פורום תמ"א 38

נירו שלום,

בעיקרון ברגע שיש רוב נדרש לפי החוק (במקרה שלכם 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף) ניתן לכפת את ההסכם גם על האחרים.



לוב המפקחת הדנה בתביעה אוכפת את ההסכם על הדייר הסרבן אלא אם מוכיחים כי הוא קופח לעומת אחרים.

במקרה שתארת בבעלותכם דירה עם חדר בנוי על הגג אותו ניתן להרחיב בעוד 17 מ"ר. לפי הטענה יש לך זכויות בניה לא מנוצלות של 17 מ"ר. 

אם הטענה נכונה (אני מניח כי היא מבוססת על הגדלה ל-40 מ"ר, לא בטוח שבקשה כזו תתקבל היום ע"י העיריה) אז לגרסתך קופחת בשל כך שנשללו ממך זכויות בניה אלו. לתשומת ליבך שזכויות הבניה בגג שוללות פרויקט תמא.  

אני מבין את הטענה. אני ממליץ לך לא לבחון אותה מול המפקחת אלא לנסות היום ולסכם מסחרית מול היזם תוספת לך. למעשה יש לתת ביטוי גם לגג הלא מנוצל. 

הן זכויות בניה והן שטח גג ניתן לתרגם לשטח בנוי ולדרוש מהיזם שיוסיף לך לדירה.

אני מניח כי יש לפחות עוד דירה אחת בבניין במצבך. מציע כי תאחדו כוחות בענין זה.

רן שלום!

הזכות לגיל השלישי בפרויקט תמא 38/1 (חיזוק) היא בעצם החובה על היזם לתת לו דיור חלופי בתקופת העבודות). 

אתה יכול לקרוא בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). תחפשו בגוגל את נוסח החוק.

שימו לב שקבועים בחוק זה תנאים לקבלת הזכות לדיור חלופי.

שלום רב

את התביעה ניתן להגיש בפני בית המשפט בעל המסכות המקומית (לא המפקחת).

בטי שלום רב

לא ברורה לי השאלה עד הסוף.

בעיקרון את צריכה לקבל דירת תמורה באותו מתחם. קבלת דירה במתחם אחר עשויה להחשב כמכירת הדירה הנוכחית ורכישת דירה במתחם האחר. אבל אנא תני יותר אינפו' ואוכל לענות בפרווט יותר

רובי שלום רב

במצב כזה בו מספר בניינים / אגפים רשומים כבית משותף אחד קובע סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק ..) כי ניתן לפנות למפקחת על רישום מקרקעין בבקשה כי תכיר בבנין הרלבנטי כנפרד לצרוך בדיקת קיום הרוב הנדרש. 

למשל - אם בכל בנין 10 דירות ויש צורך ב- 80% הסכמה (תמ"א 38/2) אז די בהסכמה של 8 דירות בבנין שמבקש לבצע את הפרויקט. 

המפקחת לרוב מאשרת בקשה כזו לאחר שבודקת אם יש באישור זה פגיעה בבניינים האחרים מבחינת יכולתם שלהם לבצע פרויקט דומה, חניות וכו'.

אורנה שלום,

אמנם, יתכן והנך נדרשת לחתום על הסכם התקשרות עם נותן שירות בבניין. יחד עם זאת, ככלל, כל עוד לא קיבלת החזקה בדירה בהתאם להוראות הסכם המכר שחתמת, כל חיוב כזה צריך לחול על היזם. אינני מכיר את הוראות הסכם שחתמת עם היזם והנני מניח שמעצם טיבם וטבעם של דברים (או כך לפחות יש לקוות) יש בהסכם התייחסות כלשהי לסוגיה זו.

מקווה שהייתי לך לעזר.

רונן שלום,

משאלתך אני מבין שהפרויקט המתבצע בבניין שלכם אינו מכוח הוראות תמ"א 38 ולפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, אינו זכאי לפטורים / הקלות במס (לרבות היטל השבחה) שהתנאי להם הוא זכויות מכוח הוראות תמ"א 38.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ליגי שלום

אין בדיקה במאה אחוז.

לגבי הבנין בו עומדים לשכור את הדירה- מציע לשאול את המשכיר + בעלים של דירה שם.

לגבי בנין סמוך - מעבר לשלב השאלות והברורים, אפשר לבדוק באתר העיריה האם הגישו בקשה להיתר בניה או לא. הבעיה היא ששלב הגשת היתר הבניה הוא שלב מתקדם יחסית. יכול להיות שבבנין הסמוך רק חתמו מול יזם ועדין לא הגישו את הבקשה להיתר או אפילו רק בשלב מו"מ מולו.

בוודאות גדולה אומר כי אם לא תראי באתר ההנדסה של העיריה רמזים לכך שהוגשה בקשה להיתר בניה אז גם אם הבנין הסמוך בתהליך זה יקח לו עוד שנתיים לפחות להיתר. 

שלום רב

הבנק המלווה מוציא פנקס שוברים לאחר שנחתם הסכם הליווי מולו והתקיימות התנאים בהסכם למתן הליווי הבנקאי (רישום משכנתא לטובת הבנק + הון עצמי של היזם+ מכירות מוקדמות).

אין קשר להריסת הבנין דוקא.

יוליה שלום רב, אין ספק שמדובר בסוגיה אשר לה השלכות ארוכות טווח ורחבות היקף.

בעבר, מרפסות "סגורות" לא נלקחו בחישוב השטחים העיקריים.

בימנו אנו, המתודה הנדרשת לבדיקת קומה טיפוסית היא באמצעות בדיקת השטח המחוייב בארנונה מטעם הרשות. השטח הנ"ל לוקח בחשבון את המרפסות ה"סגורות" כחלק אינטגרלי של השטח העיקרי וככזה מחושבות יחד עם שאר השטח העיקרי בדירה.

עצתי לך יוליה היא לבדוק כיצד הרשות מחשבת את השטח שלך ולוודא כי החישוב כולל את שטחי המרפסות המקורות.

הרשי לי לאחל לכם בהצלחה בפרויקט. מקווה שהצלחתי לעזור.

אורן שלום רב,

צר לי לקרוא כי נקלעת לסיטואציה מתסכלת שכזו עם היזם. מדובר כמובן בסוגיה כואבת ושכיחה מאד בעולם ההתחדשות העירונית.

למען הסר ספק - בתי המשפט בישראל קבעו כי אין לראות במשבר הקורונה במעין "כח עליון" המאפשר לדחות התחייבויות.

המשמעות של קביעה זו היא כי אין ביכולתו של היזם להתחמק מתשלומי הפיצויים המוסכמים בהסכם ביניכם "מסיבות של קורונה".

באשר לשאלתך השנייה - יש לפנות לנוסח החתום של החוזה. קביעת חוק המכר על פיצויי מסירה הינה מעין דרישת מינימום. כאשר הוסכם על ידי שני הצדדים על סכום הגבוה מכך, לא יכול היזם כעת לסגת למסגרת הפיצויים הנקובה בחוק המכר.

מקווה שעלה בידי לסייע לך וכולי תקווה כי במהרה תיכנס לדירתך החדשה.

ערן, שלום

דייר מוגן נמצא במעמד ביניים - הוא לא בעלים של הדירה, אבל יש לו זכות מגורים מוגנת לפי חוק, בשונה משוכר "רגיל" של דירה, שאינו במעמד של דייר מוגן.

זכותו של הבעלים להשבחת הנכס וחובתו לשמור עליו במצב טוב ותקין לא גוברת על זכותו החוקית של הדייר המוגן להמשיך ולהתגורר בנכס בתנאי הדיירות המוגנת.

יחד עם זאת, ברור לשני הצדדים, שהשבחת הנכס בסופו של יום תיטיב עם הדייר, כי הוא יזכה לשוב ולהתגורר בדירה משופרת מזו שהתגורר בה קודם לכן.

ניתן להבחין בין שני מקרים - תמא עיבוי ותמא הריסה.

במקרה של הריסת הדירה ובנייתה מחדש, מובן שחובה על הבעלים למצוא לדייר נכס חלופי, שיהיה דומה לנכס המתפנה (מבחינת שטח, מספר חדרים, מיקום, נגישות וכיו"ב).

לאחר בניית הדירה החדשה ייכנס אליה הדייר המוגן בתנאים זהים לאלו שהיו בדירה הישנה. כלומר, אין מקום לגבות ממנו תשלום נוסף בגין השבחת הנכס.

במקרה של תמא עיבוי ישנן שתי אפשרויות: כאשר הבעלים מתפנים מדירותיהם כנגד תשלום דמי שכירות מהיזם, התשובה דומה לפינוי בגין הריסה. כלומר, הבעלים יידרש למצוא לדייר נכס חלופי ראוי. 

במקרה של תמא עיבוי כאשר הבעלים אמורים להמשיך ולהתגורר בדירות, תנאי הדייר המוגן נפגעים (בניגוד לבעלי הדירות שמוכנים לספוג את הפגיעה באיכות חייהם בתקופת הבניה כנגד השבחת הנכס שלהם). לכן מומלץ לבעלים למצוא דיור חלופי לדייר המוגן בתקופה הרלוונטית של הבניה, ולחלופין להגיע איתו להסכמה על פיצוי אחר.

בכל מקרה, נקודת המוצא היא שעל הבעלים לדאוג לזכויות הדייר המוגן, ובתקופה של מניעה זמנית משימוש בדירה יש למצוא חלופה ראויה לדייר. 

מקווה שעניתי על שאלתך,

שירה שלום,

אין בשאלתך פרטים מספקים כדי להבין את הבסיס לשאלה ודומה כי הנך מערבבת בין מושגים שונים.

הצעתי, באם הנכם מעוניינים לבחון היתכנות לביצוע פרויקט (בין אם הוא פרויקט פינוי בינוי, בין אם הוא פרויקט פינוי בינוי משולב עם קומבינציה לגבי מגרשים מסוימים במתחם, בין אם הוא פרויקט תמ"א 38), היא שתפנו עם כל הפרטים לאיש מקצוע מתאים שילווה אתכם ויחדיו תבחנו היתכנות ומתווה לעסקה.

מקווה שהייתי לך לעזר,

ארליך שלום רב,

תנאי הסף לקבלת זכויות מכוח הוראות תמ"א 38 הן תנאי סף ואין קשר למצבו דהיום של הבניין כפי שתיארת.

ישראל שלום,

ככלל, החבות במס חלה על מקבל התמורה. לפיכך, המס -  בסיטואציה אותה אתה מציג - יחול עליכם בעלי הדירות. יחד עם זאת, בהסכמים כגון אלו, ניתן לקבוע מנגנונים ובטוחות לפיהן המס שחל עליכם ישולם על ידי הצד שכנגד. ברור הוא שעצם קביעת מתווה העסקה ואופן גיבושה בהסכם מחייב מצריך תשומת לב ומקצועיות מתאימה. 

בהצלחה בעסקה,

אודי שלום

יש הגדרות בחוק לגודל תקני מינ' של חלון. אני מבין שמדובר בתמא 38 של חיזוק. לא אמורים לצמצם את החלון בטח לא באופן מיוחד. מה שכן- החיזוק מעבר את הדופן כך שיווצר מרחק בין דופן החלון הפנימית ובין הקיר החיצוני של הבנין. 

שלום, רוני

מצוקת חניה היא כמעט מכת מדינה ומשפיעה על חיינו באופן שוטף. הניסיון למצוא פתרונות חניה בכל מקום שניתן הוא מובן ולגיטימי.

יחד עם זאת, ככלל, הסדרת מקום חניה דורשת היתר מהרשות המקומית והסכמת בעלי הזכויות. 

אם פרוייקט התמא הסתיים, נקודת המוצא היא כי בנייתו הושלמה לפי ההיתר שניתן, והשטח המדובר לא יועד לחניה. 

קרוב לוודאי שהאופציה להגדיל את מקומות החניה בפוטנציה במגרש לא נעלמה מעיני היזם כשהגיש את הבקשה להיתר מלכתחילה, ומן הסתם בבקשת ההיתר לתמא הועדה לתכנון ולבניה שקלה את הדברים, והוחלט כפי שהוחלט להשאיר את השטח פנוי, בין אם מטעמים אסתטיים ובין אם מסיבה תכנונית אחרת. 

לפיכך השטח מהווה רכוש משותף אשר דורש את הסכמת בעלי הזכויות לשימוש קבוע בו.

לאור מצוקת החניה שכנראה רלוונטית לכל הבעלים אני מקווה שתצליחו לגבש הסכמות ברוח חיובית, שייטיבו עם כל השכנים.

בהצלחה,

ליאת, שלום,

ראשית, צר לי לשמוע על מצוקתך. אני מבינה מדבריך, שהחשש שלך נובע מקושי אמיתי ולא מטענות סתמיות של התנגדות (כפי שלצערנו קורה לא מעט בפרויקטים כאלה). 

במקרים של תמא עיבוי לא תמיד משולמים דמי שכירות לבעלי הדירות בתקופת הבניה. הסיבה היא שהפרויקט נבחן בכלים כלכליים, ומכלול הנתונים קובע את "חלוקת העוגה" של התמורות שניתן לתת לבעלי הדירות במסגרת הפרויקט.  

מאחר שמדובר בקושי כלכלי שלך בתקופת הבניה, וזהו נתון מוגבל בזמן, שכן יהיה "פיצוי" לאחר הפרויקט בהעלאת דמי השכירות, אני מאמינה שאפשר למצוא פתרונות יצירתיים בהתנהלות מול היזם, שעורך הדין שמלווה אתכם בעסקה יוכל למצוא, כך שתצומצם הפגיעה בך ככל שניתן, ולא תידרשו להגיע להליך של "דייר סרבן" בפני המפקח/ת בגין התנגדותך לפרויקט. 

פרויקטים של תמ"א הם מורכבים, וגיבוש הסכמות לפיהם דורש לא פעם חשיבה מחוץ לקופסה. הבסיס הוא ברצון להידברות בין הצדדים והגעה לפתרונות שיהיו מקובלים על כולם. ותמיד אפשר למצוא כאלה.

בהצלחה רבה,

  

שנית, שלום,

תמא יכולה להתבצע בשני אופנים - עיבוי הבניין הקיים, או הריסתו ובנייתו מחדש. בכל מקרה מדובר בחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה. משאלתך אני מניחה שכוונתך למסלול במתווה של עיבוי.

על פי החוק במקרה כזה נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות לביצוע עבודות ברכוש המשותף והוספת דירות לבניין, אבל  - - בהסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות, שלהן צמודים שני שלישים מהזכויות ברכוש המשותף, יכול המפקח על המקרקעין לכפות את ההסכמה על בעלי הזכויות הנותרים.

לכן ככל שהזכויות ברכוש המשותף בבניין שלכם שוות בין הדירות, לכאורה אתם בדיוק ברוב הדרוש להתחיל להניע את הפרוייקט.

בפועל, לא תמיד יזמים ימהרו להיכנס לפרוייקט שאין בו הסכמה מלאה של כלל הבעלים, ולכן כדאי לבחון מה עומד מאחורי ההתנגדות של השכנים, יתכן שניתן להגיע כבר בשלב מוקדם לגבש הסכמות ולצאת לדרך בהסכמה מלאה.

בהצלחה!  

אבי שלום רב,

הסיטואציה אותה אתה מציג בשאלתך, בדבר דרישת יזם המעוניין להתקשר עם דיירים בפרויקט התחדשות עירוניית, מדיירים, לשלם לו 'דמי רצינות', אינה רצינית בעיני ומדליקה נורות אזהרה.

יחד עם זאת, אם זו הסיטואציה, ואינני מכיר את הנסיבות, הצעתי לכם להתקשר מיד עם עורך דין הבקיא בתחום, שילווה אתכם בכל התהליך, וזאת טרם שתחתמו על טופס כזה או אחר ליזם זה או אחר, בוודאי טרם תתחייבו לדבר לייזם זה או אחר. 

זו התשובה הארוכה. ובקצרה, לשאלתך האם הדבר נפוץ, התשובה -  לא.

מקווה שהייתי לך לעזר ותצאו לדרך ברגל ימין.

שלום עודד

במסמך כתוב בסעיף 3 כי אין בו הסכמה לחתום על הסכם מחייב. הכוונה היא לדעת שיש נכונות ראשונית להתקדם בתהליך ולמנות נציגות. בסופו של דבר כשיהיה הסכם לחתימה תחליט אם אתה רוצה לחתום או לא.

לכן אני לא רואה בעיה לחתום על המסמך.

אולגה שלום

טופס 4 מקבלים לאחר גמר העבודות ובדיקות ההתאמה של המבנה להיתר הבניה. אם כבר סיימו את העבודות כמו שכתבת אז בודאי מטפלים בקבלת טופס 4. ללא טופס 4 היזם לא יוכל לחבר את דירותיו לחשמל ועל כן יש לו אינטרס ברור לקבל את הטופס מהר ככל הניתן. 

יוסי שלום רב,

בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אין לעירייה שום אפשרות לאלץ את בעלי הנכסים לההיכנס לפרויקט מתוקף תמ"א 38.

איני יודע מהו "מכבש הלחצים" המופעל עליכם, אך איני בטוח כי מדובר בפעולות העומדות בקנה אחד עם דרישות הניהול התקין ברשויות מקומיות.

לחצים על בעלי נכסים להיכנס לפרויקט יזמי פרטי, אינם לגיטימיים בעולם הרשויות המקומיות בפרט ועולם השירות הציבורי בפרט. אל לרשות להטריד את תושביה ולנצל לרעה את כוחה.

במידה והנכם ממשיכים לספוג הטרדות מהרשות בנושא, אנא צור עמי קשר וננסה לראות כיצד ניתן לסייע לכם.

מריו שלום,

הליכי ביטול רישום הבית המשותף מתנהלים לאחר קבלת הערבויות הנדרשות ומסירת החזקה בדירות הנוכחיות, לצורך ביצוע הפרויקט, וזאת במהלך העבודות ובהתאם לצורך. לאחר השלמת העבודות קבלת טופס 4 ואכלוס הבניין יחלו העבודות הנדרשות לרישום הבית המשותף החדש.

מקווה שהייתי לך לעזר,