פורום תמ"א 38

ראקל שלום רב

בדר"כ ממנים מפקח עוד טרם חתימת ההסכם כדי שיעבור על המפרט וישפר היכן שצריך. אם כבר נחתם ההסכם והמפרט שנספח לו אז קצת אחרתם. מה שנחתם הוא מה שמחייב את הצדדים.

תמנו מפקח עכשיו כדי שימשיך מכאן והלאה. עיקר תפקידו הלאה יהיה בפיקוח מטעמכם על הביצוע. 

אני מציע שתפעילו את הנציגות ואת עורך הדין שלכם. פשוט תבחרו מפקח ותודיעו ליזם על כך.

אמיר שלום

פסיקה ראשונה בענין קבעה כי יש צורך בהסכמה של 100% מהבעלים כדי להצמיד גינה לדירות הקרקע במסגרת פרויקט תמא 38/1. הואיל ועל פי רוב לדירות מעל הקרקע מוסיפים מרפסות שמש- פסיקות מאוחרות קבעו כי ניתן במסגרת הרוב הנדרש (2/3) לאשר הצמדת שטח גינה בדומה שלטח המרפסת שמצמידים לדירות האחרות. למשל - אם מוסיפים מרפסת שמש 10 מ"ר יאשרו הצמדת גינה 10 מ"ר גם אם לא 100% מהבעלים הסכימו לכך. 

לפי התאור בשאלה ההסכם הלך תחילה לפי מתווה הפסיקה המוקדמת שאזכרתי לעיל (המחייבת  הסכמה של כולם) ובהמשך ובפועל - כנראה החתימו אתכם על גרמושקה ובה הצמדה גדולה יותר. טענת היזם היא כי החתימה על הגרמושקה כמוה כהסכמה להצמדת שטחי הגינה. 

אם התאור מדויק אני חושב שהיזם ובעלי דירות הקרקע לא צריכים להנות מכך. אני חושב שיש לכם טענה טובה (גם אם לא נקייה לגמרי) כנגד ההצמדה. אני מציע לנצל את המצב הנוכחי בו הוא זקוק לכם לקבלת היתר שינויים כדי לעמוד על דעתכם. אני לא רואה שום חשש שלא יצא פרויקט. אם תהיו חזקים הוא ימצמץ ראשון ויגיע עמכם להסכמה.   

צוקי שלום

לפי מה שכתבת בקשה לקבלת היתר בניה טרם הוגשה בכלל. לא כתבת ואני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל מנסיוני ובמידה ובקשה כאמור טרם הוגשה אין לך כל חשש להשכיר לשנה ואף יותר.

יקח ליזם כ- 9 חודשים לקבלת אישור עקרוני של הוועדה המקומית ולאחר מכן עוד כ- 9 חודשים להסדרת כל תנאי האישור ולהוצאת היתר הבניה. 

צוקי שלום

אם הבנתי נכון במסגרת הפרויקט מוסיפים לכם ממ"ד וכדי לחברו לדירה הקיימת יש צורך להרוס את המטבח הקיים. לא כתבת אבל הבנתי בין השורות כי כנראה סידור הדירה אצלכם שונה מאחרים ולכן לא מדובר בבעיה של כלל הבעלים אלא רק שלכם.

נקודת המוצא היא מה שכתוב בהסכם עליו חתמת. אני מבין שאין כל התיחסות בהסכם לחובת היזם לממן מטבח חדש. 

הטענה לגבי עורכת הדין היא חלשה בהעדר מסמכים. מילה שלך כמגד מילתה ובכלל עורכת הדין היא לא צד להסכם וגם אם אמרה לך אין זה מחייב את היזם.

אם אכן זה המצב אני ממליץ לנסות ולהגיע עם היזם לפחות לפיצוי חלקי. תהנו ממטבח חדש במיקום שמותאם אולי יותר לדירה לאחר תוספת הממ"ד. אני לא רואה איך דרך אחרת למעט נסיון להגיע להסכמה תביא לכם תוצאה טובה יותר. גם אם תגישו תביעה זו רק תהיה דרך טקטית להגיע לפשרה.

בן שלום

בדרך כלל בהסכם יש התיחסות למצבים בהם השטח בפועל קטן יותר מהשטח המובטח בתוכניות הראשוניות. כך שקודם כל יש לקרוא מה כתוב שם.

אם אין בהסכם כל התייחסות - על פי חוק המכר דירות מותרת סטייה של 2% בשטח. כך שאם הובטחה לכם למשל דירת 100 מ"ר ובפועל קיבלתם דירת 98 מ,ר אין בכך הפרת התחייבות.

אם הסטיה בשטחים גדולה יותר ובהעדר התייחסות לכך בהסכם התמ"א או הסכמה אחרת - יש לכם עילת תביעה כנגד אותו יזם.

רן שלום,

מעצם טיבם וטבעם של דברים, לאור מהות העסקה שאתה מבקש לבצע, אתה זקוק לעו"ד העוסק במקרקעין, רכישה ומכירה של דירות, לרבות מקבלנים, כאשר ברור ומובן מעליו שאותו עו"ד מבין ו/או צריך להבין בהיבטים השונים הקשורים לעסקת רכישת דירה בפרויקט תמ"א.

לגבי שאלת שכה"ט -  אינני נוהג לייעץ בעניין.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אמיר שלום,

התנאי הבסיסי לקבלת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 הינו שהיתר הבניה לבניין ניתן לפני 1/1/1980 ועל פי ההערכה נבנו רובם שלא על פי התקן המחמיר לרעידות אדמה. השאלה הינה מועד מתן ההיתר ולא מועד הבניה. התשובה, בעניינכם, כך נראה, שאין זכאות לזכויות מכוח תמ"א 38.

מקווה שהייתי לך לעזר,

אורית שלום

אם ביתך גרה עימך בדירה ומוגדרת כבעלת מוגבלות בהתאם להוראות חוק הפינוי אזי היזם חייב לדאוג לכם לדיור חלופי בתקופת העבודות. 

אם לא - זה ענין של רצון טוב והסכמה מצד היזם ואני לא מניח כי יהיה פשוט לקבל את הסכמתו.

בשני המקרים אני מציע כי תדברי גם עם עו"ד הדיירים וגם עם היזם. את יכולה לבקש מהם לשמור על דיסקרטיות אבל בדר,כ בהסכמי תמ"א משתדלים שכל התמורות יהיו גלויות לכולם. 

אלון שלום,

דמי השכירות אשר על היזם לשלם לבעלי היחידות בפרויקט, החל מהמועד בו מסרו החזקה ביחידותיהם ליזם לצורך ביצוע הפרויקט ועד קבלת הדירות החדשות, נקבעים, מטבע הדברים, במסגרת הוראות הסכם התמ"א כחלק מהתנאים המסחריים של העסקה. יש הקובעים סכום קבוע מראש (בעייתי, שכן ממועד החתימה על ההסכם ועד המועד בו על היזם לשלם את דמי השכירות חולפת תקופה לא מבוטלת, ואם זהו המקרה הרי שמומלץ לקבוע מנגנון הצמדה וכיוצ"ב) ודרך המלך, לטעמי, הינה לקבוע מנגנון לפיו שמאי מוסכם ימונה בסמוך למועד פינוי היחידות ויקבע את גובה דמי השכירות בהתאם לדמי שכירות מקובלים באזור לאותה יחידה אותה מפנים (גם כאן, ניתן לקבוע מנגנוני הצמדה וכיוצ"ב וכן להתייחס למקרים בהם היחידה אות המפנים הינה יחידה מושכרת).

אינני יודע האם במקרה שלכם הנכם עומדים לפני חתימת הסכם התמ"א (ולכן שאלתך מתייחסת לדרך בה יש לקבוע את ההוראות הרלוונטיות בהסכם) או לפני הפינוי (ואז מדובר במעשה עשוי ועליך לבחון את ההוראות הרלוונטיות בהסכם עצמו). כך או כך, מקווה שהייתי לך לעזר.

שלום איתי

הנושא אמור להיות מוסדר בהסכם עליו חתמת וכדאי שתעבור על הוראותיו וכן כי תשאל את עורך הדין המלווה את בעלי הדירות בפרויקט.

בדרך כלל מרגע שחתמת וגם אם טרם התקבל הרוב הנדרש אתה לא יכול למשוך את החתימה שלך. הדבר היחידי שאתה יכול לעשות הוא למכור תוך כדי שהקונה שלך חותם אף הוא על כל מסמכי ההסכם.

כל זה מסויג בתשובה לשאלה אם לא חלף הזמן שנקבע בהסכם לצורך השגת התנאי של חתימת הרוב הנדרש. אם הזמן חלף אז יש לבטל את ההסכם ואז תהיו משוחררים מכל הגבלה.

שלום רב

אין כזה מאגר.. מה שכן ניתן למצוא באתר ההנדסה של הרשות הרלבנטית הוא האם ניתן כבר היתר הבניה וכן באיזה שלב נמצאים לקראת קבלת ההיתר. אם אין עדין היתר בניה אז אין מה לדבר על התחלת בניה. אם יש היתר אני מעריך כי הבניה תתחיל בתוך חצי שנה מקבלתו.

רחל שלום רב,

לצערי חסרים לי מעט נתונים על מנת לענות על השאלה שלך במלואה-

1. באיזה פרוייקט מדובר? האם מדובר בתמ"א 38/1 (שיפוץ) או תמ"א 38/2(הריסה ובנייה מחדש)?

2. האם ישנה התייחסות לנושא בחוזה התמ"א מול היזם בבניין בו הדירה קיימת?

3. האם את שואלת לשאלת ההיתכנות להשכיר דירה הנמצאת בעיצומו של פרוייקט, או האם ישנה חובה להוריד משכר הדירה של בשכירות עקב פרוייקט תמ"א שהחל?

בכל מקרה, אענה באופן כללי ואני מקווה שאצליח לסייע לך. ככל שתרצי להרחיב בנושא, את יותר ממוזמנת ליצור עמי קשר טלפוני ונעמיק לפרטי השאלה.

באופן כללי, אין כל מניעה להשכיר דירה בבניין אשר מבוצעות בו עבודות לפי תמ"א 38 לסוגיה (כאשר יש לקחת בחשבון את נושא ההריסה במקרים של תמ"א 38/2). מצד שני, אין גם חובה להפחית משכר הדירה עקב עבודות לפי תמ"א 38 (מדובר בסוגייה מסחרית גרידא).

מה שכן, חוק החוזים כשלעצמו דורש מכל הצדדים לנהוג בתום לב. כאשר אנו מיישמים את חובת תום הלב במקרים מסוג זה, יש להתייחס לסוגיית יידוע הצדדים על היתכנות פרוייקטים (במידה והתחילו כבר לעבוד על הנושא, אף אחד לא צריך לנחש). 

יש לזכור, ברובם של הסכמי השכירות ישנו סעיף חשוב מאד בו השוכר מצהיר כי ביצע את כל הבדיקות התכנוניות על הנכס ומצא שהוא תואם לצרכיו. לכן, חשוב כי שוכר הבא לשכור דירה בבניין אשר עלול להיות חלק מפרוייקט תמ"א 38 רבתי יבדוק בעירייה האם הוגשו בקשות לגבי הבניין. במידה והשוכר אכן בדק ולא יכל לדעת על היתכנותו של פרוייקט מסוג זה, ייתכן ויעמדו לו זכויותיו מכח דיני הסיכול (ניתן לבטל חוזה כתוצאה מסיטואציה אותה לא ניתן היה לצפות מראש על ידי מי מהצדדים).

אני מקווה כי הצלחתי לסייע לך רחל. כמובן שאם ברצונך להעמיק יותר על הסוגייה, את יותר ממוזמנת לפנות אלי ואנסה לסייע ככל האפשר.

שיהיה המשך יום נעים ובהצלחה.

עופר שלום רב,

אין ספק שסוגיית שווי הדירות (במיוחד כשיש פערים גדולים בשוויין) בפרוייקט תמ"א 38 היא סוגייה סבוכה, אשר עלולה לגרור את הדיירים, היזם ואת כל הפרוייקט למעין "סחרור".

לרוב, כאשר מקרה שכזה עולה (וחשוב כי יעלה בהקדם האפשרי!), יש להיעזר בשמאי מקרקעין (ולמרות העלויות, עדיף שיהיה מטעם הדיירים, אבל אם אין אפשרות כזו אז לפחות שיהיה מטעמך אישית) אשר טרם החתימה על החוזה יגדיר את שווי כל דירה ולפי מדרג השווי ייקבע מיקום הדירות החדשות בבניין.

לשם כך, דרוש גם כי הסוגייה תקבל מענה עוד במהלך המו"מ על חוזה התמ"א מול היזם, כך שיוצג מנגנון לאיזון שווי קודם המחייב את כל הצדדים (בדרך כלל באמצעות חלוקת דירות יותר "אטרקטיביות" לבעלי נכסים אשר שויים גבוה משל שאר הדיירים).

לסיכום, יש להזמין חוות דעת של שמאי מקרקעין ובהקדם על מנת להגיע למנגנון פיצוי הולם טרם החתימה על הסכם התמ"א מול היזם.

מקווה שהצלחתי לסייע.

נורי שלום,

קראתי את שאלתך ורב הנסתר על  הגלוי. לא ברור האם ההחלטה התקבלה ברוב של 100%. לא ברור מה רצונכם לעשות (האם לייצר חניה משותפת או לייצר חניות ולהצמיד חניה לכל דירה). לא ברור המצב הקיים. כמו כן, לא ברור האם ניסיתם להסדיר העניין ברישומים בטאבו (הסדרת העניין הקנייני). ובהקשר לכך, לא ברור האם ניסיתם להסדיר את הנושא מהבחינה התכנונית (בוועדה לתכנון ובניה) ו/או מה מונע זאת.

מעצם טיבם וטבעם של דברים, לצערי, שאלתך אינה מתאימה לבחינה ומענה בפורום ויש לבחון המקרה לגופו. המלצתי הינה שתתקשרו עם עורך דין בתחום כדי שיבחן הדברים וייעץ לכם בעניין.

אורה שלום

ההתחלה היא להבין אם יש בכלל כדאיות כלכלית בביצוע פרויקט תמא 38 בבנין המדובר. לצורך זה יש לדעת מה ניתן לבנות לעומת מה בנוי בפועל. לא ברור לי מה הרקע שלך והאם את יכולה לעשות בדיקה זאת בעצמך. אם לא - תנסי בפשוט לענין מספר חברות שכבר מבצעות תמא בכרמיאל. תפני לכמה חברות ותשתדלו לקבל יותר מהצעה אחת.  

אריאל שלום

לא ברור על איזה עיר מדובר. אני מניח כי מדובר על הנחיות מרחביות של אותה עיר ובהתאם אתה יכול לחפש אותם באתר ההנדסה של אותה עיריה.

מעבר לכך תשווה בין הנוסחים להבדלים לרבות תאריך חתימ העליהם.

יפה שלום רב,

הצטערתי לשמוע על הנזק העצום שנגרם לדירתה ולרכושה של אמך מחד ולאטימות האיומה לה זכתה מאידך.

מדבריך עולות מספר סוגיות - חלקן אכן בעלות קשר ישיר לעולם ההתחדשות העירונית וחלקן בעלות קשר עקיף. אנסה לסייע ככל האפשר:

ברובם של מקרי הנזילה, אנו פונים לבעלי הנכס שמעל הדירה על מנת שייתקן את הנזקים ובהקדם האפשרי. ישנם מקרים בהם לא ניתן לטפל בבעיה בזמן סביר וכתוצאה מכך נוצרים נזקים, אשר עלותם מושתת על בעל הנכס הנ"ל. ישנם גם מקרים בהם מזמין בעל הנכס את אנשי המקצוע מטעמו ו/או מחברת הביטוח (כמו במקרה הנ"ל) ואלו קובעים בחוות דעתם כי מקור הבעיה אינו בנכס שמעל הדירה (למשל: קבלן עבודות השיפוץ לפי תמ"א 38 כמו במקרה הנ"ל).

בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 ישנו מפקח מטעמם של בעלי הדירות, אשר תפקידו לוודא כי מקרים מסוג זה לא יקרו (ובמידה וכן, שומה עליו לעשות כל שאפשר לדרוש מהקבלן לתקן את הנזקים מיידית!).  

מעבר לכך, כאשר אנו נתקלים בפרוייקט בו העבודות בבניין יצרו נזק כה רב לנכס מסוים עד שבעליו לא יכול לשהות בדירה יותר- יש לבחון ראשית עם עורך הדין מטעמם של בעלי הדירות את לשון החוזה והתייחסותו של החוזה למקרי קיצון כדוגמת זה המובע לצערי כאן. ב

מקרה וישנה התייחסות למקרים מסוג זה, יש לנהוג באופן שסוכם בחוזה. במידה ואין התייחסות, יש לפנות לבית המשפט שיכריע בסוגיה.

מן הכלל אל הפרט:

כאשר ישנן הוכחות למקור הבעיה (חוות דעת של אנשי מקצוע, בעדיפות גבוהה של שמאי ואינסטלטור מוסמך במקרה הנ"ל), יש לפנות בכתב לאחראי (בין אם הוא הקבלן או בעל הנכס אשר מעל דירת אמך) ולדרוש את הפיצוי על הנזק שנוצר (על מנת להעריך את הנזק, יש לפנות לשמאי מוסמך אשר ייתן חוות דעתו ואף להוסיף את עלות שכר טרחתו, ושל כל איש מקצוע שתיאלצו להזמין, לנזק).

כאשר אין וודאות לגבי האחראי, יש להגיש תביעה כנגד בעל הנכס שמעל, אשר יעביר לבית המשפט "הודעת צד ג' " כנגד הקבלן (בעצם הוא אומר "זו לא אשמתי, אלא של הקבלן") ויעשה שימוש בחוות הדעת של אנשי המקצוע של הביטוח.

בנוסף, יש לפנות למפקח על הבנייה מטעמם של בעלי הדירות ולדרוש את חוות דעתו המקצועית על מנת שתוכלו להגישה לקבלן ו/או לבעל הנכס מעל דירתה של אמך ובמקרה הצורך גם לבית המשפט.

יתר על כן, עליכן להיוועץ בעורך הדין של הפרוייקט (ובמידה ואינכן בוטחות בעבודתו, אף ניתן לעשות שימוש בחוות דעת משפטית חיצונית על חשבונכן), אשר יבדוק למשל את התחייבויות קבלן התמ"א כלפי נזקי בעלי הנכסים בפרוייקט ולבחון את פוטנציאל התביעה אל מול חוזה התמ"א.

כך או כך, אין שום מקום לכך שתעמדו בפני שוקת שבורה!

נזילות אינן "מכת גורל" ואינן נכללות בהגדרת "כח עליון". לכל נזילה ישנו אחראי, אשר מחוייב לטפל בה מיידית ולשלם על כלל נזקיה.

במידה ומשפחתך לא מצליחה לטפל בנושא בדרכי שלום (פניה בכתב לנוגעים בדבר), עליה לפנות (ויפה שעה אחת קודם) לבית המשפט על מנת לטפל בבעיה החמורה הזו, כאשר יש לעקוב אחר הכללים שציינתי לעיל בכדי לקבוע את זהות הנתבע מבחינתכן.

אסיים כמובן באיחולי הצלחה ובתקווה כי הסיטואציה הנוראית אליה נקלעה אמך תגיע לסיומה המוצלח בהקדם האפשרי.

חן שלום,

לשאלתך - בקצרה: המשמעות שצריך להזדרז.

לשאלתך - בהרחבה: ככל שקיימות הסכמות עקרוניות של הדיירים בדבר יציאה לדרך לפרויקט התחדשות עירונית, דרך המלך היא להתקשר בהסכם עם עו"ד לקבלת ייצוג משפט (שכרו ישולם, בפועל, כמקובל, בעבורכם על ידי היזם שיבחר), ובסיוע שלו לבחון את האפשרויות, לקבל הצעות, לנהל מו"מ ולקדם גיבוש הסכם וחתימות על הסכם מחייב בין הדיירים (או בשלב ראשון הרוב המינימלי הדרוש) ובין היזם. היזם, מצידו, לאחר מכן יצטרך לקדם הליכי תכנון מול הרשויות ולהגיע עד תאריך היעד לשלב התכנוני הנדרש ממנו כבר לא ניתן יהיה לבטל הפרויקט. אין זה מתפקידכם לפעול מול העירייה, כמפורט בשאלתך.

ולשאלתך - שוב בקצרה: מציע שתבחנו את הדרוש ותתקשרו עם עו"ד הבקיא בתחום, אשר יילווה אתכם לאורך כל הדרך, וצאו לדרך בהקדם.

אריה שלום,

שאלתך הינה שאלה במישור התכנון והבניה. ככלל, בהיתר נקבעים תנאיו לרבות תוקפו. תוקף ההיתר אמור להיות ל- 3 שנים ובתקופה זו אתם צפויים לסיים הבניה. קיימת גם אפשרות מסוימת לאורכה. אינני מכיר את פרטי המקרה ומדוע אינכם מעוניינים בתחילת ביצוע העבודות, אינני יודע האם כבר שילמתם את ההיטלים וכו' וכו', אך מה שברור הוא שעליכם לגבש עמדה בהקדם ולצאת לדרך. טרחתם וטרחתם והגיע הזמן לממש.

בהצלחה,

עפרה שלום רב,

הרשי לי לפתוח ולאחל לך ולבני משפחתך בריאות איתנה בימים טרופים אלו.

לגבי שאלתך,

מדובר בסוגייה שכיחה העולה רבות במו"מ בפרוייקטים מסוג זה:

מצד אחד, הדיירים חוששים (ובצדק!) שהם ימצאו את עצמם אחרי פרוייקט ארוך וקשה עם דירה גדולה יותר במעט, אבל עם צפיפות נוראית בבניין ובקומה (מה שנקרא "בא לברך ויצא מקלל").

מצדו השני של המתרס עומד היזם, אשר אינו מעוניין להגיע להוצאות תכנוניות רחבות היקף עוד בטרם העסקה נחתמה ויש לו את הגושפנקא לצאת לדרך. בנוסף, עומדים שיקולים נוספים הקשורים באילוצים חיצוניים לפרוייקט (מטלות ציבוריות כלשהן, קווי מתח גבוה, דרישות גופי החירום למתן טופס 4 וכו'), העלולים לגרום לשינויים מינוריים בתכנון. 

לרוב, הפתרון נמצא ב"מקום טוב באמצע". כלומר, היזם יכין תכניות, המאפשרות להבין את המתווה הכללי של התכנון והתחייבות על נושאים אקוטיים ברמה הכוללת של הבניין ועל מפרט טכני מסודר ומפורט, בעוד שעל התכנון הפנימי של הדירה ניתן להסכים ברמה העקרונית ותחת רישום שהתכנית עלולה להשתנות עקב דרישות של גורמי חוץ. 

יש לזכור כמובן, שהכל תלוי מו"מ ואין כאן באמת "אמת אבסולוטית". המפורט כאן הוא המקרה השכיח לרוב, ולדעתי המקצועית, הפתרון הכי נכון לצדדים על מנת לקדם עסקה מבלי לפגוע במי מהצדדים יתר על המידה.

עפרה יקירתי, אני מקווה כי הצלחתי לסייע.

במידה ויעלו לך עוד שאלות, את מוזמנת לפנות אלי ואשמח לסייע ככל האפשר.

המשך שבוע נעים ובהצלחה בפרוייקט.

שימרית שלום,

משאלתך עולה כי פינוי הדיירים, בקומה הרביעית והאחרונה בה את מתגוררת (שוכרת דירה), לדיור חליפי, על חשבון היזם, לתקופת ביצוע עבודות הבניה המסיביות בפרויקט (להבדיל משאר תקופת העבודות בפרויקט), הנו נושא שהוסדר במסגרת הוראות הסכם התמ"א עם היזם. כך הבנת מאחד השכנים ונצא מנקודת הנחה שהדבר נכון, הגם כי הייתי מברר הדבר באופן מוסמך ומקבל פרטים מלאים בעניין (מתי, לכמה זמן, מי אמור למצוא את הדיור החלופי, תוך כמה זמן מהודעת היזם ועוד ועוד הוראות שצריכות להיות בהסכם התמ"א).

אם כך הם פני הדברים, אזי מעצם טיבם וטבעם של דברים הדבר נובע, כך יש להבין ולהניח, מכך שבתקופה זו המגורים בקומות אלו יהיה בלתי אפשרי. לפיכך, אני תמה מדוע הדבר לא הוזכר והוסדר בהסכם השכירות שנערך איתך.

אמנם, ציינת שבהסכם השכירות הוסכם על הפחתה בתשלום שכר הדירה לתקופת השיפוצים, אולם לא ברור האם כוונתך הינה הפחתה לכל תקופת העבודות בפרויקט או באופן דווקני לתקופת העבודות המסיביות בהן כאמור ממילא היזם מעמיד דיור חלופי לדיירים.

כך או כך, דומה שהשלב הראשון הוא לקיים שיחה עם בעל הדירה, לקבל את מלוא המידע והמסמכים, לוודא שהנך זכאית לקבל את הדיור החלופי והתנאים לכך ועוד ועוד. אינני רואה סיבה אמיתית שלא תגיעו להבנה בעניין זה.

בהצלחה,

זוהר שלום רב,

צר לי לשמוע כי הפרוייקט אצלכם נתקל בקשיים ואפתח את דברים בכך שאני מאחל שתצלחו את הים הסוער והגועש ובשעה טובה ומוצלחת תגיעו אל הארץ המובטחת ואל הבניין והדירות החדשות בצורה מיטבית.

לענייננו:

לשאלתך הראשונה,

בפרוייקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרוייקטי תמ"א 38 בפרט, מקובל שישנו מנגנון ערבויות שהיזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בפרוייקט. בכל הסכם ישנם סוגים שונים של ערבויות למצבים שונים (ישנם יזמים המעבירים ערבות חוק מכר, ישנם המעבירים ערבות על חשבון מסים ועוד). 

במקרים כשלך, יש לבחון מה הן הערבות שניתנו לכם במסגרת הסכם התמ"א (בדיוק עבור מקרים מסוג זה, הדיירים ממנים עו"ד שייצג את האינטרסים שלהם נאמנה בעת המו"מ וידאג לערבויות מעין אלו)? האם היזם העמיד ערבות חוק מכר? האם ערבות אוטונומית מסוימת? וכו'.

לכל ערבות שכזו נלווית מערכת תנאים למימוש משלה ויש לוודא כי כל הצדדים הנוגעים בדבר מאפשרים את מימושה בהתאם. לכן, קשה לי לענות באופן פרטני על שאלתך הראשונה, אלא רק בקווים כלליים (על מנת לתת פתרון פרטני, יש לבחון את סוגי הערבויות ותנאי מימושן).

לצערי, איני מכיר חברות המבטחות דיירים במקרים כאלה, ולכן בכל הסכם התחדשות עירונית קיימים סעיפי ערבויות, אשר היזם מעמיד לטובת בעלי הנכסים בבניין.

לגבי שאלתך השנייה, 

הדרך היחידה שבה ניתן לכפות את הסכמיך הקודמים עם היזם היא באמצעות כתיבת סעיף בהסכם התמ"א לפיה היזם מתחייב כי בכל מקרה של העברת הפרוייקט לידיים של צד ג', יקבל אותו צד ג' את כל התחייבויות היזם ולכלול את הסכמי המשנה הפרטניים עם בעלי הנכסים. בנוסף, על ב"כ בעלי הדירות להעלות את הנושא בפני בית המשפט ו/או הכונס ולדרוש הכנסת סעיפי שמירת התחייבויות קודמות בין היזם לבין הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט. 

במידה וישנה הוראת שמירת התחייבויות של הסכמי המשנה הפרטניים והיזם לא דאג לרשום הוראה דומה בהסכם מול הכונס ו/או מחליפו בפרוייקט, ניתן לתבוע את היזם. לצערי ברוב המקרים אין כבר מה לתבוע את היזם במקרים אלו, לכן ישנה חשיבות עליונה כי ב"כ בעלי הנכסים בפרוייקט יעמוד על קיומן של ערבויות הניתנות למימוש מיידי עבור הדיירים במקרה שכזה.

לסיכום, 

על מנת באמת לסייע לך, יש לבחון לעומק את הסכם התמ"א ואם בידך ההסכמים הנלווים (הסכם משנה מולך עם היזם, והסכם של היזם עם מחליפו בפרוייקט ו/או הכונס). יש להבין אילו ערבויות הועמדו עבורכם ובאילו תנאים ניתן לממש אותן ולתרגם אותם ל"כסף חי". 

בנוסף, יש לבדוק האם ישנו סעיף המחייב את מחליפו של היזם בפרוייקט לכבד את ההסכמים הפרטניים עמכם.

אסיים שוב באיחולי הצלחה לפרוייקט ובתקווה שהצלחתי לסייע (ולו בהבנת המצב) לכם.

אשמח לעמוד לשרותכם בהמשך.

אלון שלום,

ראשית, צר לי לקרוא על הקשיים שאתם מתמודדים איתם, כבר כמה חודשים, עקב ביצוע עבודות התמ"א ולאור מגבלת ההתניידות של בנך.

לגופו של עניין, אפתח בהפניית הזרקור למשפט בשאלתכם, לפיו "היזם לא עונה לפניות וטלפונים ואין עם מי לדבר". בהקשר זה, כדי ליתן מענה לשאלתכם, חשוב להבין האם הפרויקט מתקדם כסדרו, האם העבודות נמשכות, או שבפועל מדובר בפרויקט ש"נתקע". ואם "נתקע" -  מה נעשה בדבר. הדבר משליך, כמובן, ממילא, גם על היווצרות המגבלה שתיארתם והימשכותה וכן על השיקולים שיעמדו בפנינו בשעת בחינת דרכי הפעולה.

בנוסף, בהנחה שהפרויקט אינו "תקוע", אזי מבלי לגרוע מההבנה שפרויקט תמ"א 38/1 כרוך בביצוע עבדות בניה שיש להן השפעה על המתגוררים בבניין, אינני מבין מדוע צריכה להיות מגבלת ניידות, כניסה ויציאה מהבניין, לאורך תקופה ארוכה, כפי שאתה מתאר. ממילא, הדבר אמור להיות מוסדר בהסכם התמ"א, וודאי וודאי בנסיבות בהן בבניין מתגורר ילד בעל צרכים מיוחדים עם קשיי התניידות. יש צורך לבחון את ההסדרים שנקבעו, אם נקבעו, לעניין זה, בהסכם התמ"א.

לפיכך, הצעתי, בשלב זה, הינה שראשית תבחן הדברים מול עוה"ד מטעם הדיירים, המטפל בעסקה, כדי לקבל מענה להיבטים השונים כמפורט לעיל, ויתכן ואף תימצא לך התשובה באמצעותו. 

אציין, במאמר מוסגר, כי תיקון לחוק משנת 2018 מאפשר עמידה על מתן פתרון לצרכים המיוחדים של קשיש או מוגבל, בהעמדת דיור חלוף לתקופת העבודות, אולם זאת, כך אני מבין מהנתונים שבפני, אינם ישימים (בוודאי בשלב זה) בעניינכם. הדבר ממחיש את הצורך בהקפדה על ייצוג איכותי של הדיירים, בשעת עריכת הסכם התמ"א, טרם החתימה על הסכם התמ"א ולאורך הפרויקט כולו.

מקווה שהייתי לך לעזר,

יובל שלום,

לפני מספר ימים נשאלה שאלה זהה לחלוטין. ראה תשובה שניתנה שם.

אלון שלום,

ככלל, ענף הבניה הוחרג מההגבלות בימי הקורונה ולפיכך צודק הקבלן המבקש לבצע את המסירה. לכל מטבע שני צדדים. הצד השני הוא הרצון שלך (ושל שאר רוכשי דירות ו/או בעלי דירות בעסקאות התחדשות עירונית המצפים לקבל את דירתם החדשה) להמשך עבודות הבניה במלוא המרץ כדי להימנע מעיכובים בהשלמת עבודות הבניה ומסירת הדירות החדשות במועד.

לגופה של שאלתך, המתייחסת ל- "מסירה ראשונה" ו- "מסירה שניה", אין לי אלא להפנות אותך למנגנון הקבוע בהסכם שנערך ונחתם בינכם ובין היזם / הקבלן. אני מניח שה- "מסירה הראשונה" הינה הפגישה בדירה בה יבחנו ויצוינו הליקויים אותם יש להסדיר ו- "המסירה השניה" אמורה להיות הפגישה בדירה בה תתבצע מסירה בפועל לאחר תיקון הליקויים שיש לתקנם בשלב זה בהתאם להוראות ההסכם.

הצעתי הינה שלא "לדלג" על השלב הראשון ולהגיע להבנות לפיהן מישהו מטעמך יבצע שלב זה. 

מקווה שהייתי לך לעזר, והרבה בריאות,