|
| תודה על ההתייחסות המפורטת. משיחות עם כמה יזמים בנושא נראה שיש רתיעה מסוימת מלהיכנס לפרויקטים עם מתנגדים, ולכן אנחנו מנסים למצוא פתרון כדי לדעת שמיצינו את כל אפשרויות ההסכמה הרגילות עם המתנגדים (למרות שכמובן אנחנו לא שוללים את האפשרות לפתוח בהליך משפטי, אך רק אם אין ברירה).
ברשותך יש לי עוד שאלות המשך.
דבר ראשון - לא התכוונתי שיובטח למתנגדים שימצאו להם קונים לדירות לפני קבלת היתר הבניה, אלא לאחר שיתקבל היתר הבניה ובסמוך למועד תחילת העבודות בפועל (כלומר - בסמוך למועד שבו הם צריכים לפנות בפועל את הדירה שלהם לצורך הריסה). במצב זה היזם בסה"כ ישמש כמעין מתווך ולא יוציא כסף מהכיס שלו, ובעלי הדירות המתנגדים יסכימו לזה שהם יקבלו מחיר של דירה שנמכרת במכירה מוקדמת, שהוא נמוך יותר מהמחיר שמתקבל בשלב מתקדם יותר. טענת לגבי השלכות מס - אני מניח שאם מסיבה כלשהי לא ניתן מבחינה מיסויית לתת תמורה כספית ישירה מהיזם לבעלי הדירות, אפשר ליצור מצב שבו בסמוך לאחר קבלת היתר הבניה, בעל הדירה המתנגד מוכר את הזכות שלו לדירה חדשה למישהו אחר, והיזם רק משמש מתווך (בדומה למצב שכל בעל דירה רשאי למכור את הדירה שלו במהלך הפרויקט). האם יש עם זה בעיות מבחינה מיסויית?
דבר שני - אם המתנגדים יתעקשו לקבל את השווי המלא של הדירה (ולא את השווי של המכירה המוקדמת) האם התרחיש הבא נשמע לך אפשרי: לאחר קבלת היתר הבניה ולפני תחילת העבודות (כלומר בסמוך למועד הריסת הבניין) היזם יקנה מבעלי הדירות המתנגדים את הזכות שלהם לדירה חדשה תמורת השווי המלא שלה, ויקח לצורך כך הלוואת גישור המובטחת במשכנתא על הזכות לדירה חדשה בפרויקט (כך שהריבית תהיה נמוכה יחסית), ולאחר כשנה של התקדמות הבניה הקבלן ינסה למכור אותה במחיר השווה לפחות למחיר שבו קנה אותה, כך שהוצאות הריבית שלו לא יהיו משמעותיות. כמו כן, לדעתי הקבלן לא ישא במקרה זה בהוצאות מיסוי משמעותיות שכן הזכות לדירה חדשה (שהיתה של המתנגדים) תחשב כחלק מסל הזכויות שהוא מקבל במסגרת תמ"א 38/2 הפטורה ממס. מה דעתך?
|