האם יש צורך בשמאי לבדיקת חריגות בנייה לפני קניית דירה?

שלום אני מתעניין בקניית דירה אך הבחנתי בנתונים הבאים :

1. בתשריט המופיע בטאבו יש כמה וכמה מרפסות מקוריות. לא בור לי מהתסריט אם במקור היה מדובר במרפסת מקורה כשהחזית פתוחה לחלוטין או במרפסת מקורה עם תריסים בחזית ( בעל הדירה הנוכחי לא גר אז ולמעשה אין את מי לשאול) . אני יודע שלפחות אחת המרפסות הייתה משך של המטבח עם קיר פנימי ביניהם ולחון פנימי ביניהם וכן מרפסת שניה כללה מקום לתלית כביסה מחוץ למרפסת.

2. כרגע במקום המרפסות, בתוך הדירה שונו החללים כך שאין מרפסות ובחזית ( בין אם החזית הייתה פתוחה או אם מרפסות) יש חלונות גדולים מאוד כך שלמעשה אין זכר למרפסות המקוריות .

אני קצת מודאג כי הבנתי שלמעשה , מדובר בחריגת בניה ( אני יודע שלא הוגשו כל היתרי בניה ביחס לדירה) .

א. האם נכון הדבר?

ב. האם תיאורטית אם אני אשים תריסים במקום חלונות זה יכשיר את הנושא?

ג. האם זה בכלל משנה אם במקור החזית הייתה פתוחה או עם תריסים ( כאמור במקור בכל מקרה מדובר בשטח מקורה עם תקרה של הדירה מעל שהיא בעלת מבנה דומה)?