מתווך - שאלת הגורם היעיל לעסקה

השאלה האם הוא היה הגורם היעיל לעסקה.
בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04)- השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך היתה שנויה במחלוקת. יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך. בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.
בית המשפט קבע, כי לאחר התיקון לחוק המתווכים, אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל. ואולם, חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.
יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש נסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות בעסקה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.