האם ניתן לשפץ מחסן לדירה ולמנוע בעיות בעירייה או במכירה?

גם וגם ! משום מה אתה שואל ? השאלה פשוטה - כי אחוזי הבניה המאפשרים בניית שטח עיקרי (קרי לרוב שטח מגורים) הם קבועים בתב"ע ואי אפשר להוסף עליהם.  לעומתם, מחסן - מוגדר כשטח שירות, וזוכה להתייחסות נפרדת בתב"ע. אין כל אפשרות להפוך שטח שירות לשטח עיקרי מלבד ע"פ היתר בניה (ככל והתב"ע מאפשר זאת - אם למשל לא נוצלו כל אחוזי הבניה של השטח העיקירי על החלקה - וגם זה לא נותנים בקלות). מךבד זאת תקנות הבניה ביחס למחסן שונות מהתקנות בעניין מגורים, ולכן בהרבה מקרים אין כל אפשרות להכשיר את המחסן למגורים (למשל מבחינת גובה, חלונות וכו').הפיכת שטח עיקיר לשטח שירות מהווה כאמור שימוש חורג הטעון היתר, ובהעדרו הדבר מהווה עבירה פלילית לפי סעיף 204 לחוק התכנון והבניה. ככל ויוגש נגדך כתב אישום בגין כך (פה אני מודה שהסיכוי לא גדול מלבד אם משהוא ילשין עליך), תידרש לבצע הריסה (קרי להחזיר את המצב לקדמותו) בליווי קנס שהוא משתנה מעירייה לעירייה ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים.לגבי המכירה, אתה חייב לציין זאת לפני הקונה שחלק מהדירה הינו ללא היתר, ומרגע שהקונה מסכים לקנות, הוא למעשה נוטל את כל האחריות לדבר (לרבות האחריות הפלילית). (הגם שתאוריטית אפשר להאשים אותך על בניה ללא היתר עד תקופת ההתיישנות, אבל לרוב העירקיות תופסות את מי שעושה את השימוש ללא היתר בפועל - ולזה אין כל התיישנות, כי כל יום נעשית עבירה חדשה של שישמוש ללא היתר !!)

שלום חל,



השימוש
החוקי בנכס הינו על פי השימוש המוגדר בהיתר המאושר האחרון* של החלקה/מגרש. בהיתר
זה יופיע בדרך כלל כיתוב, בגוף התכנית, המציין את השימוש באותו חלק של מבנה. כמו
למשל : דירה (שזה אומר שימוש מותר למגורים), משרד, מחסן, וכמובן יעודם של השטחים
המשותפים כמו לובי כניסה, מעלית, חדר אשפה, וכדומה.
 
כל
שימוש אחר שיעשה בנכס יהיה שימוש החורג מהיתר.
 
שימוש
חורג מהיתר, ללא אישור, אינו חוקי, ולא מומלץ לעשות זאת.
עבירות בנייה הן עבירות פליליות
ואף אחד לא רוצה את הכתם הזה על שמו (או את עונשי המאסר והקנסות).



נתקלתי במספר מקרים של
אנשים שקנו נכס שהיה בשימוש למגורים, אך לאחר הרכישה, התברר כי היעוד שלו הוא "מחסן"
או "מרתף", או אפילו "מסד" ולכן למעשה לא ניתן להשתמש בו
למגורים או למשרד, או לכל שימוש אחר, השונה ממה שמופיע בהיתר.
 
הפיכת הנכס ממחסן למגורים דורשת הליך שנקרא
"בקשה לשימוש חורג מהיתר". זהו הליך של הגשת בקשה להיתר, מהועדה
המקומית, ובו ניתן לבקש שימוש שונה מהשימוש המקורי של הנכס, כפי שהינו מופיע בהיתר
הקיים, החל על המקום.
 
כדאי לשים לב לכך שעבירות בניה הינן עבירות
פליליות, ולכן כדאי להסדיר כל דבר בהתאם לחוק.



(כל הנאמר הינו לצורך הבהרת הנושא בלבד, ואינו
מהווה תחליף לעבודה ויעוץ של בעל מקצוע)