פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ביטול הטאבו בהריסת בניין ורישומו לאחר בנייה החדשה
חוק דאג לעניין המשכנתאות , אבל מה עם כל הרישומים האחרים שלא מתיחסים לקניין של היחיד ,אלא לעניין האסיפות וזכויות ההצבעה בהחלטות של האסיפות הדיירים , ניהול הבניין החדש וכו"ל .
אם אני רוצה לקנות דירה חדשה בבניין שעומד לתמ"א האם עלי להתיחס לרישומים בטאבו של הישן !!.
מודה לכם
ביטול הרישום בטאבו
דנון שלום
מאחר והבית המשותף שהיה קיים כבר נהרס ונבנה במקומו בית חדש אחר אז מסמכי הבית המשותף המקורי כבר לא רלבנטיים. לגבי אסיפות וזכויות הצבעה יש הסדרה בתקנון המצוי הנספח לחוק המקרקעין וכן אני משוכנע שיש גם הסדר מסוים במסגרת הסכמי המכר של היזם עם רוכשי הדירות ועם הבעלים המקוריים.
אם אתה רוצה לקנות דירה חדשה בבנין שעבר תמא של הריסה ובניה אין כל משמעות מבחינתך למסמכי הבית המשותף. כן תבדוק נושא של משכנתאות ועיקולים אם רשומים וחלים גם על הדירה שתרכוש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לתבוע עו"ד על רשלנות
לציין שאת העו"ד המייצג של הדיירים קבלנו כמובן מאליו וזאת מהתנהגות הקלוקלת של אנו בעלי הדירות מאי ידיעת החוק וניצול ציני של הייזם שבחלקו סוציו -אקונומי נמוך ,ולא דאגנו שיבחר על ידינו.
מבדיקה שערכתי קבלן שנבחר לביצוע ע" היזם לא רשום בפנקס הקבלנים , קבלן שפתח חברה בשנת 2014 לצורך הפרוייקט ורשם את את הכתובת של הפרוייקט עצמו .הוון שלהם בסך 40.000 ש"ח בלבד ואני לא יודע האם יש לו הרשאה בכלל היה לבצע את העבודה בכלל.
השאלה האם אני יכול לתבוע את העו"ד על רשלנות מאי דאגה לביטחונות של אנו בעלי הדירות.
אודה לתשובתך.
האם ניתן לתבוע על רשלנות
חנן שלום
אפשר בעיקרון לתבוע כל אחד על רשלנות אם הוא אכן התרשל. צריך להראות שנגרם נזק, חובה על אותו עו"ד לפעול בדרך מסוימת וקשר סיבתי בין חובתו של עורך הדין לנזק.
אני חושב שבנסיבות שתארת יהיה לך קשה לבסס וטענת רשלנות. אם היזם בונה 7באמצעות קבלן לא מורשה גם אתה יכול לכתוב לו מכתב בענין זה. הקמת חברת פרויקט היא ענין שכיח ולא חריג ו- 40000 ש"ח זה כנראה הון המניות של החברה ולא אינדיקציה לחוסנה הכלכלי.
בכל מקרה אני מציע שתתחיל מפגישה עם אותו עו"ד ותסביר לו את כל דאגותיך. אם יעשה משהוא בעקבות כך אז הרווחת ואם לא - יעזור לך אולי לבסס הטענות שלך נגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרת דירה בבניין שעובר תהליך תמ"א
אני גרה בבניין שעובר תמ"א והבנתי מאחד השכנים כי לתקופה מסוימת דיירי הקומה (הרביעית והאחרונה בה אני מתגוררת) יצטרכו לעבור לדירה חליפית, זאת על חשבון היזם, אולם בעל הדירה כלל לא ציין זאת בפניי אלא רק הפחית את תשלום שכר הדירה לאורך תקופת השיפוצים. האם אני גם זכאית להטבה הזו? נאמר כי כלל דיירי הקומה יהיו מחויבים להתפנות לתקופה מסוימת עקב בניה מאסיבית, מה עליי לעשות, איך אני אמורה לפנות לבעל הדירה?
שוכרת בדירה בבנין שעובר תהליך תמ"א
דנה שלום
אני מבין שאת שוכרת בדירה בקומה אחרונה בבנין שעומד לעבור פרויקט של מ"א 38/1 חיזוק ותוספת. במהלך הפרויקט יהיה צורך לפנות את הדירות בקומה האחרונה. אני מבין מהשאלה כי בהסכם בינך ובין בעל הדירה אין כל התיחסות לכך.
הכספים שהיזם ישלם עבור הפינוי ישולמו לבעלי הדירות ולא לשוכרים. כך המצב בדרך כלל ואם לא הוסכם בינך ובין בעל הדירה אחרת אז כך יהיה גם במקרה שלך.
אני לא יודע עד מתי השכירות שלך על פי ההסכם. יתכן וממילא השכירות עומדת להסתיים קודם לעבודות המתוכננות כך שכל הנושא לא רלבנטי.
אם יש בעיה במועדים, כלומר העבודות אמורות להתחיל עוד לפני תום תקופת השכירות שלך אז יש כאן בעיה שכדאי לפתור אותה מול בעל הדירה. למעשה הוא ידרוש ממך במצב כזה פינוי מוקדם של הדירה. זה כבר ענין מסחרי בינך ובינו רק אוסיף כי במקרה כזה יש לו בעיה מול התחייבותו כלפיך על פי ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זלזול הקבלן
פניתי עשרות פעמים לקבלן הוא עשה מעקה אמרתי לו שמעקה לא עוזר לאמא שלי קשה לעלות במדרגות והיא צריכה לעבור למקום דיור אחר אמרתי לו שהוא צריך לעזור לנו בהשתתפות שכר דירה למציאת דירה חלופית הוא מתעלם מזה
אימי אישה חולת סרטן ולב שסגורה כל היום בבית כי קשה לה לרדת במדרגות חייה באבק שמשפיע על הלב שלה ויכוח לגרום לבעיות בריאות אימי מתפקדת עים הליכון בקושי הולכת
העובדים של הקבלן זורקים מלמעלה אבנים יש לנו רטיבות בדירה
לקבלן לא אכפת הוא מתעלם התשובה שהוא נותן לי כל פעם עוד חודשיים יהיה מעלית מאז כבר עברו שנה וחצי ואפילו יותר
אשמח אים תעזרו לי מה אלי לעשות למי לפנות
איך אנשים קשישים מתמודדים בפרויקט תמא
רויטל שלום,
ראשית, צר לי על הקשיים שאמך עוברת במהלך תקופת ביצוע העבודות. מטבעם של דברים, עבודות התמא במסלול חיזוק ועיבוי (להבדיל מהריסה) כרוכות באי נעימות של הדיירים המתגוררים באתר בו מתבצעות עבודות בניה. הדברים נכונים שבעתיים לגבי אנשים מבוגרים, חולים או מוגבלים.
הצעתי הראשונה הינה כי תבחנו עם עורך הדין של הדיירים, אשר ייצג אתכם בשעת עריכת ההסכם, האם בהסכם ההתקשרות עם היזם קיימת הוראה כלשהי שהתייחסה למצב דברים זה ולסעד כלשהו שהיזם מחויב לו.
כמו כן, אני מדבריך אני מבין שהעבודות כבר נמשכות מעל שנה וחצי. וכן אני מבין שכבר למעלה משנה וחצי ישנה בעיה במדרגות. האומנם כך?
הצעתי השניה הינה לפיכך לבדוק עם עורך הדין של הדיירים, אשר ייצג אתכם בשעתו בעריכת ההסכם, מהו פרק הזמן לסיום העבודות בכלל, מהן המגבלות שנקבעו לעבודות בגרם המדרגות ו/או עבודות שיש בהן כדי למנוע גישה נוחה ובטוחה לדירות, האם הקבלן עומד בלוחות הזמנים וכו'. כמו כן, הצעתי הינה שהמפקח מטעם הדיירים יבחן את הדברים. לאור כל אלו, ניתן יהיה לקבל תמונה ברורה יותר כדי לגבש את הצעדים שיש לנקוט.
מקווה שהייתי לך לעזר,
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשלנות של יזם בתמ"א 38 מפקח הבנייה ,והקבלן המבצע
1. למעלה משנה היזם לא התקין דלת בממד ,והשבוע התברר לי שהמשקוף הותקן הפוך ואומר בניגוד לנוהל ,במקום שהדלת תפתח כלפיי חוץ היא תפתח כלפיי פנים וזאת לא ע"פ הוראות פיקוד העורף ומכאן שלא נקבל אישור לכך , המשקוף מקובע לבטון ולא נראה לי שאפשר לפרק אותו . זו הייתה אחריותו של מפקח הבנייה שכשל בתפקידו .
2.היזם עדיין לא חיבר את דוד המים לצנרת הדירה והחשמל .
3.היזם באיחור של של למעלה משנה וחצי עקב סכסוכים כספיים עם הקבלן המבצע , והפועל היוצר שאנו בעלי הדירות שבויים בחסדים שלו.
4.הדירה הייתה אמורה להימכר אך אין אני רוצה להטעות את הקונים במצג שווא לגביי הממד.
5.האם עקב המחדל אני יכול לתבוע את היזם על נזק וירידת ערך הדירה.
אודה לתשובתך.
דלת ממ"ד
חנן שלום
אין דבר שלא ניתן לתקן. אני מציע שתדבר עם אותו מפקח ועם היזם ותסב את תשומת ליבם לענין ואם אכן כך תדרוש מהם לתקן את הדלת.
בעיקרון כתנאי לטופס 4 יש לקבל אישור פיקוד העורף לממ"דים ואם אכן המצב כמו שאתה מספר אז ממילא ידרשו מהם לתקן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לפני תביעה
האם תביעה שהוגשה למפקח נגד דייר שלא חתם על חוזה לביצוע פרויקט תמא 38 (מסלול חיזוק ותוספת קומות), מתבטלת מעצמה אם הדייר מכר את דירתו לפני הדיון בתביעה?
האם התביעה ממשיכה כנגד מי שקנה את הדירה באופן אוטומאטי?
תודה
מכירת דירה לפני תביעה
מאיר שלום
אני מבין שכנגד אותו דייר הוגשה תביעה בשל סרובו לחתום על הסכם התמ"א וכן כי בשלב שבין הגשת התביעה ובין המועד שנקבע לדיון הוא מכר את הדירה.
לא צריך להתחיל תביעה מחדש אלא פשוט התבועים יבקשו בשל סיבה זו להחליף את הנתבע ובנתבע אחר (הוא הרוכש החדש) והכל כמובן בהנחה שגם הוא לא מוכן לחתום על ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה לרוכשי דירה
בתמ"א 38/2, לאחר שהבנייה הסתיימה, היכן נרשמת הערת האזהרה לטובת רוכש דירה, שתחליף את הערבות?
מדובר בבניין שבו לא בוטל עדיין צו הבית המשותף הקיים וליזם הערות אזהרה בכל הדירות
תודה!
זיו
רישום הערת אזהרה
זיו שלום
אני מבין שרכשת דירה מהיזם, דירה אותה בנה במסגרת פרויקט הריסה ובניה (תמ"א 38/2). הבניה הסתיימה. הבית המשותף "המקורי, עדין רשום.
שאלתך היכן תרשם הערת אזהרה לטובתך.
בעיקרון אם עדין רשום הבית המשותף אז היזם צריך לרשום הערת אזהרה לטובתך (וכן לטובת כל יתר רוכשי הדירות) על כל אחד ואחד מתתי חלקות הבעלים המקוריים. הערת האזהרה שתרשם תהיה מפורטת ובה יפורט מיקומה המדויק של הדירה.
כמובן שזה מצב ביניים עד לרישום הבית המשותף החדש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גריעת שטח פרטי של דירה למרות הצהרה שניתנה ע"י היזם
בבניין שבו אנו מתגוררים כבר ניתן היתר בנייה לפרוייקט שבו מסירים מבואה לטובת מעבר למדרגות חרום וכתוצאה מכך עומדים לגרוע כ - 60 ס"מ משטח פרטי של הדירה.
בהסכם המקורי שעליו חתמו הדיירים שינוי זה לא הופיע כלל (לא בחוזה עצמו ולא בשרטוט התוכנית) אלא התווסף בהמשך (לאחר שעברה שנה מההסכם המקורי) כנספח במסמך כללי בשם "תוספת שינויים להסכם מכר". הדיירים חתמו על השינוי (תכנית בנייה חדשה) מבלי לבדוק אותו לעומק ואף לא קיבלו העתק של התשריט אחרי החתימה. יש לציין שהופעל לחץ פסול מצד באי כוחו של היזם לקדם חתימה על השינוי של התכנית וכל הדיירים נאלצו לחתום עליו מבלי להבין את המשמעות מאחורי השינוי וכיצד הוא ישפיע על שטח הדירה שלהם. הנוסח שלו היה מעורפל מאוד ולא צוין בכתב שטח מדוייק שהולך להיגרע כתוצאה מהשנוי. מרבית הדיירים הינם אנשים מבוגרים וקשיי יום.
חשוב לציין שהיזם התחייב בכתב אחרי חתימה על ההסכם הראשוני (נתן הצהרה בפני עו"ד) ששטח הדירה שלנו לא ייגרע כתוצאה מהפרוייקט.
לאחר שניתן היתר בנייה לאחרונה עבור הפרוייקט - עובדים מטעם הקבלן טוענים (בע"פ) שייגרע שטח כללי של כ - 60 ס"מ מחדר הסלון (בעקבות הסרת חלון הסלון ושטח נוסף) ועוד בשלב הראשוני של הבנייה, עוד לפני שלבי החיזוק. הבנייה מתחילה בקרוב: 3-2 חודשים להערכתם.
אודה על עצתכם לאיזה גוף ניתן להגיש התנגדות לגבי גריעת שטח פרטי של הדירה לאחר שכבר ניתן ההיתר בשל התנהלות סותרת ובלתי שקופה מצד היזם ובאי כוחו.
גריעה של שטח פרטי
אלכס שלום
לא ניתן בעיקרון לגרוע שטח פרטי אלא בהסכמת מי שגורעים ממנו. לפי מה שתארת אתם אישרתם בחתימתכם את הגריעה. קשה יהיה לטעון כי לא ידעתם ולא הבנתם. לא בלתי אפשרי אבל מאוד קשה יהיה לשכנע לא קם אפילו בעל דירה אחד וגילה שזה המצב.
לא ברורה לי המשמעות מבחינתכם של 60ס"מ גריעה. זה לא הרבה אבל אולי זה מייצר שינויים רבים אחרים בדירה. מציע גם כי תפנו ליזם להבין ממנו יותר למה נדרשת הגריעה הקטנה הזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב עקב התחשמלות פועל
עיכוב במסירת הדירה
יוסי שלום
אני מבין שבהסכם כתוב כי מגיע לכם 4,000 ש"ח פיצוי על כל חודש איחור. מציע כי תמתין עד גמר הפרויקט כדי שתדע על כמה חודשי איחור בכלל מדובר. כן צריך לדעת על כמה בעלים מדובר. כי תביעה רק לגבי דירה אחת היא לא ענין לעורך דין בשל העלויות הנלוות. אם מדובר רק בך אני ממליץ להגיש אחר גמר הפרויקט תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחלוקת על הגרמושקה
חתמנו על חוזה מול יזם בתמא 38 מסלול חיזוק וממ"ד ויש כבר החלטה של הוועדה המקומית והיזם ממשיך להתקדם בפרויקט. האם לפני קבלת היתר בנייה כל הדיירים צריכים לחתום על הגרמושקה הסופית כדי לאשר אותה?
בזמנו, כל הדיירים חתמו על החוזה על כל עמוד ועמוד, השאלה שלי היא טכנית כלומר האם גם על הגרמושקה של היתר הבנייה, כל הדיירים יצטרכו לחתום עליו בפועל?
מה קורה אם מתברר לנו שהיזם הוסיף לתוכנית הריסת חדרי המדרגות ובנייתם מחדש בניגוד למה שסוכם בעל פה בינינו? אנחנו הסכמנו שהוא יכנס לשטח הדירות שלנו כדי שיהיה מקום לפיר המעלית וכך לא נצטרך להרוס את המדרגות הקיימות כלומר המדרגות המקוריות יישארו כפי שהם, אך הוא בכל זאת בניגוד למה שסוכם בעל פה בינינו הגיש תוכנית אחרת והוועדה המקומית כבר אישרה אותה.
בחוזה שנחתם לא כתוב מפורשות שהמדרגות לא ייהרסו, ובעצם אין התייחסות לזה כך שהיזם מבחינתו בסדר כי זה כלל לא כתוב בחוזה.
ועכשיו חלק מהדייריים מתקוממים כי יש רוב דיירים בעד הריסת המדרגות. מה קורה במצב כזה, האם נדרש הסכמת רוב או כל הדיירים להריסתם ובנייתם מחדש?
ולכן שאלתי בתחילה האם כל הדיירים צריכים לחתום על הגרמושקה הסופית כי כרגע לא כולם רוצים לחתום עליה.
האם המפקחת תכפה את דעת הרוב על המיעוט ותחייב את המיעוט לחתום על הריסת המדרגות ובנייתם מחדש בצורה אחרת?
תודה רבה
מחלוקת על הגרמושקה
חיים שלום רב
אני לא מכיר את ההסכם עליו חתמתם ומה ההתיחסות שיש שם לגבי המדרגות. אם היזם כבר קיבל אישור וועדה לבקשה הכוללת הריסת המדרגות נראה לי חבל לחזור אחורה.
במיוחד כאשר להבנתי עדיף להרוס ולבנות חדשות מאשר להכנס לדירות הקיימות.
אני מציע כי תבדקו את אלו-
מה הפתרון שהיזם מציע לגישה לדירות במהלך הריסת חדר המדרגות?
האם ההריסה והבניה מחדש אכן באה על חשבון הכניסה לדירות הקיימות.?
לגבי החתימה על הגרמושקה- אם יש כבר אישור וועדה לא ברור לי על איזה גרמושקה צריך עוד לחתום? הכל כבר נחתם בעבר או על ידיכם או על ידי עורכי הדין שקיבלו יפוי כוח מכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעבוד זכויות בתמ"א 38
אנו בתהליך תמ"א 38 כבר כמה שנים,
עדיין אין היתר בניה סופי מהעיריה, אך לדברי היזם אמור להיות בקרוב. (יש היתר מותלה בתנאים)
בנוסף, דייר אחד עדיין לא הסכים לפרוייקט, והיזם מנסה לשכנע אותו בתקווה שלא יהיה צורך בתהליך דייר סרבן.
השאלה: כעת היזם מבקש מאיתנו לחתום על שעבוד זכויות הבניה שלנו לבנק, לצורך ערבות להלוואות שלו.
האם זו דרישה מקובלת בשלב כזה, כאשר עוד אין היתר בניה סופי + הסכמה מלאה של כלל הדיירים?
תודה רבה על הסיוע!
מוסיפה רק
שהיזם אומר שיהיה היתר סופי בקרוב, אבל הוא אומר את זה כבר המון זמן:(
תמא 38 -התקנת מזגן בחזית הבניין
עברנו תהליך תמא 38 וכרגע נותר לי להתקין מנוע מזגן שהיה מותקן טרם התמא בחזית הבניין.
אני מתגורר בדירה קיימת ולא בקומות החדשות בבניין.
האם לפי חוק אסור לי להחזיר למקום שבו היה מותקן טרם התמא ?
התקנת מזגן
עומרי שלום
בעיקרון העיריה לא מתירה תלית מנוע מזגן בכל מקום אלא במקומות מוסתרים ולכן שמים אותם בדר"כ היכן שממוקמים מסתורי הכביסה. אם תתלה בקיר החיצוני העיריה, סביר להניח, תדרוש ממך להוריד את המזגן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יצא פסק דין שמוש חורג ל שני דיירים ו- זה לא בטאבו
ולשני לא רשומה שום הערה בטאבו !
איפה נרשם שמוש חורג בדרך כלל ?
ואם רשום הריסה בטאבו , האם הכוונה להריסה של בנייה ? .
תודה
פסק דין שימוש חורג
לוי שלום
שימוש חורג הוא שימוש בניגוד לקבוע בהיתר הבניה. העיריה יכולה בתנאים מסויימים לאשר שימוש חורג- למשל ממחסן למגורים. אם אין פניה לאשר שימוש כזה ואין אישור של העיריה אז השימוש החורג הוא אסור והעיריה באמצעות מפקחיה אמורים לפעול נגד אותו בעל דירה. הכל יופיע בתיק הבנין שבעיריה הגלוי לכל.
צו הריסה שונה. הוא ניתן במקרה של בניה לא חוקית (להבדיל משימוש חורג שם הבניה חוקית אבל השימוש לא חוקי). אם יש צו הריסה העיריה תרשום על כך הערה בנסח הטאבו. אבל לעיתים אם מדובר על צווי הריסה עתיקים יתכן והעיריה תסכים למחוק אותם (כל מקרה לגופו).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בבקשה
קניתי דירה מיזם תמא 38 דירה חדשה.
היזם מאחר במסירה וסיכמנו סכום מסויים כל חודש עד למסירה כמו כן שמוצמד כנספח לחוזה המכר.
במשך כשנה היזם שילם כמו שסיכמנו והיום לאחר שנה הוא הפחית מהסכום 50% ללא הסבר.
היזם לא עונה לטלפונים
ובשטח הקבלן הפסיק עבודה כי לטענתו היזם לא משלם.
מה עליי לעשות?
המשך
מי תובע דייר סרבן
כל החלק הזה בחוזה לא מובן לי כלל כי חשבתי שמי שתובע דיירים סרבנים זה עורך הדין של הדיירים בשם הדיירים ולא היזם ושאין ליזם שום קשר לתביעה ושהוא כלל לא יכול לתבוע. האם אני טועה?
האם החוזה הזה תקני?
תודה על העזרה
מי תובע דייר סרבן
נועם שלום
מי שתובע "דייר סרבן" הוא יתר הבעלים שחתומים על ההסכם. אבל מי שמטפל בפועל בתביעה הוא היזם, על חשבונו ובאמצעות עורך דין היזם שמקבל מכם לצורך כך יפוי כוח מתאים.
כלומר - התובעים יהיו הבעלים החתומים על ידי עו"ד היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לבנות תמ"א 38 בשתי הצדדים שיש בניין אמצעי
האם זה מותר? כי יש רעש משתי הצדדים כל היום!
מותר לבנות תמא משני הצדדים?
שלום רב
מותר לבנות בדרך שתארתם ובלבד כמובן שעובדים על פי היתרי בניה.
אין כל מניעה משפטית לכך (יוצא מהנחה כי מדובר על חלקות שונות.)
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים מול היזם
אחד הדיירים מבקש למנות את הבן שלו כנציג למרות שהוא לא רשום כבעלים.
אני מתנגדת. האם אני יכולה לטעון שמכיוון שאין לו בעלות בטאבו הוא חייב לקבל את הסכמת כל הדיירים ולא רוב רגיל?
תודה
חבר בנציגות שאינו בעל דירה רשום
אלונה שלום
מצטער אבל אין כל מניעה למינוי שתארת. אין כל חובה בחוק כי חברי הנציגות יהיו רק מבין הבעלים הרשומים. למעשה - בהרבה בניינים שאני מטפל הבעלים הרשומים הם הורים מבוגרים שהבן/בת שלהם מונו לנציגות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תמ"א 38 בבניין מירי (בית לא משותף).
שאלה לגבי תמ''א 38 בבניין מירי (בית לא משותף).
האם אפשר להגיש בקשה לתמ''א 38 בבניין שוא לא בית משותף?
סוג המקרקעין מירי.
תמא 38 לא בבית משותף
שלום רב
אין כל מניעה לבצע פרויקט תמא 38 בבנין רק בגלל שהוא לא רשום כבית משותף. במסגרת הפרויקט ממילא יסדירו את הרישום כבית משותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות מחוייבת למרפסת?
מעונינת לדעת האם היזם מחויב למרפסת בתמ"א 38/1 מלבד ה25 מ"ר
האם יש אפשרות לדרוש זאת ממנו?
מחויבות למרפסת
שלום רב
יש לבדוק בהתאם לתוכניות החלות ולנתוני המגרש והבנוי עליו אם ניתן בכלל להוסיף מרפסת.
יש גם עיריות שכוללות את ה- 25 מר במסגרת השטח להגדלה.
כך שכל מקרה לגופו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק החיזוק בתמ"א הריסה מפקיר בעלי הדירות
עורכי דין של הבנקים גדולים על היזמים ואלו של היזמים גדולים עליכם ועל הכספים שלכם למנות ייעוץ משפטי להוציא אתכם מהברוך של חוק החיזוק.
תבינו שהסכם תמא 2 הוא בעצם הסכם קומבינצייה . וערבות מכר אינה מגבה ולא תואמת את הפרוייקט של תמ"א 2. לפחות תתמתינו עד אשר שרת השיכון הנכבדה תפרסם את הההסכ לפינוי בינוי. כי עורכי דין שמשלם היזם אינו מספק שרות נאמן לדיירים .
ערבות אוטונומית בתמא 38/2
שלום רב
כל דירה שנקנית מקבלן כדירה חדשה מובטחת בערבות לפי חוק המכר. זה החוק. אין שוני לענין זה בין בעלי הדירות הקיימים ובין רוכשי דירות חדשים.
לא ארחיב מעבר לכך למעט לגבי האמירה על עורכי דין המייצגים את בעלי הדירות. עורכי דין אלו עושים עבודה קשה מאוד וכדאי להעריך את עבודתם ולא לטעון טענות חסרות שחר לגבי יושרם המקצועי.
כל תחום התמא מבוסס על העדר עלויות לבעלי הדירות. עורכי הדין המייצגים אינם חריגים בהקשר זה. אני לא מכיר פרויקט תמא בו הבעלים הסכימו לשאת מכיסם בהוצאה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית על הגג
ובנייה לא חוקית על הגג על פי הגרמושקה.
האם הוועדה המקומית תתחשב בנתונים הנ"ל ותבקש ראשית הכשרת הבניין על פי הגרמושקה .
לפני שהוועדה תתחיל להשקיע מאמץ בכלל בעניין
אני מודה לכם על כל מענה
בניה לא חוקית
שלום רב
אם הבנין הולך להריסה אז לא משקיעים זמן בחריגות אלו קודם. ממילא הכל נהרס ונבנה מחדש על פי היתר בניה.
מה שכן - קיבלות הבניה החדשה היא נתונה. אם היו קודם שטחים ללא היתר בניה ויש להחזיר שטחים בבנין החדש לאותם בעלי דירות אז זה בא על חשבון בעלי הדירות שבנו בהיתר בניה מלא. כמובן שאין אפשרות להתעלם לגמרי מאותן יחידות אבל יש להתאים את התמורה באופן שתהא מופחתת לעומת בניה חוקית
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 חיסוק
האם זה הגיוני?
האם אי אפשר לנצל זכויות ולבנות יותר עיקרי פחות מרפסת?
מה הסטייה המקובלת בהסכם תמא לחריגה מתכנון שהציג במעמד ההסכם?
תוספות בתמא 38/1
דן שלום
התוספות נקבעות בעיקר בהתחשב בבמצב המגרש והבנוי עליו כיום. לכן לא יודע להגיד לך אם ניתן להסב שטחי מרפסת לשטח עיקרי.
אבל כמה נתונים- רוב המרפסות הן 12 מ"ר. זה השטח המקסימאלי שניתן בתקנות כשטח מרפסות שנספר בנפרד משטח עיקרי. לכם מציעים 18 מ"ר מרפסת כך שיש לברר האם העודף של 6 מר בא על חשבון שטח עיקרי שניתן לנצל במקום אחר. יתכן פשוט אין אפשרות לנצל שטח כזה בדירה.
תבקשו לראות תוכנית ראשונית בה יסומנו הדירה, התוספות והכל על רקע גבול המגרש וקווי הבנין. מהתוכנית ניתן אולי להבין מה המגבלות התכנוניות הקיימות בגללן ההצעה היא כזו או לחילופין לבוא עם רעיונות אחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בנייה בתמא 38
בבניין שלי בוצעו חריגות בניה שביצעו 2 דיירים בקומה ראשונה ושנייה, הם הרחיבו חדרי שינה אך בניגוד להיתר, הם הוסיפו שטח נוסף בניגוד להיתר שקבלו. הדבר בוצע לפני 10 שנים ויזם התמא 38 מסלול חיזוק ותוספות בתוכנית שהגיש לעיריה "הכשיר" את החריגות כלומר עשה כפי המציאות בשטח ולא כפי ההיתר המקורי. עלי לציין שבעירייה לא יודעים שבוצעו חריגות והם אמרו לי שמבחינתם גם אם הדבר נכון אפשר לתת היתר גם אם בוצעו חריגות ורק בשלב ביצוע עבודות יגיע מפקח מטעמם ויבדוק אך אני לא רוצה לחכות לתחילת עבודות ומבקשת שקודם העניין יוסדר בבית משפט.
האם היזם עשה עבירה כלשהיא שבגינה ניתן לדרוש עיכוב מתן היתר?
אני לא מסכימה שהחריגות הנ"ל יינתנו להם ויוכשרו ע"י התמא ולכן שואלת מה באפשרותי לעשות?
תודה רבה
הכשרת חריגות בניה
חנה שלום
אם ניתן להכשיר את החריגות מול העיריה לא ברור מה ההתנגדות? הרי 10 שנים לא פעלתם כנגד אותן בעלי דירות אז למה עכשיו דוקא לעמוד על מיצוי הדין מולם?.
אני לא מכיר את פרטי העיסקה אבל טענה שיש היא אולי חוסר שוויון בתמורות. אותם בעלי דירות מקבלים בעצם בנוסף למה שכולם מקבלים גם הכשרה של השטחים הללו.
יתכן ויש טענות משפטיות נוספות כנגד הכשרת שטחים שנבנו ללא היתר כדין ולכאורה מהווים חלק מהרכוש המשותף. לצורך כך רצוי להתיעץ פרטנית עם עורך דין כאשר כל החומר הרלבנטי בפניו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול רישומים בפנקס בתים משותפים
המפקחת רשמה רישום בהקשר לחלוקת הקולות באסיפות הדיירים .
אני לא מעוניינת בחסדי הדיירים . ולא בחסדי העורכי דין (המרושלים הטמעים) הן של הדיירים והן של היזם .
אני לא מעוניינת לסחוב את הרישום עד אשר ייבנה הבניין החדש . תודה לכל מענה
דנון
ביטול רישומים
פאני היקרה
צריך לחזור ולקרוא את החלטת המפקחת כדי לתת תשובה. כל עוד הבית לא נהרס אז דבר לא משתנה. כשנהרס אין עוד בית משותף ואין משמעות לקולות ולשיעור ההצבעה. השאלה מה היקרה לאחר הקמת הבנין החדש? כשתיגוע לכך תבחנו את מסמכי הבית המשותף. כרגע זה מוקדם מידי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הארכת תהליך תמ״א 38
תקף עד סוף דצמבר 2019.
האם ניתן לקבל הארכה חד- פעמית לשלושה חודשים?
הארכת תהליך תמא
דניאלה שלום
לא ברור למה הכוונה שתוקף הבקשה להיתר תקף עד סוף השנה. אני מניח שאת מתכוונת לכך כי ניתן אישור ועדה בתנאים בחודש דצמבר 2018 והאישור בתוקף עד סוף השנה הזו.
אין בעיה לפנות ולהאריך את תוקף האישור. אם אין שינוי מהותי בנסיבות אז זה יוארך גם ביותר מ- 3 חודשים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
