא להעבירה לבית משפט השלום.

כעת, כל הנתונים בפניך. להחלטתך.

בהצלחה,

נירו שלום,

בעיקרון ברגע שיש רוב נדרש לפי החוק (במקרה שלכם 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף) ניתן לכפת את ההסכם גם על האחרים.



לוב המפקחת הדנה בתביעה אוכפת את ההסכם על הדייר הסרבן אלא אם מוכיחים כי הוא קופח לעומת אחרים.

במקרה שתארת בבעלותכם דירה עם חדר בנוי על הגג אותו ניתן להרחיב בעוד 17 מ"ר. לפי הטענה יש לך זכויות בניה לא מנוצלות של 17 מ"ר. 

אם הטענה נכונה (אני מניח כי היא מבוססת על הגדלה ל-40 מ"ר, לא בטוח שבקשה כזו תתקבל היום ע"י העיריה) אז לגרסתך קופחת בשל כך שנשללו ממך זכויות בניה אלו. לתשומת ליבך שזכויות הבניה בגג שוללות פרויקט תמא.  

אני מבין את הטענה. אני ממליץ לך לא לבחון אותה מול המפקחת אלא לנסות היום ולסכם מסחרית מול היזם תוספת לך. למעשה יש לתת ביטוי גם לגג הלא מנוצל. 

הן זכויות בניה והן שטח גג ניתן לתרגם לשטח בנוי ולדרוש מהיזם שיוסיף לך לדירה.

אני מניח כי יש לפחות עוד דירה אחת בבניין במצבך. מציע כי תאחדו כוחות בענין זה.

רן שלום!

הזכות לגיל השלישי בפרויקט תמא 38/1 (חיזוק) היא בעצם החובה על היזם לתת לו דיור חלופי בתקופת העבודות). 

אתה יכול לקרוא בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). תחפשו בגוגל את נוסח החוק.

שימו לב שקבועים בחוק זה תנאים לקבלת הזכות לדיור חלופי.

שלום רב

את התביעה ניתן להגיש בפני בית המשפט בעל המסכות המקומית (לא המפקחת).

בטי שלום רב

לא ברורה לי השאלה עד הסוף.

בעיקרון את צריכה לקבל דירת תמורה באותו מתחם. קבלת דירה במתחם אחר עשויה להחשב כמכירת הדירה הנוכחית ורכישת דירה במתחם האחר. אבל אנא תני יותר אינפו' ואוכל לענות בפרווט יותר

רובי שלום רב

במצב כזה בו מספר בניינים / אגפים רשומים כבית משותף אחד קובע סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק ..) כי ניתן לפנות למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי תכיר בבנין הרלבנטי כנפרד לצרוך בדיקת קיום הרוב הנדרש. 

למשל - אם בכל בנין 10 דירות ויש צורך ב- 80% הסכמה (תמ"א 38/2) אז די בהסכמה של 8 דירות בבנין שמבקש לבצע את הפרויקט. 

המפקחת לרוב מאשרת בקשה כזו לאחר שבודקת אם יש באישור זה פגיעה בבניינים האחרים מבחינת יכולתם שלהם לבצע פרויקט דומה, חניות וכו'.

אורנה שלום,

אמנם, יתכן והנך נדרשת לחתום על הסכם התקשרות עם נותן שירות בבניין. יחד עם זאת, ככלל, כל עוד לא קיבלת החזקה בדירה בהתאם להוראות הסכם המכר שחתמת, כל חיוב כזה צריך לחול על היזם. אינני מכיר את הוראות הסכם שחתמת עם היזם והנני מניח שמעצם טיבם וטבעם של דברים (או כך לפחות יש לקוות) יש בהסכם התייחסות כלשהי לסוגיה זו.

מקווה שהייתי לך לעזר.

רונן שלום,

משאלתך אני מבין שהפרויקט המתבצע בבניין שלכם אינו מכוח הוראות תמ"א 38 ולפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, אינו זכאי לפטורים / הקלות במס (לרבות היטל השבחה) שהתנאי להם הוא זכויות מכוח הוראות תמ"א 38.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ליגי שלום

אין בדיקה במאה אחוז.

לגבי הבנין בו עומדים לשכור את הדירה- מציע לשאול את המשכיר + בעלים של דירה שם.

לגבי בנין סמוך - מעבר לשלב השאלות והברורים, אפשר לבדוק באתר העיריה האם הגישו בקשה להיתר בניה או לא. הבעיה היא ששלב הגשת היתר הבניה הוא שלב מתקדם יחסית. יכול להיות שבבנין הסמוך רק חתמו מול יזם ועדין לא הגישו את הבקשה להיתר או אפילו רק בשלב מו"מ מולו.

בוודאות גדולה אומר כי אם לא תראי באתר ההנדסה של העיריה רמזים לכך שהוגשה בקשה להיתר בניה אז גם אם הבנין הסמוך בתהליך זה יקח לו עוד שנתיים לפחות להיתר. 

שלום רב

הבנק המלווה מוציא פנקס שוברים לאחר שנחתם הסכם הליווי מולו והתקיימות התנאים בהסכם למתן הליווי הבנקאי (רישום משכנתא לטובת הבנק + הון עצמי של היזם+ מכירות מוקדמות).

אין קשר להריסת הבנין דוקא.

יוליה שלום רב, אין ספק שמדובר בסוגיה אשר לה השלכות ארוכות טווח ורחבות היקף.

בעבר, מרפסות "סגורות" לא נלקחו בחישוב השטחים העיקריים.

בימנו אנו, המתודה הנדרשת לבדיקת קומה טיפוסית היא באמצעות בדיקת השטח המחוייב בארנונה מטעם הרשות. השטח הנ"ל לוקח בחשבון את המרפסות ה"סגורות" כחלק אינטגרלי של השטח העיקרי וככזה מחושבות יחד עם שאר השטח העיקרי בדירה.

עצתי לך יוליה היא לבדוק כיצד הרשות מחשבת את השטח שלך ולוודא כי החישוב כולל את שטחי המרפסות המקורות.

הרשי לי לאחל לכם בהצלחה בפרויקט. מקווה שהצלחתי לעזור.

אורן שלום רב,

צר לי לקרוא כי נקלעת לסיטואציה מתסכלת שכזו עם היזם. מדובר כמובן בסוגיה כואבת ושכיחה מאד בעולם ההתחדשות העירונית.

למען הסר ספק - בתי המשפט בישראל קבעו כי אין לראות במשבר הקורונה במעין "כח עליון" המאפשר לדחות התחייבויות.

המשמעות של קביעה זו היא כי אין ביכולתו של היזם להתחמק מתשלומי הפיצויים המוסכמים בהסכם ביניכם "מסיבות של קורונה".

באשר לשאלתך השנייה - יש לפנות לנוסח החתום של החוזה. קביעת חוק המכר על פיצויי מסירה הינה מעין דרישת מינימום. כאשר הוסכם על ידי שני הצדדים על סכום הגבוה מכך, לא יכול היזם כעת לסגת למסגרת הפיצויים הנקובה בחוק המכר.

מקווה שעלה בידי לסייע לך וכולי תקווה כי במהרה תיכנס לדירתך החדשה.

ערן, שלום

דייר מוגן נמצא במעמד ביניים - הוא לא בעלים של הדירה, אבל יש לו זכות מגורים מוגנת לפי חוק, בשונה משוכר "רגיל" של דירה, שאינו במעמד של דייר מוגן.

זכותו של הבעלים להשבחת הנכס וחובתו לשמור עליו במצב טוב ותקין לא גוברת על זכותו החוקית של הדייר המוגן להמשיך ולהתגורר בנכס בתנאי הדיירות המוגנת.

יחד עם זאת, ברור לשני הצדדים, שהשבחת הנכס בסופו של יום תיטיב עם הדייר, כי הוא יזכה לשוב ולהתגורר בדירה משופרת מזו שהתגורר בה קודם לכן.

ניתן להבחין בין שני מקרים - תמא עיבוי ותמא הריסה.

במקרה של הריסת הדירה ובנייתה מחדש, מובן שחובה על הבעלים למצוא לדייר נכס חלופי, שיהיה דומה לנכס המתפנה (מבחינת שטח, מספר חדרים, מיקום, נגישות וכיו"ב).

לאחר בניית הדירה החדשה ייכנס אליה הדייר המוגן בתנאים זהים לאלו שהיו בדירה הישנה. כלומר, אין מקום לגבות ממנו תשלום נוסף בגין השבחת הנכס.

במקרה של תמא עיבוי ישנן שתי אפשרויות: כאשר הבעלים מתפנים מדירותיהם כנגד תשלום דמי שכירות מהיזם, התשובה דומה לפינוי בגין הריסה. כלומר, הבעלים יידרש למצוא לדייר נכס חלופי ראוי. 

במקרה של תמא עיבוי כאשר הבעלים אמורים להמשיך ולהתגורר בדירות, תנאי הדייר המוגן נפגעים (בניגוד לבעלי הדירות שמוכנים לספוג את הפגיעה באיכות חייהם בתקופת הבניה כנגד השבחת הנכס שלהם). לכן מומלץ לבעלים למצוא דיור חלופי לדייר המוגן בתקופה הרלוונטית של הבניה, ולחלופין להגיע איתו להסכמה על פיצוי אחר.

בכל מקרה, נקודת המוצא היא שעל הבעלים לדאוג לזכויות הדייר המוגן, ובתקופה של מניעה זמנית משימוש בדירה יש למצוא חלופה ראויה לדייר. 

מקווה שעניתי על שאלתך,