פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חוקים בתמא 38
רבקה
30/09/15
שלום!
האם יזם שבונה דירות על הגג מכוח תמ"א 38 חייב לתת חניות לדירות החדשות שהוא בנה,או שהוא אומר זאת כדי למכור טוב יותר את הדירות שבנה או שהוא יכול לחלק את החניות בין הדירות החדשות שבנה ובין הדירות הקיימות כראות עיניו?בעצם הוא עושה מה שטוב לו כדי להרוויח כמה שיותר,איזה הגיון יש לתת חניות לדירות החדשות ובעלי הדירות הישנות ישארו ללא חניה? מדובר בפרויקט במרכז העיר שחניה היא דבר קריטי עבור הדיירים.
האם יזם שבונה דירות על הגג מכוח תמ"א 38 חייב לתת חניות לדירות החדשות שהוא בנה,או שהוא אומר זאת כדי למכור טוב יותר את הדירות שבנה או שהוא יכול לחלק את החניות בין הדירות החדשות שבנה ובין הדירות הקיימות כראות עיניו?בעצם הוא עושה מה שטוב לו כדי להרוויח כמה שיותר,איזה הגיון יש לתת חניות לדירות החדשות ובעלי הדירות הישנות ישארו ללא חניה? מדובר בפרויקט במרכז העיר שחניה היא דבר קריטי עבור הדיירים.
חניות לדירות ישנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/15
שלום לך
אין כל חוק בענין זה ומדובר בענין מסחרי בלבד. יחד עם זאת כמעט תמיד חניות חדשות הולכות לדירות היזם כי קשה מאוד למכור היום דירות בלי חניה צמודה. זה גם מה שמקובל בהסכמים. צריך לזכור שיש גם בעיה טכנית ליצר חניות בכמות מספקת בפרויקט של בניה מעל הקיים.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל חוק בענין זה ומדובר בענין מסחרי בלבד. יחד עם זאת כמעט תמיד חניות חדשות הולכות לדירות היזם כי קשה מאוד למכור היום דירות בלי חניה צמודה. זה גם מה שמקובל בהסכמים. צריך לזכור שיש גם בעיה טכנית ליצר חניות בכמות מספקת בפרויקט של בניה מעל הקיים.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות היזם לאחר גמר הבניה
שרון
30/09/15
מה היקף אחריותו של היזם כלפי הדיירים לעתיד אחרי גמר הבניה ? יש הרבה יזמים שמקימים חברות לצורך בניין מסויים ואחרי גמר פרוייקט סוגרים את החברה ונעלמים. אם כתוצאה מהעומס החדש יהיו נזקים כבדים בדירות הישנות נניח אחרי 3 שנים אנחנו בצרה צרורה כי אין ערבות מדינה לנושא. היזם ברח. החברה נסגרה ואתם אכלתם אותה לכל החיים.
דרך אגב זה אותו דבר גם לגבי תמא 38(2). אם יפלו המרפסות - לך חפש את החברה של היזם אחרי 5 שנים.
למה בכלל היזם מקים חברה לכל פרוייקט בנפרד?
מה דעתך?
דרך אגב זה אותו דבר גם לגבי תמא 38(2). אם יפלו המרפסות - לך חפש את החברה של היזם אחרי 5 שנים.
למה בכלל היזם מקים חברה לכל פרוייקט בנפרד?
מה דעתך?
אחריות חברת פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/15
שלום לך
כל יזם אחראי לליקויים לפחות בהתאם לתקופות הקבועות בחוק אם לא נקבע מעבר לכך בהסכם עצמו. לעיתים היזם נותן ערבות בנקאית להבטחת אחריותו לבדק אבל לתקופה של שנה. מעבר לכך גם יזם ותיק יכול ליפול עם השנים ולא לעמוד בהתחייבותו לבדק.
על פי רוב פותחים חברה חדשה לפרויקט כי יש הבדלע בעלויות ואולי גם לא רוצים לערבב אחריות כספית ואחרת. זה קיים גם אצל יזמים ותיקים שפותחים חברת פרויקט.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל יזם אחראי לליקויים לפחות בהתאם לתקופות הקבועות בחוק אם לא נקבע מעבר לכך בהסכם עצמו. לעיתים היזם נותן ערבות בנקאית להבטחת אחריותו לבדק אבל לתקופה של שנה. מעבר לכך גם יזם ותיק יכול ליפול עם השנים ולא לעמוד בהתחייבותו לבדק.
על פי רוב פותחים חברה חדשה לפרויקט כי יש הבדלע בעלויות ואולי גם לא רוצים לערבב אחריות כספית ואחרת. זה קיים גם אצל יזמים ותיקים שפותחים חברת פרויקט.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
טובי
27/09/15
שלום,
אני אדריכלית ופנו אלי דיירים בבקשה למצוא להם יזם לעסקת תמ"א 38.השאלה: האם כשאני פונה לייזם יש מקום לדון על תמורה (בנוסף לשכ"ט בגין התכנון) אם העסקה תצא לפועל? אם כן, מה טווח התמורה המקובלת? האם נדרשת חתימת חוזה ואילו דגשים יש לשים בחוזה כנ"ל?
אני אדריכלית ופנו אלי דיירים בבקשה למצוא להם יזם לעסקת תמ"א 38.השאלה: האם כשאני פונה לייזם יש מקום לדון על תמורה (בנוסף לשכ"ט בגין התכנון) אם העסקה תצא לפועל? אם כן, מה טווח התמורה המקובלת? האם נדרשת חתימת חוזה ואילו דגשים יש לשים בחוזה כנ"ל?
שכר לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום טובי!
מתנצל על האיחור בתשובה (חגים/חופשה).
קשה לי לתת תשובה על השאלה. ברור כנראה לדיירים ולך שאת לא עובדת בהתנדבות אלא מצפה לתמורה בעד העבודה. מצד שני- מהכרותי עם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א - הם לא אוהבים להוציא כספים מכיסם. כך שסביר שהם ירצו להפיל את השכר לך על היזם. תצפי לכך שאם זה המצב תעלה שאלת "הנאמנות" שלך כלפי הבעלים. מבחינת היזם - הם יודעים לשלם מעין "תיווך" על עיסקה אם יש לך שם ערך מוסף. כמובן שתלוי בהיקף ההשקעה בזמן ובהיקף הפרויקט עצמו.
מאוד ממליץ לעגן בהסכם כל דבר. פשוט להחתים את הבעלים על מסמך בו הם מייפים את כוחך לאתר יזם מתאים וכי במידה והם יתקשרו עימו בהסכם תקבלי שכר של ככה וככה.
צריך להתיחס גם למקרה בו את עובדת ובסוף הם מתקשרים עם יזם אחר. לכם צריך לוודא שהמסמך כולל סוג של בעלדיות וכי בכל מקרה את תקבלי שכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מתנצל על האיחור בתשובה (חגים/חופשה).
קשה לי לתת תשובה על השאלה. ברור כנראה לדיירים ולך שאת לא עובדת בהתנדבות אלא מצפה לתמורה בעד העבודה. מצד שני- מהכרותי עם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א - הם לא אוהבים להוציא כספים מכיסם. כך שסביר שהם ירצו להפיל את השכר לך על היזם. תצפי לכך שאם זה המצב תעלה שאלת "הנאמנות" שלך כלפי הבעלים. מבחינת היזם - הם יודעים לשלם מעין "תיווך" על עיסקה אם יש לך שם ערך מוסף. כמובן שתלוי בהיקף ההשקעה בזמן ובהיקף הפרויקט עצמו.
מאוד ממליץ לעגן בהסכם כל דבר. פשוט להחתים את הבעלים על מסמך בו הם מייפים את כוחך לאתר יזם מתאים וכי במידה והם יתקשרו עימו בהסכם תקבלי שכר של ככה וככה.
צריך להתיחס גם למקרה בו את עובדת ובסוף הם מתקשרים עם יזם אחר. לכם צריך לוודא שהמסמך כולל סוג של בעלדיות וכי בכל מקרה את תקבלי שכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה בלי ממד
עדי
26/09/15
שלום,
האם בתמ"א של הרחבה חייבים ממ"ד?
עדי
האם בתמ"א של הרחבה חייבים ממ"ד?
עדי
האם חייבים להוסיף ממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/09/15
שלום לך
על פי הוראות תמ"א 38 ניתנו זכויות להרחבת דירות קיימות בעד 25 מ"ר לכל דירה. אולם הרחבה זו מותנית, בין היתר, בהוספת ממ"ד כחלק מזכויות אלו. כלומר - לא ניתן על פי התמא להרחיב דירה קיימת אם לא מוסיפים לה ממד.
אולם לעיתים ישנם זכויות לא מנוצלות בבנין שלא מכוח התמא. במקרה כזה יתכן )לא בטוח( שהעיריה תאשר הרחבה גם ללא בנית ממ"ד.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי הוראות תמ"א 38 ניתנו זכויות להרחבת דירות קיימות בעד 25 מ"ר לכל דירה. אולם הרחבה זו מותנית, בין היתר, בהוספת ממ"ד כחלק מזכויות אלו. כלומר - לא ניתן על פי התמא להרחיב דירה קיימת אם לא מוסיפים לה ממד.
אולם לעיתים ישנם זכויות לא מנוצלות בבנין שלא מכוח התמא. במקרה כזה יתכן )לא בטוח( שהעיריה תאשר הרחבה גם ללא בנית ממ"ד.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בדירתנו מכוח תמא 38
סימה
21/09/15
שינוי בדירתנו מכוח תמא 38
סימה
21/09/15
שלום רב,
בבניין שלנו החל פרויקט תמא 38. עפ"י התוכנית החיזוקים לבנין יעשו בתוך הבתים בדירות העורפיות. משמעות החיזוק - בנית שני קירות תמך בתוך החדר. הדבר מקטין מאוד את החדר , מה גם שמדובר בדירת חדר וחצי. האם אנחנו יכולים לסרב למהלך זה? כמו כן, היזם אינו מוכן לשאת בשום עלות שיפוצית העשויה להיות כתוצאה מהשינוי שיחול בדירה. רק לציין שהבית כולו כ- 34 מ"ר ושופץ לפני 4 שנים בעלות של 100,000 ש"ח. אשמח לקבל התייחסותך. תודה.
בבניין שלנו החל פרויקט תמא 38. עפ"י התוכנית החיזוקים לבנין יעשו בתוך הבתים בדירות העורפיות. משמעות החיזוק - בנית שני קירות תמך בתוך החדר. הדבר מקטין מאוד את החדר , מה גם שמדובר בדירת חדר וחצי. האם אנחנו יכולים לסרב למהלך זה? כמו כן, היזם אינו מוכן לשאת בשום עלות שיפוצית העשויה להיות כתוצאה מהשינוי שיחול בדירה. רק לציין שהבית כולו כ- 34 מ"ר ושופץ לפני 4 שנים בעלות של 100,000 ש"ח. אשמח לקבל התייחסותך. תודה.
תמ"א 38, מחסן כתת חלקה – מה אמור לקבל הבעלים?
ורד דאבוש
20/09/15
שלום,
בבניין יש מחסנים כתת חלקה. לדיירים יש בעלות על מחסן בלבד (ללא דירה). בשאלות קודמות רשמת כי קולם של בעלי המחסן נספר גם כן. הבניין מיועד להריסה - תמ"א 38 פינוי בינוי. מה הדיירים בעלי המחסן אמורים לקבל? פיצוי כספי? אם כן, ממי? מחסן?
תודה רבה,
ורד
בבניין יש מחסנים כתת חלקה. לדיירים יש בעלות על מחסן בלבד (ללא דירה). בשאלות קודמות רשמת כי קולם של בעלי המחסן נספר גם כן. הבניין מיועד להריסה - תמ"א 38 פינוי בינוי. מה הדיירים בעלי המחסן אמורים לקבל? פיצוי כספי? אם כן, ממי? מחסן?
תודה רבה,
ורד
מחסן כתת חלקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום ורד
המצב עם מחסנים הוא תמיד בעייתי. זו לא דירה או חנות שדי ברור מה מקבלים. אם המחסן רשום כתת חלקה ונבנה כדין, אני ממליץ לבדוק אפשרות אם ניתן או לקנות אותו החוצה במחיר מוסכם ואם לא ניתן לבדוק אפשרות לשדרג לדירה קטנה עם תוספת כספית.
בכל מקרה פתרון נכון מאוד תלוי בעובדות המקרה הספציפי.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המצב עם מחסנים הוא תמיד בעייתי. זו לא דירה או חנות שדי ברור מה מקבלים. אם המחסן רשום כתת חלקה ונבנה כדין, אני ממליץ לבדוק אפשרות אם ניתן או לקנות אותו החוצה במחיר מוסכם ואם לא ניתן לבדוק אפשרות לשדרג לדירה קטנה עם תוספת כספית.
בכל מקרה פתרון נכון מאוד תלוי בעובדות המקרה הספציפי.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לביניין ליד
קרן
20/09/15
הביניין שלידנו מבצע תוכנית תמ"א 38.
מעבר לכך שהם נכנסים ויוצאים דרך שטחי הביניין שלנו ללא הסכמה,יש לנו חשש כי הם פלשו בבניה לשטחנו.
מה עלינו לעשות?
מעבר לכך שהם נכנסים ויוצאים דרך שטחי הביניין שלנו ללא הסכמה,יש לנו חשש כי הם פלשו בבניה לשטחנו.
מה עלינו לעשות?
פלישה לבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום קרן
תבדקו אם החשש מוצדק. צריך לקחת מודד שיבדוק מה גבולות החלקה שלכם ולוודא אם יש או אין פלישה. אם יש פלישה אז תתיעצו עם עורך דין לגבי המשך הדרך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תבדקו אם החשש מוצדק. צריך לקחת מודד שיבדוק מה גבולות החלקה שלכם ולוודא אם יש או אין פלישה. אם יש פלישה אז תתיעצו עם עורך דין לגבי המשך הדרך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות ליזם הדורש שינוי בדירה שלי למען הפרוייקט.
עדו קרילה
18/09/15
שלום רב, מקווה שאצליח להסביר את העיניין ושתהיה לפורום איזו תשובה בשבילי.
הבניין בו אני מתגורר בנוי ככה שהדירות בחזית נמצאות במפלס שנמוך בחצי קומה מהדירות העורפיות. הבניין בנוי כך שבחזית ישנן שלוש קומות ובעורף ארבע. אני מתגורר בעורף בקומה הרביעית ויש לי מרפסת שפונה לכיוון החזית כך שבפועל היא פונה לעבר הגג של דירות החזית, מרפסת שמשקיפה על דודי השמש. בא יזם שמציע לעשות תמ"א 38 כך שמעל דירות החזית יבנו שתי קומות ומעליהן דירת גג ומעל דירות העורף קומה אחת ומעליה דירת גג. על מנת שזה יקרה הוא בעצם מבקש שאוותר על המרפסת שלי. רציתי לדעת מבחינה חוקית מה כח ההתנגדות שלי לבנייה מול המרפסת הזו ו/או מול הבקשה שלו שאוותר על המרפסת. תודה מראש. עדו
הבניין בו אני מתגורר בנוי ככה שהדירות בחזית נמצאות במפלס שנמוך בחצי קומה מהדירות העורפיות. הבניין בנוי כך שבחזית ישנן שלוש קומות ובעורף ארבע. אני מתגורר בעורף בקומה הרביעית ויש לי מרפסת שפונה לכיוון החזית כך שבפועל היא פונה לעבר הגג של דירות החזית, מרפסת שמשקיפה על דודי השמש. בא יזם שמציע לעשות תמ"א 38 כך שמעל דירות החזית יבנו שתי קומות ומעליהן דירת גג ומעל דירות העורף קומה אחת ומעליה דירת גג. על מנת שזה יקרה הוא בעצם מבקש שאוותר על המרפסת שלי. רציתי לדעת מבחינה חוקית מה כח ההתנגדות שלי לבנייה מול המרפסת הזו ו/או מול הבקשה שלו שאוותר על המרפסת. תודה מראש. עדו
התנגדות ליזם הדורש שינוי בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום עדו!
לא הבנתי אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה שלך או שאתה פשוט משתמש בשטח הגג של דירות החזית כמרפסת שלך בשל הפרשי הגובה.
החוק אינו מאפשר לקחת ממך רכוש שהוא שלך. ועל כן אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה, שלך יש את זכויות הבעלות בה, ליזם אין יכולת לקחת שטח זה לטובתו ללא הסכמתך.
אם לעומת זאת - התרעומת היא על הסתרת נוף שהיה ולא יהיה עוד או על שימוש שעשית בגג דירות החזית מבלי שיש לך זכות בעלות בשטח זה- אז ליזם או יותר נכון לרוב של 2/3 מבין בעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף יש יכולת להכריח אותך לכך.
בכל מקרה אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין שיבדוק את העובדות הספציפיות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה שלך או שאתה פשוט משתמש בשטח הגג של דירות החזית כמרפסת שלך בשל הפרשי הגובה.
החוק אינו מאפשר לקחת ממך רכוש שהוא שלך. ועל כן אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה, שלך יש את זכויות הבעלות בה, ליזם אין יכולת לקחת שטח זה לטובתו ללא הסכמתך.
אם לעומת זאת - התרעומת היא על הסתרת נוף שהיה ולא יהיה עוד או על שימוש שעשית בגג דירות החזית מבלי שיש לך זכות בעלות בשטח זה- אז ליזם או יותר נכון לרוב של 2/3 מבין בעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף יש יכולת להכריח אותך לכך.
בכל מקרה אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין שיבדוק את העובדות הספציפיות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות
רבקה
17/09/15
אני לא חתמתי עדיין על תוכנית תמ"א בניגוד לרוב הדיירים שכן חתמו,היזם נותן חניות רק לדירות החדשות שהוא בונה על הגג.יש לי 2 דירות בבנין.ואני מבקשת מהיזם חניה .האם זה לגיטימי?
חניות לדירות קיימות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום רבקה
אם לכל יתר הדייירם בבנין לא הובטחה חניה אז אני לא רואה סיבה שלך תנתן חניה גם אם יש לך 2 דירות בבנין.
בכל מקרה יתכן ובשל כך שיש לך 2 דירות בבנין היזם יעדיף לבוא לקראתך. דברי איתו ותראי אם יש לו נכונות לכך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם לכל יתר הדייירם בבנין לא הובטחה חניה אז אני לא רואה סיבה שלך תנתן חניה גם אם יש לך 2 דירות בבנין.
בכל מקרה יתכן ובשל כך שיש לך 2 דירות בבנין היזם יעדיף לבוא לקראתך. דברי איתו ותראי אם יש לו נכונות לכך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח על בתים משותפים
דנה
15/09/15
הורי לא חתמו על התמא והוגשה נגדם תביעה אצל המפקח על בתים משותפים. האם הם צריכים להופיע שם בעצמם או שהילדים שלהם יכולים לייצג אותם (מדובר באנשים מבוגרים וחולים) ? האם עדיף להגיע לדיון עם עורך דין? האם העורך דין של הדיירים בתמ"א אמור לעזור בהכנה לדיון או לייצג את ההורים?
תביעה בפני המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/09/15
דנה שלום!
אם הם לא יכולים להגיע אז שיתנו יפוי כח לילדים. אבל עדיף להם להיות נוכחים בעצמם.
תמיד עדיף לבוא עם עורך דין לדיון כזה.
עורך הדין בתמ"א לא ייצג את ההורים. הרי מי שמגיש תביעה הם יתר הדיירים אותם הוא מייצג. כך שהוא לא יכול וגם אין כל הגיון שייצג את המתנגדים.
בברכת שנה טובה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הם לא יכולים להגיע אז שיתנו יפוי כח לילדים. אבל עדיף להם להיות נוכחים בעצמם.
תמיד עדיף לבוא עם עורך דין לדיון כזה.
עורך הדין בתמ"א לא ייצג את ההורים. הרי מי שמגיש תביעה הם יתר הדיירים אותם הוא מייצג. כך שהוא לא יכול וגם אין כל הגיון שייצג את המתנגדים.
בברכת שנה טובה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שויון ושקיפות
אילנה באבו
11/09/15
האם אני מחויובת לדירות קטנות אותו גודל ,כמו לי לפי תקן
21 ,וכןעו״ד חיבים להצהיר על הכנסותיהם מהיזם לפרוייקט?
21 ,וכןעו״ד חיבים להצהיר על הכנסותיהם מהיזם לפרוייקט?
שוויון ושקיפות בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/09/15
אילנה שלום!
לא הבנתי את החלק הראשון של השאלה. לגבי החלק השני - אם הכוונה לעו"ד המייצג את בעלי הדירות אז הוא בודאי מחויב לגלות לכם את שכרו מהיזם. בהרבה מקרים אף מצרפים את הסכם שכר הטרחה כחלק מנספחי ההסכם.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי את החלק הראשון של השאלה. לגבי החלק השני - אם הכוונה לעו"ד המייצג את בעלי הדירות אז הוא בודאי מחויב לגלות לכם את שכרו מהיזם. בהרבה מקרים אף מצרפים את הסכם שכר הטרחה כחלק מנספחי ההסכם.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובה ליצור מסתור למזגן בתמא 38?
איריס צייטלין
11/09/15
שלום, האם יש חובה ליצור מסתור למזגן בפרויקט תמא?. בתודה ושנה טובה איריס
חובה למסתור למזגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/09/15
שלום איריס
החובה למסתור למזגן אינה קשורה לתמ"א אלא היא חלק מתקנות התכנון והבניה וכן מדיניות אדריכלית של הרשות הרלבנטית.
הבעיה במזגנים היא הפיזור הרבה שלהם על קירות הבנין. הדיירים בדרך כלל לא התקינו מזגנים באותו קו אנכי בבנין ולכן צריך גם לבדוק אם אין צורך בהזזת המזגן כדי שתהיה אפשרות לבנית מסתור.
אילןה לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החובה למסתור למזגן אינה קשורה לתמ"א אלא היא חלק מתקנות התכנון והבניה וכן מדיניות אדריכלית של הרשות הרלבנטית.
הבעיה במזגנים היא הפיזור הרבה שלהם על קירות הבנין. הדיירים בדרך כלל לא התקינו מזגנים באותו קו אנכי בבנין ולכן צריך גם לבדוק אם אין צורך בהזזת המזגן כדי שתהיה אפשרות לבנית מסתור.
אילןה לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלט מכירה דירות בתמ"א
רחלי
10/09/15
שלום רב ...אילן
רציתי לדעת באיזה שלב מותר להציב שלט של החברה בבניין. והאם הוצבת שלט לפני קבלת אישורי בניה מהעיריה היא לא חוקית ואפשר להתנגד או לבטל אותה גם אם אין רוב
תודה
רציתי לדעת באיזה שלב מותר להציב שלט של החברה בבניין. והאם הוצבת שלט לפני קבלת אישורי בניה מהעיריה היא לא חוקית ואפשר להתנגד או לבטל אותה גם אם אין רוב
תודה
שלטי מכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/15
שלום רחלי!
מבחינת העיריה בדר"כ הם לא מאשרים הצבת שלט אלא לאחר אישור וועדה ובהתאם לאישורם להצבת השלט.
ביחסים בינכם ובין היז - צריך לראות אם יש התיחסות לכך בהסכם ובכל מקרה אם אין אישור העיריה אז ניתן לפנות אליהם שיורידו את השלט.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת העיריה בדר"כ הם לא מאשרים הצבת שלט אלא לאחר אישור וועדה ובהתאם לאישורם להצבת השלט.
ביחסים בינכם ובין היז - צריך לראות אם יש התיחסות לכך בהסכם ובכל מקרה אם אין אישור העיריה אז ניתן לפנות אליהם שיורידו את השלט.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – תוכניות אשר פוגעות במספר דירות
מוטי
10/09/15
בבניין בן 4 קומות בבת ים מתוכנן תמ"א 38, חיזוק הבניין.
יוספו לבניין 3קומות ו12 דירות.
הבניין באזור צפוף ובעייתי.
כל השכנים חתמו על התוכניות ויש 2 מתנגדים
אנו מתנגדים כי בצד שלנו יבנה חדר הממ"ד ויחסום את הקיר בעל החלון היחיד בחדר הכי גדול בבית. בנוסף הממ"ד יחסום אור שמש לויטרינה בסלון. ויבנה ממ"ד של השכנים בארובה משותפת אשר גם כן יחסום את הכיוון אוויר השני בבית.
צד שלנו בבניין גם לא יהנה ממפרסת שמש כמו שאר הצדדים. למעשה כפי שאנו רואים את הדברים, התוכנית תהרוס את דירתנו, תהפוך אותה לקומה 1 מתוך 7 ללא מקורות של אור ואוויר.
הוגשה התנגדות מטעמנו.
רציתי לדעתם מניסיונכם מה ניתן לעשות? האם אנו זכאים לקבל פיצוי.
תודה.
יוספו לבניין 3קומות ו12 דירות.
הבניין באזור צפוף ובעייתי.
כל השכנים חתמו על התוכניות ויש 2 מתנגדים
אנו מתנגדים כי בצד שלנו יבנה חדר הממ"ד ויחסום את הקיר בעל החלון היחיד בחדר הכי גדול בבית. בנוסף הממ"ד יחסום אור שמש לויטרינה בסלון. ויבנה ממ"ד של השכנים בארובה משותפת אשר גם כן יחסום את הכיוון אוויר השני בבית.
צד שלנו בבניין גם לא יהנה ממפרסת שמש כמו שאר הצדדים. למעשה כפי שאנו רואים את הדברים, התוכנית תהרוס את דירתנו, תהפוך אותה לקומה 1 מתוך 7 ללא מקורות של אור ואוויר.
הוגשה התנגדות מטעמנו.
רציתי לדעתם מניסיונכם מה ניתן לעשות? האם אנו זכאים לקבל פיצוי.
תודה.
תוכניות פוגעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/15
מוטי שלום
מצטער אבל קשה לי לתת תשובה עקרונית בלי לרדת לפרטים. אני מניח כי יש אילוצי תכנון בבנין שלכם וזה הרבה פעמים כך בפרויקטים של תוספת על פי תמ"א 38.
אתה כותב שהגשתם התנגדות. אני מניח כי בדיון בהתנגדות ידונו בכל הטיעונים שלכם.
העיריה לא דנה בנושא פיצוי אלא רק בצד התכנוני. אם אתה חושב שמגיע לכם פיצוי אני מציע קודם כל דבר עם היזם על כך.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מצטער אבל קשה לי לתת תשובה עקרונית בלי לרדת לפרטים. אני מניח כי יש אילוצי תכנון בבנין שלכם וזה הרבה פעמים כך בפרויקטים של תוספת על פי תמ"א 38.
אתה כותב שהגשתם התנגדות. אני מניח כי בדיון בהתנגדות ידונו בכל הטיעונים שלכם.
העיריה לא דנה בנושא פיצוי אלא רק בצד התכנוני. אם אתה חושב שמגיע לכם פיצוי אני מציע קודם כל דבר עם היזם על כך.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן תמא 38
שלומי כ
08/09/15
אני גר בקריות בבניין בן 3 קומות בו 12 דיירים.
11 דיירים מסכימים לפרויקט תמ"א 383
רק דייר 1 מסרב
הבעיה שהדייר מסרב מסיבות בריאותיות הוא לא מוכן להיות נוכח בבניין כל זמן הפרויקט
הדייר הינו נכה 100% אשר משתמש בבלוני חמצן והוא טוען שהאבק וכל הדברים הנלווים לבנייה מסכני חיים עבורו
אגב אותו דייר בנה ממ''ד פרטי לפני כמספר שנים והיה נוכח בביתו כל זמן הבניה
האם דייר סרבן על רקע רפואי כזה יכול להפיל את כל הפרויקט
11 דיירים מסכימים לפרויקט תמ"א 383
רק דייר 1 מסרב
הבעיה שהדייר מסרב מסיבות בריאותיות הוא לא מוכן להיות נוכח בבניין כל זמן הפרויקט
הדייר הינו נכה 100% אשר משתמש בבלוני חמצן והוא טוען שהאבק וכל הדברים הנלווים לבנייה מסכני חיים עבורו
אגב אותו דייר בנה ממ''ד פרטי לפני כמספר שנים והיה נוכח בביתו כל זמן הבניה
האם דייר סרבן על רקע רפואי כזה יכול להפיל את כל הפרויקט
דיר סרבן מסיבות בריאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/15
שלום לשלומי
לא מאמין שהמפקח לא יאכוף עליו את ההסכם רק מסיבה זו. אם יהיה צורך אז ניתן למצוא פתרון לבעיה הבריאותית שלו בדרך של שכירת דירה לתקופה הביצוע וכו'. בכל מקרה קשה לי לראות שלא מאפשרים פרויקט תמ"א רק בגלל דייר אחד גם אם הוא באמת סובל מהאבק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מאמין שהמפקח לא יאכוף עליו את ההסכם רק מסיבה זו. אם יהיה צורך אז ניתן למצוא פתרון לבעיה הבריאותית שלו בדרך של שכירת דירה לתקופה הביצוע וכו'. בכל מקרה קשה לי לראות שלא מאפשרים פרויקט תמ"א רק בגלל דייר אחד גם אם הוא באמת סובל מהאבק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת היזם
חיים
06/09/15
שלום,
מי אמור לבדוק האם היזם הוא בסדר מבחינת נסיון קודם, ואיתנות כלכלית. האם הדיירים או העורך דין?
ומה כוללות הבדיקות?
תודה,
חיים
מי אמור לבדוק האם היזם הוא בסדר מבחינת נסיון קודם, ואיתנות כלכלית. האם הדיירים או העורך דין?
ומה כוללות הבדיקות?
תודה,
חיים
בדיקת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/09/15
חיים שלום!
בעלי הדירות צריכים לבדוק עם מי הם עומדים לעשות עסק. אני מציע קודם כל שידברו עם היזם ויתרשמו ממנו. הם צריכים לקבל רשימת פרויקטים שביצע היזם או בתהליך ביצוע ולקבל ממנו שמות אנשי קשר מקרב הדיירים. כדאי לגשת לאותם בנינים וכן לדבר עם אנשי הקשר לשמוע מהם. בנוסף - אף פעם לא יזיק לשאול את ד"ר גוגל מה יש לו להגיד על היזם.
אם רוצים בדיקה מקיפה יותר לרבות איתנות פיננסית - צריך לקחת בדיקה של חברות שמתמחות בכך ולשלם להם כסף על הבדיקה.
עו"ד מתעסק בצד המשפטי. הוא תמיד יכול לתרום מנסיונו ומהכרויות שלו לגבי בדיקה היזם. אבל אני בספק אם יהיה עו"ד שיבצע בדיקה שבשורה התחתונה גם יכולה להטיל עליו מחויבויות אם משהוא לא ילך טוב עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעלי הדירות צריכים לבדוק עם מי הם עומדים לעשות עסק. אני מציע קודם כל שידברו עם היזם ויתרשמו ממנו. הם צריכים לקבל רשימת פרויקטים שביצע היזם או בתהליך ביצוע ולקבל ממנו שמות אנשי קשר מקרב הדיירים. כדאי לגשת לאותם בנינים וכן לדבר עם אנשי הקשר לשמוע מהם. בנוסף - אף פעם לא יזיק לשאול את ד"ר גוגל מה יש לו להגיד על היזם.
אם רוצים בדיקה מקיפה יותר לרבות איתנות פיננסית - צריך לקחת בדיקה של חברות שמתמחות בכך ולשלם להם כסף על הבדיקה.
עו"ד מתעסק בצד המשפטי. הוא תמיד יכול לתרום מנסיונו ומהכרויות שלו לגבי בדיקה היזם. אבל אני בספק אם יהיה עו"ד שיבצע בדיקה שבשורה התחתונה גם יכולה להטיל עליו מחויבויות אם משהוא לא ילך טוב עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים שלא חתמו על תמ"א
דנה
06/09/15
רוב הדיירים בבנין של הורי חתמו על הסכמה לתמא של תוספת קומות. הורי לא חתמו מכיוון שהתוכנית שהוצעה פוגעת בצורה קשה בזכויות שלהם. הם ניסו להגיע להסכמה עם הקבלן באמצעות העורך דין של הדיירים, אך העורך דין טוען שהקבלן כל הזמן מתחמק ממנו.
לדברי אחד השכנים, בעוד חודש הקבלן עומד להתחיל בעבודה. האם יתכן מצב כזה שהעבודות יתחילו בלי שההורים של חתמו? לפי הבנתי, צריכה להיות פרוצדורה שבה המפקח על בתים משותפים מחייב אותם לחתום, אבל דבר כזה עוד לא היה. האם יתכן, למשל, מצב שהם זומנו לחתום, אבל בגלל הבלגן בדואר המכתב לא הגיע והתהליך התבצע בלעדיהם? היכן אפשר לברר אם באמת הקבלן השיג את כל האישורים והוא באמת מתחיל לעבוד?
לדברי אחד השכנים, בעוד חודש הקבלן עומד להתחיל בעבודה. האם יתכן מצב כזה שהעבודות יתחילו בלי שההורים של חתמו? לפי הבנתי, צריכה להיות פרוצדורה שבה המפקח על בתים משותפים מחייב אותם לחתום, אבל דבר כזה עוד לא היה. האם יתכן, למשל, מצב שהם זומנו לחתום, אבל בגלל הבלגן בדואר המכתב לא הגיע והתהליך התבצע בלעדיהם? היכן אפשר לברר אם באמת הקבלן השיג את כל האישורים והוא באמת מתחיל לעבוד?
דיירים שלא חתמו על תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/09/15
דנה שלום!
מה שכתבת הוא נכון. יכול להיות שיש ליזם היתר בניה אבל עדין כדי להתחיל בבניה הוא צריך להגיש תביעה נגד הדיירים שלא חתמו, תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל כמעט לכולם יש אתרים באינטרנט שניתן לבדוק דרכם אם התקבל היתר בניה ובכל מקרה ניתן לגשת לאגף הנדסה ברשות ולברר היכן הדברים עומדים.
בנוסף - תגובת עורך הדין שלכם לא ברורה לי. הוא יכול לעדכן אותכם מה סטטוס הפרויקט וגם להוציא מכתב ליזם בעניכם. אם לא עוזר מציע שתעזרו בעו"ד.
לעצם הענין - במעט מאוד מקרים קיבלו טענותצ של דיירים מתנגדים כך שכדאי לכם לבדוק סיכוי לפני שמחכים לתביעה.
לגבי התביעה- לפנ ישיש אישור על קבלה בדואר רשום המפקח לא ידון בתביעה ואם ידון ויתן פס"ד אפשר יהיה לבטלו בהעדר מסירה כדין של כתב התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שכתבת הוא נכון. יכול להיות שיש ליזם היתר בניה אבל עדין כדי להתחיל בבניה הוא צריך להגיש תביעה נגד הדיירים שלא חתמו, תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל כמעט לכולם יש אתרים באינטרנט שניתן לבדוק דרכם אם התקבל היתר בניה ובכל מקרה ניתן לגשת לאגף הנדסה ברשות ולברר היכן הדברים עומדים.
בנוסף - תגובת עורך הדין שלכם לא ברורה לי. הוא יכול לעדכן אותכם מה סטטוס הפרויקט וגם להוציא מכתב ליזם בעניכם. אם לא עוזר מציע שתעזרו בעו"ד.
לעצם הענין - במעט מאוד מקרים קיבלו טענותצ של דיירים מתנגדים כך שכדאי לכם לבדוק סיכוי לפני שמחכים לתביעה.
לגבי התביעה- לפנ ישיש אישור על קבלה בדואר רשום המפקח לא ידון בתביעה ואם ידון ויתן פס"ד אפשר יהיה לבטלו בהעדר מסירה כדין של כתב התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים שלא חתמו על תמ"א
גיל
24/09/15
לא לוותר. זו שערורית התמ"א שהפכה את הקבלנים והיזמים לחמדנים ותאבי בצע ואת הדיירים לאוכלי חינם בהנחה שאין דיירים אינטרסנטים שנהנים יתר על המידה מהתוכנית בהשוואה לאחרים. שילוב קטלני.
לא יכול להיות שהקבלן מתחיל לעבוד.
זה לא משנה אם זומנו או לא, העיקר הוא שלא חתמו.
ולכן הקבלן חייב לפנות למפקחת .
זה המצב הקלאסי השערוריתי של פגיעה בזכויות דיירים.
לא לוותר. לקחת עו"ד שידריך אתכם או חוות דעת של מהנדס שיבדוק האם לא ניתן היה לתכנון תכנון הולם אחר שאינו פוגע וחוות דעת שמאי שיעריך את היקף הפגיעה ועם זה לפנות לעו"ד שמתמחה בסוגיה זו. ליבי, ליבי עליכם, בהצלחה.
לא יכול להיות שהקבלן מתחיל לעבוד.
זה לא משנה אם זומנו או לא, העיקר הוא שלא חתמו.
ולכן הקבלן חייב לפנות למפקחת .
זה המצב הקלאסי השערוריתי של פגיעה בזכויות דיירים.
לא לוותר. לקחת עו"ד שידריך אתכם או חוות דעת של מהנדס שיבדוק האם לא ניתן היה לתכנון תכנון הולם אחר שאינו פוגע וחוות דעת שמאי שיעריך את היקף הפגיעה ועם זה לפנות לעו"ד שמתמחה בסוגיה זו. ליבי, ליבי עליכם, בהצלחה.
פינוי בינוי
מרציאנו
03/09/15
האם מתחמים שלא מופיעים בתכנית של משרד הפנים
לא נמצאים בתכניות פינוי בינוי?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1
לא נמצאים בתכניות פינוי בינוי?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/09/15
בעיקרון כן אבל יתכן וטרם התקבלה הכרזה לגביהם וזה דין בתהליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
שיר
01/09/15
תמא38 מסוג פינוי בינוי שקבל אישור למתן תוקף בועדה מחוזית. איזה אישור צריכה לקבל בועדה מקומית כדי להתחיל לבנות?
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/15
שיר שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 (יש בלבול במונחים משום שמדובר על פרויקטים דומים). בכל מקרה- אם יש תוקף לתוכנית אז השלב הבא הוא הוצאת היתר הבניה וזה נעשה מול הוועדה המקומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 (יש בלבול במונחים משום שמדובר על פרויקטים דומים). בכל מקרה- אם יש תוקף לתוכנית אז השלב הבא הוא הוצאת היתר הבניה וזה נעשה מול הוועדה המקומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב נדרש
אלפרד
01/09/15
איזה רוב דרוש על מנת לבצע תמא 38/2 (הריסה ובניה) ?
האם לכל בעל זכוויות בדירה יש קול שווה אף אם חלקו בזכות נמוך מאד ?
האם לכל בעל זכוויות בדירה יש קול שווה אף אם חלקו בזכות נמוך מאד ?
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/15
אלפרד שלום!
הרוב הדרוש על פי החוק הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אלו שני תנאים מצטברים. כך שלחלק ברכוש המשותף יש בהחלט משקל. יתכן מצב שיש רוב של 80% מבעלי הדירות אבל בגלל שמדובר בדירות קטנות יותר אז התנאי השני לא מתקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הדרוש על פי החוק הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אלו שני תנאים מצטברים. כך שלחלק ברכוש המשותף יש בהחלט משקל. יתכן מצב שיש רוב של 80% מבעלי הדירות אבל בגלל שמדובר בדירות קטנות יותר אז התנאי השני לא מתקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת גדולה פתוחה נישבת שטח פלדלת לתמא 38/2?
דוד
31/08/15
שלום,
לדירה שלנו יש מרפסת פתוחה גדולה, כ 40 מ"ר. הכניסה אליה היא מדלת בתוך הדירה, יש ריצוף, מעקה ופרגולה קטנה מעל לדלת הכניסה למרפסת. האם לצורך חישוב תוספת שטח של עד 25 מ"ר במסגרת תמ"א 38/2, המרפסת הזו נחשבת שטח בנוי פלדלת?
תודה
לדירה שלנו יש מרפסת פתוחה גדולה, כ 40 מ"ר. הכניסה אליה היא מדלת בתוך הדירה, יש ריצוף, מעקה ופרגולה קטנה מעל לדלת הכניסה למרפסת. האם לצורך חישוב תוספת שטח של עד 25 מ"ר במסגרת תמ"א 38/2, המרפסת הזו נחשבת שטח בנוי פלדלת?
תודה
שטח מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/15
דוד שלום!
שטח מרפסת בדר"כ לא נחשב שטח עיקרי ועל כן הזכות לתוספת של 25 מ"ר לא לוקחת בחשבון שטח מרפסת.
במקרה שלכם - מאחר ושטח המרפסת שאתה מציין הוא גדול וחריג (האם מדובר בדירת גג?) מציע לבדוק את היתר הבניה כדי להבין כיצתד השטח הזה מוגדר.
בכל מקרה- תוספת השטח אינה אוטומטית אלא כפופה לכללים לגבי קווי בנין במגרש וכן לכדאיות כלכלית מצד היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שטח מרפסת בדר"כ לא נחשב שטח עיקרי ועל כן הזכות לתוספת של 25 מ"ר לא לוקחת בחשבון שטח מרפסת.
במקרה שלכם - מאחר ושטח המרפסת שאתה מציין הוא גדול וחריג (האם מדובר בדירת גג?) מציע לבדוק את היתר הבניה כדי להבין כיצתד השטח הזה מוגדר.
בכל מקרה- תוספת השטח אינה אוטומטית אלא כפופה לכללים לגבי קווי בנין במגרש וכן לכדאיות כלכלית מצד היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתה בתמ"א 38/2
17
31/08/15
בהליך של תמ''א 38/2 [פינוי ובינוי] - מה הדין של משכנתה שיש על הדירה שעומדים להרוס?
הסרת משכנתא בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/15
שלום רב!
בפרויקטים של תמ"א 38/2 הבנין נהרס כולו ונבנה חדש תחתיו. יתירה מכך - פרויקטים כאלו ממומנים כמעט תמיד על ידי בנק מלווה אשר דורש כבטחון את שעבוד הקרקע עליו יושב הבנין.
מצד שני רשומות משכנתאות על חלק מהדירות בבנין בגין הלוואות שעדין משולמות.
הטכניקה הנוהגת היא כזו - בהסכמים כאלו כל אחד מהבעלים מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. סמוך לפני קבלת היתר הבניה פונים לבנק שלטובתם רשומה המשכנתא והם מוציאים מכתב אישור לפיו הם יסכימו למחיקת המשכנתא הרשומה במידה ויקבלו ערבות חוק מכר על יתרת ההלוואה לסילוק.
נניח שהדירה החדשה שווה 2 מליון ש"ח ויתרת ההלוואה היא 400,000 ש"ח. הבנק המלווה יוציא 2 ערבויות חוק מכר. אחת על 1.6 מליון לטובת אותם בעלים והשניה ע"ס 400,000 ש"ח לטובת הבנק השני (לפעמים דורשים קצת יוצר אבל העיקרון זהה).
הבעלים ממשיכים לשלם את הלוואה כרגיל.
בסיום הפרויקט רושמים משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה כנגד החזרת הערבות שניתנה לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בפרויקטים של תמ"א 38/2 הבנין נהרס כולו ונבנה חדש תחתיו. יתירה מכך - פרויקטים כאלו ממומנים כמעט תמיד על ידי בנק מלווה אשר דורש כבטחון את שעבוד הקרקע עליו יושב הבנין.
מצד שני רשומות משכנתאות על חלק מהדירות בבנין בגין הלוואות שעדין משולמות.
הטכניקה הנוהגת היא כזו - בהסכמים כאלו כל אחד מהבעלים מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. סמוך לפני קבלת היתר הבניה פונים לבנק שלטובתם רשומה המשכנתא והם מוציאים מכתב אישור לפיו הם יסכימו למחיקת המשכנתא הרשומה במידה ויקבלו ערבות חוק מכר על יתרת ההלוואה לסילוק.
נניח שהדירה החדשה שווה 2 מליון ש"ח ויתרת ההלוואה היא 400,000 ש"ח. הבנק המלווה יוציא 2 ערבויות חוק מכר. אחת על 1.6 מליון לטובת אותם בעלים והשניה ע"ס 400,000 ש"ח לטובת הבנק השני (לפעמים דורשים קצת יוצר אבל העיקרון זהה).
הבעלים ממשיכים לשלם את הלוואה כרגיל.
בסיום הפרויקט רושמים משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה כנגד החזרת הערבות שניתנה לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות התמ"א 38/3
ליאור-כפר סבא
31/08/15
שלום רב ,
כידוע במאי 2012 אושרה תקנה של תמ"א 3 שנותנת אפשרות ליזמים/קבלנים לבנות עוד קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שהייתה מותרת עד כה . השאלה שלי היא האם התקנה הנ"ל מקורה בהחלטה פוליטית או שקבלה גם תמיכה ואישור של מכון התקנים ואו הטכניון או כל גוף מוכר אחר העוסק בצד ההנדסי של העניין ? במידה ולא כך (וככל שידוע לי זה אכן המצב) שכן כל אותם גופים התנגדו ומתנגדים נמרצות לשינו ולתוספת הנ"ל , אם כן מה בכלל מידת החוקיות של התמ"א 3 , ומי נושא באחריות לטווח הארוך לגבי כשלים הנדסיים .
כידוע במאי 2012 אושרה תקנה של תמ"א 3 שנותנת אפשרות ליזמים/קבלנים לבנות עוד קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שהייתה מותרת עד כה . השאלה שלי היא האם התקנה הנ"ל מקורה בהחלטה פוליטית או שקבלה גם תמיכה ואישור של מכון התקנים ואו הטכניון או כל גוף מוכר אחר העוסק בצד ההנדסי של העניין ? במידה ולא כך (וככל שידוע לי זה אכן המצב) שכן כל אותם גופים התנגדו ומתנגדים נמרצות לשינו ולתוספת הנ"ל , אם כן מה בכלל מידת החוקיות של התמ"א 3 , ומי נושא באחריות לטווח הארוך לגבי כשלים הנדסיים .
חוקיות התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/15
שלום ליאור
הליך של תיקון תוכנית קבוע בחוק. התיקון לתמ"א התקבל בהתאם לחוק והוא חוקי לגמרי. הרציונל לתיקון 3 היה גדלת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א בעיקר גם בערים שאינן תל אביב.
יתכן והיו שיקולים פוליטיים אבל זה עדין לא פוסל דבר.
מזכיר לך כי תיקון 3 חל הן במקרה של הריסה ובניה והן במקרה של תוספת. אני מבין מהשאלה שלך שאין כל בעיה מבחינתך במקרה של הריסה ובניה שהרי זה בנין חדש לגמרי. אין גם ספק ומחלוקת כי זו החלופה המועדפת על כולם.
גם בפרויקט של תוספת בניה התנאי הוא עריכה ובחינת תוכנית חיזוק שנעשית על ידי קונסטרוקטור ונבחנת על ידי קונסטרוקטור נוסף מטעם הרשות.
במידה וחס חלילה יהיה כשל הנדסי אז האחראים לכך הם בראשו ובראשונה אותם קונסטרוקטורים. מבחינת בדק- יש אחריות ליציבות מבנה לכל החיים.
אם אתה מעדיף פרויקט של הריסה ובניה - אתה צודק. מבחינתי אני ממליץ תמיד קודם כל לבדוק אופציה זאת. עדין תכנון ובציוע התוספת אמורים להעשות על ידי מהנדסים המומחים בדבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הליך של תיקון תוכנית קבוע בחוק. התיקון לתמ"א התקבל בהתאם לחוק והוא חוקי לגמרי. הרציונל לתיקון 3 היה גדלת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א בעיקר גם בערים שאינן תל אביב.
יתכן והיו שיקולים פוליטיים אבל זה עדין לא פוסל דבר.
מזכיר לך כי תיקון 3 חל הן במקרה של הריסה ובניה והן במקרה של תוספת. אני מבין מהשאלה שלך שאין כל בעיה מבחינתך במקרה של הריסה ובניה שהרי זה בנין חדש לגמרי. אין גם ספק ומחלוקת כי זו החלופה המועדפת על כולם.
גם בפרויקט של תוספת בניה התנאי הוא עריכה ובחינת תוכנית חיזוק שנעשית על ידי קונסטרוקטור ונבחנת על ידי קונסטרוקטור נוסף מטעם הרשות.
במידה וחס חלילה יהיה כשל הנדסי אז האחראים לכך הם בראשו ובראשונה אותם קונסטרוקטורים. מבחינת בדק- יש אחריות ליציבות מבנה לכל החיים.
אם אתה מעדיף פרויקט של הריסה ובניה - אתה צודק. מבחינתי אני ממליץ תמיד קודם כל לבדוק אופציה זאת. עדין תכנון ובציוע התוספת אמורים להעשות על ידי מהנדסים המומחים בדבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הרציונל בהבדל בדרישה?
משה
29/08/15
בהרחבת דירות קיימות ללא תוספת קומות ניתן לבקש פטור מממד מפיקוד העורף רק אם שטח ההרחבה לא מאפשר הקמת ממ"ד. לעומת זאת, בהרחבת דירות + תוספת דירות אין הגבלה על הזכות לפנות בבקשה לפטור.
אצלנו עושים הרחבת דירות (ללא תוספת קומות) במסגרת תמ"א 38. יש בכול קומה מחסן מבטון שבעבר נחשב מקלט. לא ברור לי למה לא נותנים לנו הזכות לברר בהג"א אם המחסן הזה מאפשר פטור בכפוף לשדרוגו.
לא ברור לי ההגיון בהבדל בתקנות?
אצלנו עושים הרחבת דירות (ללא תוספת קומות) במסגרת תמ"א 38. יש בכול קומה מחסן מבטון שבעבר נחשב מקלט. לא ברור לי למה לא נותנים לנו הזכות לברר בהג"א אם המחסן הזה מאפשר פטור בכפוף לשדרוגו.
לא ברור לי ההגיון בהבדל בתקנות?
מה ההגיון בדרישה לממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/15
משה שלום!
גם בהרחבת דירות + תוספת אתה חייב להוסיף ממ"ד ולמעשה לא יאשרו את ההרחבה לדירות אלא אם יוסיפו גם ממ"ד.
גם כשאין הרחבה של דירות קיימות עדין חייבים לחזק חדר אחד בדירות הקיימות (החדר שמתחת לממדים של הדירות החדשות).
בנוסף - זו מדיניות שדירות יוסיפו ממדים ועל כן איפה שניתן ללחוץ על בעלי הדירות שיוסיפו כך הם עושים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גם בהרחבת דירות + תוספת אתה חייב להוסיף ממ"ד ולמעשה לא יאשרו את ההרחבה לדירות אלא אם יוסיפו גם ממ"ד.
גם כשאין הרחבה של דירות קיימות עדין חייבים לחזק חדר אחד בדירות הקיימות (החדר שמתחת לממדים של הדירות החדשות).
בנוסף - זו מדיניות שדירות יוסיפו ממדים ועל כן איפה שניתן ללחוץ על בעלי הדירות שיוסיפו כך הם עושים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אנונימי
27/08/15
בבניין שלנו רוצים לעשות הריסה ובניה מחדש. אנו 11 דיירים וכולם תומכים.
השאלה שלי האם אני כדיירת יחידה יכולה להתנגד להרס הבניין כיוון שהבית הזה משמעותי בשבילי וחשוב לי שיישאר בדיוק כפי שהוא, הערך הרגשי שלו יותר חשוב לי מהערך הכלכלי של שאר הדיירים.
לאור הכרעות קודמות לטובת דיירים התומכים בשיפוץ ברצוני לשאול...
האם יש סיכוי שבית המשפט יתחשב בטיעון שכזה או שהוא בכלל לא רלוונטי מול שיפוץ הכרחי ורוב מוחלט?
תודה רבה.
השאלה שלי האם אני כדיירת יחידה יכולה להתנגד להרס הבניין כיוון שהבית הזה משמעותי בשבילי וחשוב לי שיישאר בדיוק כפי שהוא, הערך הרגשי שלו יותר חשוב לי מהערך הכלכלי של שאר הדיירים.
לאור הכרעות קודמות לטובת דיירים התומכים בשיפוץ ברצוני לשאול...
האם יש סיכוי שבית המשפט יתחשב בטיעון שכזה או שהוא בכלל לא רלוונטי מול שיפוץ הכרחי ורוב מוחלט?
תודה רבה.
האם ערך ריגשי של הבנין הוא סיבה למנוע פרויקט תמ"
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/15
שלום רב!
לדעתי אין שום סיכוי. כמו שאת/ה מציינים יש 11 בעלי דירות שחושבים הפוך ובכל מקרה בתי המשפט רואים בפרויקט תמ"א 38 כפרויקטים בעלי חשיבות רבה מאוד בהיותם תורמים הן - מפני רעידות אדמה, ממ"דים והתחדשות עירונית.
אני לא יודע מה הסיבה לערך הריגישי אבל מה שאני מציע הוא לתעד את הבנין בתמונות ובוידאו. כמו שאמרתי אני לא רואה סיכוי גדול בהתנגדות על רקע זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לדעתי אין שום סיכוי. כמו שאת/ה מציינים יש 11 בעלי דירות שחושבים הפוך ובכל מקרה בתי המשפט רואים בפרויקט תמ"א 38 כפרויקטים בעלי חשיבות רבה מאוד בהיותם תורמים הן - מפני רעידות אדמה, ממ"דים והתחדשות עירונית.
אני לא יודע מה הסיבה לערך הריגישי אבל מה שאני מציע הוא לתעד את הבנין בתמונות ובוידאו. כמו שאמרתי אני לא רואה סיכוי גדול בהתנגדות על רקע זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש החלטה חדשה של ועדת ערר מחוזית בחיפה.
ש
10/09/15
סעיף 14א(ו) לתמ"א 38 קובע שלא יבוצע תמ"א תוך הריסה ובניה מחדש, אם למבנה יש ערך היסטורי ואדריכלי.
במרבית הוועדות המקומיות יש "רשימות שימור" (ולא תכנית שימור), ושם הן מציינות אילו מבנים הן סבורות שיש להם ערך היסטורי ואדריכלי, ושאין לבצע בהם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) אלא רק תמ"א 38/1 (תוספת קומות והרחבת דיור) או בכלל לא לבצע תמ"א.
בהחלטת ועדת הערר מהחודש שעבר צוין שכדי להחיל את סיפת סעיף 14א(ו) להוראות תמ"א 38 על מבנה שאינו נכלל בתכנית שימור, על הטוען לערך היסטורי ואדריכלי, להרים נטל כבד ביותר, להראות כי נפלה שגגה ברשימת השימור או כי הנכס ראוי להיכלל ברשימה זו, על אף שלא נכלל בתכנית השימור.
כלומר, אם הערך הרגשי הוא שלך בלבד - סיכוייך קטנים. אם תצליחי להראות שהערך הרגשי הוא ציבורי (מאפיינים מיוחדים או היסטוריים למבנה) - סיכוייך משופרים יותר, אם כי עדיין יש משוכה גבוהה מאוד שצריך לעבור (בהנחה ובעיר שאת גרה המבנה אינו כלול ברשימת השימור).
במרבית הוועדות המקומיות יש "רשימות שימור" (ולא תכנית שימור), ושם הן מציינות אילו מבנים הן סבורות שיש להם ערך היסטורי ואדריכלי, ושאין לבצע בהם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) אלא רק תמ"א 38/1 (תוספת קומות והרחבת דיור) או בכלל לא לבצע תמ"א.
בהחלטת ועדת הערר מהחודש שעבר צוין שכדי להחיל את סיפת סעיף 14א(ו) להוראות תמ"א 38 על מבנה שאינו נכלל בתכנית שימור, על הטוען לערך היסטורי ואדריכלי, להרים נטל כבד ביותר, להראות כי נפלה שגגה ברשימת השימור או כי הנכס ראוי להיכלל ברשימה זו, על אף שלא נכלל בתכנית השימור.
כלומר, אם הערך הרגשי הוא שלך בלבד - סיכוייך קטנים. אם תצליחי להראות שהערך הרגשי הוא ציבורי (מאפיינים מיוחדים או היסטוריים למבנה) - סיכוייך משופרים יותר, אם כי עדיין יש משוכה גבוהה מאוד שצריך לעבור (בהנחה ובעיר שאת גרה המבנה אינו כלול ברשימת השימור).
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
