פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שינוי חוזה חתום בנושא תמ"א 38
יצחק
08/07/15
יש בידענו חוזה חתום עם היזם על תוספת 8 דירות.
קיבלנו פניה מהיזם בבקשה לתוספת 2 דיקות בתמורה לתוספות של מכפילי חניה כך שלכל דייר תהייה חניה רשומה בטאבו.
שאלתי : האם דרושה הסכמה של כל הדיירים לשינוי החוזה או נדרש רוב של 66 % מהדיירים.
קיבלנו פניה מהיזם בבקשה לתוספת 2 דיקות בתמורה לתוספות של מכפילי חניה כך שלכל דייר תהייה חניה רשומה בטאבו.
שאלתי : האם דרושה הסכמה של כל הדיירים לשינוי החוזה או נדרש רוב של 66 % מהדיירים.
שינו חוזה חתום בנושא תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/07/15
יצחק שלום!
ראשית תבדקו אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות למקרה כזה.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי הוא כמו הרוב שנדרש לקבלת ההסכם - 66% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 66% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית תבדקו אם אין בהוראות ההסכם שחתמתם התיחסות למקרה כזה.
אם אין - הרוב הנדרש לשינוי הוא כמו הרוב שנדרש לקבלת ההסכם - 66% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 66% מהרכוש המשותף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
80 אחוז בעלי דירה או 80 אחוז בעל השטח תמא 38/2
נתן
07/07/15
שלום,
יש לי מקרה שיש 6 דירות ולדירה אחד לבד צמודות מטרים בשטח יותר בכל השאר דירות ביחד לרבות הגג.
גם צמוד לדירה ההוא כל זכיות בניה בהוווה בתקנון.
בתקנון גם רשום שלא צריך הסכמה שוב מבעלי דירות לנצל הזכיות זאת אמרת כאילו הסכימו מראש.
השאלה היא האם חייבים 80 אחוז בעלי דירות או 80 מהבעלות מהשטח? (איפה אני יכול לראות החוק בעצמו?)
גם עוד שאלה האם הסכמה מראש בתקנון מספיק לתמא 38/2?
תודה מראש
יש לי מקרה שיש 6 דירות ולדירה אחד לבד צמודות מטרים בשטח יותר בכל השאר דירות ביחד לרבות הגג.
גם צמוד לדירה ההוא כל זכיות בניה בהוווה בתקנון.
בתקנון גם רשום שלא צריך הסכמה שוב מבעלי דירות לנצל הזכיות זאת אמרת כאילו הסכימו מראש.
השאלה היא האם חייבים 80 אחוז בעלי דירות או 80 מהבעלות מהשטח? (איפה אני יכול לראות החוק בעצמו?)
גם עוד שאלה האם הסכמה מראש בתקנון מספיק לתמא 38/2?
תודה מראש
80% רוב ממי?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/07/15
נתן שלום!
כדי לתת לך תשובה ברורה צריך לקרוא את מסמסי הרישום. בכל מקרה לפי מה שאתה מתאר נראה כי הצמידו את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות לדירה אחת מבין כל הדירות בבנין. אם זה המצב או לא בדיוק ומה הטענות שניתן להעלות כנגד אותה דירה- עליך לקבל יעוץ משפטי פרטני ולאחר שיהיו בפני עוה"ד כל המסמכים הרלבנטיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כדי לתת לך תשובה ברורה צריך לקרוא את מסמסי הרישום. בכל מקרה לפי מה שאתה מתאר נראה כי הצמידו את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות לדירה אחת מבין כל הדירות בבנין. אם זה המצב או לא בדיוק ומה הטענות שניתן להעלות כנגד אותה דירה- עליך לקבל יעוץ משפטי פרטני ולאחר שיהיו בפני עוה"ד כל המסמכים הרלבנטיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת תמ"א 38 בבניין
Lion from zion
05/07/15
שלום רב, בבניין בו מתגוררים 12 דיירים עלתה יוזמה לתמ"א 38. סבא וסבתא שלי, אנשים מבוגרים וחולים עם תו נכה מתגוררים בקומה האחרונה(שלישית על עמודים).
הם מתנגדים לתוכנית ואיתם יש עוד לפחות 2 דיירים שמתנגדים. כרגע יש בבניין מעלית שהדיירים שילמו מכיסם. אם וכאשר יתחילו עבודות התמ"א המעלית תהיה מושבתת לתקופה ארוכה ולסבא וסבתא לא תהיה אפשרות לצאת/להכנס לביתם. מדובר בפגיעה חמורה באיכות חייהם. בנוסף, היות והם גרים בקומה האחרונה- הם יסבלו הכי הרבה מרעש, לכלוך וכו.
ברצוני לדעת:
1. מנסיונך- האם סירוב דיירים על בסיס בריאותי כזה יכול להפיל את הפרוייקט גם אם יש לתוכנית רוב בקרב הדיירים?
2. האם הם יכולים לדרוש מהקבלן דיור חלופי כתנאי להסכמתם לפרויקט? והאם נהוג לתת כזו הטבה?
הם מתנגדים לתוכנית ואיתם יש עוד לפחות 2 דיירים שמתנגדים. כרגע יש בבניין מעלית שהדיירים שילמו מכיסם. אם וכאשר יתחילו עבודות התמ"א המעלית תהיה מושבתת לתקופה ארוכה ולסבא וסבתא לא תהיה אפשרות לצאת/להכנס לביתם. מדובר בפגיעה חמורה באיכות חייהם. בנוסף, היות והם גרים בקומה האחרונה- הם יסבלו הכי הרבה מרעש, לכלוך וכו.
ברצוני לדעת:
1. מנסיונך- האם סירוב דיירים על בסיס בריאותי כזה יכול להפיל את הפרוייקט גם אם יש לתוכנית רוב בקרב הדיירים?
2. האם הם יכולים לדרוש מהקבלן דיור חלופי כתנאי להסכמתם לפרויקט? והאם נהוג לתת כזו הטבה?
מניעת תמ"א 38 בבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
שלום למר לי!
אני לא חושב שמישהוא יעצור פרויקט תמ"א בגלל זה אבל המפקח כן יכול לפעול כדי להשיג הסכמות בענין זה.
אם סבא/סבתא מסכימים לקבל דירה חלופית לתקופת הבניה זו כבר התקדמות. יזם עם שכל צריך להסכים לזה תוך שהוא ידרוש אפשרות להשכיר את הדירה בתוקפת הביצוע כדי להפחית מהוצאותיו. לכן מציע שתפנו אליו בבבקשה כזו. לתת הטבה כזו לקשישים בבנין זה לא חריג אם כי זה לא דבר שניתן אוטומטית. דברו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא חושב שמישהוא יעצור פרויקט תמ"א בגלל זה אבל המפקח כן יכול לפעול כדי להשיג הסכמות בענין זה.
אם סבא/סבתא מסכימים לקבל דירה חלופית לתקופת הבניה זו כבר התקדמות. יזם עם שכל צריך להסכים לזה תוך שהוא ידרוש אפשרות להשכיר את הדירה בתוקפת הביצוע כדי להפחית מהוצאותיו. לכן מציע שתפנו אליו בבבקשה כזו. לתת הטבה כזו לקשישים בבנין זה לא חריג אם כי זה לא דבר שניתן אוטומטית. דברו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה לא הודיע לנו על ביצוע תמ״א 38
מירית
05/07/15
שלום,
לפני 7 חודשים עברתי לגור בדירת שותפים והחלפתי דייר. לפני שחתמתי על חוזה שכירות ראיתי את הדירה ודיברתי הרבה עם הבעל דירה. ביום שבו חתמתי על חוזה שכירות הוא אמר לי שיש דיבור על תמ"א 38 והסביר לי שמשפצים את הבניין מבחוץ. אמרתי לו שאני לא ידעתי ואני רוצה לחשוב על זה. הוא אמר לי שהוא בא במיוחד בשבילי מהדרום ושהתקשרו אליו הרבה במהלך השבוע לגבי הדירה ושאני לא יכולה לחשוב, כי קבענו שחותמים. השותפים אמרו שהם שמעו על זה משהו ממזמן וזה תהליך ארוך. כמובן שחתמתי. לאחר חודש בידיוק התחילו את התמ״א בבניין. התקשרנו לבעל דירה ושלחנו לו הודעות, הוא ענה אחרי יומיים. שהוא לא ידע על זה כלום ושהוא יברר. דיברתי עם השכנים והם אמרו שזה לא יכול להיות הודיעו להם והסבירו להם על התהליך במפורש וכולם חתמו על זה. התחלתי לחפש שוב דירה, השותפים עזבו ואני נשארתי לבד. אחרי חודש הקבלן דופק לי בדלת ומבקש להכנס למדוד משהו. הסכמתי. שאלתי אותו למה הוא מודד לי את הקיר בחדר. והוא אמר שהולכים לשבור לי פה את הקיר ושאני אמורה לדעת על זה. התקשרתי נסערת לבעל דירה והוא אמר שזה בחירה שלי שאם אני רוצה אני יכולה לעזוב. ולעזוב זה - לחפש דירת שותפים להוציא כסף על הובלה, אני עובדת במשמרות ובקושי יש לי זמן. ולפני שניה הוצאתי המון כסף על הובלה ורהיטים. ככה שהעדפתי לחסוך קצת. אבל המצב בבניין מחמיר מיום ליום. הבניין עומד על 4 עמודים הכל שבור הדירה שלי מלאה באבק,חסמו לי את כל החלונות ואין מזגן בדירה. בנוסף סגרו לי את המים החמים במשך שבועים והמכונת כביסה לא עובדת כי הם סגרו את הצינור. התקשרתי לבעל דירה להגיד לו שכרגע אני לא יכולה לעשות הובלה. גם כי הכניסה חסומה ויש שביל מאוד צר וגם בגלל שלא מצאתי דירה. ושאני בנתיים אצל חברה אבל הדברים שלי בדירה. אישתו חטפה לו את הטלפון וצעקה עלי שהיא לא פרייארית ושהבת שלה הייתה במיון שבוע והיא שילמה שכד. ושלא כדי לי להתעסק איתם כי הם יכולים לתבוע אותי. אשמח אם תוכל לעזור לי או לייעץ לי מה אוכל לעשות בנידון..
תודה רבה
לפני 7 חודשים עברתי לגור בדירת שותפים והחלפתי דייר. לפני שחתמתי על חוזה שכירות ראיתי את הדירה ודיברתי הרבה עם הבעל דירה. ביום שבו חתמתי על חוזה שכירות הוא אמר לי שיש דיבור על תמ"א 38 והסביר לי שמשפצים את הבניין מבחוץ. אמרתי לו שאני לא ידעתי ואני רוצה לחשוב על זה. הוא אמר לי שהוא בא במיוחד בשבילי מהדרום ושהתקשרו אליו הרבה במהלך השבוע לגבי הדירה ושאני לא יכולה לחשוב, כי קבענו שחותמים. השותפים אמרו שהם שמעו על זה משהו ממזמן וזה תהליך ארוך. כמובן שחתמתי. לאחר חודש בידיוק התחילו את התמ״א בבניין. התקשרנו לבעל דירה ושלחנו לו הודעות, הוא ענה אחרי יומיים. שהוא לא ידע על זה כלום ושהוא יברר. דיברתי עם השכנים והם אמרו שזה לא יכול להיות הודיעו להם והסבירו להם על התהליך במפורש וכולם חתמו על זה. התחלתי לחפש שוב דירה, השותפים עזבו ואני נשארתי לבד. אחרי חודש הקבלן דופק לי בדלת ומבקש להכנס למדוד משהו. הסכמתי. שאלתי אותו למה הוא מודד לי את הקיר בחדר. והוא אמר שהולכים לשבור לי פה את הקיר ושאני אמורה לדעת על זה. התקשרתי נסערת לבעל דירה והוא אמר שזה בחירה שלי שאם אני רוצה אני יכולה לעזוב. ולעזוב זה - לחפש דירת שותפים להוציא כסף על הובלה, אני עובדת במשמרות ובקושי יש לי זמן. ולפני שניה הוצאתי המון כסף על הובלה ורהיטים. ככה שהעדפתי לחסוך קצת. אבל המצב בבניין מחמיר מיום ליום. הבניין עומד על 4 עמודים הכל שבור הדירה שלי מלאה באבק,חסמו לי את כל החלונות ואין מזגן בדירה. בנוסף סגרו לי את המים החמים במשך שבועים והמכונת כביסה לא עובדת כי הם סגרו את הצינור. התקשרתי לבעל דירה להגיד לו שכרגע אני לא יכולה לעשות הובלה. גם כי הכניסה חסומה ויש שביל מאוד צר וגם בגלל שלא מצאתי דירה. ושאני בנתיים אצל חברה אבל הדברים שלי בדירה. אישתו חטפה לו את הטלפון וצעקה עלי שהיא לא פרייארית ושהבת שלה הייתה במיון שבוע והיא שילמה שכד. ושלא כדי לי להתעסק איתם כי הם יכולים לתבוע אותי. אשמח אם תוכל לעזור לי או לייעץ לי מה אוכל לעשות בנידון..
תודה רבה
בעל הדירה לא הודיע על פרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
מירית שלום!
לפי מה שאת מתארת זה נראה כמו התנהגות חסרת תום לב מצד בעלי הדירה. אין לי ספק שהוא חתם על הסכם התמ"א וידע שהפרויקט עומד להתחיל וגם שיהיה צורך לשבור קיר בדירה. אם לא גילה לך דברים אלו יש לך עילת תסיעה נגדו. אל תבהלי לא ממנו ולא מאשתו. אם נגרם לך נזק כספי הוא צריך לפצות אותך. מציע שתיגישי תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. תספרי את הסיפור בצורה ברורה וצרפי אישורים או הערכות לגבי ההוצאות שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שאת מתארת זה נראה כמו התנהגות חסרת תום לב מצד בעלי הדירה. אין לי ספק שהוא חתם על הסכם התמ"א וידע שהפרויקט עומד להתחיל וגם שיהיה צורך לשבור קיר בדירה. אם לא גילה לך דברים אלו יש לך עילת תסיעה נגדו. אל תבהלי לא ממנו ולא מאשתו. אם נגרם לך נזק כספי הוא צריך לפצות אותך. מציע שתיגישי תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות. תספרי את הסיפור בצורה ברורה וצרפי אישורים או הערכות לגבי ההוצאות שלך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמה לתמא שכבר נחתמה
קרן
03/07/15
שלום,
אני גרה בבניין שבו החתימו את כל הדיירים על תמ״א 38/1.
לאחר החתימה שלחו אלינו את תוכניות התמא וגילינו שכחלק מתכנון התמא, מתכוונים לבנות ממ״ד אשר יחסום חלון חיצוני של חדר שקיים כרגע בדירה. לחדר הנ״ל ישאר חלון אשר יפנה למרפסת אשר תיבנה גם.
אחרי שגילינו את זה התנגדנו מאוד ויחד עם זאת קיבלנו מכתב שהתמא עבר את אישר הוועדה המקומית (אין עדיין היתר בניה).
דיברנו עם מנהל הפרוייקט אבל הוא אמר שזה מה שחתמנו עליו.
מה האפשרויות שלנו כרגע? האם יש אפשרות להתנגד לפרוייקט למרות שנחתם?
תודה
אני גרה בבניין שבו החתימו את כל הדיירים על תמ״א 38/1.
לאחר החתימה שלחו אלינו את תוכניות התמא וגילינו שכחלק מתכנון התמא, מתכוונים לבנות ממ״ד אשר יחסום חלון חיצוני של חדר שקיים כרגע בדירה. לחדר הנ״ל ישאר חלון אשר יפנה למרפסת אשר תיבנה גם.
אחרי שגילינו את זה התנגדנו מאוד ויחד עם זאת קיבלנו מכתב שהתמא עבר את אישר הוועדה המקומית (אין עדיין היתר בניה).
דיברנו עם מנהל הפרוייקט אבל הוא אמר שזה מה שחתמנו עליו.
מה האפשרויות שלנו כרגע? האם יש אפשרות להתנגד לפרוייקט למרות שנחתם?
תודה
אי הסכמה לתמ"א שנחתמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
קרן שלום!
חשוב לדעת על מה חתמתם ולמה הסכמתם. אם זה התכנון לא הסכמתם אז נראה לי שהתעוררתם מאוחר מידי. מציע שתבדקו שוב את הניירת.
אגב- זה לא נדיר כאשר מוסיפים ממ"ד לדירה הוא נופל על חדר קיים. גם לממ"ד יש חלון כך שאין כאן הפסד של חלונות ולחדר הקיים יש כמו שאת מתארת חלון למרפסת.
אני מניח שמצב זה זהה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין.
בברכה,
איל ןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לדעת על מה חתמתם ולמה הסכמתם. אם זה התכנון לא הסכמתם אז נראה לי שהתעוררתם מאוחר מידי. מציע שתבדקו שוב את הניירת.
אגב- זה לא נדיר כאשר מוסיפים ממ"ד לדירה הוא נופל על חדר קיים. גם לממ"ד יש חלון כך שאין כאן הפסד של חלונות ולחדר הקיים יש כמו שאת מתארת חלון למרפסת.
אני מניח שמצב זה זהה גם אצל בעלי דירות אחרים בבנין.
בברכה,
איל ןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דייר ציבורי לפרויקט תמ"א 38/2
ברק
02/07/15
שלום רב,
אני הבעלים של דירה בבנין ישן מאוד (1935) בעל 10 דירות במרכז תל אביב. אחת הדירות בבנין שייכת לעמותת חלמיש אשר מספקת דיור ציבורי, ובה מתגורר דייר של הדיור הציבורי. הדייר אינו קשיש (כבן 40 לערך) ואינו בעל קשיים נראים לעין (כשירות פיסית מלאה, הוא גר בקומה שלישית בלי מעלית).
אנחנו מעונינים לקדם פרויקט תמ"א 38/2.
שאלתי מתחלקת ל-3.
1. מי צריך לתת את הסכמתו לפרויקט, הדייר?, העמותה?, או שניהם?
2. במידה ומי שמבינהם צריך לתת את הסכמתו אינו מסכים, ובנוסף יש לנו רוב של 80% מבעלי הדירות (8/10) ויותר מ- 80% מהשטח המשותף, האם ניתן להביא את הנושא לאישור של המפקח על הבניה ולחייבם בביצוע הפרויקט.
3. האם יש לדייר ציבורי זכויות נרחבות יותר בסירוב לפרויקט תמ"א 38/2? כלומר יותר מאשר לבעלים רגיל של דירה?
תודה רבה!
אני הבעלים של דירה בבנין ישן מאוד (1935) בעל 10 דירות במרכז תל אביב. אחת הדירות בבנין שייכת לעמותת חלמיש אשר מספקת דיור ציבורי, ובה מתגורר דייר של הדיור הציבורי. הדייר אינו קשיש (כבן 40 לערך) ואינו בעל קשיים נראים לעין (כשירות פיסית מלאה, הוא גר בקומה שלישית בלי מעלית).
אנחנו מעונינים לקדם פרויקט תמ"א 38/2.
שאלתי מתחלקת ל-3.
1. מי צריך לתת את הסכמתו לפרויקט, הדייר?, העמותה?, או שניהם?
2. במידה ומי שמבינהם צריך לתת את הסכמתו אינו מסכים, ובנוסף יש לנו רוב של 80% מבעלי הדירות (8/10) ויותר מ- 80% מהשטח המשותף, האם ניתן להביא את הנושא לאישור של המפקח על הבניה ולחייבם בביצוע הפרויקט.
3. האם יש לדייר ציבורי זכויות נרחבות יותר בסירוב לפרויקט תמ"א 38/2? כלומר יותר מאשר לבעלים רגיל של דירה?
תודה רבה!
הסכמת דייר ציבורי לפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
ברק שלום!
מי שצריך לתת את הסכמתו הם בעלי הדירה ולא הדייר עצמו.
אין להם כל זכות עודפת אלא הקול שלהם נספר כמו כל בעל דירה. המשמעות היא כי במידה ויש לכם כבר רוב של 80% אז ניתן , במידה ולא יסכימו לחתום, להגיש כנגדם תביעה שתדון בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מי שצריך לתת את הסכמתו הם בעלי הדירה ולא הדייר עצמו.
אין להם כל זכות עודפת אלא הקול שלהם נספר כמו כל בעל דירה. המשמעות היא כי במידה ויש לכם כבר רוב של 80% אז ניתן , במידה ולא יסכימו לחתום, להגיש כנגדם תביעה שתדון בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה : זכויות בעלות של תוספת שנבנתה בהיתר ובהסכמה
קפצון
02/07/15
חוקית ומלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין המשותף, מקנה זכות קניינית לבעלות יחסית מתואמת ברכוש המשותף ?
המקרה :
בנין משותף ובו 12 דירות
הייתה תוכנית תב"ע מוסכמת ולא שוויונית במובהק [!] המקנה לחלק מהדירות זכות עודפת משמעותית להרחבה.
הזכות מומשה כמעט במלואה, בהיתר חוקי מלא ובהסכמה מלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין - כבר לפני למעלה מ-30 שנים !.
ההרחבות שמומשו לא נרשמו בטאבו-כלומר בטאבו מופיעה בעלות בחלקים שווים לכל דירה למרות גודלה השונה שנבנה בהסכמה ובהיתר. כמו כן לא נרשמו ההרחבות בתקנון.
מתוך בעלי הזכויות שחתמו אז על ההיתר לא נותרו בבנין כעת אלא בעלי הדירה שהורחבה ועוד בעל זכות מהחותמים.
כעת בעלי הזכויות מעוניינים בביצוע תמ"א 238 בבנין הזה המשותף.
השאלות :
1. האם חלקי הבעלות בנכס משתנים לאור זאת, ונקבעים בפרופורציה חדשה לאור הנ"ל ?
2. האם הרוב הנדרש הכולל הסכמת 80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים בידם 80% מזכויות הבעלות בנכס, יקבע לפי הנ"ל או לפי הרשום בטאבו ?
3. מה דינו של החלק מההיתר שהוצא בהסכמה-אך לא מומש-לעניין חישוב זכויות הבעלות היחסיות ברכוש המשותף.
רקע חוקי :
חוק המקרקעין-פרק ו] בתים משותפים מורה כך :
"הגדרות : "דירה" - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים... "רכוש משותף" - כל
חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות...וכיוצא
באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...
[סעיף 54] על אף האמור בסעיף 13 (עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי
בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה
אחרת.) תהא דירה בבית משותף נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.
[סעיף 55] (א) לכל
דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף
לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או
להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף. (ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון),
שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית,...הוצמד
חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש
המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
[סעיף 57] (א) שיעורו
של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון
לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע
המפקח לפי הנסיבות.
[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות
לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של
שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף
[סעיף 71ב] (א) על
אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי
שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט
בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה
שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת
להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת
ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו
היחסי ברכוש המשותף.
[סעיף 71ג] (א) בעל
דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו,
בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי
רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח
בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה....
ובתודה מראש
קפצון
המקרה :
בנין משותף ובו 12 דירות
הייתה תוכנית תב"ע מוסכמת ולא שוויונית במובהק [!] המקנה לחלק מהדירות זכות עודפת משמעותית להרחבה.
הזכות מומשה כמעט במלואה, בהיתר חוקי מלא ובהסכמה מלאה של שאר בעלי הזכויות בבנין - כבר לפני למעלה מ-30 שנים !.
ההרחבות שמומשו לא נרשמו בטאבו-כלומר בטאבו מופיעה בעלות בחלקים שווים לכל דירה למרות גודלה השונה שנבנה בהסכמה ובהיתר. כמו כן לא נרשמו ההרחבות בתקנון.
מתוך בעלי הזכויות שחתמו אז על ההיתר לא נותרו בבנין כעת אלא בעלי הדירה שהורחבה ועוד בעל זכות מהחותמים.
כעת בעלי הזכויות מעוניינים בביצוע תמ"א 238 בבנין הזה המשותף.
השאלות :
1. האם חלקי הבעלות בנכס משתנים לאור זאת, ונקבעים בפרופורציה חדשה לאור הנ"ל ?
2. האם הרוב הנדרש הכולל הסכמת 80% מבעלי הזכויות בנכס המחזיקים בידם 80% מזכויות הבעלות בנכס, יקבע לפי הנ"ל או לפי הרשום בטאבו ?
3. מה דינו של החלק מההיתר שהוצא בהסכמה-אך לא מומש-לעניין חישוב זכויות הבעלות היחסיות ברכוש המשותף.
רקע חוקי :
חוק המקרקעין-פרק ו] בתים משותפים מורה כך :
"הגדרות : "דירה" - חדר או
תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים... "רכוש משותף" - כל
חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות...וכיוצא
באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם...
[סעיף 54] על אף האמור בסעיף 13 (עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי
בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה
אחרת.) תהא דירה בבית משותף נושא
נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.
[סעיף 55] (א) לכל
דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף. (ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף
לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או
להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף. (ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון),
שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית,...הוצמד
חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש
המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
[סעיף 57] (א) שיעורו
של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל
הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר...(ג) הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון
לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת - בשיעור שקבע
המפקח לפי הנסיבות.
[סעיף א71] הגדרות : "זכויות בניה" - זכויות
לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה..."הרחבה" - הגדלה של
שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף
[סעיף 71ב] (א) על
אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי
שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט
בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה
שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה,...(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת
להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת
ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו
היחסי ברכוש המשותף.
[סעיף 71ג] (א) בעל
דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו,
בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי
רשאי לפנות למפקח בתביעה. (ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח
בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה....
ובתודה מראש
קפצון
החלקים ברכוש המשותף לא מעודכנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/07/15
קפצון שלום רב!
אם יש טענה כי הרישום הנוכחי של החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה אינו נכון, בשל אותה תוספת בניה שנעשתה בעבר, אזי צריך לפנות ללשכת רישום המקרקעין בבקשה ובמסכמים מתאימים לתיקון הרישום.
בעצם - מה שהיו צריכים לעשות לפני 30 שנה הוא לתקן את תשריט וצו הבית המשותף כך שיעודכן בהתאם להרחבה המוסכמת. את זה צריך לעשות עכשיו. כל עוד זה לא נעשה פועלים לפי מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין.
בעצם יש לכך חשיבות רק אם במצב הרישום הנוכחי ל- 80% מבעלי הדירות אין החזקה של 80% ברכוש המשותף, אולם אם רישום ההרחבה יוסדר אז הם יעברו החזקה של 80% מהרכוש המשותף.
אם זה המצב - אני ממליץ לפנות בהקדם לתיקון הרישום. זה הליך שלוקח זמן אבל ממילא עד שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים יקח גם כן זמן (לא ניתן להגיש תביעה לפני החלטת וועדה המאשרת עקרונית את הבקשה).
הבעיה היחידה היא שהיזם הנבחר לא יבהל מהמצב הקיים. מעבר לכך ואם אלו העבודות הייתי מתקדם כמו שציינתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש טענה כי הרישום הנוכחי של החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה אינו נכון, בשל אותה תוספת בניה שנעשתה בעבר, אזי צריך לפנות ללשכת רישום המקרקעין בבקשה ובמסכמים מתאימים לתיקון הרישום.
בעצם - מה שהיו צריכים לעשות לפני 30 שנה הוא לתקן את תשריט וצו הבית המשותף כך שיעודכן בהתאם להרחבה המוסכמת. את זה צריך לעשות עכשיו. כל עוד זה לא נעשה פועלים לפי מה שרשום בלשכת רישום המקרקעין.
בעצם יש לכך חשיבות רק אם במצב הרישום הנוכחי ל- 80% מבעלי הדירות אין החזקה של 80% ברכוש המשותף, אולם אם רישום ההרחבה יוסדר אז הם יעברו החזקה של 80% מהרכוש המשותף.
אם זה המצב - אני ממליץ לפנות בהקדם לתיקון הרישום. זה הליך שלוקח זמן אבל ממילא עד שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד דיירים סרבנים יקח גם כן זמן (לא ניתן להגיש תביעה לפני החלטת וועדה המאשרת עקרונית את הבקשה).
הבעיה היחידה היא שהיזם הנבחר לא יבהל מהמצב הקיים. מעבר לכך ואם אלו העבודות הייתי מתקדם כמו שציינתי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות נכס בזמן תמ"א 38.2
יורי
30/06/15
בבעלותנו נכס בצפון הישן אותו אנו משכירים בשכר סביר ++ לדיירים טובים כבר מספר שנים .את הנכס אנו שומרים על מנת שנוכל לעזור לשני ילדינו הבוגרים כאשר ינשאו תוך 2-3 שנים לכל היותר .
כעת הבניין בוחן אפשרות לתמ"א 38.2 שזה תהליך לא קצר אבל אם יתרחש ישביח את הנכס בסופו של התהליך .
יחד עם זאת אנו רוצים לשמור אותו כנכס נזיל במידה ונרצה למכור אותו במהלך התמ"א ומבדילים בין שני שלבים
א. לאחר בחירת עו"ד מלווה בטרם נחתם הסכם עם קבלן יזם .
ב. לאחר חתימה עם קבלן יזם
האם הכניסה לתהליך לא פוגעת בנזילות הנכס ואיך ניתן למנוע זאת .אני חושב שמרבית הקונים הפוטנציאלים מבקשים לרכוש נכס בו ניתן להתגורר מייד מה שלא יתקיים אם נכנסים לתהליך תמ"א 38.2
ואולי עדיף למכור את הנכס כיום לפי ערכו בשוק גם אם הוא נמוך יותר ?
אודה להארותיך
כעת הבניין בוחן אפשרות לתמ"א 38.2 שזה תהליך לא קצר אבל אם יתרחש ישביח את הנכס בסופו של התהליך .
יחד עם זאת אנו רוצים לשמור אותו כנכס נזיל במידה ונרצה למכור אותו במהלך התמ"א ומבדילים בין שני שלבים
א. לאחר בחירת עו"ד מלווה בטרם נחתם הסכם עם קבלן יזם .
ב. לאחר חתימה עם קבלן יזם
האם הכניסה לתהליך לא פוגעת בנזילות הנכס ואיך ניתן למנוע זאת .אני חושב שמרבית הקונים הפוטנציאלים מבקשים לרכוש נכס בו ניתן להתגורר מייד מה שלא יתקיים אם נכנסים לתהליך תמ"א 38.2
ואולי עדיף למכור את הנכס כיום לפי ערכו בשוק גם אם הוא נמוך יותר ?
אודה להארותיך
האם ניתן למכור דירה בבנין שמתחיל הליכי תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/15
יורי שלום!
ההנחה בכל הסכם תמ"א 38 היא שהפרויקט משביח ומעלה את ערך הדירות שבבעלות הבעלים. אם קודם לפרויקט היתה לך דירה ישנה, כנראה ללא מעלית וחניה, בבנין מיושן הרי שלאחר הפרויקט אתה אמור לקבל דירה חדשה (כנראה פחות או יותר באותו שטח כמו קודם), עם מעלית וחניה ומרפסת שמש ואולי גם מחסן והכל בבנין חדש לגמרי. כך שדי ברור ששוי הרכוש שלך יעלה משוויו כיום ועד לגמר הפרויקט בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אפילו שוויו כיום אמור לגלם את הציפיות לקבלת הדירה החדשה תוך היוון הסכום בשל הזמן שיחלוף עד לקבלתה.
אין כל מניעה למכור את הדירה בטרם נחתם הסכם עם היזם. יהיה עליך לגלות לקונה המיועד כי אתם מצויים בהליך לקראת פרויקט תמ"א. תתפלא אבל הוא כנראה לא יבהל.
אין גם כל מניעה למכור את הדירה לאחר החתימה עם היזם. במקרה כזה ההסכם בדרך כלל קובע כי אתה תהיה חייב לדאוג כי הקונים יחתמו אף הם על מסמכי העיסקה.
לגבי מועד המכירה- אני מבין שטרם נחתם הסכם עם יזם אך איני יודע באיזה שלב מולו אתם מצויים. הליך של תמ"א תכנון + ביצוע הוא כ- 4 שנים. אם עדין לא חתמתם על ההסכם אז אתם מסתכלים כמעט 5 שנים קדימה.
אני ממליץ להמתין בנתיים עם המכירה עד שבאמת תדרשו לעזור לילדים. הדירה תמשיך להניב לכם תשואה עד שתקבלו דירה חדשה (היזם נותן שיקים בגין השכירות בתקופת הביצוע).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההנחה בכל הסכם תמ"א 38 היא שהפרויקט משביח ומעלה את ערך הדירות שבבעלות הבעלים. אם קודם לפרויקט היתה לך דירה ישנה, כנראה ללא מעלית וחניה, בבנין מיושן הרי שלאחר הפרויקט אתה אמור לקבל דירה חדשה (כנראה פחות או יותר באותו שטח כמו קודם), עם מעלית וחניה ומרפסת שמש ואולי גם מחסן והכל בבנין חדש לגמרי. כך שדי ברור ששוי הרכוש שלך יעלה משוויו כיום ועד לגמר הפרויקט בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. אפילו שוויו כיום אמור לגלם את הציפיות לקבלת הדירה החדשה תוך היוון הסכום בשל הזמן שיחלוף עד לקבלתה.
אין כל מניעה למכור את הדירה בטרם נחתם הסכם עם היזם. יהיה עליך לגלות לקונה המיועד כי אתם מצויים בהליך לקראת פרויקט תמ"א. תתפלא אבל הוא כנראה לא יבהל.
אין גם כל מניעה למכור את הדירה לאחר החתימה עם היזם. במקרה כזה ההסכם בדרך כלל קובע כי אתה תהיה חייב לדאוג כי הקונים יחתמו אף הם על מסמכי העיסקה.
לגבי מועד המכירה- אני מבין שטרם נחתם הסכם עם יזם אך איני יודע באיזה שלב מולו אתם מצויים. הליך של תמ"א תכנון + ביצוע הוא כ- 4 שנים. אם עדין לא חתמתם על ההסכם אז אתם מסתכלים כמעט 5 שנים קדימה.
אני ממליץ להמתין בנתיים עם המכירה עד שבאמת תדרשו לעזור לילדים. הדירה תמשיך להניב לכם תשואה עד שתקבלו דירה חדשה (היזם נותן שיקים בגין השכירות בתקופת הביצוע).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
טלי
29/06/15
מה הנהלים בתמ"א 38 נכון להיום? הבנין עומד בסטנט לבניה ? והאם הדירים צריכים לשלם ואם כן אז מה לשלם? וכיצד ניתן לבנות עצמאית ממ"ד ללא תמ"א מה הנהלים ועליות?
מה התנאים לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/06/15
טלי שלום!
מרבית עסקאות התמ"א הם על בסיס נטו והדיירים לא צריכים לשלם דבר.
אפשר לבנות עצמאית ממ"ד אם יש החלטה של 2/3 מבעלי הדירות.
לצורך התחלת הפרויקט רצוי שקודם כל תעשו ישיבת דיירים ותראו שיש בכלל רוב התומך בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מרבית עסקאות התמ"א הם על בסיס נטו והדיירים לא צריכים לשלם דבר.
אפשר לבנות עצמאית ממ"ד אם יש החלטה של 2/3 מבעלי הדירות.
לצורך התחלת הפרויקט רצוי שקודם כל תעשו ישיבת דיירים ותראו שיש בכלל רוב התומך בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת תוקף תמ"א 38
צבי
25/06/15
האם נכון שבהארכת התוקף האחרונה 18/05/15 נתנה אפשרות להחיל את ההוראה גם על ביניינים שקיבלו אישור בנייה עד ל1984?
הארכת תוקף תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
צבי שלום!
לא מכיר כזה דבר. דובר על תיקון התמ"א כך שתחול על בנינים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לאחר 1980 אבל עדין אין משהוא ממשי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזה דבר. דובר על תיקון התמ"א כך שתחול על בנינים שהיתר הבניה לגביהם הוצא לאחר 1980 אבל עדין אין משהוא ממשי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 הריסה ובנייה רובע 3 תל אביב בית מ 1950
נורית
25/06/15
במאי האחרון נקבעה פסיקה ע"י גילת אייל מ"מ יו"ר ועדת הערר במחוז ת"א , לפיה בנייה מחדש של בניין שנהרס תהיה לפי "שיטת הבניין הקיים".
1) האם "הבניין הקיים" פירושו דירה פלוס המרפסות בין אם סגורות או פתוחות?
2) בעזרה ובצרון מסבירים שהבנייה החדשה תהיה לפי נסח
הטאבו, בו שטח הדירה אינו כולל מרפסות (כך שהדירה החדשה תהיה קטנה מקודמתה.
גורם אחר טוען, שהשטח של הדירה יהיה לפי הארנונה
הכוללת בהגדרתה בתל אביב מרפסות פתוחות וסגורות.
אודה לכם עבור הבהרה בנושא.
תודה
נורית
1) האם "הבניין הקיים" פירושו דירה פלוס המרפסות בין אם סגורות או פתוחות?
2) בעזרה ובצרון מסבירים שהבנייה החדשה תהיה לפי נסח
הטאבו, בו שטח הדירה אינו כולל מרפסות (כך שהדירה החדשה תהיה קטנה מקודמתה.
גורם אחר טוען, שהשטח של הדירה יהיה לפי הארנונה
הכוללת בהגדרתה בתל אביב מרפסות פתוחות וסגורות.
אודה לכם עבור הבהרה בנושא.
תודה
נורית
תמ"א 38 הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
נורית שלום!
הרישום לצרכי ארנונה אינו רלבנטי בכלל.
גם לא ברור שיש להחלטה השלכות על הבנין שלכם. צריך לבדוק כל דבר לגופו.
מרפסות שנבנו בעבר, גם אם נסגרו לתוך הדירה, הן ברוב המקרים אינן חלק מסל הזכויות. על פי תוכנית הרובעים ברובע 3 (ובכלל בכל תל אביב) עובדים לדבר במונחים של זכויות נפחיות. כמה אפשר לבנות על המגרש. למשל- מגרש של 500 מ"ר ומותר לפבנות 250% המשמעות היא שיש זכויות לבניה של 1250 מ"ר בכל הקומות וזה כולל שטחי עיקרי, שרות ולובי. מרפסות חדשות אינן נספרות. כך שלא ברור בכלל שכל ההחלטה הנ"ל רלבנטית עוד לבנין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרישום לצרכי ארנונה אינו רלבנטי בכלל.
גם לא ברור שיש להחלטה השלכות על הבנין שלכם. צריך לבדוק כל דבר לגופו.
מרפסות שנבנו בעבר, גם אם נסגרו לתוך הדירה, הן ברוב המקרים אינן חלק מסל הזכויות. על פי תוכנית הרובעים ברובע 3 (ובכלל בכל תל אביב) עובדים לדבר במונחים של זכויות נפחיות. כמה אפשר לבנות על המגרש. למשל- מגרש של 500 מ"ר ומותר לפבנות 250% המשמעות היא שיש זכויות לבניה של 1250 מ"ר בכל הקומות וזה כולל שטחי עיקרי, שרות ולובי. מרפסות חדשות אינן נספרות. כך שלא ברור בכלל שכל ההחלטה הנ"ל רלבנטית עוד לבנין שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות חוק מכר
אסתר
25/06/15
שלום,
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א של 38/2. אנחנו באופן עקרוני בעד אבל חוששים רק מדבר אחד :מה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל. הציעו לנו ערבות חוק מכר לפי מה שהדירה החדשה (גדולה ב-10 מ"ר מהקיימת) תהיה שווה. מה משמעות הערבות?
1. האם הכוונה שבכל מקרה הבנק יבנה עבורנו את ה-105 מ"ר של הדירה החדשה או שהוא מחוייב לבנות 4 חדרים כמו שהובטח אבל בלי קשר לגודל שהובטח? או שהערבות היא כספית ונהיה זכאים לשווי הכספי של הדירה?
2. נניח שמחירי הדירות עד לבניה ירדו בשיעור גדול של 25% . האם הבנק יהיה חייב לבנות את הדירה שלנו גם אם זה לא ישתלם לו?
3. אם נרצה למכור את הדירה אחרי שיהרסו את הבניין ולפני שיבנו את הדירה החדשה - האם זה יהיה אפשרי?
תודה,
אסתר
בבניין שלנו מתכוונים לבצע תמ"א של 38/2. אנחנו באופן עקרוני בעד אבל חוששים רק מדבר אחד :מה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל. הציעו לנו ערבות חוק מכר לפי מה שהדירה החדשה (גדולה ב-10 מ"ר מהקיימת) תהיה שווה. מה משמעות הערבות?
1. האם הכוונה שבכל מקרה הבנק יבנה עבורנו את ה-105 מ"ר של הדירה החדשה או שהוא מחוייב לבנות 4 חדרים כמו שהובטח אבל בלי קשר לגודל שהובטח? או שהערבות היא כספית ונהיה זכאים לשווי הכספי של הדירה?
2. נניח שמחירי הדירות עד לבניה ירדו בשיעור גדול של 25% . האם הבנק יהיה חייב לבנות את הדירה שלנו גם אם זה לא ישתלם לו?
3. אם נרצה למכור את הדירה אחרי שיהרסו את הבניין ולפני שיבנו את הדירה החדשה - האם זה יהיה אפשרי?
תודה,
אסתר
ערבות בפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/06/15
אסתר שלום!
1. משמעות הערבות היא שהבנק נותן לכם כסף כנגד הערבות ואתם מוותרים על זכויותיכם בדירה. בפועל - הבנק משלים את הפרויקט באמצעות מפרק/כונס נכסים, אך הוא לא מוכן להתחייב לכך.
2. אם מחירי הדירות ירדו אז דוקא לבנק משתלם יותר לבנות ולא לפרוע את הערבות. הרי במצב כזה הערבות שווה יותר מהדירה.
3. אפשרי למכור דירה גם לאחר שיהרסו אותה אבל צריך לראות איזה תנאים יש לכך בהסכם וכן לבדוק השלכות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. משמעות הערבות היא שהבנק נותן לכם כסף כנגד הערבות ואתם מוותרים על זכויותיכם בדירה. בפועל - הבנק משלים את הפרויקט באמצעות מפרק/כונס נכסים, אך הוא לא מוכן להתחייב לכך.
2. אם מחירי הדירות ירדו אז דוקא לבנק משתלם יותר לבנות ולא לפרוע את הערבות. הרי במצב כזה הערבות שווה יותר מהדירה.
3. אפשרי למכור דירה גם לאחר שיהרסו אותה אבל צריך לראות איזה תנאים יש לכך בהסכם וכן לבדוק השלכות מיסוי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת התכנות היתכנות/ פוטנציאל הנדסי תכנוני
אמנון
24/06/15
אנחנו 8 דירות ומחסן -סה"כ 9 בעלים בטאבו ברובע 3 בתל אביב .
אנו שוקלים כניסה לתמ"א 38.2 או 38.3 ורוצים לדעת מה זכויות למגרש המסויים שלנו .
בשלב ראשון היינו רוצים להתקשר לגורם מקצועי ולעשות הערכת פוטנציאל הנדסי תכנוני וזכויות במקרה ונרצה ללכת על תמ"א 38.2 או 38.3 .
מי הגורם הראוי שאליו צריך לפנות : אדריכל ? מהנדס ? שמאי ? ומה סדר גודל של עלויות לבדיקה כזו .
המטרה שלנו היא לשלול מצב בו במידה והולכים לתהליך הדירות החדשות ישארו באותו גודל או אף יקטנו - גם אם יהיו חדשות + חניה .
אנו שוקלים כניסה לתמ"א 38.2 או 38.3 ורוצים לדעת מה זכויות למגרש המסויים שלנו .
בשלב ראשון היינו רוצים להתקשר לגורם מקצועי ולעשות הערכת פוטנציאל הנדסי תכנוני וזכויות במקרה ונרצה ללכת על תמ"א 38.2 או 38.3 .
מי הגורם הראוי שאליו צריך לפנות : אדריכל ? מהנדס ? שמאי ? ומה סדר גודל של עלויות לבדיקה כזו .
המטרה שלנו היא לשלול מצב בו במידה והולכים לתהליך הדירות החדשות ישארו באותו גודל או אף יקטנו - גם אם יהיו חדשות + חניה .
בדיקת פוטנציאל לתכנוני בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/06/15
אמנון שלום!
אני ממליץ שתגשו לשמאי שמכיר את תל אביב. בעיקרון הזכויות אצלכם יגזרו מהתוכנית החדשה שעומדת להיות בתוקף לגבי רובע 3 בתל אביב. על פניו ומאחר ואתם 9 יחידות בבנין (אני מבין שהמחסן רשום כתת חלקה ועל כן נספר אבל עדין שווה לבדוק האם נבנה על פי היתר הבניה) נראה לי שיש כדאיות לביצו פרויקט הריסה ובניה.
שמאי יתן לכם גם את סל הזכויות הקיים על המגרש וגם ידע לתת אומדן לגבי שווי הזכויות והחלוקה הראויה בינכם ובין היזם.
יכול להיות שלא ניתן להוסיף בקונטור קומה יותר ממה שבנוי היום. עדין זה לא אומר שזה כל חלקכם בעוגה.
אתם יכולים במקביל להתחיל ולקבל הצעות מיזמים שונים. זה אינו מחייב אותכם בכלום וזה יתן לכם תמונת מצב על מה מציעים לכם.
כמובן שאני ממליץ גם שתעזרו גם בעו"ד הבקי בתחום כבר בשלב זה על מנת שלא תמעדו בהתחייבויות מיותרות כבר בשלב זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני ממליץ שתגשו לשמאי שמכיר את תל אביב. בעיקרון הזכויות אצלכם יגזרו מהתוכנית החדשה שעומדת להיות בתוקף לגבי רובע 3 בתל אביב. על פניו ומאחר ואתם 9 יחידות בבנין (אני מבין שהמחסן רשום כתת חלקה ועל כן נספר אבל עדין שווה לבדוק האם נבנה על פי היתר הבניה) נראה לי שיש כדאיות לביצו פרויקט הריסה ובניה.
שמאי יתן לכם גם את סל הזכויות הקיים על המגרש וגם ידע לתת אומדן לגבי שווי הזכויות והחלוקה הראויה בינכם ובין היזם.
יכול להיות שלא ניתן להוסיף בקונטור קומה יותר ממה שבנוי היום. עדין זה לא אומר שזה כל חלקכם בעוגה.
אתם יכולים במקביל להתחיל ולקבל הצעות מיזמים שונים. זה אינו מחייב אותכם בכלום וזה יתן לכם תמונת מצב על מה מציעים לכם.
כמובן שאני ממליץ גם שתעזרו גם בעו"ד הבקי בתחום כבר בשלב זה על מנת שלא תמעדו בהתחייבויות מיותרות כבר בשלב זה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מפרט ללא הסכמה
גיא
23/06/15
הי,
הבניין בו אני גר עובר כרגע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ובשלבים מתקדמים של עבודות הבניה. לפני מספר חודשים החלו העבודות על תוספת מעלית ולתדהמתי קמתי בוקר אחד לגלות שחלון אחד שלי בוטל וחלון נוסף הוקטן משמעותית. בתוכנית המקורית שהוגשה לי + המפרט הטכני המעלית נועדה להיות חיצונית ולא היתה פוגעת באף אחד מהחלונות הללו.
כשפניתי אל היזם הוא טען כי ידעתי על העתקת המעלית עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר גם אם לא הוסברו לי ההשלכות על דירתי.
העניין הוא שמעולם לא קיבלתי לידי תוכנית מתוקנת על מנת שאוכל ללמוד אותה, את השלכותיה ולאשר אותה.
האם שינוי משמעותי כזה, הפוגע באיכותה של דירתי אינו מחייב הסכם בכתב? האם אין מחובתו של היזם להסביר את השלכותיו של תיקון כזה? מה יש בידי לעשות כעת?
תודה רבה והמשך שבוע נעים!
הבניין בו אני גר עובר כרגע שיפוץ במסגרת תמ"א 38 ובשלבים מתקדמים של עבודות הבניה. לפני מספר חודשים החלו העבודות על תוספת מעלית ולתדהמתי קמתי בוקר אחד לגלות שחלון אחד שלי בוטל וחלון נוסף הוקטן משמעותית. בתוכנית המקורית שהוגשה לי + המפרט הטכני המעלית נועדה להיות חיצונית ולא היתה פוגעת באף אחד מהחלונות הללו.
כשפניתי אל היזם הוא טען כי ידעתי על העתקת המעלית עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר גם אם לא הוסברו לי ההשלכות על דירתי.
העניין הוא שמעולם לא קיבלתי לידי תוכנית מתוקנת על מנת שאוכל ללמוד אותה, את השלכותיה ולאשר אותה.
האם שינוי משמעותי כזה, הפוגע באיכותה של דירתי אינו מחייב הסכם בכתב? האם אין מחובתו של היזם להסביר את השלכותיו של תיקון כזה? מה יש בידי לעשות כעת?
תודה רבה והמשך שבוע נעים!
שינוי מפרט ללא הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום גיא!
ברור ששינוי מהותי מחייב הסכמה, אבל כדי לתת לך תשובה מדויקת צריך לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמת ולראות את התוכניות שצורפו אליו וכן להבין את השתלשלות הענינים מאז. מציע שתפנה לעו"ד שיצג אותכם בפרויקט ואם לא אליו אז תלך עם כל המסמכים והנתונים לקבלת יעוץ משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ברור ששינוי מהותי מחייב הסכמה, אבל כדי לתת לך תשובה מדויקת צריך לקרוא את נוסח ההסכם עליו חתמת ולראות את התוכניות שצורפו אליו וכן להבין את השתלשלות הענינים מאז. מציע שתפנה לעו"ד שיצג אותכם בפרויקט ואם לא אליו אז תלך עם כל המסמכים והנתונים לקבלת יעוץ משפטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנות בדבר חובת פיצוי כספי למשכיר – תמא 3
איתן
23/06/15
שלום רב. הנני משכיר דירה בבניין בו מרבית התושבים מבקשים לבצע שדרוג מבנה במסגרת פרוייקט תמ"א 38. לקראת חתימת חוזה עם יזם הפרוייקט, ובשל העובדה לפיה ייפגעו שוכריי בגין מטרד העבודה, תהיתי באם ניתן לחייב את היזם במתן פיצוי למשכיר בגין הנזק הכספי העתידי שייגרם בשל עזיבת השוכרים (או לחלופין דרישתם להפחתה משמעותית בשכר הדירה).
פיצוי כספי למשכיר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום איתן!
זה ענין מסחרי ולא ענין משפטי. קח בחשבון כי אין שום סיבה שהיזם יפצה רק את המשכירים ולא את מי שמתגורר בבנין ויסבול אי נוחות. על כן מבחינת היזם מדובר על מכפלה לכל בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה ענין מסחרי ולא ענין משפטי. קח בחשבון כי אין שום סיבה שהיזם יפצה רק את המשכירים ולא את מי שמתגורר בבנין ויסבול אי נוחות. על כן מבחינת היזם מדובר על מכפלה לכל בעלי הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38-2 – שכר טרחה ב"כ הבעלים
משה
23/06/15
שלום, אנחנו נמצאים לקראת סוף מו"מ מול יזם, עוה"ד אותו בחרנו הודיע לנו בסוף 2014 כי "בשל הוראות לשכת עוה"ד, הוספתי כי ייחתם הסכם ייצוג בין המשרד לבין הבעלים, כאשר
התשלום מבוצע על ידי ,,,,,,(היזם).
אני מבין שהלשכה שנתה הוראות למנוע ניגוד אינטרסים אצל העו"ד. שתי שאלות:
1. בעקבות השינוי במקרה והמו"מ יכשל ולא יגיע לחתימה האם בעלי הדירות חשופים לבקשת לתשלום שכר טרחת עו"ד?
2. ומצד שני זה במקרה וייחתם חוזה, האם זה מכניס את הבעלים לסיכון לקבלת תביעה מעוה"ד במקרה והיזם לא ישלם את שכרו?
תודה
התשלום מבוצע על ידי ,,,,,,(היזם).
אני מבין שהלשכה שנתה הוראות למנוע ניגוד אינטרסים אצל העו"ד. שתי שאלות:
1. בעקבות השינוי במקרה והמו"מ יכשל ולא יגיע לחתימה האם בעלי הדירות חשופים לבקשת לתשלום שכר טרחת עו"ד?
2. ומצד שני זה במקרה וייחתם חוזה, האם זה מכניס את הבעלים לסיכון לקבלת תביעה מעוה"ד במקרה והיזם לא ישלם את שכרו?
תודה
שכר טרחת עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/06/15
שלום משה
התשובות לשתי השאלות תלויות קודם כל בניסוח הסכם שכר הטרחה מול עורך הדין. עו"ד רשאי לדרוש תשלום קטן על חשבון שכרו כך שבמקרה והמו"מ אינו צולח לא יוצא שהוא עובד בחינם. אם נחתם הסכם - קשה לי לראות מצב בו היזם לא ישלם. הרי יש לו פרויקט לבצע. בכל מקרה במקרה כזה עו"ד יוכל לתבוע את שכרו מהיזם.
אני מדגיש כי אני מכיר את החלטת ועדת האתיקה. לדעתי היא החלטה לא נכונה. בהחלט יש מקום לשאלות שלך כי על פי ההחלטה הבעלים הם האחראים למו"מ על גובה השכר ולמעשה לתשלום. על כן חשוב שההסכם יכלול פטור במקרים שנקבת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התשובות לשתי השאלות תלויות קודם כל בניסוח הסכם שכר הטרחה מול עורך הדין. עו"ד רשאי לדרוש תשלום קטן על חשבון שכרו כך שבמקרה והמו"מ אינו צולח לא יוצא שהוא עובד בחינם. אם נחתם הסכם - קשה לי לראות מצב בו היזם לא ישלם. הרי יש לו פרויקט לבצע. בכל מקרה במקרה כזה עו"ד יוכל לתבוע את שכרו מהיזם.
אני מדגיש כי אני מכיר את החלטת ועדת האתיקה. לדעתי היא החלטה לא נכונה. בהחלט יש מקום לשאלות שלך כי על פי ההחלטה הבעלים הם האחראים למו"מ על גובה השכר ולמעשה לתשלום. על כן חשוב שההסכם יכלול פטור במקרים שנקבת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד תשלום שכ"ט עו"ד בפינוי בינוי
פינוי בינוי
22/06/15
שלום, בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי שכ"ט עו"ד בפרויקטים של פינוי בינוי במתכונת תמ"א 38/2, רציתי לדעת אם נהוג שכמעט כל שכ"ט (90%) משולם לעו"ד ע"י היזם לאחר שהתקיימו התנאים המתלים בהסכם עם היזם?
או שנהוג להשאיר סכום משמעותי לתשלום לעו"ד רק לאחר קבלת המפתח של הדירות החדשות (על מנת שלעו"ד יהיה אינטרס להמשיך להגן על הדיירים מבחינה משפטית גם במהלך התהליך עד לסיומו המוצלח)? תודה!
או שנהוג להשאיר סכום משמעותי לתשלום לעו"ד רק לאחר קבלת המפתח של הדירות החדשות (על מנת שלעו"ד יהיה אינטרס להמשיך להגן על הדיירים מבחינה משפטית גם במהלך התהליך עד לסיומו המוצלח)? תודה!
מועד תשלום שכ"ט עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/06/15
שלום רב!
אני לא יודע מה גובה השכר שהוסכם עימו וכמובן שלכך יכולה להיות גם הפשעה על עיתוי התשלום. בכל מקרה- מקובל שכמעט כל הכסף משולם לעו"ד עם גמר חתימות הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות על ההסכם. אין שום סיבה שעו"ד יהיה תלוי בשכר על עבודתו ביכולת הוצאת היתר הבניה על ידי היזם. אפשר להשאיר סכום קטן (10%) להמשך הדרך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע מה גובה השכר שהוסכם עימו וכמובן שלכך יכולה להיות גם הפשעה על עיתוי התשלום. בכל מקרה- מקובל שכמעט כל הכסף משולם לעו"ד עם גמר חתימות הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות על ההסכם. אין שום סיבה שעו"ד יהיה תלוי בשכר על עבודתו ביכולת הוצאת היתר הבניה על ידי היזם. אפשר להשאיר סכום קטן (10%) להמשך הדרך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בהוספה מעל 25 מ"ר יש תשלומים של היזם
דייר בפרויקט
18/06/15
כשבאנו ליזם ואמרנו שאנחנו רוצים 35 מ"ר , הוא אומר כי עד 25 מ"ר אין לו תשלומים ומעל 25מ"ר יש לו היטל השבחה.
בבנין קימים 2 סוגי דירות 60 מ"ר ו-100 מ"ר , היזם רוצה לתת לבעלי ה-60 מ"ר 25 מ"ר תוספת, ולבעלי ה-100 מ"ר 35 מ"ר תוספת , שאלנו איפה הפורפורציה , והוא טוען כי ה-10 מ"ר מעל ה-25 מ"ר הראשונים עולים יותר בגלל שיש לו תשלומים בגין כך, האם זה נכון?
בבנין קימים 2 סוגי דירות 60 מ"ר ו-100 מ"ר , היזם רוצה לתת לבעלי ה-60 מ"ר 25 מ"ר תוספת, ולבעלי ה-100 מ"ר 35 מ"ר תוספת , שאלנו איפה הפורפורציה , והוא טוען כי ה-10 מ"ר מעל ה-25 מ"ר הראשונים עולים יותר בגלל שיש לו תשלומים בגין כך, האם זה נכון?
האם בהוספה מעל 25 מ"ר יש תשלומים של היזם?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/06/15
שלום רב!
תמ"א 38 מעניקה זכויות נוספות של25 מ"ר לכל דירה קיימת. החוקים הקיימים פוטרים מהיטל השבחה וממס שבח את הזכויות הללו. במידה ונותנים לדירות קיימות מעל 25 מ"ר במסגרת ההסכם אזי יתכן ויהיה חיוב נוסף בגלל בגין תשלום היטל ומס. אני לא יודע ספציפית לגבי המקרה שלכם אבל יתכן ויש משוהא בטענה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 מעניקה זכויות נוספות של25 מ"ר לכל דירה קיימת. החוקים הקיימים פוטרים מהיטל השבחה וממס שבח את הזכויות הללו. במידה ונותנים לדירות קיימות מעל 25 מ"ר במסגרת ההסכם אזי יתכן ויהיה חיוב נוסף בגלל בגין תשלום היטל ומס. אני לא יודע ספציפית לגבי המקרה שלכם אבל יתכן ויש משוהא בטענה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
8 בעלי דירות + בעל מחסן – זכויות בתמ"א 38(2)
אמנון
17/06/15
שלום רב ,
בביניין שלנו בתל אביב אנו 8 בעלי דירות בגדלים בין 50 מ"ר ל 80 מ"ר ובנוסף בעל מחסן בגודל 8 מ"ר .כלומר סה"כ 9 בעלי רכוש רשום בטאבו
האם בבואנו לבדוק היתכנות תמ"א 38(2) או תמ"א 38(3) לבעל המחסן זכויות שוות לבעלי הידרות ?
האם בהצבעה קולו שווה לקול כל אחד מבעלי הדירות ?
תודה מראש על התשובה
בביניין שלנו בתל אביב אנו 8 בעלי דירות בגדלים בין 50 מ"ר ל 80 מ"ר ובנוסף בעל מחסן בגודל 8 מ"ר .כלומר סה"כ 9 בעלי רכוש רשום בטאבו
האם בבואנו לבדוק היתכנות תמ"א 38(2) או תמ"א 38(3) לבעל המחסן זכויות שוות לבעלי הידרות ?
האם בהצבעה קולו שווה לקול כל אחד מבעלי הדירות ?
תודה מראש על התשובה
מי נספר כבעלים לצורך רוב בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/06/15
שלום אמנון
הגדרת ,דירה" בחוק המקרקעין כוללת גם מחסן, משרד, עסק וכו' ועל כן גם אלו נספרים לצורך קביעת הרוב וקולו שווה כמו כל דירה (לא לענין החלק היחסי ברכוש המשותף).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הגדרת ,דירה" בחוק המקרקעין כוללת גם מחסן, משרד, עסק וכו' ועל כן גם אלו נספרים לצורך קביעת הרוב וקולו שווה כמו כל דירה (לא לענין החלק היחסי ברכוש המשותף).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תב"ע וממדי"ם
מעט
17/06/15
שאלה דחופה.
בבנין שלנו, מכח תקנון הבית המשותף, כל זכויות הבניה על הגג ובשטח המשותף, שייכים לקבלן. כעת מכר הקבלן את זכותו ליזם, והלה הוציא תב"ע חדשה הכוללת 2 קומות נוספות על הגג הקיים.
השכנים קבעו פגישה עם היזם, טענו שיש מה לדון על זכויותיו, והם מוכנים לתת לו לבנות, אך לא במסגרת תב"ע כמו שהוא מוביל, אלא במסגרת תמ"א 38, כך שכל דייר יקבל חדר ממ"ד נוסף על דירתו הקיימת.
היזם טען, שקודם ישלים את אישור התב"ע, ואז במסגרת היתר הבניה יבקש תוספת ממ"ד בחריגה מקו הבנין, ויאשרו לו זאת למרות שזו היא תוספת על התב"ע המאושרת.
עיינתי בתכנית התב"ע שהגיש, ותקנון התכנית, וראיתי שגם במסגרת התב"ע כתבו: "יותנה בהבטחת המבנה כולו ביחד עם התוספת, בפני רעידות אדמה, עפ"י דרישות ת"י".
ואכן בתשריט התכנית, מסומן שבכל דירה בבנין הקיים, חדר מסויים ייהפך לממ"ד או חדר מחוזק.
ונותרתי עם כמה שאלות:
א. עם גם במסגרת התב"ע מחייבים ממד"ים אז מה בכלל הרעיון של תמ"א 38?
ב. במסמך 'מדיניות עיריית ירושלים בנושא ממד"ים וחדרים מחוזקים' כתוב:
"במקרים בהם אין בתב"ע התיחסות מפורשת לענין מיקום פתרונות המיגון, ניתן לאשר תוספת ממ"ד בחריגה מקו בניין, וזו לא תחשב כסטייה ניכרת, בכפוף לביצוע הליך פרסום של הקלה".
לכאורה לפי זה, במקרה שלנו, כיון שכבר בתב"ע מסומנים ממד"ים, אין סיבה שהעירייה תאשר חריגה מקו הבנין שבתב"ע.
בבנין שלנו, מכח תקנון הבית המשותף, כל זכויות הבניה על הגג ובשטח המשותף, שייכים לקבלן. כעת מכר הקבלן את זכותו ליזם, והלה הוציא תב"ע חדשה הכוללת 2 קומות נוספות על הגג הקיים.
השכנים קבעו פגישה עם היזם, טענו שיש מה לדון על זכויותיו, והם מוכנים לתת לו לבנות, אך לא במסגרת תב"ע כמו שהוא מוביל, אלא במסגרת תמ"א 38, כך שכל דייר יקבל חדר ממ"ד נוסף על דירתו הקיימת.
היזם טען, שקודם ישלים את אישור התב"ע, ואז במסגרת היתר הבניה יבקש תוספת ממ"ד בחריגה מקו הבנין, ויאשרו לו זאת למרות שזו היא תוספת על התב"ע המאושרת.
עיינתי בתכנית התב"ע שהגיש, ותקנון התכנית, וראיתי שגם במסגרת התב"ע כתבו: "יותנה בהבטחת המבנה כולו ביחד עם התוספת, בפני רעידות אדמה, עפ"י דרישות ת"י".
ואכן בתשריט התכנית, מסומן שבכל דירה בבנין הקיים, חדר מסויים ייהפך לממ"ד או חדר מחוזק.
ונותרתי עם כמה שאלות:
א. עם גם במסגרת התב"ע מחייבים ממד"ים אז מה בכלל הרעיון של תמ"א 38?
ב. במסמך 'מדיניות עיריית ירושלים בנושא ממד"ים וחדרים מחוזקים' כתוב:
"במקרים בהם אין בתב"ע התיחסות מפורשת לענין מיקום פתרונות המיגון, ניתן לאשר תוספת ממ"ד בחריגה מקו בניין, וזו לא תחשב כסטייה ניכרת, בכפוף לביצוע הליך פרסום של הקלה".
לכאורה לפי זה, במקרה שלנו, כיון שכבר בתב"ע מסומנים ממד"ים, אין סיבה שהעירייה תאשר חריגה מקו הבנין שבתב"ע.
הוספת ממ"ד במסגרת פרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/06/15
הרעיון של תמ"א 38 היה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולא הוספת ממ"דים למיגון ממלחמה. התמ"א כן מתיחסת בהוראותיה לממ"דים ואכן נקבע כי אם מוסיפים ממ"דים אז אפשר לסטות מקווי בנין.
לפי הניסוח של השאלה לא ברור אם היזם שלכם מוסיף לכם ממ"ד או רק מחזק חדר קיים. ממליץ כי תבדקו זאת מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי הניסוח של השאלה לא ברור אם היזם שלכם מוסיף לכם ממ"ד או רק מחזק חדר קיים. ממליץ כי תבדקו זאת מולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אייך אמור להתחלק הפיצוי שהיזם נותן
אלי
10/06/15
בבנין יש לנו כמה סוגי גדלים של דירות, האם הפיצוי אמור להתחלק ביחס שווה ב-% לפי המ"ר הקיים, או שהיזם טוען כי אם ניכנס לפי חשבון כזה זה סתם מריבות , והוא טוען לתת פיצוי שווה לדירות עד 100 מ"ר תוספת 25 מ"ר (אפילו דירה שיש לה היום 40 מ"ר) , ודירות מעל 100 מ"ר תוספת 35 מ"ר אפילו שהדירות הגדולות הם פי 1.5 ופי 3 מהדירות הקטנות.
פיצוי באחוזים ולא במטרים קבועים
בעל דירה
11/06/15
לדעתי נכון לקבוע פיצוי כאחוז מגודל הדירה, ולא כמ"ר קבוע. כך הקריטריון יהיה שוויוני לכולם.
זה גם הגיוני שבעלי דירות שיש להם יותר זכויות באופן יחסי במ"ר הבנויים היום, יהיו להם גם יותר זכויות במ"ר שנבנים מכח הפרויקט.
למשל, אפשר להחליט שכל מ"ר בנוי היום מזכה בתוספת של 30%. באופן הזה, בעל דירה של 80 מ"ר יקבל דירה של 104 מ"ר, ובעל דירה של 40 מ"ר יקבל דירה של 52 מ"ר. לא רק שזה לא אמור ליצור מריבות בין השכנים, לדעתי זה אמור ליצור חלוקה שוויונית ופרופורציונלית. כל חלופה אחרת בהכרח תפלה לרעה את בעלי הדירות הגדולות ותפלה לטובה את בעלי הדירות הקטנות.
אם היזם מתעקש משום מה על מ"ר קבוע, תנסה להבין מה עומד מאחורי ההתעקשות הזו. האם יתכן שהוא מעוניין בטובתם של דיירים ספציפיים משום מה?
מאד לא מרוצים אבל במיעוט – מה לעשות?
עמית
08/06/15
שלום,
הבניין שלנו החל בתהליך תמא 38/2 יחד עם עוד כמה בניינים שכנים. עוד לא נחתם חוזה עם הקבלן, הוצגה רק תכנית דירה לאישור הדיירים לפני שמתקדמים הלאה.
הדירות שמוצעות לבניין שלנו זהות בגודל אך לא בתכנון, בגלל בעייתיות במגרש. אנו לא מרוצים מהדירה המתוכננת עבורנו. אמנם שטח הדירה גדל ונוסף חדר, אך הפריסה מאולצת ובעייתית. בכוונתנו למכור את הדירה בכל מקרה בעוד כשנה (טרם הריסת הבניין - בהנחה שהפרויקט יצא לפועל), וחוששים שנתקשה למכור אותה כי היא לא מספיק אטרקטיבית כדי שמישהו יקנה דירה כזו "על הנייר" וירצה להיכנס בשבילה לפרויקט.
לצערנו אנו בדעת מיעוט - שכנים שצפויים לקבל את אותו טיפוס דירה כמו שלנו גם לא מרוצים, אך לא "יילחמו" על זה, ויתר השכנים יקבלו דירות מוצלחות יותר אז הם מרוצים. נציגי הבניין שמובילים את הפרויקט לא מוכנים לנסות למצוא פתרון תכנוני אחר, מרגישים שמיצו את האפשרות הזאת (היו כמה גלגולים לתכנית עד שהגיעו לנוכחית) ולוחצים לקדם את הפרויקט.
מה באפשרותנו לעשות?
האם נוכל לדרוש שיקצו לנו דירה אחרת - מהדירות החדשות שהקבלן יבנה (הרגילות, לא פנטהאוזים), ובמידת הצורך נשלם לקבלן תוספת שידרוש?
מרוב תסכול כבר בא לנו למכור את הדירה עכשיו ולא לקחת שום חלק בפרויקט הזה, אבל הדירה מושכרת לעוד מספר חודשים כך שנתקשה למכור אותה בזמן הקרוב ובינתיים יהיה לחץ עצום לקדם את הפרוייקט. האם יש סכנה שניחשב דייר סרבן? מה עוד ביכולתנו לעשות? התסכול רב...
הבניין שלנו החל בתהליך תמא 38/2 יחד עם עוד כמה בניינים שכנים. עוד לא נחתם חוזה עם הקבלן, הוצגה רק תכנית דירה לאישור הדיירים לפני שמתקדמים הלאה.
הדירות שמוצעות לבניין שלנו זהות בגודל אך לא בתכנון, בגלל בעייתיות במגרש. אנו לא מרוצים מהדירה המתוכננת עבורנו. אמנם שטח הדירה גדל ונוסף חדר, אך הפריסה מאולצת ובעייתית. בכוונתנו למכור את הדירה בכל מקרה בעוד כשנה (טרם הריסת הבניין - בהנחה שהפרויקט יצא לפועל), וחוששים שנתקשה למכור אותה כי היא לא מספיק אטרקטיבית כדי שמישהו יקנה דירה כזו "על הנייר" וירצה להיכנס בשבילה לפרויקט.
לצערנו אנו בדעת מיעוט - שכנים שצפויים לקבל את אותו טיפוס דירה כמו שלנו גם לא מרוצים, אך לא "יילחמו" על זה, ויתר השכנים יקבלו דירות מוצלחות יותר אז הם מרוצים. נציגי הבניין שמובילים את הפרויקט לא מוכנים לנסות למצוא פתרון תכנוני אחר, מרגישים שמיצו את האפשרות הזאת (היו כמה גלגולים לתכנית עד שהגיעו לנוכחית) ולוחצים לקדם את הפרויקט.
מה באפשרותנו לעשות?
האם נוכל לדרוש שיקצו לנו דירה אחרת - מהדירות החדשות שהקבלן יבנה (הרגילות, לא פנטהאוזים), ובמידת הצורך נשלם לקבלן תוספת שידרוש?
מרוב תסכול כבר בא לנו למכור את הדירה עכשיו ולא לקחת שום חלק בפרויקט הזה, אבל הדירה מושכרת לעוד מספר חודשים כך שנתקשה למכור אותה בזמן הקרוב ובינתיים יהיה לחץ עצום לקדם את הפרוייקט. האם יש סכנה שניחשב דייר סרבן? מה עוד ביכולתנו לעשות? התסכול רב...
לא מרוצים מהתכנון בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/06/15
עמית שלום!
הדרך הנכונה היא לשבת עם היזם ולהסביר לו את ההשגות שלכם לגבי התכנון בתקוה שישנה משהוא.
אתם תמיד יכולים להגיע להסדר מול היזם לגבי החלפת הדירה ותשלום הפרשים. אבל לא בטוח שיסכים או שאתם תסכימו לתוספת שהוא מבקש.
אתם תמיד יכולים לא לחתום על ההסכם כאמצעי לחץ אבל תיקחו בחשבון שאתם בכל זאת כנראה רוצים בהסכם וכן כי אם יחתמו הרוב הנדרש אז יגישו כנגדכם תביעה כ"דייר סרבן".
אם אתם רוצים למכור את הדירה אני לא רואה מניעה לכך כבר עתה. העובדה שהדירה מושכרת אולי דוקא תעזור ובכל מקרה לא חושב שכמה חודשים קדימה ישנו משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הדרך הנכונה היא לשבת עם היזם ולהסביר לו את ההשגות שלכם לגבי התכנון בתקוה שישנה משהוא.
אתם תמיד יכולים להגיע להסדר מול היזם לגבי החלפת הדירה ותשלום הפרשים. אבל לא בטוח שיסכים או שאתם תסכימו לתוספת שהוא מבקש.
אתם תמיד יכולים לא לחתום על ההסכם כאמצעי לחץ אבל תיקחו בחשבון שאתם בכל זאת כנראה רוצים בהסכם וכן כי אם יחתמו הרוב הנדרש אז יגישו כנגדכם תביעה כ"דייר סרבן".
אם אתם רוצים למכור את הדירה אני לא רואה מניעה לכך כבר עתה. העובדה שהדירה מושכרת אולי דוקא תעזור ובכל מקרה לא חושב שכמה חודשים קדימה ישנו משהוא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמ"א 38 (2) + זכויות תב"ע
יואב
07/06/15
שלום רב,
יזם אליו פנינו חצורך קבלת הצעה לביצוע תמ"א 38(2) בתל אביב חזר אלינו לאחר בדיקה (?) ואמר שאין ביכולתו להרחיב את דירותינו וככל הנראה יתכן שהדירות החדשות אף יהיו קטנות יותר.
לדבריו בתהליך תמ"א 38(2) במקרה שלנו הוא יכול לבנות רק 9 דירות בנוסף ל 11 הקיימות כיום .
יש שיטענו שדירה חדשה עם ממ"ד וחניה אשר מידותיה הן כמידות הדירה הנוכיח היא הצעה טובה. לי נראה קשה לשכנע דייר אשר כיום יש לו דירה של 45 מ"ר שדירה של 40 מ"ר חדשה עם ממ"ד וחניה היא הצעה שווה ...
על פניו זו לא נראית לנו הצעה סבירה.האם יכול להיות מצב שהיזם "גוזל" את כל זכויות הבניה לעצמו ?
מה דעתך ?
יזם אליו פנינו חצורך קבלת הצעה לביצוע תמ"א 38(2) בתל אביב חזר אלינו לאחר בדיקה (?) ואמר שאין ביכולתו להרחיב את דירותינו וככל הנראה יתכן שהדירות החדשות אף יהיו קטנות יותר.
לדבריו בתהליך תמ"א 38(2) במקרה שלנו הוא יכול לבנות רק 9 דירות בנוסף ל 11 הקיימות כיום .
יש שיטענו שדירה חדשה עם ממ"ד וחניה אשר מידותיה הן כמידות הדירה הנוכיח היא הצעה טובה. לי נראה קשה לשכנע דייר אשר כיום יש לו דירה של 45 מ"ר שדירה של 40 מ"ר חדשה עם ממ"ד וחניה היא הצעה שווה ...
על פניו זו לא נראית לנו הצעה סבירה.האם יכול להיות מצב שהיזם "גוזל" את כל זכויות הבניה לעצמו ?
מה דעתך ?
האם ההצעה הוגנת - תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/06/15
יואב שלום!
קשה לי לענות ללא נתונים מפורטים יותר אם ההצעה הוגנת או לא. אתן רק כמה קווים למחשבה, חלקם כבר עלה מספר פעמים בדיונים כאן.
בעיקרון עיסקה הוגנת צריכה לתת ליזם רווח מקובל והוגן על השקותיו הכספיות, על הזמן שאורך ]רויקט כזה ועל הסיכון שהוא לוקח. לדעתי שעור הרווח ההוגן הוא כ- 20- 25 אחוזים על ההוצאות. מה שנשאר מעבר לרווח סביר זה צריך להגיע לבעלי הדירות.
הדרך הטבעית והברורה שהוא יגיע לבעלי הדירות הוא בדרך של קבלת דירה חדשה במקום הישנה, הכוללת ממ"ד ומרפסות וכן חניה והכל בבנין חדש.
כבר עמדתי על כך שבהרבה פרויקטים ובשל מגבלות של קווי בנין- יש מקסימום שטח שניתן לתת לכל דירה ושטח זה אף לעיתים קטן מהקיים בשל הצורך בהגדלת לובי קומתי ובאובדן שטחי מרפסת שנסגרה לדירה.
אם התמורה הנ"ל עונה על משוואת הרווח הסביר שפרטתי קודם -הכל בסדר. אם לא - צריך לבדוק איך ניתן לאזן זאת. אולי על ידי שיפור מפרט, תוספת מחסן או חניה וכו'.
אני לא יודע על איזה רחוב מדובר בתל אביב ומה מצב הבנין כיום. נניח לרגע ששווי מ"ר ישן הוא כ- 35 אלפי ש"ח ושל דירה חדשה בבבנין חדש כ- 50 אלפי ש"ח. ברור ך שגם אם מקטינים את שטח הדירה עדין יש כאן רווח לבעלים של כ- 400 אלף ש"ח לדירה ובצרוף שווי חניה בתל אביב כ- 600,000 ש"ח לדירה.
אז קודם כל לי נראה שהקטנת שטח בכ- 5 מ"ר אינה גורמת להפסד אלא עדין בעל הדירה יוצא ברווח ניכר מהפרויקט. בנוסף - תכנון הפנים של דירה חדשה הוא הרבה יותר פונקציונלי מתכנון פנים של דירה ישנה כך שלמרות הקטנת השטח בכ- 5 מ"ר לא בטוח שתהיה גם פגיעה פונקציונלית בשימוש בדירה.
לגבי הסבירות של חלוקת הרווח- אתה צריך לבדוק בנפרד. באופן גס נראה לי שחלוקה של 55% מהדירות לבעלים לעומת 45% ליזם נראית לי סבירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לי לענות ללא נתונים מפורטים יותר אם ההצעה הוגנת או לא. אתן רק כמה קווים למחשבה, חלקם כבר עלה מספר פעמים בדיונים כאן.
בעיקרון עיסקה הוגנת צריכה לתת ליזם רווח מקובל והוגן על השקותיו הכספיות, על הזמן שאורך ]רויקט כזה ועל הסיכון שהוא לוקח. לדעתי שעור הרווח ההוגן הוא כ- 20- 25 אחוזים על ההוצאות. מה שנשאר מעבר לרווח סביר זה צריך להגיע לבעלי הדירות.
הדרך הטבעית והברורה שהוא יגיע לבעלי הדירות הוא בדרך של קבלת דירה חדשה במקום הישנה, הכוללת ממ"ד ומרפסות וכן חניה והכל בבנין חדש.
כבר עמדתי על כך שבהרבה פרויקטים ובשל מגבלות של קווי בנין- יש מקסימום שטח שניתן לתת לכל דירה ושטח זה אף לעיתים קטן מהקיים בשל הצורך בהגדלת לובי קומתי ובאובדן שטחי מרפסת שנסגרה לדירה.
אם התמורה הנ"ל עונה על משוואת הרווח הסביר שפרטתי קודם -הכל בסדר. אם לא - צריך לבדוק איך ניתן לאזן זאת. אולי על ידי שיפור מפרט, תוספת מחסן או חניה וכו'.
אני לא יודע על איזה רחוב מדובר בתל אביב ומה מצב הבנין כיום. נניח לרגע ששווי מ"ר ישן הוא כ- 35 אלפי ש"ח ושל דירה חדשה בבבנין חדש כ- 50 אלפי ש"ח. ברור ך שגם אם מקטינים את שטח הדירה עדין יש כאן רווח לבעלים של כ- 400 אלף ש"ח לדירה ובצרוף שווי חניה בתל אביב כ- 600,000 ש"ח לדירה.
אז קודם כל לי נראה שהקטנת שטח בכ- 5 מ"ר אינה גורמת להפסד אלא עדין בעל הדירה יוצא ברווח ניכר מהפרויקט. בנוסף - תכנון הפנים של דירה חדשה הוא הרבה יותר פונקציונלי מתכנון פנים של דירה ישנה כך שלמרות הקטנת השטח בכ- 5 מ"ר לא בטוח שתהיה גם פגיעה פונקציונלית בשימוש בדירה.
לגבי הסבירות של חלוקת הרווח- אתה צריך לבדוק בנפרד. באופן גס נראה לי שחלוקה של 55% מהדירות לבעלים לעומת 45% ליזם נראית לי סבירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
ריקי
02/06/15
בבנין שלנו התחילו תמ"א 38 יש לי שאלה בנושא מרפסות
:1. יש לי בדירה כבר 10 מטר מרפסות, לכמה מטר מרפסת
מטר נוסף אני זכאית במסגרת התמ"א?
2. האם ליזם מותר להכריח אותי לוותר על מרפסת בצד צפון ולהעביר אותה לצד דרום?
תודה על תשובתך
:1. יש לי בדירה כבר 10 מטר מרפסות, לכמה מטר מרפסת
מטר נוסף אני זכאית במסגרת התמ"א?
2. האם ליזם מותר להכריח אותי לוותר על מרפסת בצד צפון ולהעביר אותה לצד דרום?
תודה על תשובתך
האם ניתן להכריח לוותר על מרפסת בפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/06/15
ריקי שלום!
אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה 38/2 אז זה לא משנה מה קיים היום. את צריכה לבדוק את מה שמציע לך היזם כאילו זו דירה חדשה לגמרי.
אם מדובר בתוספת בניה מעל הקיים- צריך לבודק אם ניתן להוסיף לך עוד מרפסת ובאיזה שטח. זה לא ברור שניתן להוסיף עוד מרפסת.
ללא קשר לתמ"א אלא על פי חוקי התכנון והבניה והתוכניות החלות ניתן להוסיף מרפסות לכל דירה. שטח המרפסת תלוי במספר גורמים ובדר"כ הוא בסביבות 10 מ"ר.
אם מדובר על תוספת בניה אז יזם לא יכול להכריח ואתך לוותר על מרפסת השייכת לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר בפרויקט של הריסה ובניה 38/2 אז זה לא משנה מה קיים היום. את צריכה לבדוק את מה שמציע לך היזם כאילו זו דירה חדשה לגמרי.
אם מדובר בתוספת בניה מעל הקיים- צריך לבודק אם ניתן להוסיף לך עוד מרפסת ובאיזה שטח. זה לא ברור שניתן להוסיף עוד מרפסת.
ללא קשר לתמ"א אלא על פי חוקי התכנון והבניה והתוכניות החלות ניתן להוסיף מרפסות לכל דירה. שטח המרפסת תלוי במספר גורמים ובדר"כ הוא בסביבות 10 מ"ר.
אם מדובר על תוספת בניה אז יזם לא יכול להכריח ואתך לוותר על מרפסת השייכת לך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה בלתי סבירה ולא חוקית של הקבלן!
תומר פרידמן
31/05/15
שלום,
אני גר בבניין בו רוצים לממש פרוייקט תמא והדרישות אינן מתקבלות על הדעת אנחנו 16 דיירים בבניין הקבלן מבקש לעשות מעלית תוך כדי שהוא חוצה 4 בחלק של 4 דירות של השכנים. .(והדירה שלי בתוכן) כך כמובן הוא מקטין את גודל הבית שלי ופוגע בסלון שהרי מותר לו רק לגעת במעטפת הבניין בנוסף לכל הוא לא מציע פיצוי ...גם אם יהיה פיצוי אני לא מעוניין שהנכס שלי יפגע בצורה כזו.... מישהו מעורכי הדין מוכן להסביר לי את הברדק הזה כי אני הולך להגיש התנגדות ... תודה רבה! אשמח לתשובה מפורטת וברורה ככל הניתן...
אני גר בבניין בו רוצים לממש פרוייקט תמא והדרישות אינן מתקבלות על הדעת אנחנו 16 דיירים בבניין הקבלן מבקש לעשות מעלית תוך כדי שהוא חוצה 4 בחלק של 4 דירות של השכנים. .(והדירה שלי בתוכן) כך כמובן הוא מקטין את גודל הבית שלי ופוגע בסלון שהרי מותר לו רק לגעת במעטפת הבניין בנוסף לכל הוא לא מציע פיצוי ...גם אם יהיה פיצוי אני לא מעוניין שהנכס שלי יפגע בצורה כזו.... מישהו מעורכי הדין מוכן להסביר לי את הברדק הזה כי אני הולך להגיש התנגדות ... תודה רבה! אשמח לתשובה מפורטת וברורה ככל הניתן...
האם יזם יכול להכנס לדירה פרטית בתמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/06/15
שלום תומר!
תשובה ברורה שהוא אינו יכול להכנס לדירתך וקל וחומר לקחת חלק משטחה ללא הסכמתך. מותר לו לעשות שימוש, בתנאים מסוימים, רק בחלקי הרכוש המשותף אך אסור לו לעשות שימוש ברכוש פרטי, לרבות הצמדות חניות / מחסנים /גינה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשובה ברורה שהוא אינו יכול להכנס לדירתך וקל וחומר לקחת חלק משטחה ללא הסכמתך. מותר לו לעשות שימוש, בתנאים מסוימים, רק בחלקי הרכוש המשותף אך אסור לו לעשות שימוש ברכוש פרטי, לרבות הצמדות חניות / מחסנים /גינה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
