אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים


« פורום תמא 38 ייעוץ אישי צפיות: 440

תמ"א 38 - בטחונות

תמ"א 38/2

א-ק

20/10/2013 09:48

היזם מגדיר בהסכם את הבנק כבנק או כל גורם פיננסי אחר, אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם לבין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת ההמוכרים ולטובת הרוכשים ?

כמו כן מצויין בהסכם כי גובה הערבויות לשכה"ד וערבות ביצוע ייקבע לאחר דו"ח אפס ( ע"י שמאי היזם או/ו ע"י הבנק המלווה)-ז"א לאחר קבלת היתר הבנייה.
במקביל דורש היזם רישום אזהרה בטאבו כבר עם חתימת ההסכם

כמו כן אין מיפרט טכני היום ואין תכנית קומה טיפוסית בבניין החדש

האם סביר לחתום על הסכם כזה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - בטחונות

עו"ד אילן הלוי

20/10/2013 10:27

אני לא רואה בעיה לגבי הערבויות ובלבד שהנוסחה לקביעת גובה הערבות ברורה והוגנת וכן בתנאי שכל הערבויות ימסרו לפני וכתנאי לתחילת העבודה. דוח 0 השמאי אמור לקבוע את ההוצאות לביצוע הפרויקט. אני מבין שגובה הערבות יגזר כפונקציה מסך ההוצאות. רק לבדוק שהאחוז מתוך סך ההוצאות הוא סביר.
גם לגבי רישום הערת אזהרה זה סביר ובלבד שבהתאם להסכם ניתן יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרת הסכם. הערת האזהרה שומרת לא רק על היזם מפני עקאות נוגדות אלא גם עליכם מפני חרטה של אחד מהדיירים.

מפרט טכני אתם צריכים לקבוע שיהיה נספח להסכם בעת החתימה. כנ"ל רצוי לקבל תוכנית קומה טיפוסית למרות שאני מניח שבשלב זה התכנון הוא לא מדויק וכללי ויתכנו שינויים בו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-ק

תמ"א 38/2

20/10/2013 18:53

אין שום נוסחה לקביעת גובה הערבות של שכה"ד, של ערבות ביצוע ושל מסים:

נרשם רק שאלה תקבענה ע"י השמאי של הבנק לאחר קבלת דו"ח אפס ממנו.לי נראה שהדבר מהווה פתח לבעיות

אילו הסכומים של הערבויות היו נקבעים בעת חתימת ההסכם ולהסכם היתה מצורפת תכנית קומה טיפוסית ו/או תשריט ומיפרט טכני עקרוני ף ללא היתה בעיה לחתום

אגב, אם למרות הנ"ל, 80 % מהדיירים יחתמו ואחדים, לא- מה יקרה?

ומה קורה עם המיסוי ב1/14 לדיירים שיש להם שתי דירות בבנינים שונים?

הכוונה למס שבח

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - ערבויות

עו"ד אילן הלוי

21/10/2013 08:47

חייבת להיות איזה שהיא נוסחה לקביעת גובה הערבות. למשל- בגובה 8% משווי העבודות כפי שיקבע על ידי השמאי מטעם הבנק המלווה, או משהוא בנוסח דומה. אם אין - זה לא טוב ובודאי יהווה פתח לבעיות. אני מציע לקרוא פעם נוספת את ההסכם כי אני לא מאמין שזה נשאר ללא כל הגדרה לגבי איך מחשבים את גובה הערבות.
אין בעיה שגובה הערבות לא יקבע דוקא בהסכם אבל שוב, צריך שיהיה ברור איך מחשבים אותו.

לגבי מיסוי- אני לא יודע בדיוק מה מבנה העיסקה ואיזה סוג תמ"א מדובר. בכל מקרה- החל מתחילת 2014 מבטלים את הפטור ממס שבח שניתן לגבי מכירת דירות אחת לארבע שנים. במספר עסקאות תמ"א 38/2, בעיקר ברמת גן בהם ניתנו זכויות בניה נוספות שלא מכוח התמ"א, בססו את נושא המס על ניצול של פטור זה (או פטור לדירת יחיד שהוא פחות שכיח). החל מ2014 ועד לשנת 2017 יש תקופת מעבר בה יכירו בפטור באופן חלקי. בכל מקרה - היזם יכול להשתמש בפטורים אחרים שנועדו לפטור מס שבח ממכירת זכויות על פי התמ"א. פטורים אלו קיימים בנוסף. נכון שהם לא פטרים ממס את זכויות הבניה האחרות אבל עדין רוב השבח אמור להיות פטור.

אם מבנה המס התבסס על ניצול פטור לדירת מגורים ובעיקר הפטור של אחת ל- 4 שנים אז ממילא לא ניתן היה לנצלו על הדירה השניה הנמכרת באותו בנין. יתכנו אולי פתרונות אבל לא אוכל להתיחס אליהם ללא ידיעת כל העובדות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-ק

תמ"א 38/2

20/10/2013 19:00

לא נעניתי על השאלה:

מה משמעות קבלת ערבות מתאגיד כמו בנק או תאגיד פיננסי אחר, למשל השוק השחור, סופרמרקט ועוד

זה יכול להיות כל גוף ולכן הנוסח מסוכן, במיוחד שבהמשך רשום שניתן להעביר על שמו או לשעבד זכויות בנייה וכו

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - ממי הערבויות

עו"ד אילן הלוי

21/10/2013 08:51

הכוונה בדרך כלל לגוף כמו חברת ביטוח. אבל על פי רוב הכוונה שבנק ימציא את הערבויות כי ממילא הוא מעמיד אשראים ליזם במסגרת הסכם הליווי. בכל מקרה- אני חושב שלא תהיה מניעה למחוק מההסכם את היתר ולהשאיר באופן ברור שמדובר בבנקים בלבד.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-ק

תמ"א 38/2 הריסה ובינוי

22/10/2013 20:07

אם היזם מתעקש שנאשר לו רישום הערת אזהרה ,מבלי שיש לנו היום נתונים כמו:
מהו שווי הדירה החדשה, גובה שכר הדירה, המיפרט הטכני, נוסחה לקביעת גובה הערבויות, שם שבנק(רק בנק או מוסד פיננסי אחר), היתר בנייה ותכניות בנייה

האם חתימתנו במיקרה כזה היא על קרן הצבי?

כמו כן האם סירוב מיעוט הדיירים לאשר ליזם רישום הערת האזהרה ללא תנאי כיום , עם חתימת החוזה, מעמידה את המיעוט בפני "סכנה/ אפשרות להליך אצל המפקח?

העו"ד שלנו וגם של היזם טוענים כי אי הסכמה למתן אישור לרישום אזהרה בטאבו ע"ש היזם, בעת חתימה על החוזה, משמעותה סירוב!

האם ניתן להתעקש שהאזהרה תירשם בעת / במקביל לקבלת דו"ח אפס / או/ו הערבויות הבנקאיות ותכניות הבנייה והיתר הבנייה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - הערת אזהרה

עו"ד אילן הלוי

23/10/2013 09:19

קשה לי לתת לך תשובה חד משמעית מבלי לראות את נוסח ההסכם. רישום הערת אזהרה לטובת היזם הוא הליך רגיל בעסקאות ונועד להבטיח גם את היזם וגם את בעלי הדירות ממצב בו אחד הבעלים מתחרט על חתימתו ועושה עיסקה נוגדת. יחד עם זאת צריך שבהסכם יהיו הכלים לבמחיקת הערת האזהרה במקרי הפרה מצד היזם וכן סעיף מחיב את היזם לתת הסכמתו בעת מכירת הדירה לצד ג' בכפוף לחתימת אותו צד ג' על ההסכם ונספחו.

להסכם צריך שיצורף מפרט טכני וכן צריך שיהיה ברור ממנו מה הנוסחה לקביעת גובה הערבות וכן כי גובה הערבות יהיה ריאלי. שם הבנק לא חשוב כרגע. תוכניות בניה מלאות עדין אין לו אבל צריך שיהיה לו ולצרף להסכם תוכניות ראשוניות המראות מה בעצם הדירה שאתם מקבלים.

אני חושב שאתם צריכים לשבת עם עורך דינכם על נושאים אלו. יתכן והם מוסדרים היטב בהסכם עצמו.

אם לא- אני לא רואה בעיה אם כך שלא תחתום על ההסכם. ממילא הם לא יכולים להגיש נגדך תביעה עד לאחר קבלת אישור להוצאת היתר הבניה, תהליך שלוקח בממוצע שנה מהחתימה. תמיד תוכל אז להוסיף חתימה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2

א-ק

24/10/2013 19:03

אם רוב המוכרים חתמו על ההסכם ללא שום שינוי ושיפור( עם המיגבלות של הגדרת הבנק ועם הבעיתוית של אישור ההערת האזהרה), האם עדיין הם יכולים להגיש נגד המיעוט , שלא חתם ,תביעה משפטית- על סעיף נזיקין,

עוד לפני השלב או/ו במקביל לדיון אצל המפקח?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2 - תביעה

עו"ד אילן הלוי

27/10/2013 10:41

לא. הם יגישו את התביעה בפני המפקח על בתים משותפים מיד לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר הבניה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-מ

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה

22/10/2013 20:11

מה קורה אם היזם אומר שהכוונה לבנק מסחרי בלבד או לחברת ביטוח , אבל לא משנה את ההגדרה:
" בנק הוא בנק או כל גורם פיננסי אחר

כמו כן הוא מציין בסעיף ניפרד כי תינתנה ערבויות בנקאיות כאלה ואחרות והבנק כשמעותו בסעיף הקודם, ייבחר ע"י היזם?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - בנק

עו"ד אילן הלוי

23/10/2013 09:26

אם זה מה שהזם אומר והנחה שהוא מתכוון לזה אז הוא טועה לדעתי בסרוב שלו לתקן את הניסוח.

בסופו של דבר מה שקובע זה לשון ההסכם.

יאילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-מ

תמ"א 38/2

25/10/2013 22:24

האם הדיירים שחתמ( 80%) יכולים להגיש תביעה בבית המשפט ( לפני הגעה למפקח),נגד מי שלא חתם, או שבכל מירה הנושא מתברר ראשית אצל המפקח בלבד בהתאם לחןק.
אם נמצא פתרון לבעייה של חוסר חתימה ע"י אחד המוכרים , או/ו ה"סרבן" שמסכים לפרויקט תמ"א 38/2, אבל לא חותם, האם ניתן להכריח אותו להיות שותף בבנייה , או/ו לחילופין להכריח אותו לחתום?

האם היזם יכול להתנות את חתימת ועל ההסכם בתנאים המותלים שונים, כולל חתימה של 100% מהדיירים על ההסכם? האם חתימה על הסכם שהבנק המלווה מוגדר בו כבנק או כל גוף מסחרי אחר, אינו מנוגד לחוק ומהווה תנאי קוגטיבי?
האם הדרישה להסכים למתן אישור לרישום הערת אזהרה לטובת היזם , מבלי לקבל כל ערבות או תיאור ברור לקביעת הערבויות,, ללא תכנית בנייה טנטטיבית, תכנית דירה, תכנית קומה , מיפרט טכני, הינה בניגוד לחוק?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - חתימות

עו"ד אילן הלוי

27/10/2013 10:48

התביעה מתבררת בפני המפקח על בתים משותפים ולא בבית משפט.
החלטה של המפקח מחייבת כל מי שנתבע בשל אי חתימתו. אם הוא מאשר את הבניה על פי ההסכם אז כמובן שזה יחייב גם את אותו דייר.

יזם יכול להתנות אחת חתימתו בקבלת 100% חתימות. זה תנאי מסחרי ולא משפטי. אם אותו יזם מתעקש על כך אז בכל מקרה צריך לשים מועד מקסימלי שאם עד אליו לא מקבלים את כל החתימות אז נפרדים מהיזם. אחרת אתם קשורים לנצח כל עוד לא חתמו כולם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-מ

תמ"א 38/2 הריסה ובינוי

27/10/2013 08:32

הבנק מוגדר כבנק אן כל גורם מסחרי אחר אשר יעמיד מימון לצורך בניית הפרויקט במסגרת הסכם ליווי סגור בין היזם ובין התאגיד הבנקאי ו/או יעמיד את הערבויות הבנקאיות לטובת המוכרים וכן לטובת הרוכשים.

בסעיף אחר רשום:
להבטחת התחייבות היזם כלפי המוכרים לבניית דירות המוכרים החדשות ומסירתן למוכרים , יגרום היזם כי תוצא לטובת המוכרים ערבות בנקאית הערוכה   לפי חוק המער
סך הערבות תהיה בגובה שווי הדירות החדשות כפי שייקבע ע"י שמאי הבנק המלווה בדו"ח אפס שיכין עבור הבנק המלווה או בהעדר דו"ח אפס לפי הערכת השמאי שיוסכם בין הצדדים.

בסעיף אחר רשום כי היזם יהיה רשאי לקבל מימון במסגרת ליווי סגור לצורך בניית הפרויקט    ו/או לצןרך הוצאת   ערבויות לפי חוק המכר0דירות) מבנק שייבחר על ידו.

כמו כן מצויין בסעיפים השונים לגבי בוררים כי פסיקתם תהיה סופית ואינה ניתנת לערעור.

לו|"ד של המוכרים אין שום בעיה עם הסעיפים הנ"ל.

האם לחתום על ההסכם או לנסות לשכנע את היזם לשנות את ההסכם- בסעיפים   הנ"ל ?
האם אי בהירות בהגדרת הבנק כגורם מסחרי אחר מסכנת את החותם?

אם ברור מההסכם המוצע איך יחושב גובה הערבות?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - גובה ערבות

עו"ד אילן הלוי

27/10/2013 10:50

גם לי אין בעיה עם הסעיפים האלו. כתוב במפורש כי גובה הערבות יקבע לפי שווי הדירות החדשות בהתאם לדוח 0 של שמאי הבנק המלווה.

אם אתה מוטרד מזה שיבוא גורם אחר שאינו בנק, אז לדעתי לא תהיה מניעה מצד היזם לשנות זאת כי בדרך כלל זה ממילא מה שקורה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-מ

תמ"א 38/2

28/10/2013 12:45

הים מתעקש להשאיר את הגדרת הבנק כבנק או כל מוסד פיננסי אחר!?

אם המיעוט לא יחתום בנסיבות האלה , כאשר בנוסף אין לו ביד ערבויות ואלא סכומי גובה שווי הדירה החדשה , שווי נוכחי של שכה"ד, חסר מיפרט טכני,ו גם תכניות בנייה עקרוניות , אלא הבטחות שזה ייקבע בעתיד!

ומאידך גיסא היזם דורש הערת אזהרה עם החתימה על החוזה, האם המפקח עלול בכל זאת להחליט בניגוד לדעת המיעוט ולחייבו לחתום על החוזה ה" מוזר" והדרקוני"?

כמו כן ההסכם מוגדר כהסכם בוררות, כאשר החלטות של הפוסקים / הבוררים בנושאים משפטיים/ הנדסיים
הן סופיות ואינן ניתנות לערעור!

או שהמפקח יכול לקבל את דעת המיעוט ולשנות את החוזה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-ק

תמ"א 38/2

27/10/2013 08:36

אם היזם לא יחתום על ההסכם כי דרישתו היא ש 100% חותמים, האם אז עלולים לתבוע את המיעוט לפי דיני נזיקין

בבית המשפט או בכל מיקרה מחכים להחלטת המפקח?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבל עכשיו ייעוץ משפטי אישי

לייעוץ ראשוני טלפוני חייג: 077-9973868

בחזרה ל - פורום תמא 38

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני חברות 09/05/2024 | 19:23 תשובה לא ניתן לתת ייעוץ פרטני ברמה הזו בפורום. מומלץ לפנות לייעוץ פרטני למניעת טעויות שיכולות להיו...

פורום בתי משפט 09/05/2024 | 17:32 תשובה בקשה לביצוע שטר אינה מהווה הליך משפטי היוצר השתק עילה כשלעצמו. בהוצאה לפועל מתייחסים לשיק ב...

פורום דיני עבודה 09/05/2024 | 15:01 קיזוז אני עובדת במקום העבודה שלי כ6 שנים, תמיד אני במינוס קטן של ימיםקבלתי היום תלוש משכורת וראיתי שהור...

פורום דיני תעבורה 09/05/2024 | 14:55 האם נדרש לבצע אמצעי תיקון שלום.שאלה זו נוגעת לשיטת הניקוד.בצעתי לראשנה עבירת תנועה בחודש 6/21 וקבלתי 6 נקודות - העבירה התיי...

פורום רשלנות רפואית 09/05/2024 | 14:24 מסירת תוצאות ביופסיה חיוביות לסרטן ... מעשה שהיה כך היה -לאשתי היתה בלוטת לימפה נפוחה בצואר, לאחר בדיקות שונות הוחלט על ביצוע ביופסיה בנ...

כניסה לפורומים המשפטיים