פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38 חיזוק – מיסוי במכירת דירה ע"י דייר קיים
האם בעלי הדירות בבניין יידרשו לשלם מס שבח והיטל השבחה?
מיכאל שלום,
שאלתך, כך ניתן להבין, מערבבת בין שתי שאלות נפרדות. האחת, המיסוי בגין פרויקט התמ"א; השניה, בגין מכירת הדירה.
לגבי המיסוי בפרויקט התמ"א - הרי שזה, מן הסתם, מוסדר בהסכם ההתקשרות עם היזם. ככל שחל היטל השבחה בגין התוכנית שאושרה ובגינה ניתן היתר בניה (שהרי, כדבריך, העבודות החלו והן, מן הסתם, החלו לאחר שניתן היתר בניה), הרי משעה שניתן היתר הבניה ממילא הוסדר תשלום היטל זה. כך גם, בנוגע לחיוב במס שבח הנובע מעסקת התמ"א, ככל שחל חיוב, שכן קיימים פטורים.
לגבי המיסוי במכירת הדירה - תשומת לבך לכך כי האפשרות לפטורים וחישובי מס שונים תלויים, לענייננו, בסיווג הנכס כ"דירת מגורים מזכה". התוספות לדירה לו אתה זכאי מכוח הסכם התמ"א טרם השתכללו לכדי חלק מהדירה (טרם התקבל טופס גמר / טופס 4) ומכירת הדירה כעת עלולה להוות אירוע של תקלת מס.
לפיכך, ככל והנך עומד על הרצון למכור את הדירה במצבה דהיום (וסיבותך איתך) ומאחר ואין בפני את מכלול הנסיבות והסיבות (ממילא, אם ניתן הדבר, הייתי ממליץ להמתין עם המכירה), המלצתי החמה היא שתתקשר עם עורך דין הבקיא בתחום, לצורך ייצוגך בעסקת המכר, תוך מתן דגש לשאלות המס הרלוונטיות.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנושא פינוי ובינוי
נניח שהדירה מושכרת לצד שלישי.
בחוזה שעליו אני חותם אצל היזם שמבצע את ה"פינוי בינוי" אני אחראי לכך שהדייר יפנה את הדירה תוך 90 יום מרגע קבלת ההודעה על הפינוי.
מה קורה אם הדייר מסרב להתפנות (נניח שבחוזה כתוב שעליו לפנות את הדירה תוך 90 יום אך הוא מסרב לפנותה בבוא העת). תהליך פינוי דירה משוכר סרבן לוקח זמן וזה יעכב את היזם. העיכוב עלול לעלות לו מליונים ואולי עשרות מיליונים (כי הוא בונה מאות דירות שיתעכבו). האם במקרה כזה הוא יוכל לתבוע אותי על אותם מיליונים או עשרות מיליונים שהפסיד?
מה קורה אם לא מדובר בשוכר סרבן אלא בסתם פולש לא חוקי שמסרב לפנות את הדירה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
מה קורה אם יש ביני לבין הדייר חוזה חתום שמגדיר את הפינוי בהתאם לדרישות היזם, אבל אז קורה מקרה חרום בלתי צפוי (כמו למשל הקורונה) ואז הממשלה אוסרת על פינוי שוכרים גם אם זה כתוב בחוזה? האם אני אחראי לעיכוב שנגרם ליזם עקב בעיה זו?
נניח שיותר מ- 80% מהדיירים מסכימים לפינוי בינוי אבל אני מסרב לחתום על חוזה הפינוי בינוי כל עוד לא יובטח לי שלא אהיה אחראי לפינוי שוכרים סרבניים או פולשים. כלומר אני מסכים לחוזה אם יבוטל בו הסעיף שמטיל עלי אחריות לפינוי שוכר סרבן או פולש. יתרה מזו: אני מסכים להשכיר את הדירה ליזם בסכום נמוך (אפילו להשכירה בחינם) בתנאי שיפטור אותי מאחריות לסילוק פולשים -- השאלה היא: האם יתר הדיירים יכולים לתבוע אותי על סרןבי לחתום?
תמ"א 38: האם ניתן לתבוע שוכרים שלא מוכנים להתפנות לצורך ביצוע הפרויקט?
שלום רב,
נקודת המוצא היא שבלי פינוי של כל הדירות ומסירתן ליזם לא ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט. לכן בעל דירה שמשכיר את דירתו צריך לכלול בהסכם השכירות סעיפי פינוי ברורים בעת שתינתן הודעת פינוי.
אם בכל זאת השוכר לא מתפנה צריך להגיש כנגדו תביעת פינוי. אלו תביעות שיחסית לא נמשכות זמן רב ולא אמורות לעכב בהרבה את התחלת הביצוע. האחריות על התביעה עצמה היא לרוב על הבעלים אבל אפשר לסכם אחרת.
בהסכם עצמו רצוי שתהיה התייחסות לכך כי במידה והבעלים מגיש תביעה לפינוי השוכר אז אין בכך הפרה מבחינתו לפחות כל עוד התביעה מתנהלת בזמן סביר.
לגבי פולש - לא ברור לי איך מצב כזה יקרה אבל אם מישהו פלש לדירה ללא ידיעתך אתה אמור לפעול כנגדו מיד לאחר הפלישה ולא לחכות להודעת הפינוי מהיזם. אם כך פעלת אני לא רואה איך אפשר יהיה לטעון כנגדך שלא פינית במועד. אבל כאמור זה מצב מאוד לא שגרתי.
לגבי ההצעה להשכיר את הדירה ליזם - אם הוא מסכים אז בבקשה. אבל אני לא חושב שאתה צריך להיבהל מהאפשרות הזאת יותר מידי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירה
היזם מאחר לי במסירה כשנה.הוא שילם לי שכירות עד 5 חודשים בלבד ולאחר מכן הפסיק.
יש לציין שיש לי הסכם פיצוי שכירות עד למסירה כתוספת להסכם המכר ביננו.
תבעתי אותו בתביעות קטנות על חודשיים בלבד בגלל שלא היה לי כסף לשלם לעו"ד בשלום.
הרשמת ששפטה דחתה את התביעה ולא נתנה פסק דין.
אני לא יודעת להתבטא בבתי משפט והקבלן יותר פלפל ממני ולכן הרשמת פסקה כי אנחנו מקבלים את הצעת בית המשפט שלא מגיע לנו פיצוי עבור החודשיים האלה.
היא כן הוסיפה שנוכל לתבוע בעתיד על ה 5 חודשים הבאים.
האם אוכל לתבוע שנית בבית משפט השלום על איחור במסירה על 5 חודשים וגם על החודשיים שתבעתי בתביעות קטנות סה"כ 7 חודשים?או שרק עבור 5 חודשים כי כבר תבעתי בעבור חודשיים
איחור במסירה
שלום רב
על מה שכבר תבעת לא תוכלי לתבוע בשנית.לגבי פרק זמן זה יש כבר פסק דין בינכם.
מציע בכל זאת שתתיעצי עם עורך דין עם כל המסמכים הרלבנטיים לפחות על מנת שידריך אותך מה לטעון בתביעה הבאה ואולי גם לנסח את כתב התביעה עבורך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
היזם מאחר לי כשנתיים בבניה ועדיין אין כל כך צפי לכניסה בגלל הקורונה לטענתו.
פנה אלינו היזם טלפונית כי אין מספיק אריחי קרמיקה להשלמת האמבטיה וכאשר פנה לחברה המספקת נאמר לו שאין דגם כזה יותר.
היזם אמר כי עליו לשבור הכל ושנלך לחברה הספקית לבחור חדש על חשבונו.
האם עליי לחשוש שזה ישמש לו ראיה שאני ביקשתי לשנות שינויים בדירה ולמעשה להתחמק מפיצויי שכירות??
שאלה שניה-אנחנו מקבלים שכירות פיצוי לפי הסכם פשרה שעשינו ביחד.
האם בגלל הקורונה אנחנו ניפגע בגובה השכירות שהוא משלם לנו??
תודה רבה
שאלה
יהודה שלום
לגבי האיחור- אם הוא שנתיים מאחר אז אין לכך קשר לקורונה. לפי שלב הבניה שתארת יש לו עוד לפחות חצי שנה עבודה ואולי יותר.
לגבי האריחים - אם אין לו די אריחים אז ברור שאתה צריך לבחור חדשים. פשוט תתעד היטב את מועד הפניה שלו אליך ואת ההסבר להחלפת הריצוף באמבטיה. כן אל תחתום לו על טופס שינויים או מסמך דומה.
לגבי השכירות - צריך לבדוק את ההסכמים עליהם אתם חתומים. אבל מה הסיבה שאתה חושש משינוי? נראה סביר שהוא ימשיך לשלם לפחות מה ששילם עד כה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
נחתם הסכם תמ"א עם הדיירים ואחרי תקופה החברה של היזם נמכרה לחברה אחרת (כלומר החברה נשארה אותה חברה רק הבעלים התחלף). כעת דייר מהבניין רוצה לבטל את ההסכם של העברת החברה והסכם התמא. האם הוא יכול לעשות כן והאם יש לו יכולת לגרום ליתר הדיירים לבטל את ההסכם בגלל שינוי בעלות בחברה ? אשמח לפירוט
העברת שליטה ביזם
שלום ליה
אם הבנתי את השאלה נכון התקשרתם בהסכם עם חברת יזם ובהמשך בעלי המניות באותה חברה התחלפו. בדרך כלל בהסכמים יש התייחסות לשני המצבים. גם מה שתיארתי וגם מצב בו ממש היזם מוכר את הפרויקט לחברה אחרת. לכן קודם כל יש לבחון מה כתוב בהסכם עליו כולם חתמו.
אם אין התיחסות אז יש לראות את אותו דייר כמי שכבול עדין בהסכם מול היזם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשום מס על 2 דירות
בחוזה שהוצא לנו העסקה היא עסקה נטו כך שלא משלמים מכסנו אף הוצאה.
דייר אחד שבבעלותו 2 דירות בבניין מתנג עקב מס שהוא ישלם בגלל כפל דירות.
אנו קרובים להחתמת 80 אחוז מהדיירים גם ללא הדייר המתנגד ו2 הדירות שלו, והיזם יפנה למפקח על הבתים המשותפים כדי לכפות עליו את ההסכם.
שאלתי - נניח והמפקח הולך איתנו ואכן קופה עליו את ההסכם, האדם חייב לשלם את כפל המס? אם אין ביכולותו לשלם את הכסף?
תודה.
תשלום על דירה שניה בפינוי בינוי
זיו שלום
אני לא יודע מה המפקחת תחליט. יש טיעונים לכאן ולכאן ואני לא מכיר פסיקה שניתנה לנקודה זו. אני כן יכול לאמר שהיא לא תעצור פרויקט בגלל ענין זה.
אותו דייר יכול לטעון כי היזם בא לבנין כמצב נתון שבו יש לו שתי דירות. הוא ידע שזה המצב. לכן התחייבותו צריכה לכלול גם את חבות המס של הדייר על הדירה השניה.
בנוסף - אני מבין כי אותו בעל דירה טרם חתם על ההסכם. אני מציע להעזר במומחה למיסוי ולראות האם חתימה שלו בשלב מאוחר יותר מחתימת ההסכם עצמו עדין מולידה את חבות המס. אם התשובה שלילית אז ממילא הבעיה נפתרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסת
סהכ 71 % מהדיירים מעוניינים בתוספת מרפסת. האם ניתן להוסיף מרפסות רק בצד אחד?
האם די באישור של 71% מהדיירים כדי לכפות הוספת מרפסת לכולם?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בתמ"א 38
בירור קיומו של פרוייקט מתוקף תמ"א 38 בבניין מגורים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה תמ"א 38/2
האם אני יכולה להתנות את חתימתי על חוזה לביצוע תמ"א 38/2 בתנאי שהיזם יממן גם את עלויות המתווך ושההובלה תכלול גם אריזה ? החוזה הנוכחי מכסה רק את עלויות ההובלה וכמובן את דמי השכירות של הדירה שאליה איאלץ לעבור בזמן העבודה על הפרוייקט. עורך הדין שמייצג אותנו הדיירים טוען שזה מה שהוסכם עם היזם ואני לא יכולה לקבל חוזה שונה מזה של יתר הדיירים. האם זה נכון ?
בברכה
תנייה פרסונאלית בחוזה תמ"א 38/2
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורדת הרוב הדרוש לפרויקט פינוי ביוני
מתפרסמות ידיעות רבות בתקשורת בימים האחרונים לגבי הורדת אחוז הדיירים המסכימים לביצוע פרויקט פינוי בינוי מ80% ל66%.
החוק עדיין לא פורסם, אבל אני תוהה האם מדובר גם על תמ״א 38 במסלול הריסה ובניה, אם למישהו יש מושג?
בנוסף האם בניין פרטי יכול לפנות למסלול פינוי בינוי - ולא למסלול תמ״א 38 הריסה ובניה? מה על הנציגות לעשות כדי לבדוק אם אפשרי.
שינויים ברוב הנדרש לפרויקט פינוי בינוי
אורן שלום,
אמנם, מפעם לפעם מתפרסמות בתקשורת כתבות המתייחסות להצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה הנוגעים לשינויים מוצעים במתווה פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכלל כך שינויים ברוב המינימלי הדרוש. אינני מוצא לנכון להתייחס לכך, כל עוד הצעות ו/או דיונים ו/או ניירות עמדה אלו אינם מבשילים לחוק מחייב.
באשר לשאלתך השניה, כדי להיכנס בגדר אפשרות ביצוע פרויקט פינוי בינוי, יש צורך במתחם (ולא בניין בודד), המוכרז על ידי המדינה כמיועד לפינוי בינוי, בו לפחות 24 יחידות דיור בנויות.
באם ברצונכם לקדם ביצוע פרויקט התחדשות עירונית (בין במסלול תמ"א ובין במסלול פינוי בינוי), הצעתי לך ולשאר בעלי הדירות בבניין, לפנות לקבלת ייעוץ, פרטני, שיבחן את היתכנות הפרויקט ויקדמו.
מקווה שהייתי לך לעזר ו ... בהצלחה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדירה בפינוי בינוי מגיל 80
זכאות לדירה בפינוי בינוי
חן שלום
אני מבין שאימך חתמה על הסכם פינוי בינוי לפני מספר שנים. לצערי אני לא רואה איך הם זכאים להצעות מהיזם לתמורה במזומן או לדירה, אלא אם כמובן יש לכך התיחסות בהסכם.
מה שכן - צריך לבדוק אם היא לא יכולה למכור פשוט את הדירה שלה? למה צריך להיות תלויים ביזם? כמובן רצוי להתיעץ עם עורך דין קודם אבל על פניו אני לא רואה מניעה למכירה של הדירה החוצה ולקנות לאמא דירה אחרת או מה שתרצה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין מורכב לפני הליך תמ"א
מדובר בבניין עם כמה כניסות, עם גג ענק ולחלק מהדיירים יש בעלות על חלקים מסויימים בגג. כמו כן לכל אחד חניה אבל גודל החניה שונה מדייר לדייר.
השאלה שלי היא הם מקובל שאחרי התמ"א כל אחד ישאר עם מה שהיה לפני? מבחינת גודל החניה והחלק שבבעלותו בגג המשותף? אם לא, האם להתעקש על כך?
אי-שיוויון בשווי נכסים בתמ"א 38. כיצד לנהוג?
יהונתן שלום רב,
ראשית, הרשה לי לאחל בהצלחה לך ולשאר בעלי הדירות בפרוייקט.
כעת לשאלתך-
יש לבחון ראשית על איזה סוג של תמ"א אנו מדברים?
אם מדברים על חיזוק ובנייה (תמ"א 38/1) אז גם כך כל דייר נשאר עם דירותיו הוא, אבל יש צורך במנגנון פיצוי של בעלי הנכסים העודפים (לרוב זה יתבטא בשדרוג השיפוץ בדירה הקיימת, אך במקרים חריגים אף ניתן לראות שיזמים משכנים דיירים בעלי נכסים עודפים בקומות גבוהות יותר).
אם עסקינן בהריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), יש לדרוש חוות דעת שמאית אשר תקבע את שווי הנכסים העודפים והאכלוס יבוצע על פי "מפתח" שייקבע על ידי השמאי.
בבניינים מורכבים כדוגמת שלך, נהוג למנות שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו של כל חלק במארג הנכסים הקיים בבניין. לאחר מכן, השמאי נותן חוות דעת ובה בעצם יוצר "מפתח דירות" אשר מדרג את הנכסים לפי שוויים. בעת האכלוס, היזם ובעלי הנכסים מאכלסים את הבניין לפי אותו מפתח, כך ששווי הנכסים יישמר (וכמובן אף יעלה אם אפשר).
לטעמי, אתם חייבים למנות שמאי מקרקעין המנוסה בשמאות מבנים מורכבים כשלכם. לרוב, היזם אינו מעוניין לשלם על שמאות, אך במו"מ ניתן להגיע לפחות לתשלום חלקי (ואם הפרוייקט כלכלי, אף לתשלום מלא). כך בעצם תימנעו מפגיעה בערך הנכסים העודפים שלכם ותימנעו מחיכוחים מיותרים בין בעלי הנכסים השונים עקב אי השיוויון ביניכם.
מקווה שהצלחתי לסייע לכם וכולי תקווה כי הפרוייקט יצא לדרך ויעבור בקלות וללא תקלות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי או בתמא38
מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי או תמא 38
שלום רב,
ככל שניתן להבין מהשאלה, הנך בעל/ת דירה בבניין, בו מתבצע או אמור להתבצע פרויקט התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38, וכנגד הדירה הישנה הנך זכאי/ת ו/או תהיה זכאי/ת לקבל דירה חדשה עם תוספות כאלו או אחרות. השאלה, ככל שניתן להבין, הינה האם לאחר קבלת טופס 4 וקבלת הדירה החדשה ניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס או בהטבות ממס, כמו כל דירה אחרת, והתשובה - כן, בכפוף לכך כי הפטורים היחידים שינוצלו במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית לא יהיו פטורים אישיים אלא פטורים ספציפיים של פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 ועל כך יש ליתן הדעת בהסכם ההתקשרות עם היזם.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנגשה לנכים
הנגשה לנכים בפרויקט תמ"א 38/1
חגית שלום,
שאלת ההנגשה בפרויקט תמ"א 38/1 ידועה וברורה, מעצם טיבם וטבען של העבודות.
ככלל, כבר בשלב החוזי בין היזם והדיירים, יש ליתן הדעת לגבי סוגיית ההנגשה, הן של כלל הדיירים והן של דיירים עם צרכים מיוחדים (ככל שבבניין מתגוררים דיירים עם צרכים מיוחדים, שאינם שוכרים). לפיכך, השלב הראשון הינו לבחון את הוראות ההסכם המוצע ו/או ההסכם שנחתם.
זאת ועוד, אם וככל וההסכם לא נחתם על ידי אותו בעל דירה הזקוק להנגשה וינקטו ו/או ננקטים כנגדו הליכי דייר סרבן, העניין יובא ו/או מובא בפני המפקח על הבתים המשותפים. במקרה זה, יש לטעון העניין בפני המפקח על הבתים המשותפים, אשר לא יאשר את ביצוע העבודות אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים.
מאחר ואין בפני את מלוא הפרטים לגבי המקרה הפרטני, אין לי אלא להפנות, בשלב זה, לאמור לעיל.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שני מבנים בחלקה אחת
2 מבנים בחלקה אחת.
בכל אחד 2 דירות (סהכ 4).
אין הצמדות ואין שיוכים של האזורים המשותפים.
במבנה אחד דייר סרבן (למטה) ואני מעליו.
במבנה שני החליטו לבצע תמא 38/3.
1. האם אפשרי שתבוצע תמא רק לבניין יחיד בחלקה?
2. מהן האפשרויות שלי במקרה ותאושר תמא לבניין היחיד (שאינו שלי)? למשל האם לתבוע את הסרבן על פגיעה בזכויות ? או לסגור מול הסרבן פרצלציה ?
מבקש להבין את האפשרויות.
תודה,
השואל
שני מבנים על חלקה אחת
שלום לשואל
בהתאם לסעיף 11 לחוק החיזוק במצב כזה יכול אחד הבניינים להמשיך בפרויקט ובלבד שהוא אינו מונע קיומו של פרויקט דומה לבנין השני כשירצה בכך.
לגבי תביעה- מצטער אבל אין לך עילת תביעה כנגד הדייר הסרבן.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה בפרוייקט פינוי בינוי
באיזור שבו אני גר מתכננים מתחם פינוי בינוי (כ 10 בניינים קיימים). נאמר שיש 80% חתימות דיירים.
בבניין שלי יש אישור להרחבה . חלק מהדיירים מימשו אותו {כ 20 מ"ר לדירה) ובנו וחלק לא .
מה החוק קובע לגבי זכויות הבנייה של הדיירים שלא בנו? האם יכללו בחישוב שטח הדירה הקיימת לצורך חישוב התמורה בעיסקה?
זכויות בניה בלתי מנוצלות בפרויקט פינוי בינוי
שלומי שלום רב
הענין הוא בעיקרו מסחרי ולא משפטי.
חלק מהדירות ניצלו תוכניות קיימות בעבר והגדילו את דירתם. ליתר קיימת האפשרות להגדיל גם כן את הדירה אבל בחרו בנתיים לא לעשות כן.
ההבדל העיקרי הוא שהראשונים השקיעו כסף על חשבונם לצרכי ההרחבה. האחרים עשוים לקבל את ההרחבה בחינם במסגרת הפרויקט.
את הבדל זה ניתן לכמת ולתת למרחיבים "בונוס" בשטח על הבניה שביצעו. אבל לא בגובה ההפרש בשטח אלא פחות. נניח שעלות הבניה היא מחצית משווי כבנוי (רק דוגמא). יש גם לבדוק את מספר השנים שהם נהנו מההרחבה הנ"ל. בהתאם יש לחשב ולתת תמורה נוספת למרחיבים. שוב- אין כאן תשובה אחת וברורה אלא ענין מסחרי שצריך לאזן באופן הוגן בין בעלי הדירות השונים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות הצבעה
רציתי לשאול אם החוק בפינוי בינוי לפיו דייר שיש לו מספר דירות בבניין (30% מכלל הדירות), נחשב לקול אחד- תקף גם לגבי תמ״א 38/2?
תודה.
זכויות הצבעה
שלום נאט
בתמא צריך להגיע לרוב של בעלי דירות. המשמעות היא שאם יש בעלים של כמה דירות הוא נספר כמספר הדירות שיש לו. לגבי החלטות אחרות- אם אין קביעה אחרת בהסכם אז גם כאן הוא יספר כמספר הדירות שבבעלותו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א 38 בתוך מיתחם פינוי בינוי
תמא 38 מול פינוי בינוי
ערן שלום
לא הכל ברור מהנתונים בשאלה. לעיתים טועים במונחים וקוראים לפרויקט של תמא 38 הריסה בוניה בשם פרויקט פינוי בינוי. אני יוצא מנקודת הנחה שהנתונים בשאלה נכונים.
פרויקט פינוי בינוי מחייב הסכמה מוקדמת של הוועדה המקומית שמקדמת או תומכת בקידום תוכנית פינוי בינוי על אותו מתחם. לכן קשה לי להניח כי אותה עיריה גם תקדם תוכנית פינוי בינוי וגם תאשר תוכנית תמא על אותו מתחם.
יזם הפינוי בינוי יכול להתנגד ולטעון כי אישור פרויקט התמא יסכל את פרויקט הפינוי בינוי. יכול להיות שהעיריה תתיחס לזה (מאוד תלוי גם באינטרסים שלה) אבל זה גם מאוד קשור למה נעשה עד כה ובאיזה שלב נמצא פרויקט התמא. אם יש הסכם תמא חתום והוגשה בקשה להיתר ואתם עומדים כבר לקבל היתר- אני בספק אם יעצרו את הבקשה מהנימוק שהעלית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב חתימה פרוייקט תמא
יש בית משותף שבבעלות כל האחים לאחר פטירתו של אבי יש לי אח מקושר שאני לא מעונינת ליתום על ההסכם תמא מחשש לזיופים בחתימתי
האם יש באפשרתם לתבוע אותחי? הבנתי שיש להם 90 אחוז חתימה ולר מבינה מה רוצים דוקא מימני שאני הגורם שמפריע לתהליך
אודה לתשובתכם יום טוב
סרוב חתימה
פנינה שלום
אם יש להם רוב של 90% אז הם יוכלו לאכוף עליך את קיומו של הפרויקט התמ"א. אני מציע לך לא לטפל בכך אישית (שכן להרגשתי יש כאן הרבה רגשות שמפריעים ביחסים בינכם) ולתת לאדם חיצוני או למישהוא אחר שאת סומכת עליו לטפל עבורך. אני די בטוח שהפרויקט טוב גם לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם עם עו"ד בקשר לתביעת היזם
תמ"א 38: האם אחד הדיירים יכול שלא להצטרף לתביעה משותפת נגד היזם?
אורנה שלום רב,
ראשית, הרשי לי להצר על המצב הסבוך אליו נקלעתם בפרוייקט ההתחדשות שלכם. לצערי מדובר בתופעה שכיחה מדי, בה "שוכחים" יזמים כי הדירות אשר הופקדו בידם הן מגוריהם היחידים של דיירים רבים וכפועל יוצא אינם מקפידים לבנותן כראוי.
וכעת ברשותך אגש לענות על שאלתך.
הליך ליטיגטורי (פנייה לערכאות משפטיות - י.ד.) בענייני התחדשות עירונית לרוב אינו דבר של מה בכך וככזה אינו זול (במיוחד עקב אורכו של ההליך על ציר הזמן). לכן, רבים מבעלי הנכסים מעדיפים "לשלב כוחות" ולגשת יחדיו בתביעה כנגד היזם במקרה כדוגמת שלכם.
אין ספק כי אף אחד לא יכול להכריח אותך לקבל שירותים משפטיים בתנאים שאינם מוסכמים עליך, אך עליך לקחת בחשבון מספר דברים, טרם תבחרי לפנות לערכאות כנגד היזם לבדך:
1. מחיר - כפי שכבר ציינתי, מדובר בהליך אשר עלויות ייצוג משפטי של מומחה בתחום מגיעות לאלפי שקלים (לא מקובל בתחום לעבוד "לפי אחוזים"). על סכומים אלו יש להוסיף עלויות של חוות דעת מומחה (אשר עולות גם כן כסף רב) מטעמך, אגרות בית משפט ועוד. כדאי שתוודאי בטרם כניסתך להליך הזה לבדך, כי יש בידיך את היכולות הכלכליות לעמוד בעלויות של הליך שכזה.
2. איחוד תיקים - במקרים רבים כאשר ישנם מספר תיקים, הנפתחים בבתי המשפט על אותו פרוייקט ומול אותו יזם, בית המשפט מחליט לדון בכל התיקים הללו יחד. לכן, את עלולה למצוא את עצמך (בדרך כזו או אחרת) מנהלת הליך משפטי המסובך באלפי מונים (עקב ייצוג אינטרסים שונים - האינטרס של התובע היחיד לרוב יהיה שונה משל תובעים בקבוצה, עקב עלויות ההליך הגבוהות אשר נשא בעצמו) בגלל הצורך לגרום לשופט בתיק להעדיף את האינטרס שלך על אינטרס הכלל.
3. יכולת להגיע לפשרה משתלמת - כאשר נציגות של בעלי נכסים פונה למו"מ מול יזם, מחזיקה היא כוח רב. כבעלת כוח כזה יכולה הנציגות "לכופף את ידו" של היזם באופן יעיל יותר, היות והיזם יחשוש מתביעה מרובת תובעים (אשר עלולה לעלות ליזם בכסף רב). לעומת זאת, כאשר דייר בודד ניגש למו"מ מול היזם, כוחו קטן יותר בהרבה ולרוב מצב זה יקשה על הדייר הבודד להשיג פשרה משתלמת כמו שתשיג נציגות דיירים. אין מדובר כאן במדע מדויק, אלא בסבירות בלבד. לכל כלל ישנם יוצאים מן הכלל, אך לרוב זהו המצב בפועל.
לסיכום,
אין ספק שלא ניתן להכריח אותך להצטרף לתביעת יחד עם שאר הדיירים, אך בבואך לפנות לדרך עצמאית בנושא כדאי שתקחי בחשבון את ההשלכות (הייתי שוקל לבדוק האם ישנם בעלי דירות נוספים אשר אינם מרוצים מהסכם שכר הטרחה הנוכחי ואולי ירצו להצטרף אליך לייצוג עצמאי).
אאחל לך אורנה יקירתי כי תצליחי בכל דרך אשר תבחרי ותזכי לראות את דירתך מושלמת באופן משביע רצון ובמהרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דליפת ביוב מצינור אסבסט משותף תוך עבודות תמא 38/1
פלונית אלמונית
דליפת צינור ביוב
פלונית אלמונית שלום רב
אני לא בא מתחום האינסטלציה ולא אוכל לעזור לך בהמלצות לתיקון. אני כן ממליץ לעדכן את המפקח מטעמכם בפרויקט שהוא בעל מקצוע על מנת שיתן חוות דעתו בנושא.
בעיקרון נראה לי כי החלפת הצינור טובה גם לך. אני חושב שיודעים לטפל בחיבור בין הישן לחדש באופן שלא תהיה נזילה. לגבי אבק אסבסט - כל הטפול באסבסט צריך להיות באופן מבוקר. גם כאן אם יש השגחה אני לא רואה בעיה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין המלצה על היזם
הבניין שלנו מיועד לעבור תוכנית תמ"א, הבעיה היא שאנחנו לא מוצאים המלצות על היזם באינטרנט, שום מידע.. כלום.
החשד הוא שזה רק פרויקט ראשון שלו, או שיש משהו אחר חמור יותר.
יש לנו 2 שאלות: האם ניתן מבחינה משפטית לחייב אותו לתת לו חוות דעת קודמות?
שאלה שניה - האם ניתן לעקב בגלל זה את תחילת התוכנית?
המלצה על היזם
אלון שלום
מאוד מקובל לבקש לפני החתימה על ההסכם כי היזם יציג לכם פרויקטים שכבר ביצע וכן יתן לכם שמות ממליצים. אם עוד לא נחתם - תבקשו ממנו. אם נחתם- נראה קצת מאוחר אבל עדין תבקשו.
זה לא ענין משפטי ולא ניתן להכריח אותו. אבל אם בהסכם הוא הציג את עצמו כבעל נסיון ובפועל הוא לכך - יש לכם אולי טענה כנגדו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הצמדת מרפסת גג מהווה זכויות יתר על מרפסת שמש?
האם יש פה אי איזון מסויים לטובת דירות היזם?.
שנית: האם ניתן לדייר לראות את היטל ההשבחה שיוטל על היזם כאשר יותר לו היתר בנייה ?
איזון בתמורות על פי הסכם תמ"א
ראקל שלום,
שאלתך, הנוגעת לאיזונים בין התמורות שהדיירים מקבלים ובין הזכויות שהיזם מקבל, אינה ניתנת למענה, לצערי, במסגרת הפורום, שכן מעצם טיבם וטבעם של דברים הדבר מצריך בחינה מעמיקה של העסקה. ככל שכבר העסקה נחתמה - הרי שזהו מעשה עשוי. ככל שהעסקה טרם נחתמה - הנכם מוזמנים לבחון הדברים כדבעי.
בנוגע לשאלתך המתייחסת לאפשרות לדעת את הפרטים הנוגעים לחבות בהיטל ההשבחה, הרי שאינני רואה סיבה מדוע לא תוכלו לקבל פרטים אודות היטל ההשבחה, לכשיוטל, הגם כי אינני מבין משאלתך לצורך מה הנך נדרש לכך.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפילי חניות
מי משלם את עלות תחזוקת מכפילי החניה
שלום,
כעולה משאלתך, החניות רשומות ו/או ירשמו בטאבו כהצמדה לדירות פרטניות. ככלל, על בעל החניה לשאת בעלויות התחזוקה של רכושו. יחד עם זאת, היה נכון וראוי לקבוע הדבר מפורשות בהסכם התמ"א עליו חתמתם (ואולי הדבר נעשה), בדיוק בשביל מקרה זה - כדי שלא יהיה כל ספק ומחלוקת.
מקווה שהייתי לך לעזר,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נוסח ערבות מכר דירות בתמ"א 2
או אולי יש נוסח של ערבות משופרת ?.
מודה לכם
נוסח ערבות חוק מכר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנוסח של הערבות מכר דירות אינה מתאימה לתמ"א הריסה
ראשית אני מודה על המענה הזריז. פשוט יבורך מנהל הפורום אילן הלוי .
הנוסח הסטדרטי אינו מתאים להסכמי תמ"א הריסה .
האם ניתן לשנות את הטקסט כפי שיתאים לתמ"א ויתאים לדרישות של הדייר ?.
או שצריך לדרוש נוסח מתאים מהמונה על חוק מכר .
תודה רבה אילו הלוי .
