הגורם היעיל

ראשית נשאלת השאלה האם יש לכם הסכם עם המתווך ?!

שנית, נבדוק לגבי הגורם היעיל, לי נראה על פניו שהמתווך היה הגורם היעיל.

הייתי ממליץ לסיים בהסכמה בינכם ולא להגיע לבית משפט.

בראש ובראשונה - מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב,
שבה נכללים הפרטים הבאים:
שמות, כתובות ומספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח.
סוג העסקה שפעולת התיווך מבוקשת לגביו, כגון: "שכירות", "מכירה".
תיאור הנכס נושא פעולת התיווך.
מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב.
הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה והאם המחיר כולל מע"מ.
בפועל, נוהגים המתווכים לפגוש את לקוחותיהם במקום מוסכם, עוד לפני שהם מציגים בפניהם את הנכס,
ולהחתימם מיד על טופס אותו הם ממלאים במקום, אשר תפקידו למלא אחר הוראות החוק האמורות.

יחד עם זאת, בתי המשפט פסקו כי הפרטים האמורים נועדו לבסס ודאות של הלקוח בפרטי העסקה,
ולפיכך, היה וטופס ההזמנה, שמילא המתווך, לא כולל את כל הפרטים המצוינים לעיל, לא יהווה המסמך הסכם תיווך מחייב וישלול מהמתווך את זכאותו לקבלת דמי התיווך.
שנית, מותנית זכאותו של המתווך לקבלת דמי תיווך, בתנאי שאותו מתווך מחזיק ברישיון כדין. בשולי הדברים אציין, כי למי שאינו מחזיק ברישיון כדין אסור להציג את עצמו בפני אחרים כמתווך במקרקעין.

עוד יצוין, כי בחוק נקבעו מספר תנאים בהם צריך המתווך לעמוד על מנת לקבל רישיון, לרבות הצלחתו בבחינה בה נדרש ידע בדיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי וכו'.
שלישית, מותנית זכאותו של המתווך לדמי התיווך בהיותו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. קיימת פסיקה ענפה ביחס לשאלה אימתי יחשב המתווך כ"גורם היעיל" ונקבע כי התשובה לכך נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה.

אברהם ללום, עו"ד
מנהל הפורום