הוראות שעה מיסוי מקרקעין מס שבח

ראשית, הייתי מבקש לקבל חוות דעת בעניין - שכן הנושא מאוד מהותי עבורך, ומדובר בעשרות אלפי ש"ל.
אני מצרף לך סקירה קצרה בעניין הוראת השעה
לטעמי - יש לעו"ד שלך, טעות, מדובר ב-2 נכסים שניתן למכור בפטור (בתקרה מסוימת), עד לסוף השנה.

פטור במכירת דירת מגורים מזכה שנעשו מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012
בהוראת השעה נקבעו הוראות המאפשרות, למוכר דירת מגורים מזכה, קבלת שני פטורים בנוסף לפטורים להם הוא זכאי מכוח הוראות חוק מס שבח שבפרק החמישי 1,
תנאים לקבלת הפטור לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים
1. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49 (א)
2. המכירה בוצעה בתקופה שבין 1/01/2011 ועד 31/12/2012 (להלן - התקופה הקובעת)
3. המוכר מוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה
4. הפטור מוגבל למכירת שתי דירות בלבד לפי הוראת שעה מס שבח הגדלת ההיצע של דירות מגורים.
יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד. (הכללים שחלים על התא המשפחתי נותרו ללא שינוי)
המשמעות העולה היא כי בהתקיים תנאי הוראת השעה והוראות הרגילות של מס שבח יהא ניתן למכור 3 דירות בפטור ממס : דירה אחת לפי הוראת החוק הרגילות ו שתי דירות לפי הוראת השעה

כללים ותנאים נוספים לפטור ממס שבח
שווי המכירה מוגבל ל 2,200,000 ₪
אם שווי המכירה עד ₪ 2,200,000 (להלן - תקרת הפטור עפ"י ה"ש) - כל המכירה תהא פטורה ממס.
. אם שווי המכירה עלה על התקרה, המס יחושב לפי חלק יחסי כלומר המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור ותוצאת המס תוכפל בהפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה.
במכירת חלק מדירה תקרת הפטור תהא חלק יחסי
. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תקרת הפטור עפ"י ה"ש תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
.מכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת
במכירת דירת מגורים מזכה אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49 ז לחוק, אך לא יותר מתקרת הפטור עפ"י הוראת השעה.
כלומר החלק שייוחס לשווי דירת המגורים יוגבל ל 2,200,000 ₪

הוראה זו לא תחול כאשר:
הדירה התקבלה ללא תמורה
. הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת מגורים שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 1/11/2010 עד 31/12/2012
המכירה הינה לקרוב משפחה
הוראה זו לא תחול כאשר המכירה הינה ל"קרוב" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק ולעניין המונח "שליטה" כאמור בסעיף 19 .( 4)(ב)( 3 ).

מכירה לפי סעיף 49 ב( 1) לחוק מס שבח -הוראות לגבי התקופה של 4 שנים וכו'
לעניין סעיף 49 ב( 1) לחוק - לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי הוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר ב 4- השנים האחרונות, והכול לגבי מוכר דירת מגורים מזכה (לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק ) בתקופה מיום 01/01/2011 ועד ליום 31/12/2012.
לאחר 31/12/10 , יראו בפטור הניתן על פי הוראת השעה, כפטור אותו ניצל המוכר ב 4 - שנים האחרונות לענין
כלומר :
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לפני 31/12/10 התנאי של 4 שנים לא מתייחס למכירת דירות לפי הוראת השעה כלומר אם נמכרה דירה אחת או שתיים לפי הוראת השעה הם לא יובאו בחשבון לענין התנאי של 4 שנים .
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10
מכירה לפי חוק מס שבח שמבוצעת לאחר 31/12/10 יש לחכות 4 שנים גם לאחר מכירת דירת מגורים לפי הוראת השעה


תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.