אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין
Skip Navigation Linksדף הבית פורומים משפטיים
« פורום תמא 38 ייעוץ אישי
צפיות: 678

חישוב תוספת לדירה בתמ"א

  • חישוב תוספת לדירה בתמ"א הריסה ובניה
    אבי | 26/07/2016 08:33

    שלום, בבניין שלי אמורים לעשות תמ"א במתכונת הריסה ובניה.
    בהנחה ששטח הדירה ברוטו הוא 68 מ"ר, שטח הדירה נטו הוא 60 מ"ר (כפי שכתוב בטאבו), והארנונה משולמת לפי 54 מ"ר, מהו השטח שלפיו תחושב התוספת של 25 מ"ר לפי התמ"א?

    שאלה נוספת - לפי מה שאני מבין, ליזם לא אמורה להיות מגבלה לתת יותר מ-25 מ"ר תוספת פר דירה, כי הוא מקבל "סל זכויות" מכח התמ"א (שמבוסס על תוספת 25 מ"ר+זכויות תב"ע) ואת זה הוא יכול לחלק בינו לבין הדיירים כראות עיניו כל עוד זה משתלם לו. לכן יכול להיות שהוא יצטרך לשלם יותר מס על החלק העודף (וזה מן הסתם נכנס לחישוב העלויות והרווחיות שלו) אבל עדיין זה כשלעצמו לא מונע ממנו לתת תוספת אם זה עדיין יוצא לו רווחי. האם הבנתי נכון?
    תודה מראש!

    האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
    מסך מלא השב

    • חישוב תוספת לדירה בתמ"א
      עו"ד אילן הלוי | 27/07/2016 15:09

      אבי שלום!

      1.   התמ"א מאפשרת לתת עד 25 מ"ר נוספים לכל דירה, כאשר שטח זה כולל ומותנה בהוספת ממ"ד לדירה. בפרויקט של הריסה ובניה לשאלה שלך אין עדין תשובה סופית. עד לא מזמן חשבו מה שטח הדירה האפשרי לפי התוכניות החלות על החלקה ולכך הוסיפו 25 מ"ר לדירה.  לפני כשנה יצאה הנחית היועץ המשפטי לממשלה כי התוספת היא משטח הדירה בפועל (שטח עיקרי) ולא ממה שניתן לבנות על פי התוכניות. בשיטה זו מה שחשוב הוא לא השטח בארנונה ולא השטח בתשריט הבית המשותף אלא השטח הנקוב בהיתר הבניה המקורי.


      2.   אין מניעה לחלק את הזכויות בין היזם ובעלי הדירות בכל דרך מוסכמת. כמו שציינת - מעל 25 מ"ר יהיו לכך השלכות מס שיש לקחת בחשבון.

      בברכה, 

      אילן הלוי, עו"ד
      מנהל פורום תמ"א 38

      שד' שאול המלך 8, ת"א
      נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

      האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
      מסך מלא השב

      • שאלות הבהרה
        אבי | 28/07/2016 20:32

        תודה על התשובה. שאלות הבהרה:

        1. לא התכוונתי להשלכות ההחלטה בעניין התמ"א שנדונה כעת במועצה הארצית אלא לשאלה הרבה יותר בסיסית - אנסה לחדד: בהנחה ששטח הדירה לפי ההיתר הוא 68 מ"ר אבל שטח זה כולל גם אחוז יחסי בשטחים המשותפים (חדר מדרגות), והשטח נטו ("פלדלת")הוא 60 מ"ר, ובהיתר הבניה המקורי לא היתה אבחנה בין שטח ברוטו לנטו - איך מחשבים את התוספת: מהשטח של 68 או מהשטח של 60? או שגם לשאלה הפשוטה הזו אין תשובה ברורה?

        2. לגבי עניין המיסוי, להבנתי לצד האפשרות של פטור ממס עד 25 מ"ר יש חלופה של פטור עד תקרת שווי (שכרגע עומדת על כ-1.9 מ' ש"ח) וקובעים את גובה הפטור לפי הגבוה מביניהן - תקן אותי אם אני טועה.

        תודה רבה!

        האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
        מסך מלא השב

        • אשמח לקבל תשובה לשאלת ההבהרה, תודה מראש  לת 
          אבי | 01/08/2016 21:11

          האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
          מסך מלא השב

        • שאלת הבהרה
          עו"ד אילן הלוי | 11/08/2016 19:25

          היי אבי

          תנצל על העיכוב. שילוב של חופשה וגם שאלת ההבהרה שלך ברחה לי ולא שמתי לב אליה.

          1.   שטח דירה לפי היתר הבניה כולל בדר"כ את שטחי הדירה העיקריים. הוא אינו כולל שטחי מרפסות. לכן בדר"כ השטח שמופיע בהיתר הבניה קטן יותר משטח הדירה בפועל.
          2. שטח הדירה בהיתר לא כולל גם את החלק היחסי ברכוש המשותף. זו היתה המצאה בעבר של חברות בניה כדי להגדיל "לכאורה" את שטח הדירה הנמכרת אבל כבר מזמן לא מתיחסים לכך.
          3.   את התוספת לדירה נהוג לתת משטח הדירה בפועל. כי זה מה שבעצם בעל הדירה רואה כבסיס ועל כך הוא ירצה לדעת אם יש תוספת (לא בטוח שבכלל אפשר לתת תוספת). לכן במרבית ההסכמים מבצעים מדידה של שטחי הדירות בפועל עוד לפני חתימת ההסכם.
          4.   לענין המיסוי יש אכן שתי חלופות. האחת הפוטרת ממס שבח את הזכויות המתקבלות על פי התמ"א. יכול להתאים מקום בו אין זכויות בפרויקט מכוח תוכניות אחרות שאינן תמ"א 38. דרך אחרת רווחת (בעיקר מחץ לתל אביב) - אכן להשמש בסעיף קיים בחוק מיסוי מקרקעין הפוטר ממס מכירת דירה + זכויות בניה בשווי של עד כ- 2 מליון ש"ח (הסכום מתעדכן כל חודש ינואר).  בכל מקרה כזה ניתן להתשמש גם בפטורים (אם יש) של מכירת דירה יחידה וכן בחישוב מיטיב (ליניארי). חישוב המס נעשה ספציפית לפי נתוני כל בעל דירה בנפרד. מנסיוני וברוב המקרים לא מדובר בסכומים שאמורים לשבור עיסקה.

          בברכה, 

          אילן הלוי, עו"ד
          מנהל פורום תמ"א 38

          שד' שאול המלך 8, ת"א
          נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

          האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
          מסך מלא השב

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868
בחזרה ל - פורום תמא 38
ליעוץ אישי עם עו"ד
הודעות אחרונות
כניסה לפורומים המשפטיים
אתר הפורומים המשפטיים
© כל הזכויות שמורות לעו"ד אדי סוברי, אתר הפורומים המשפטיים.
סקייטק